PORTFOLIO FORUM

Topikok szűrése
Új téma hozzáadása
Minden topik
Gazdaság
Befektetés
Állampapír
Deviza
Vállalatok
Autók
Energia
Ingatlan
Adózás
Nyugdíj
Közélet
Budapest
Európai Unió
Hitelek

infin

Regisztráció: 2020-08-01 03:49:02

Hozzászólások száma: 1 150

Utolsó hozzászólás: 2024-09-27 00:03


Tapasztalat: 4
Aktivitás: 1
Népszerűség: 4

Kedvenc topikok db Utolsó hozzászólás

Orosz - Ukrán háború - trollmentes topik
12 468
csütörtök, 19:21
Magyar Péter már a pártalapításon dolgozik (TISZA)
7 754
csütörtök, 22:49
TRUMP VAGY BIDEN ?, SZAVAZZANAK.
2 748
ma, 13:10
ORBÁN VÉGJÁTÉKÁT MP FEDEZI ?
8 587
péntek, 23:56
Lakás/Ingatlan árak topik
231 379
ma, 12:24
EUR/HUF
81 232
ma, 13:27

utolsó 20 hozzászólás

Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 09. 27. 00:03
#227545
"Az emberek továbbra is ritkán költöznek nagy távolságra, lehetőleg azokat a közeli területeket preferálják, amelyekről már felgyűlt bizonyos tapasztalatuk. Erre utal az is, hogy például a budai várnegyedből költözők számára szinte „láthatatlan” volt Pest peremén Rákospalota vagy Soroksár, hiszen 1 százalékuk sem keresett ott otthont. Ez a távolságtartás persze kölcsönös, ugyanis a felkerekedő XV. és XXIII. kerületieknek is legfeljebb 1 százaléka telepedett le az I. kerületben."
...Ez mekkora hülyeség, nyilván a vagyoni helyzeten múlik inkább:)
Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 09. 27. 00:00
#227544
Az biztos, hogy aki nem akar ezekkel a részletekkel, a vendégek vagy bérlők ilyen-olyan problémáival foglalkozni, vagy egyáltalán megtanulni kezelni a vendégeket/bérlőket, megtanulni a velük való kommunikációt stb., annak nem való a kiadásbiznisz, max. ha céget bíz meg a kiadással. Ez végül is csak félig passzív befektetés, főleg ha ilyesmi nyaralót adsz ki vendégeknek. Legfeljebb félig passzív befektetés, félig aktív üzleti válllakozás, szolgáltatásnyújtás. A hosszútávú lakáskiadás passzívabb.. Én úgy látom, hogy ha szolgáltatást nyújtasz, akkor nem lehet magadra venni az ügyfelek - a vendégek vagy a bérlők - dolgait, és természetes, hogy vannak feladatok és problémák amikre megoldást kell találni. Főleg ha még sose csináltad előtte. Ezek a dolgok pl. engem nem zavarnak, mert én így állok hozzá. De lehet, hogy ki kéne próbálnom 5+ lakás kiadását vagy 3 ház kiadását egyszerre, az már biztos nehezebb. :) Melósnak is hangzik egy 3 apartmanos ház kiadása nyáron, a nagycsaládban nálunk is van egy de egyszerre max 1-2 apartmant adunk ki, többiben a család nyaral. Az biztos, hogy pár probléma amit leírtál, azokra vannak technikai megoldások. Nálunk 100% bevett megoldások vannak már évek óta. Szóval idővel csökken a stressz is, ha meglesz a rutin. Persze mondom, lehet te simán nem szeretted ezt csinálni, és ez teljesen érthető, ha te csak egy passzív befektetést szerettél volna ami magától hozza a bevételt.
A sztorik jók! :)))
Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 09. 26. 23:31
#227541
Külön köszi a részletes kifejtéseket. :) Egyetértek az elemzéseddel a hozamról vs kockázatról. Megjegyzem a tippedet a túl magas bérleti díjról is, meg a többi tippet is :) A nyers 5% hozam az adó levonása után jön ki?
A hirdetésre jelentkezők válogatása, én nem tudom mennyire kellene ezt elbonyolítani, mert - legalábbis én - úgysem tudom megjósolni egy szinten túl, hogy kivel lesz gond. Sajnos nincs az emberek homlokára írva, hogy mik a privát szokásaik :) meg az sem, hogy mennyire stabil a munkahelye (megint az IT-t hozom fel példának, de ott is vannak gáz cégek, ahol nem mindig fizetik ki az embert).
A "megérzéseimre" se biztos, hogy mindig tudok hagyatkozni. Volt már, hogy arra hallgattam és valószínű jó ötlet volt. De ez is "attól függ" kategória... Az lenne az ideális, ha mindig lenne az előző bérbeadóktól referencia. :)
Mire gondoltál azzal, hogy gyomor kell már a bérlő kiválasztásához? Azt értem, hogy később lehet kell a gyomor, ha pl. lelakta a lakást és nem akar lelépni... És persze észrevettem, hogy te és Bolton is leírtátok, hogy sok időt eltöltötök a kiválasztással. Lehet, hogy csak én nem tudom még annyira megjósolni a dolgokat tapasztalatból. :)
De az, hogy mennyire nincs az emberek homlokára írva, arra is mondok még példát... amikor egyik alkalommal kerestem eladó újszerű garzont, akkor az egyik eladó lakásban bent volt a bérlő még, sőt otthon is volt (az eladó is jött megmutatni a lakást). Egy nagydarab munkásember volt, de az a fajta akiről nem gondoltam volna, hogy ilyen tisztán és rendben tartja a lakást. Szép rendben volt minden tényleg. Vagy a fekete afrikai bérlőim (Nigerből jöttek eredetileg). Ők is nagyon rendesek voltak. Magyar IT-s srác meg...rejtett alkoholista akinek a szomszéddal mi mentettük meg az életét a végén! Na jó, hát lehetne mesélni még :)
Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 09. 26. 23:00
#227538
Köszi szépen a türelmedet. :) Igen, én is igyekszem értékálló lakásokba fektetni. Az viszont nálam nem fér bele, hogy több hónapig üresen állás (max nagy felújítás során). Az jó lenne, ha lenne most annyim, hogy külföldön fektessek be, én Bécset néztem... A diverzifikáció annyiban van meg nálam, hogy mindegyik lakás másik kerületben van. De egyik sincs messze a klasszikus belvárostól és mindegyik Pesten van. Üzletet nem próbáltam venni/kiadni, ott a hozam úgy néztem, nagyon változó lehet. Csakis frekventált helyen vennék olyat.
Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 09. 25. 22:23
#227492
Köszi szépen a "nem nagy" titkokról a részleteket:)) Ez számomra egy nagyon hasznos hozzászólás.
Az első esettel szerintem még nem volt tapasztalatom, erről tudsz írni példát hogy mi számít ide pl.? 
A többiről: Bevallom, volt olyan, hogy ÉN csúsztattam el a fizetési határidőt folyamatosan, mert annyira elfoglalt voltam más dolgokkal, de szerencsére a bérlő megbízható maradt... Egyébként igazi fekete afrikai bérlők (pár) voltak, de rendesek voltak nagyon:) Fontos volt számukra, hogy én elfogadom őket, mint bérbeadó (tehát nem éreztek rasszista hozzáállást, lenézést részemről), ezt a végén mondták el nekem, meglepődtem.
(Utána azért eldöntöttem, hogy többet nem csúsztatom így, mert már kínos volt számomra is. Akkor nem voltam még olyan tapasztalt, utána esett le, hogy ez kockázatos lehetett volna.)
Olyanom volt még, hogy le akarta a bérlő az első hónap után alkudni a bérleti díjat, meg abban az első hónapban - az alkut megelőzően - volt rakás kifogása, hogy ez nem tetszik neki, az nem tetszik neki:) persze nem mentem bele az alkuba.
Meg az életemben a legelső bérlőm az 8 hónap után megírta (email), hogy ő szeretne másnap elköltözni:))))))) mert lett egy csaja... fiatal srác volt. Visszaírtam neki, kedvesen, türelmesen elmagyaráztam, hogy a szerződésben van egy felmondási idő a következő hónap végére:) aztán nem volt gond. Addigra lett másik bérlő simán. Igazából a szerződés 1 éves határozott volt, amit nem lehetett volna megszakítani csak úgy, de nagyon tapasztalatlan voltam, belementem:) De legalább a következő bérlő többet fizetett.
Mire gondolsz azzal, hogy "itt már érdemes beszélni vele, hogy hogyan lesz a folytatás, csak a folyamat elharapózását megakadályozandó", a konkrétumot jobban érteném itt is. ? Annyi, hogy megmondod neki, neked nem fér bele az, hogy lemondja az időpontokat, felmondod a szerződést ha folytatja. Vagy...?
A legérdekesebbnek azt találom, hogy szerinted túl magas bérleti díjat jelent az, ha csak zűrös érdeklődők jönnek. Ezt kifejted kicsit még? Most nekem csak a kisállatos, kisgyerekes bérlők jutnak eszembe, de szerintem te nem biztos, hogy erre gondoltál.
Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 09. 25. 22:03
#227490
Ezek durva sztorik... Köszi hogy leírtad.
Amit én már megtanultam az az, hogy abszolút nem lehet megjósolni tutira ezeket a dolgokat, amikor kiválasztod a bérlőt az elején. Bármi lehet később, és nem minden látszik az emberből első blikkre. A kockázatokat csökkenteni tudod de ennyi. Jó környéken is lehet rossz a bérlő, csak ritkábban. A rejtett alkoholistáról se látod elsőre, dolgozhat akár IT-ben, akár szenior munkakörben stb.
A másik amit hozzáfűznék, hogy felesleges a szép szövegeknek, ígérgetéseknek bedőlni, a bérlő lelkivilágát elemezgetni vele. A rendkívüli felmondás és a többi jog amit a szerződés alapján neked jár, arra való, hogy használd. Nem kell halogatni. Egy jól kiadható lakást úgyis azonnal kiadsz újra másnak aki remélhetőleg jobb bérlő lesz. 
Aztán ha megtaláltad a jó bérlőt, igyekezz a kedvére tenni kicsit;) hogy maradjon hosszú távon:) (Megéri a mindenkori piaci árnál 5%-kal olcsóbban adni neki a lakást hosszú távon. Ha meg egy megbízható ismerős a családból, baráti körből akkor 10% is lehet a kedvezmény)
A jobb környékről meg drágább/minőségibb lakásról: az egyensúlyt kell megtalálni szerintem. Kockázat vs várható hozam vs mi az amit te elvársz és bírsz.
Több szerencsét tényleg a jövőben!!
Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 09. 25. 21:44
#227486
Annyit nem tervezek venni:))) inkább másba is fektetek és nem költök el minden jövedelmet
Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 09. 25. 21:42
#227485
Ti hányat adtok ki? Tapasztalataid szerint mivel megy el leginkább az idő, ha már minimum 4 lakással foglalkoztok? Milyen tippjeid vannak az ingatlanportfólió összeállítására? Miért csak 3 vagy 2,5%-kal számolsz hosszú távon, ezt le tudod részletesen írni azon túl, hogy alapból van adó és amortizáció? És mennyire hosszú távra gondoltál itt?
Bocsi a sok kérdésért:) Nagyon megköszönném, ha tudsz írni egy kicsit erről.
Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 09. 25. 21:39
#227482
Értem, szerinted mi számít sok lakásnak ilyen értelemben?
Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 09. 25. 21:38
#227481
Bocs persze kimaradt a kanizsai ház a felsorolásból
Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 09. 25. 21:36
#227479
Ja nem írtam, a FIRE érdekes számomra is. Bár nálam az ingatlanbefektetés több célt szolgál. Én nem biztos, hogy igaziból nyugdíjba akarok vonulni vele. Szeretnék aktív maradni, csak az a fontos, hogy egy ilyen fix alap bevétel meglegyen, ne kelljen senkitől függeni. Pénzügyi biztonság, függetlenség, nem luxus szinten, ha luxus életszínvonalt akarok, ahhoz továbbra is dolgozni kell:). De csak simán szeretnék aktív maradni amúgy is, úgymond a társadalom hasznos tagjaként. :)))
Egy tipp, aztán vagy gondolatébresztő vagy lehet nem segít semmit, ez a te életed végülis, de azért leírom, ha már ennyit morfondíroztál itt nekünk:))
Szóval ha jól számolom, már most van elég lakásod ahhoz (2 db 2szobás panel meg 2 db kismásfélszobás panel, plusz 1 sorház Bp 18.-21. kerületeiben ugye?), hogy nyugdíjaztasd magad és mással is foglalkozzál végre.
Úgyhogy menj nyugdíjba most, maradjatok Bp-en, kezeld tovább a lakásaidat innen Bp-ről, éljetek boldogan, tölts több időt a gyerekeiddel is. És amikor a gyerekeid kirepülnek, eladod az egyik panelt, hiszen nem kell már a gyerekekre költened, és abból meglesz az önerő nekik. Legrosszabb esetben ezt a kis pénzmagot arra használják fel, hogy kimennek Nyugatra, ott szednek össze pénzt mielőtt talán visszajönnek ide:P
Mivel 5 lakást adsz ki és ezért macerás is lenne, azért nem írtam hogy menjetek le Kanizsára a plusz pénzért (havi 170e). 170-et máshogy is bármikor meg tudsz keresni heti átlag pár órát melózva, ennyit nem ér meg a dolog. Ha nemcsak az anyagiak miatt költöznétek le, akkor persze menjetek nyugodtan...
UI.: Szóval én is imádom a lakástémát, de azért te tényleg extrémen bele vagy buzulva, mint ahogy ezt slash is írta!:)))
Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 09. 25. 21:05
#227478
Elolvastam a sztorijaid és a gondolatmeneteid, köszi, érdekes és gondolatébresztő volt sok minden! Ilyenekért is érdemes idejárni (amikor sikerül időt szakítanom a topic olvasására), tanulhatunk egymástól! Írok kommentet is neked.
Érdekesnek találtam a spekulációt arról, hogy mibe lehet érdemes befektetni. A trükkök stb.
Nekem két gondom van a te stratégiáddal, ha megengeded leírom:
1. A lakások értékállósága. Minőségibb lakások jobb környéken értékállóbbak. Ha hosszú távra tervezel, ez is fontos, nemcsak a kiadási hozam
2. A környék azért is fontos, mert a "bérlőanyag" is jobb lesz akkor.
De amúgy én is igyekszem abszolúte racionalizálni, nem a legdrágább környéken veszek én se, meg nem költök felesleges dolgokra amik soha nem térülnek meg.
Szerintem a te stratégiád amúgy is lehet direkt erősebben épít a kiadási hozamra hozzám képest, ez talán egyéni, hogy kinek melyik a fontosabb. Van aki a 2. vagy a 12. kerületben vesz ultradrágán, az meg a kiadás helyett magának az ingatlannak az értékére megy rá nyilván (áremelkedés, értékmegőrzés funkciók). :)
Még egy megjegyzés, hátha segít. Ahol írtad, hogy 160-ért macskás boltos csajnak adtad ki, gondolom a macskák miatt sikerült kiadnod drágábban. Általában a kisállatos bérlők hajlandók többet fizetni de több a kockázat is!! Én nem biztos, hogy meg merném kockáztatni, egyszer volt róla szó (egyébként ő volt a rejtett alkoholista is...), esetleg ha már régóta jó bérlőm van és ő hozna egy macskát feláron. Esetleg plusz 1-2 havi kaució is még :)
Ami nem tetszett még: az nekem sok lenne, hogy a facebookon menjek utána a bérlőknek, hogy vajon beköltöztettek-e valaki mást. Meg is őrülnék ebbe:) Ehhez végül is miért kellett folyamodnod? Leírod? Előre is köszi!
Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 09. 25. 20:50
#227477
Ez érdekes szabály, hogy mindig kp-ban kéne fizetnie a bérlőnek. Nem tudom, nálam van utalás is meg kp is, mert van olyan bérlő aki úgy akar fizetni:) Annak mindig kinyomtatom a számviteli bizonylatot, köszi bürokrácia:) De ettől még, akár utalnak akár kp, megnézem a lakást persze, ez tényleg fontos. Meg az is, hogy nem szabad halogatni ha valami úgy néz ki h probléma lehet belőle. Érdekelne még tapasztalat a részedről, arról hogy milyen előjelei vannak a későbbi problémáknak, hogyan tudnak "felépülni" (te szóhasználatod) ezek a problémák, minden ilyen sztorira kíváncsi vagyok. Én még nem próbáltam nagyobb kauciót kérni, pedig szerintem is jó lenne a 3 havi.. 1 évet előre, na az tuti jó bérlő :)
Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 09. 25. 20:43
#227476
Köszönöm, nem célom, hogy milliárdos legyek. (Bár még lehet kitűzöm célnak később, köszi a biztatást :D) Mondjuk azt sem hiszem, hogy átlagember vagyok, mivel nemcsak 1 lakásom van. De nem szoktam ide gyakran írni erről, hogy hány lakásom van meg ilyenek. Akkor szoktam hozzászólni itt a témában, amikor van új adásvételem (szívesen fórumoznék többet a mindenféle lakáspiaci és ingatlanos tapasztalatokról, mert imádom a témát, de az előző 1-2 évben sajnos kevés volt az időm. Talán lesz már több időm erre is).
A 150 ezer csak egy szám, példa volt arra, hogy nem kell 50 milliót befektetni ahhoz, hogy legyen annyi a hozam belőle. Nyugaton a 3% hozam már teljesen jónak számít befektetésben, lehet egyszer itt is elérjük azt a szintet, de az még odébb van.
Az állampapír nem minden évben hoz 5%-ot. Ezt fontos belekalkulálni.
A tőzsdén napi szinten kereshetsz és veszíthetsz is annyit, főleg ha nagy tőkeáttétellel csinálod a kereskedést, már ha szereted a kockázatot annyira :)
Igazából a te hozzászólásodnak sem tudom mi volt a célja, értelme egy *ingatlanos* topicban. Megírod?
Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 09. 25. 20:32
#227474
Ez minden befektetésre igaz, hogy lehet vele gond, nem tudom, azt gondoltad hogy újat mondasz nekem? Vagy mi volt a célod azzal, hogy ezt leírtad nekem?
Nyilván a kockázatokat az ember igyekszik minimalizálni, pl. azzal is, hogy azonnal lép, cselekszik ha gond akadna. Én az alap hozamelvárásról beszéltem, nem a legrosszabb esetről...
Eddig 1x volt - rövid ideig - gond egy rejtett alkoholistával, de neki konkrétan az életét mentettük meg, úgyhogy igazából annyira nem rossz emlék, mert ez volt benne a jó. Anyagi veszteségem egyáltalán nem származott belőle, mert abszolút korrekt volt a család hozzáállása, csak megrázó volt az eset, de mondom jól végződött, mert nem halt bele szegény. Egyébként IT-ben dolgozott az illető, izomman ezt neked jegyzem meg, hogy nem igazán lehet előre tudni, hogy kivel lesz a gond.
Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 09. 21. 01:34
#227071
Ja és az 5,5%-os hozamelvárásomon túl, ha a PMÁP-s hozzászólásomat is kommentelted, akkor arra azt tudom mondani amit már leírtam, hogy hogyan lehetett a PMÁP-ot kihasználni maximálisra, és hát nem úgy mint az átlagember tette. Az átlagember megközelítése, hogy egyszerűen eladja a lakását és betolja a pénzt PMÁP-ba (és később megpróbál másik lakást vásárolni), az messze nem használta ki a lehetőségeket maxra. Pistike12 az egyik hozzászólásában picit részletezte a konkrétumokat arról, hogy hogyan lehetett kihasználni tényleg. Úgy megérte a játék, de csak annak aki tudott annyi pénzzel játszani, azt kockáztatni.
Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 09. 21. 01:27
#227070
Nem tudom, honnan vetted a számaidat. Te adsz ki lakást?
Most már a legtöbb garzont is minimum 140-ért ki lehet adni Budapesten normális kerületben, nem totál a külvárosban szar közlekedés mellett. Úgyhogy nem kell 50 M Ft-os befektetés ahhoz, hogy elkérhesd a 150 ezres bérleti díjat utána. Szerintem frissítsd fel magad a témában, mert le vagy maradva.
És én adok ki lakásokat, úgyhogy az alapján meg tudom írni tapasztalatból is, hogy az 5% hozam simán elérhető, ha okosan gazdálkodik az ember, racionálisan vásárol jól és gyorsan kiadható lakást (ami nem veszít az értékéből), racionálisan (de elég igényesen) csinálja a felújítást stb. 
Az okosan gazdálkodásnak természetesen nem része az adócsalás. Ráadásul én egynél több lakást adok ki, ezért sincs semmi kedvem ezzel játszani. Persze leírok mindent amit tudok legálisan, amortizációt stb.
A most vett lakásra azért írtam 5,5%-ot, mert ott tényleg sikerült spec jó áron elhoznom, ezért remélem sikerül a (nettó) 5%-nál jobb hozam a bérleti díjból (piaci spekulációt tényleg nem számolom bele).
Egyébként a legelső garzonomnál egy bruttó 9,92%-os hozammal indultam az első évben pusztán a bérleti díjat nézve! :) Ebben benne van, hogy teljesen fel lett újítva a garzonka a nulláról (ráfért nagyon a felújítás). Tehát benne vannak a felújítási költségek, a berendezések ára...Nettó olyan 8,75% körülre jött ki az a 9,92%. Plusz amennyivel emelkedett folyamatosan a lakás ára. De akkor az egy olyan piac volt. Most jó az 5% is.
Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 09. 20. 00:14
#227035
Úgyis kitalálható az eddigi hozzászólásaidból, hogy ez most nem a külváros lett volna. :) És hogy a tavaszi  vételed sem az volt. :)
Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 09. 18. 00:10
#226946
Én kiszámoltam korábban, hogy garzononként (eddig csak garzonjaim voltak) hány plusz M Ft-ot hozna nekem a PMÁP. Az összes költséget és a kockázatokat is figyelembe véve nem volt túl izgalmas a végeredmény, miután még a bérleti díjból származó elmaradt bevételt is levontam, illetve a gyors eladás miatti kisebb nyereséget-bevételt.
Mindezt 1,5 évre számoltam ki, 2022 őszétől 2024 tavaszáig, mert utána számításaim szerint már biztos emelkedtek volna az árak a piacon (és így is lett). Végül is kb. 1 évig lehetett volna maximálisan kihasználni a PMÁP-ot 2023-ban, de továbbra is ugyanazokkal a kockázatokkal és költségekkel. Utána már nem, és a kockázatok is növekedtek.
Ezen számításaim szerint az átlagember tényleg nem fogja tudni kihasználni túl jól, minimum kell hozzá a szerencse is (ezért nem mentem bele én sem), de aki ügyes és nagyon tőkeerős (tehát tud játszadozni jósok pénzzel), az szerintem igenis tud rajta nagyot kaszálni. Pl. a speci arbitrázzsal meg ha jó kapcsolati köre-hálózata van, ahol ügyesen tud adni-venni, olcsón venni ingatlant és drágán eladni és főleg *gyorsan*.
Amúgy persze, van PMÁP és egyéb papír és stb itt is, csak nem az ingatlanbefektetéseim rovására
Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 09. 17. 23:49
#226945
Hu, én külvárost nem néztem. Mondasz konkrét árakat, hogy pontosan hogy alakultak tavaly és idén? Ez konkrétan panelekre vonatkozik? Belsőbb kerületekben (átmeneti kerületek amiket én nézek, 8-9-10, 13, 14 téglalakások), ott csak az újépítésűek ugrottak ennyit. De azok simán...
Amúgy az ingatlannál én számolom az amortizációt is (kb. amennyibe majd a felújítás kerül idővel, beleértve társasház felújítását), de vigaszként azt legalább le lehet vonni az adóalapból :)
Ezeket levonva is általában infláció felett hoz az ingatlan, persze
Ami lakást vettél volna most, az hol lett volna? Az is külváros?

legfrissebb topikok Összes topik

friss hírek További hírek

Partnereink Bankmonitor Avis Opten Budai Egészségközpont MHC Mobility