PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

2466
2467
2468

Törölt felhasználó 2022. 12. 06. 15:50

Előzmény: #186136 wantuu

#186160

"4. Vannak tulajdonosok és befektetők, akiknek több lakása van. JELENLEG tök jól állnak, egy óriási ingatlanbumm után. Nekik teljesen értelmes lépés eladni most 1-2 lakást, akár 5-10% kedvezménnyel, és átcsoportosítani azt a pénzt évi 15% kamatra pár évre állampapírba. Aztán majd ha úgy látják változik a széljárás, vesznek új lakást.
5. Lakásvásárlók akinek megvan a tőkéje, ők állnak a legjobban. Most befektethetik a pénzt, és 25-30% nagyobb lesz a keretük 2 év alatt."
Ha egyszerre áll fenn a 4. és 5. pont? Akkor logikus döntés nem eladni, mivel van már elegendő állampapír is, nem hiányzik még mellé, mikor épp (mély)ütésváltások mennek a gazdaságpolitika és a monetáris politika irányítói között. Viszont ha így lesz (lesz!), akkor egy-két év múlva (nem most!) jobb vásárlási pontok lesznek, mint jelenleg, ez igaz.

infin 2022. 12. 06. 15:49

Előzmény: #186139 Bianco

#186159

Igen, ez is fontos itt! A kiszámíthatóság.

infin 2022. 12. 06. 15:47

Előzmény: #183819 ehe

#186158

(Kicsit késve reagálok. :) De igyekszem mindenre válaszolni.) Szóval, azt nem lehet így kategorikusan kijelenteni h "nem kell" 480 nm. Valakinek esetleg kell és meg is engedheti magának. :) Amúgy lehet igen, hogy kiadásra is jó lehet, bár nem néztem meg ennyire közelebbről.

infin 2022. 12. 06. 15:39

Előzmény: #186148 wantuu

#186157

Ha már itt tartunk majd esetleg, akkor meg majd az állam úgy fogja az állampapírodra a kamatot kifizetni meg majd a tőkét a végén, hogy még durvábban elinflálja a pénz értékét. Mert a semmiből nem fogja előhúzni a pénzt. Akkor meg nézd meg Törökországot, hogy mennyit emelkedett magas infláció mellett az ingatlanok értéke nominálisan (RENGETEGET!), lehet hogy még reálértékben is emelkedtek az árak.

Bianco 2022. 12. 06. 15:36

Előzmény: #186153 lacikonyha

#186156

Ami nem is biztos, hogy ritka és szélsőséges, viszont tanulságos.

infin 2022. 12. 06. 15:35

Előzmény: #186136 wantuu

#186155

És az fontos, hogy aki egy az egyben a 2008-as válságból akar kiindulni, az szerintem ne tegye, mert ott nem volt infláció, főleg nem ilyen nagy mértékben és hosszabb távon. Teljesen más a kép, ha az is van.
Mert így pl én nem várok nominális értékben igazi esést, max talán annyit amennyit a legvégén emelkedtek az utolsó roham alatt a lakásárak. Annál több esést biztos nem várok nominálisan, amíg magas infláció is van, és amíg van valakinek pénze amit berakhat reáleszközbe és így ingatlanba. Így ha a legvégső roham előtti árakhoz viszonyítunk, akkor az a szint szerintem nem megy lejjebb (nominálisan), sőt emelkedhet is ahhoz képest az inflációtól függően.
Esetleg akkor lejjebb mennek az árak onnan is, ha összeomlik a gazdaság, Orbán teljes politikája, minden. De akkor az állampapírok is mennek a levesbe.
(És azért azokhoz a szintekez viszonyítok, mert ami itt az év első felében folyt az már nem volt reális :)) Én is a piacon voltam 3 lakás adásvételével, saját magam is tapasztaltam ezt az őrületet. Ezt úgy mondom, hogy a korábbi években is tapasztaltam a nagy versenyt a lakásokért.)
Meg ha kifogyunk az összes "felesleges" megtakarított pénzből, akkor is persze már nem áll, amit írtam. Akkor is aztán bármi lehet.
Ja és reálértékben úgy gondolom, biztos lesz esés. Ugyanúgy, mint ahogy az állampapírkába rakott pénz értéke is csökken reálértékben.

infin 2022. 12. 06. 15:29

Előzmény: #186136 wantuu

#186154

4-es pontodra reagálnék, mert ez érint, ez a kategória vagyok.
Szóval, nem, nem lenne számomra értelmes lépés eladni 1-2 lakást most, egyáltalán nem. Főleg nem 5-10% kedvezménnyel....és aztán miért tenném ezt a sok pénzt szar kis magyar állampapírba?! A jelenlegi helyzetben inkább maradok reáleszközöknél többek között tehát ingatlannál, köszi. Meg inkább külföldi befektetés, nem magyar, ha papír.
Az, hogy 15% a magyar papírok kamata, az sem izgat fel 20%-os inflációnál. Nem fogok pár évente ki-be ugrálni ingatlanból és vissza, ez nem rövidtávú befektetés. És miért adnám el most kedvezménnyel a lakásokat, ha pl. később majd megint konjunktúrában többért is el tudnám adni, inkább a csúcson kell eladni, ha már elad valaki, ezt túl nagy kedvezménynek tartom.
Az 5-ös pontra is írok akkor már, az a 25-30% rögtön elinflálódik. :) Amennyit nyer a várakozással egy ilyen helyzetben lévő emberke, az csak az, amennyivel reálértékben esik az ingatlanok értéke, és csak annyit nyer így is, amennyiben többet esik az ingatlanok értéke reálértékben, az állampapírhoz képest. Szóval ezen túl a 2 év alatt 25-30% kamattal nem nyer semmi extrát. Sőt az is csak veszteség reálértékben, mert úgyis kozmetikázzák a hivatalos számokat az infláció kiszámításánál.
6-osra ugyanez, és könnyen lehet h leépítések stb lesznek. Meg nem inflációkövető bérek.
A többivel kb. egyetértek.

lacikonyha 2022. 12. 06. 15:13

Előzmény: #186151 Bianco

#186153

a ritka és szélsőséges esetek legfőbb tanulsága hogy vannak ritka és szélsőséges esetek

Evehid 2022. 12. 06. 15:07

Előzmény: #186149 wantuu

#186152

:-((( Szerencsétlen kis nő. Ami a leglényegesebb/legtipikusabb a történetében szerintem: fogyatékos gyerekét egyedül nevelő, és mellette a mélyen 100 ezer alatti keretük. De az államnak mint tudjuk, nem dolga, ódja mög a család. Az, amelyik már a kórházban otthagyta a láthatóan beteg gyerekkel??!!(feltételezem, hogy ez a film forgott...)

Bianco 2022. 12. 06. 15:05

Előzmény: #186148 wantuu

#186151

Sztem az 50 milliós panelbol is tud lejjebb lépni, ha rakenyszerul. Ha nincs mit enni, nem telik sörre, cigire, benzinre, akkor van rá esély, hogy elgondolkodik egy olcsóbb,vagy akár bérelt verzión. A lakása árából mai árakon kb 20- 25 évig eltengődik, és talán még enni is tud. Aztán majd lesz valahogy. Sokan gondolkodnak így.

Evehid 2022. 12. 06. 14:56

Előzmény: #186148 wantuu

#186150

Mindkét gondolatban igazad van szerintem, csak ez a reménykedős rész ez a nettó afgán irány. Előbb-utóbb kiteszik belőle, ha más nem, végrehajtóval garnírungolt követeléskezelővel tűzdelt lakásmaffia menüsorban. (már tudok ilyenekről tőlünk 20-30 km-ekre :-(). És az ilyen környékek komplett megindulnak a lejtőn, ahogy nemrég itt is írtátok.

wantuu 2022. 12. 06. 14:50

Előzmény: #186147 Evehid

#186149

Sajnos nagyon szomorú történetek lesznek :(
https://rtl.hu/hirado/2022/12/04/tuzifara-nincs-penzuk-sajoszentpeter-penzhiany-gazdasag

wantuu 2022. 12. 06. 14:47

#186148

Aki nem tud lejjebb lépni, az szerintem se fogja eladni, inkább fázik, tartozást halmoz fel, és reménykedik.
De akik mondjuk 50M hitellel ülnek egy új építésűben ami igazából nem az ő keresetükhöz illik, ott van tér egyet lejjebb lépni. Persze egyelőre még nem tartunk itt.

Evehid 2022. 12. 06. 14:43

Előzmény: #186136 wantuu

#186147

Nagyon jó összefoglaló. Nekem ezek jutottak eszembe róla: a 3. pontodba tartozik az összes HH-II-JJ ingatlan, a benne lakókkal együtt. (És persze tudjuk, h. valójában a GG, FF tanúsítvánnyal rendelkezők is carok.) Ez az ingatlanoknak kb. a 70-80 %-a. A lakók jövedelmétől függ, mennyire lesznek kényszerben. Az ilyen kategóriások nem kis része olyan településen van, ahova senki nem fog költözni, semennyiért adva se. A benne élők komoly hányada az öregségi és egyéb nyugdíjasok, fogyatékkal élők és hozzátartozójuk és/v. a teljesen iskolázatlanok halmazából való. Árulni se tudja a neten, nemhogy felfogja, hogy el kell(ene) költöznie. Az ellenértékből sok esetben egy normálisabb idősellátásba költözés sem tud kijönni. Akadálymentesített meg ilyenek? khm... "Az finom lesz." A 7. részben ez a 3. pontba is tartozó eset, plusz a tényleges minimálbér-körüliek, vagy alig fölöttiek, szintén ritkán AA-s kéróban. Cirka 5 millió ember. Irgalmatlan hullámokat vethet ez, több évtized szara omlik most a fejünkre, a mindenkori rossz városgazdálkodások, urbanisztika hiánya, szétvert v. soha sem volt megfelelő szociális ellátás stb. folytán.

lacikonyha 2022. 12. 06. 14:36

Előzmény: #186140 berlini

#186146

nagyjából 25 év kihagyás után után idén többször végigjártam egy, a gugli szerint 2,2 km hosszú, 85 óta városnak hívott falu utcáját
a rendszerváltás után épült ház nem biztos hogy 5-nél több
a gyerekkoromban is bontandó, de még áll, több mint a fele, a többi kádárkocka
na itt nem lesz kényszer eladás (az épületek kb 20 %-a régóta magára hagyott)
lesz fagyoskodás, meg további kínlódás, ami még mindig jobb mint a falusi hajléktalanság
..
ez egy település
..
becslésem szerint a magyar családok nagyobbik fele lakik úgy hogy az eladás nekik a hajléktalanság finanszírozásához lenne elég
a fagyoskodás meg kínlódás a saját tulajdonban meg vonzóbb, ráadásul több generációnyi tapasztalat, mint szellemi örökség alapján megy is úgy ahogy

kukor-ica 2022. 12. 06. 14:28

Előzmény: #186140 berlini

#186145

Miért jönnének a többinél a kényszer eladások...?
Ha nincs már mit enni, akkor jobb lesz annak a családnak, aki most 50 millióért panelt vett, hogy 25-ért eladja, és megy a híd alá? Vagy Csepelről mennek Hajdúbiharbasznádra, mert ott még marad is a 25-ből..? Ott még annyi munkalehetőség sem lesz.
.
Továbbra is úgy gondolom, hogy a kényszereladások döntő részét örökség és válás fogja kitenni.
Valahol lakni kell és a nagy szarba kerülő emberek/családok az esetek többségében csak még nagyobb szarba fognak kerülni, ha likvidálják a lakásukat - főleg, hogy reálértékben erősen visszaeső áron.
Biztos lesz ilyen is, de nem tömeges, piacmozgató mértékben.
Támogatások nélkül az új lakás piac fog drasztikusan visszaesni, a használton meg kialakul az új az egyensúlyi ár, amit az élethelyzeti cserék (gyerek születik, gyerek kirepül, stb.) indikálnak.
Ez lenne a logikus, de ugye az építőipar a NER fő lába, azt nem lehet csak úgy kirúgni.
Aztán az is lehet, hogy elmennek Ukrajnába újjáépíteni...

wantuu 2022. 12. 06. 14:24

Előzmény: #186140 berlini

#186144

Ezeket az ingatlan árak stagnálása szcenárióra írtam, szerintem ezt leginkább a kamatkörnyezet alakítja, és az nem fog 2 éven belül stabilizálódni.
Ha munkanélküliség és nagy recesszió lesz, akkor nem stagnálás szcenárió lesz, hanem esés szerintem.

gyula1971 2022. 12. 06. 14:22

Előzmény: #186124 scs1980

#186143

Kösz,hogy betettted, az új lakások nem tudnak csak esni....Új építésű lakások országos átlag: +3 %.

wantuu 2022. 12. 06. 14:22

Előzmény: #186139 Bianco

#186142

Persze, csak ezek jutottak eszembe hirtelen.
Hosszú távú befektető: legrosszabb esetben beragad a pénze 3 évre állampapírban, és hoz évi 10-15%-ot három éven keresztül, kockázat nélkül. Szerintem ezek elég jó kilátások, amikor az ingatlanpiacon stagnálás/esés várható. Főleg, hogy a megmaradt ingatlanoknál futja ezt a kockázatot. Egy nagyobb befektetőnek portólióban kell gondolkoznia és diverzifikálni.