Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Vegyünk ma egy korrekten árazott ingatlant. Mondjuk legyen rajta 5% plusz, hogy mindenki jól érezze magát ha alkudozásra kerül a sor. Az eladó nincs kényszerben. Az ingatlan is ok. Legyen jó állapot használt vagy újszerű. Legyen mondjuk Pistike n+3-a. A mai piacon mit tudnál kihozni lefelé? A helyszin mondjuk legyen a 13. kerület. Azért kérdem, mert ahogy itt már szó volt róla sokszor a végrehajtásos ingatlanok is piaci ár körül mennek el. (nem én írtam). A kérdésben nincs rosszindulat. Csak kíváncsi vagyok, hogy egy profi hogy gondolkodik ma.
"Milliárdok tűzoltásból – egy történet a moral hazardról2024. 11. 25. Hézinger István (Hézi)Crassus befektetési filozófiája kétségtelenül sikeres volt, de eléggé megkérdőjelezhető, ma már törvénytelennek minősülne. Ékes példája a sokat emlegetett „moral hazard” (erkölcsi kockázat) jelenségének.A cikk először a Forbes.hu-n jelent meg.Lépjünk egy nagyot visszafelé az időben. Az események helyszíne az ókori Róma nyüzsgő városa. A Szenátus tele van mesterkedő politikusokkal, a Fórum pedig áruikat eladni vágyó kereskedőkkel. A tömött várost gyakori tüzek sújtják, mivel az utcák szűkek, és a házak legtöbbje fa szerkezetekkel épült nagyon zsúfoltan egymás mellett, tűzoltóság pedig ennek ellenére sincs.Mit lehet tenni? A megoldással a nemesi családból származó Marcus Licinius Crassus és rabszolgái szolgáltak.Hősünk (?) felismerte a piaci rést, és létrehozta a világ első tűzoltóbrigádját.Ha tűz gyulladt Rómában, az 500 rabszolgából álló brigád azonnal a helyszínen termett, hogy megkezdje az oltást. Ugye milyen nagyszerű figura, hogy az embereknek segíteni akar? Ám a tűzoltásnak volt egy feltétele: a tulajdonosnak az éppen égő ingatlanját az eredeti értékének töredékéért el kellett adnia Crassusnak.Az üzleti modellAdd el nekem áron alul a házad, vagy a csapatommal végignézzük, amíg porrá ég mindened.Ez az igazi „fire sale”.Tagadhatatlan: nyilván mindenki azt a lehetőséget választja, hogy kap valamilyen csekély összeget a tulajdonáért, mintsem, hogy teljesen elveszítse a vagyonát. Crassus így nagyjából közel 24-szeresére növelte vagyonát – Plutarkhosz szerint 300-ról 7100 talentum ezüstre, ami 229 tonnának felel meg. Viszont a módszer, ahogy ezt elérte, minimum morálisan ingoványos.Ezen a ponton érdemes két részre bontanunk a vagyongyarapítás befektetési vonatkozását:
Önmagában azzal, hogy lehetőséget látunk olyan helyen, ahol valami turbulencia vagy problémás helyzet következtében alulárazottak az eszközök, még nincs gond.
Úgy kihasználni ezt a lehetőséget, hogy az én nyereségem mások kockázatából fakad, sőt arra vagyok ösztönözve, hogy másokat megkárosítsak, a rendszer (város biztonsága) stabilitásával szembe menjek, az már igencsak problémás.
Hol van a határ?A történet egy tankönyvi moral hazard (erkölcsi kockázat) probléma. Mi garantálja, hogy Crassus soha nem utasította rabszolgáit, hogy maguk gyújtsák fel a megszerezni kívánt ingatlanokat? (Erre egyébként semmilyen írásos emlék nincs.)Ez egy elég szélsőséges példája az opportunista befektetéseknek. Ugyanakkora a value (érték alapú) befektetések egyik alapvetése is megvan benne, az előbb bemutatott két pontból az első: az alulárazott eszközök megtalálása.Csakhogy ha összevetjük a Crassus-féle extrém opportunista és a value befektetéseket, van legalább két kritikus szempont az értékalapú megközelítés javára:
hosszútávú érték(teremtés) keresése a cél, nem pedig rövid távú problémák kihasználása;
egyfelé mutató ösztönzők (pl. piaci stabilitás, hasznos cégek finanszírozása nehéz időkben).
Nem az opportunista befektetésekkel, hanem a nem megfelelő ösztönzőrendszerekkel van a probléma, és ilyen példákhoz nem is kell nagyon messzire mennünk.A 2008-09-es pénzügyi válság tökéletes példa a jelenségre: a túl agresszív hitelezés, a túlzottan rövidtávú nyereség előtérbe helyezése és a rendszerkockázatok figyelmen kívül hagyása mind az emberi mohóság által vezérelt moral hazard problémája, amit természetesen – mint mindig – akkor is a kisember szívott meg igazán. Azok, akik kénytelen voltak beérni az apróval a (leégett) házuk helyett."
egyszer végigvittem egy 75-ről 37,5-re alkut, ez lakás volt ez hetekig tartott . egyszer pedig 49-ről 28-ra, ez üzlethelyig azt hittem, nehéz lesz, ismerve az eladót, nagyon alaposan felkészültem aztán átadtam a nem egész egy oldalas, de megfelelően részletes, pénzletételes, írott írott vételi ajánlatot az eladó kb 4-5 percig egy hang nélkül nézte majd megszólalt: nagy tisztelettel köszönjük, elfogadjuk 2012-es történetek, az első Petőfi Sándor utca, második Aulich . volt viszont ahol a vevőt emeltem meg annyira, hogy az egyébként korábbról ismert ügyvédje félrehívott és azt mondta, hogy ezt talán nem kellett volna ez 2014, Hunyadi tér, és londoni születésű, kékvérű skót a vevő, és 45-ben Németországba menekült család ekkor már idős lánya az eladó aki ezért egy idős amerikás házaspárnak majd egy harmadik generációs, magyarul alig tudó fiatal svájci ismerősének,is beajánlott, ezek is jól sikerültek . 2012-ben még lehetett nagyot alkudni lefelé 14-ban meg már nagyot felfelé, (a régi Pest területén), csakhogy ez utóbbiról még kevesen értesültek akkor
Nem mondtam hogy csak ő a hibás. Bp büntetésben van a kormányt nem érdekli. De azért némileg fura hogy óbuda polgija sitten van, (tudom ő csak egy "áldozat") a ferenvárosi Baranyi , a Pikó a nyóckerben a Niedermüller a hatkerben egy álom polgi lenne? Mert nem azok. Idióták egytől egyig. A vén Tarlós meg egy flegma f.sz volt de legalább nem lopott és nekiment anno a Lázárnak is. Na ez az ami most kéne megint.
Persze hogy az agglóban hatalmas dugók vannak. A lámpák úgy vannak beállítva hogy a belvárosban már relative lehet haladni csak a nagylámpák (Flórián, Váci út stb) fogják a kintről érkezőket. Az agglóban legendás helyszínek vannak: budakalászi Hév átjáró, Szentendre felől a békási nagylámpa, vecsési vasúti átjáró , 11 es út Solymár Auchan felől, M7 bevezető stb. Borzalom.
Ja, Karigeri. :D Véletlenül sem a 14 éve kétharmaddal kormányzó társaság a ludas, hogy az M0-s még mindig nincsen befejezve a Pilis felé elkerülőkkel? Nagyon hülyének kell lenni, hogy itt az éppen aktuális fővárosi főpolgi legyen a hibás valakinél, amikor az utak keresztmetszete nem változott sehol a fővárosban, de az autók száma meg a másfélszeresére nőtt meg beépült az aggló és ingáznak befelé az emberek ezerrel. De Karigeri a hibás. Persze. Korlátozni kell a belvárosi forgalmat, Nyugaton is ezt teszik. A magyar utak meg tele vannak füstölgő kriptaszökevényekkel. Legalább a gödöllői meg a szentendrei HÉV miért nincsen már régen újrahúzva? Gödöllői HÉV összekötve a 2es metróval? Egy retkes kötöttpályás közlekedés a nemzetközi reptérünkre? Egyik sem fővárosi volumen meg hatáskör, amikor már mindent pénzt elvontak egyébként is évek óta, amit lehet. 14 év kétharmaddal ez eléggé ciki. Mást okolni meg szánalmas. Annak idején még a légkondit az M3-as metróra sem volt képes Tarlós elintézni. Van egy éppcsak "felújított" metróvonalunk 2024 végén és egy szopás benne az utazás a nyári melegben. Én úgy alakítottam az életem, hogy alkalmazkodtam a kismagyar valósághoz. A felújított pilisi vasútvonal egyik vonatmegállójához járótávolságba költöztem, ha be kell menni a fővárosba. A gyereknek meg a suli járótávolságra van otthonról.
Az a szép, hogy az agglos településeken belül is gyönyőrű dugók vannak. Egy forgalmas kereszteződés, egy iskola vagy egy egyszerű körforgalom nagy szívató tud lenni.
A Karigeri gyűlöli az autósokat. Valami személyes okból. Most a zöldrendszámos autók vannak soron mondjuk ez engem nem érint. Át lesz rendezve a város. Ismerősődnek igaza van nyomja csak a xanaxot. Nekem két autó áll itthon és inkább hévvel járok be a nyomorban. Agyfaszt kapok a várostól. Az aggló meg még durvább mint a hangyaboly minden nap. Ott viszont kell a kocsi.
Hol nézeget? Szentendre? Minden kemény ma már. Felétek is. Gyömrön is 100 millás házak ugrálnak. Az agglóban a BP központ felé minden egyes méternek felára van. Nálunk a HÉV az Isten. Ha le tudsz menni gyalog a Hévhez akkor annak súlyos ára van. Látod a Karigeri mit művel. Ki fogja bacni az összes autót Bp-ről. A Szentendrei út egy rakás fos lett, tele van rakva radarral nem lehet haladni. 70as táblák helyet 50es táblák, rá van állítva a radar mindenki retteg. A tömegközlekedés is trágya. Utálom már ezt a kurva várost. CSak itt ez a kurva pénz. Mindenki tudja.
Észak-nyugat agló nagyon kemény! Kollégám nézeget - vannak kompromisszumok 70milla környékén, nagyon beteg. Panel elad + 40 milla hitel lesz a kombó, 400nm-es telken. Slash én még mindig hátra dőlök, 10km-el van közelebb Budapesthez mint a "birtok", de 4X a telekár.
Sajnos bejott ez a modszer nalam, mert autoval nem gyorsabb, mint vonattal, de legalabb dragabb es idegorlobb. Ezert vomat metro lett a bejarasom. Kocsi meg a P+Rig... Hidd el, bel ehet ugy lassitani a forgalmat h ne legyen kedved autozni
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link