Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Magának az ember nyilván máshogy tervez (ha adottak az anyagiak): felület hűtés-fűtés (falak és padló is, nem csak a mennyezet), entalpiás hőcserélő szellőztetéssel. Eladásra és kiadásra általában nagyon jó a hűtő-fűtő klíma, a jó hatékonyság mellett az uniós tagság garantálja az áramárhoz mért nagy kedvezményeket. Az alacsony üzemeltetési költségek vevő- és bérlőmágnesként működnek.
Szerintem csak akkor érdemes a villanyt mindenre kiépíteni, ha egy ilyen felosztásos megoldásban gondolkodik az ember...leginkább mert így gazdaságos. Én most vagyok egy felújításban, de nem fogom a gázt megszüntetni. Ezzel több alternatívát hagyva annak ha bármelyik szolgáltatás akadozna vagy nagy mértékben drágulna az egyik a másikhoz képest. Egyébként az all in villany nem hátrány eladásnál pont ezen okok miatt?
Nyilván nem a Körúton kell, hanem onnan befelé. Komoly átalakulás, fejlődés alatt álló terület Terézváros és Erzsébetváros belső része, rengeteg szálloda épül egyszerre. De még az V. kerületben is ki lehet fogni időnként egészen jókat.
https://www.portfolio.hu/befektetes/20250305/tul-sok-penz-van-benne-veteli-jutalekot-vezet-be-zsiday-viktor-alapja-745639 ez az egyik oka annak, hogy ott tart az ország, ahol. Van egy bizonyitottan tehetséges befektetési alap menedzser Zsiday, aki korlátozza az ujonnan belépőket, mert túl nagynak tartja a fél milliárd dolláros alapja méretét és ezáltal nehézkesebben tud sokszor a kevésbé likvid piacokon adni-venni. Nos én csak arra vagyok kiváncsi, hogy Buffett hogyan csinálja? (több ezerszeres a kezelt vagyon)
Jött minap egy értesítés a Trovit Ingatlantól, hogy új hirdetés került a rendszerükbe. Gondolom ez az ingatlanportál amit csak én figyelek, mert annyira használhatatlan, borzasztó sz@r az egész. Szóval jó hely, kedvező ár, nézem is, hogy miről van szó...... Egyből ismerős volt az ingatlan. -- Tavaly nyáron az egyik árverés ingatlanbejárása során voltam a helyszínen. 600 ezer Ft/nm áron volt meghirdetve a lakás. Én az alacsony belmagassággal (2,45m) nem tudok megbékélni. Az, hogy majdnem felérem a plafont, szűkiti az egyébként is a kis tereket, sötét, hideg, nyomasztó az egész. Nem látom azt, hogy reális időn belül lehetne értékesíteni. Más nem így gondolkodott....... -- Kikiáltási áron megvásárolta és felújította az ingatlant. Most 135%-kal magasabb áron hirdeti! De se nem 60, se 50, hanem 47 nm. Pasarét. És nem földszinti, hanem alagsor........ -- Ezt csak azért írom, mert nem biztos, hogy az első ingatlanunk, álmaink otthona megvásárlásába bele kellene döglenünk. Talán először a kínálkozó lehetőségeket kell megragadni.......
A Körúton belüli rész szerinted a szar környék? Ott egyre kevesebb lepusztult bérházat találsz már, nem véletlenül keresik legjobban azt a területet a befektetők, az elmúlt években ott voltak a legjobbak a hozamok, különösen rövid távú kiadással. A VIII. általában nem jó, de a Palotanegyed elég jó, polgári környék.
Úristen! Miért akartok rosszat neki? Ajánlotok szarabbnál-szarabb környéket. VIII. kerület........ 100-120 éves lepusztult bérházak, rossz életminőség és lakóközösség! Csak költség! Belső udvar, földszint......... Nehogy vegyél már 60-80 millióért! Sétálj előtte a környéken, hogy megismerd a "szépségét". 80 millióért, azért ennél sokkal jobb, szebb, biztonságosabb helyen is lehet lakást venni. Vagy saját lányotoknak is ott kerestek ingatlant?
Az elszállított hulladékról-sittről kérjél befogadási nyilatkozatot, nehogy az derüljön ki, hogy valami erdő szélébe öntötték csak le, aztán rajtad akarják leverni az illegális lerakást. De nem vagyok a téma avatott szakértője. :)
Spiller jó tanácsolat adott. Egy jó vételen már az első napon 10 milliós nyereséged van, a felújítás végére ezt könnyen duplázhatod (vagy triplázhatod). Sokan ódzkodnak a földszinti lakásoktól az esetleges vizesedés miatt. Szerintem ne tedd, de nézz körül alaposan, ilyen esetben keresd a nagyobb udvaros házakat, vagy azokat, amelyek kevés emelettel épültek és világos az udvaruk. Lift nélkül maximum a második emeletig vennék, de akkor már az árnak is tükröznie kell a lift hiányát. Házon belül általában nincs, vagy csak kis felára van az utcára néző lakásoknak, ezt megéri kifizetni, sokan nem szeretik az olyan szobákat, amelyeknek közvetlenül az ablakai előtt mászkálnak a lakók. Érthető. Régebbi házaknál sok az olyan lakás, ahol nagy a közlekedő által elfoglalt rész, ez sajnos általában nem tükröződik a vételárban. Érdemes olyan alaprajzú lakást választani, amelyből leválasztható egy másik, vagy akár egy harmadik is (kevés holttérrel), későbbi kiadásnál fajlagosan ezek termelik a legjobb hozamot. A felújítást is érdemes lehet eleve így végezni, lakrészenként önálló mérőórákkal a vízre és a villanyra. A gázt akár ki is lehet kötni, H tarifával, fűtésre optimalizált klímákkal olcsó alternatívához jutsz. Ökölszabály szerint a körút környéke és onnan beljebb, Középső-Erzsébetváros például kb. 200 ezerrel olcsóbb négyzetméterenként a Belsőnél, de ezt a felárat megéri kifizetni. Még mindig vannak jó vételek az V. kerületben is, ezeket is érdemes nézni. Ahol befektetői többségi tulajdon van, ott általában a házak is sokkal jobb állapotúak. A vizes-villanyos vonalon előre kösd ki a megfelelő anyagok használatát, pl. megfelelő átmérőjű esztrich, vagy Bergmann cső, az általánosan használt flexibilis gégecső helyett, ablakok is három rétegűek legyenek, a galéria szigorúan falba ágyazva fémből, a proli belmagasságcsökkentést is hanyagold. Hagyományosan kényes kérdés a hatalmas mennyiségű sitté, ezeket minél tovább tároljátok a lakásban. Később szigorúan bezsákolva átmenetileg az udvaron is lehet, de jobb, ha rögtön elviszik. A parkettarétegek, a mélybéléses ajtók-ablakok kibontása után tízköbméteres mennyiségben van fa hulladék, ha a salakból is szedtek le (hidegburkolat esetén kötelező a födém tehermentesítése miatt), akkor hatalmas mennyiségek termelődnek. Ha teherfuvarozót rendelsz, ragaszkodj a cég által ajánlotthoz, vagy azokhoz, akik forintra előre elmondják, hogy a konkrét fuvar mennyibe fog kerülni. Ez a piac tele van erőszakos fasszopókkal (szándékosan nem finomítom), jellemző forgatókönyv, hogy három töpszli cigány követel üvöltve kétszer-háromszor többet a közölt óradíjaknál, az általad egyébként nem is igényelt plusz rakodó(k)ra és hasonló kamukra hivatkozva. Mivel roppant kellemetlen ember vagyok és 47-es lábakon járok, az ilyenek ingyen melóztak nekem. 🤷🏻♂️
Ha már nyócker nézd meg a Tisztviselőtelepet is. Igazi falusi hangulat mondjuk oda nem gyalogolsz haza a Blahától. Azért csak óvatosan a nyóckerben igazi zombiland a Baross utcától befelé a 9es busz vonalán a Kálvária tér Ganz Mávag vonaláig. Szállj fel a 9es buszra nézd meg a zombikat kikkel utazol sírni fogsz! Esetleg a Népszínház utcából leágazó utcákban nézz valamit.
Köszönöm a tanácsokat, van, amire nem is gondoltam volna! Mától figyelek rá! Tegnap este épp VIII. kerben néztem a hirdetéseket. Érdekes amiket írtál a nagyobbakról, én nem tapasztalatból, csak józan paraszti észből pont a 70-80 m2 körülieket nézegettem eddig. Persze felújítandókat. Bp-től 40 perc autóútra lakunk. Innen vinnék megbízható mestereket, akik már többször dolgoztak nekünk, családnak. Megfontolandó az is, amit a bérlésre írtál. De, inkább veszünk egyet. Ahogy írtam is, jó lesz az nekünk is, ha színházba megyünk vidékről, vagy volt kollégákkal elmegyek sörözni. Másrészt, ahogy egy barátom mondja: Pest, az mindig Pest marad. Ha bármi más eszedbe jut, köszönet érte! Akár felújítással kapcsolatban, bármi hasznos tanács welcome.
Figyelni kell mindenre. Volt egy jo magasemeleti lakas. Jo ar, jo hely egyik sajatnak. Kopogtatok mint harkaly, gipszkartion, almennyezet, latom van 1-2 rejtett takart helyen szellozo a plafonban. Mondom ez mi? Nem volt boldog az elado. Mondja raepitettek a hazra, alaszigeteltek a betonnak es vizes lett a plafonja. Valami res is volt az uj beton es a regi fodem kozott de nem kiszaradt hanem a homerseklet kulonbsegtol lecsapodott a para. Valami nejlon folia is volt meg utca fele is szigetelo nyilasok a homlokzaton.
Altalaban soha nem veszek, eladasra felujitott ingatlant. Kedvelem a felujitandot amihez 39eve nem nyultak vagy a 2-3 eve felujitottat. Kopogtatom falakat mint harkaly nem szeretem ha oldalfalak csupa gipszkarton. Egyszer volt egy ritka dzsuva ingatlan, kenyszeres szemetgyujto aki ott is halt meg, utolso emelet, beazas a plafonon vizes oldalfalak. Adtam ra arat. Jol alltam jott egy faszi elvitte alig alkudott. Kiderult ingatlan beruhazo 4helyen felujit es meg epit is, a " maradék " anyagokat oda vitette, minden gipszkaronnal elfedve az ures idoben mentek oda az emberei. Meghirdette eselytelen dupla aron, majd 1 ev utan airbnbre kiadta.
Ha ingatlanban vagy es ingatlanba akarsz menni az jo pozi. Ha veszel 100 egysegert es most 120at er, semmit nem nyersz mert amit veszel az is aranyosan magasabb. Ha viszont 60ra lemegy akkor az jobb mert te is aranyosan olcsobban kapsz es ha hozzateszel akkor konnyebben kategoriat lephetsz. . Ha jol adsz el ingatlant +10% és ha jol veszel az - 10% tehat relative 20% ot kereshetsz igy. Ha van egy hozzaadott ertek az meg hozzá jön. Tehat nem +20% ra gyursz es ulsz benne honapokig hhanem csak a fenti. . En kb 1 max 2 honap alatt eladom az ingatlant. Belövöm az arat a piaci ar aljara teszem ami még mefelel +200k. Fix aron hirdetem es nagy kinnal elengedem a 200at legyen boldogsag. Ha dragan adod akkor te vagy a 833. Elado a piacon. Altalaban egyedul arulom vagy nincs kizárólagos ingatlanos, 2 nagy 1 kisebbel kotok szerzodest ugy, hogy en is hirdetem es minden nelkul felmondhatom a sterzodest. . A minimum eladasi arat adom meg. Altalaban elhajtom oket ha valaki bagyon dolgozik rajta akkor beengedem, tudjon keresen ha tud.
Sokan nem erzik a lenyeget ingatlanpiacon. Vannak ertekhatarok kategoriak ahol kotorasznak a nepek van a max 50 millio a 100 a 150 a 150plusz es a 200+. A legtobben a max 50ben vannak. Ezert dragak a panelek a garzonok mert ez az elerheto ezert fajlagosan dragabbak. Anno vettem 30% al dragabban 2x nagyobb alapteruletu lakast. A max 100ba tartozik a masik nagyobb reteg. Miert ez a ket kategoria a 3/4ed? mert 10-20 milliot tudnak osszelapatolni a tobbi hitel es ennyit tudnak kemeny munkaval torleszteni. A 200+ ban kevesen kotorasznak. A 200+ millios lakast nem lehet annyiert kiadni mint 4db 50milliosbol ami bejon. Sima szamtan meg csak nem is matek. Kinai alap kalkulator.
30-33 eves koraig tanuljon bulizzon csajozzon bunyok és probalkozzon a fiatal, próbálják a külföldet. Utana johet a csalad, ne akkor gondolja meg nem is elt. Ha szulo vagy ijeszto de ez az elet, ne nyulbela legyen a gyerek.
Fiataloknak buli kell, legyenek benne az eletben, 5-6-7-8-9 ker. A nagykoruton belul. Itt van az elet a szinhazak kocsmak. Jo kozlekedes boltok. Le kell jarni a helyeket mert mert utcarol utcara valtozik a helyzet. A kulso keruletek falu, onhitt polgarokkal. Csaladoknak kis gyerekkel jo. Nem kell megijedni 8kertol sem de ismerni kell. Nem tudom most milyen arak vannak (tudom de 1m/nm nem izgat fel) de mindig van egy jo vetel. Ha berakod penzt fixbe kapsz evi 5,2 milliot es berelhettek 2,5-3ert/ ev egy kenyelmeset es még marad is.
Bizony ..ez már egy másik turnus.. simán kifizetnek +20-30% túlárazást így ne is csodálkozzon senki ha megelégszenek 2% hozammal is. Meg kell becsülni azt ami van!
Több előjel miatt emelkedik a pálya. Az alacsony ingatlan megújulási ráta, az alacsony munkanélküliség és konszolidált hitelkamatok mellett érdemi nominális csökkenésre én nem számítok, max egy helyben topogás, de pl 2022 óta én egy helyben tiprást gondoltam, azt látod mi lett belőle...
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link