PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

Vodafonelive 2025. 01. 21. 07:39

Előzmény: #237356 EURHUF_goes_to_haven

#237360

Ez kb. olyan, mint a főiskola/egyetem elvégzése után a röghözkötés. Páran azt gondolták nem veszik komolyan, pedig de. Én évente kaptam a határozatot, hogy újabb 360 napot dolgoztam le az évben egészen addig, amíg nem telt le az 1750 nap összesen (12 állami félév).
Osztálytársam aki 1 év után ott hagyta, akkor még az első évben (2012-13) szigorú volt a rendszer és behajtották az állami félévek összegét a diákhitellel együtt.

bronz 2025. 01. 21. 07:21

Előzmény: #237355 Wuff

#237359

:))
Hát, igen. A lényeg mindig az apróbetűs részben van. A bank mindig nyer.

Xis24 2025. 01. 21. 07:12

Előzmény: #237357 Xis24

#237358

Vannak akik túl nagy árat fizetnek azért, hogy úgy érezhessék ők a győztesek 😃

Xis24 2025. 01. 21. 06:50

Előzmény: #237354 Wuff

#237357

Az ingatlankiadás olyan lett mint régen az mlm. Mindenki csillogó szemmel nézte, hogy ebből meg lehet gazdagodni. Kiszámolták.. meg lehet.gazdagodni.. apró részletkérdés, hogy annak aki már jó rég beszállt az üzletbe. A többiek meg dolgozhatnak azért, hogy 'meg legyen támogatva az egész dolog. Ők lemaradók ... örülhetnek, ha veszteség nélkül kiugorhatnak a végén. Mindenki szóljon 4 ismerősének, hogy vegyen lakást 😃

EURHUF_goes_to_haven 2025. 01. 21. 06:47

Előzmény: #237355 Wuff

#237356

Az viszont nincs benne, hogy neked kell benne laknod, az se hogy nem hagyhatod el az országot (bár erről azért tájékozatatni kéne elvileg). Én mikor felvettem már a felmondásomat töltöttem.... Az ingatlan hasznosítva, van a szerződést átolvastam de ilyen bérbeadás tiltásra nem emlékszem.

Wuff 2025. 01. 21. 01:57

#237355

És még egy gyöngyszem a mai magyar viszonyokról: kíváncsiságból megkérdeztem pár ismit, akik hiteles lakásokat adnak ki, hogy mit kell a bérleti szerződésbe írni, hogy a bank engedélyezze a kiadást. Azt sem tudták miről beszélek... Külön poén, hogy a banki ügyintéző is csak annyit mondott, hogy "azt nem szokták komolyan venni". Ehhez képest minimum 2 helyen (de lehet többször is) le van írva a lakáshitelek 90%-ában (jellemzően az elidegenítési és terhelési tilalom után), hogy a bank írásbeli engedélye nélküli bérbeadás súlyos szerződésszegésnek minősül és instant lejárttá teszi a tartozást (magyarul, a tőkét és kamatot pár nap alatt ki kell csengetni, különben indul a végrehajtás). Kíváncsi vagyok, hogy ezt elolvasva most mennyien kukkantanak bele a szerződésükbe :D

Wuff 2025. 01. 21. 01:36

#237354

Kicsit másabb téma, de szerintem az ingatlanpiacon közeledünk a tőzsdésen szólva Mari néni/ zöldséges fázishoz (amikor már a piacon is azt mondják, hogy lakást kell venni), különösen az újépítésűek esetén. Már ősszel is írtam, hogy én nem látom az értelmezhető %-os megtérülést a jelenlegi 1,5M/nm körüli (Kelet-Mo, nem Bp) árakon (különösen úgy, hogy jó sok/nagy erkélyeket, loggiákat építenek, így pl. egy 35nm lakótérrel rendelkező laki papíron 50nm-be, kb. 60M-ba kerül). A fizetőképes kereslet talán még a stúdiókat, másfeleseket neccesen elbírja a 300ezer/hó lélektani határig, de a közepes és nagyobb újak kiadási szempontból gazdasági totálkárok. Szeptember óta figyelem, hogy sok szépen berendezett, 80-90M-ba kerülő N+2 szobás újépítésűeket 450e/hó körül kezdték hirdetni. Aztán jött az optikailag kedvezőbb 380-390e/hó, majd a 320e/hó. Múlt héten egyesek 280e-ig is lemerészkedtek, de még mindig hirdeti. Meanwhile, a nyáron 32M körül megvett, másfeles panelek bérleti ára bútorzatlanul 160e-re, bútorozva 180-200e-ig kúszott fel és hamar kiadják őket, ezért egyesek már a 250e/hót is bepróbálták (itt még azért nem mennek el). Durva látni, hogy az újakkal 250%-300%-kal magasabb beker. ár mellett vért kell izzadni az 50-60%-kal magasabb bérleti díjért a kispanelekhez képest. Nagyon durván árérzékeny a bérleti piac: ha x@r, de olcsó, akkor tolonganak érte, ha minőségi és ahhoz képest áron alul van, de még így is "drága" (a fizetésekhez képest), akkor pedig a kutyát sem érdekli. Ehhez képest veszik az újakat, mint a cukrot, mert az eladó azt mondja, hogy "1-2ezer Euróért tuti kiveszik" és Mari néni már nyitja is a bukszát (pár hete itt is írta egy kommentelő, hogy az ismerősét ezzel a szöveggel palizták be a debreceni buszvégen 1,5M/nm áron), mert lusta 2 hónapig figyelni a bérleti piacot, mielőtt 50-70-100M-ót puszira kiperkál egy vállalkozónak...

DaGi 2025. 01. 21. 00:20

Előzmény: #237352 DaGi

#237353

* Enyhe pluszban volt, nem minuszban. "A PMÁP állomány az év végére enyhe minuszban volt az év elejéhez képest, de közben jóval több PMÁPot értékesítettek az első negyedévben, mint amekkora ez a különbözet."

DaGi 2025. 01. 21. 00:13

Előzmény: #237347 berlini

#237352

Tavaly is adtak el PMÁPot a magas kamat ellenére is. Szerintem elsősorban lakáspiaci kereslet beelőzés/airbnb moratórium megelőzése céljából. A pontos mértéket elég nehéz kideríteni, se az ÁKK, se az MNB nem könnyíti meg a helyzetet. A PMÁP állomány az év végére enyhe minuszban volt az év elejéhez képest, de közben jóval több PMÁPot értékesítettek az első negyedévben, mint amekkora ez a különbözet. Ugyanakkor nem akarok hülyeséget mondani, pár száz milliárdnak néz ki a dolog(Erre akarok korrekt forrást találni, mert az eddigiek nem elég jó minőségűek). Ha feltételezed, hogy a kamat nagy része lakáspiacra jön, akkor a tavalyi nagy kamatok is a lakáspiacra jöttek? Ezesetben a két kamat közti különbség növekményével lenne érdemes számolni, az viszont kb. 3% körül van(~16.5% vs 19.1%). Én nem gondolom, hogy a kamat nagy része lakáspiacra menne, a tőke ilyen szempontból sokkal érdekesebb.
A másik tényező pedig egyszerűen az, hogy aki PMÁP-ból lakást akar a lehtő legideálisabb kondícióval venni az kb. köt egy szerződést úgy, hogy a kamatforduló utánra essen a megfelelő részlet kifizetése. Persze ehhez erre hajlandó eladót is kell találni. Aki ilyet csinált, az a továbbiakban nem jelenik meg a keresleti oldalon.

Xis24 2025. 01. 21. 00:12

Előzmény: #237350 berlini

#237351

Csak nehogy te is azt kezd árazni, mint mi pesszimisták, hogy akár tényleg le is fagyhat a piac.. ha a már esetleg elégett a kerozint nagyrésze 😃

berlini 2025. 01. 21. 00:05

Előzmény: #237348 berlini

#237350

Ez a közvéleménykutatás jóval kisebb arányú ingatlanbefektetést (vásárlást) jelez előre mint amit én gondolok.
https://www.azenpenzem.hu/cikkek/elarultak-az-emberek-mit-tesznek-az-allampapirok-kamataval/10654/

Bianco 2025. 01. 20. 23:14

Előzmény: #237346 Xis24

#237349

Majd rájön,h mekkora boltot csinált. Az ingyenes parkolasról annyit,h ölik egymást egy parkolóhelyért, keresztbeallnak egymás előtt, kiengedett kézifék alap, tologatjàk egymás autojá hajnalban,hogy el tudjanak indulni dolgozni. A felújítás ,amikor a nyolcadikon beindul, akkor a földszinten is rángògõrcsõt kapnak. Márpedig beindul a sok hirtelen felindulásból megvett 60-80 milliós lepukkant ékszerdoboz házatáján.

berlini 2025. 01. 20. 22:49

Előzmény: #237345 DaGi

#237348

Boc, de az ingatlanpiaci leálláshoz semmi köze sincsen annak, ami akkor éppen megtámasztotta volna azt, ha egyéb hatások nem hatottak volna negativan az árakra és a tranzakciószámra.
Igy felesleges a megismétlődésből (azaz kiáramlásból az állampapirpiacról) egyfajta analógiára következtetni.
Amúgy ha hasonlóságot keresünk, akkor az inkább a következőkben kereshető:
ingatlanár emelő hatás:
- PMÁP-ból kiáramlás + a kifizetésre kerülő kb 1200 milliárd kamat, ami hisztórikusan nagy összeg
- állami ösztönzők a magánnyugdijpénztárak idő előtt felszámolására. (Ez sem volt még eddig)
- CSOK + társai (Itt csupán az értéktartásra törekedtek)
- kamatstopp folyamatos hosszabbitása
Ingatlanár emelés ellen hat:
- még mindig magas hitelkamatszint (messze a 2021-22 éves 3-4% felett)
- recessziós környezetben csekély reálbér emelés miatt csak a felső 5-10% érez vagyonnövekedést, a többek önerőtámogatásban részesülnek ami a nagyvárosokban nem elég ingatlanvásárláshoz komoly hitelfelvétel nélkül, ami drága a túlnyomó többségnek.

berlini 2025. 01. 20. 22:35

Előzmény: #237343 DaGi

#237347

Ezt nem értem:
"Illetve a PMÁP java ami a piacra megy szerintem már tényleg be lett csatornázva. "
Abban eddig egyetértettünk, hogy a kamatkifizetések amelyek automatikusan megjelennek a folyószámlán, nagy eséllyel az ingatlanpiacot támasztják.
de hogyan lettek ezek becsatornázva eddig, ha most kezdődnek a kifizetések és kb márciusban fejeződnek be?
Azóta utánanéztem, a kamatkifizetések 1200 milliárd feletti nagyságrendben történnek.

Xis24 2025. 01. 20. 22:31

Előzmény: #237339 Pistike12

#237346

Őszintén ,nem túlzottan érdekel. Nem én fogom leélni 50 nm-es lakásban az életem 150M-os áron ' megvéve. De még az se érdekel, hogy 100 vagy 200M egy panel. Aki úgy érzi ott akar élni fizesse ki.

DaGi 2025. 01. 20. 22:28

Előzmény: #237343 DaGi

#237345

Az adalék(Forrás: https://www.portfolio.hu/befektetes/20240123/masfel-evet-kellett-erre-varni-a-lakossagi-allampapiroknal-a-pmap-vitt-mindent-664449):
https://pcdn.hu/articles/images-o/a/l/l/allampapir-1-652107.png
Legutóbb amikor kiment 1500 mrd forint tőke a lakossági állampapírpiacról, éppen akkor állt le az ingatlanpiac. De tényleg nem akarom azt mondani, hogy ez megismétlődik, mert volt ott csomó más tényező, ami a leálláshoz erősen hozzájárult. Pl. az MNB alapkamat is nagyjából ezzel párhuzamosan szállt el az egekbe. És az erősen valószínű, hogy fontosabb tényező is volt, mintsem a lakosság állampapír eladása. Csak annyit akartam az egésszel mondani, hogy 1-2 tényező kiemelése hibás következtetésekbe viheti az embert. De én is szoktam ilyet csinálni, ilyen lények vagyunk. Az emberek érveit és hangsúlyait általában a várakozásai és vágyai vezérlik.

FR73 2025. 01. 20. 22:24

Előzmény: #237341 Second Wave

#237344

Kiszámoló az ingatlanpiac kontraindikátora.

DaGi 2025. 01. 20. 22:22

Előzmény: #237338 berlini

#237343

Bocsánat, a nap folyamán nem sikerült az összes írásod kontextusát fejben tartanom.
A 2000 mrd nagyon extrém becslés. 1000 mrd valós lehet, kb. pmáp + önyp-vel összességében. Ez kb. +15-20% forgalom növekedést jelenthetne egy év alatt, ha nem emelkednének az árak. Ha ennyi növekednének az árak, akkor pedig semmit nem nőne a forgalom. Nyilván valahol a kettő között várható a két dolognk a növekménye, pl. +10% tranzakcióra és +10% árra lehet jó esély. Viszont a nem PMÁPos piacra érkező potenciális pénzekben én csökkenésre számítok. A narratíva régóta az, hogy ha nem veszel 2024-ben, akkor soha többé nem fogsz tudni venni. Tavalyi év végét ez is tolta, befektetői oldalon meg az airbnb moratórium. Január már kapásból sokatmondó lesz. Ingatlan.com szerint a kereslet országosan 7%-ot nőtt a tavalyihoz képest a januárból eddig eltelt időt nézve. És vannak benne az érdeklődés változásban érdekes komponensek: vidék és ház megint úgy néz ki hangsúlyosabb lehet, mint Budapest és társasház. 7% növekedés önmagában nem egy egetrengetés. Bár a bázis sem túl alacsony. Bizonyos szegmensekben a kínálat szinte eltűnt, más szegmensekben meg nem sokat változott. Persze az is igaz, hogy 20 nap egy évből nem sokat mond, bár megint ingatlan.com szerint általában elég jól előre szokta jelezni az éves folyamatokat. Illetve a PMÁP java ami a piacra megy szerintem már tényleg be lett csatornázva. Következő kommentben linkelek egy érdekes ábrát, de nem azt akarom vele mondani, hogy a történelem ismételni fogja önmagát, csak érdekes adaléknak szánom.

ubi 2025. 01. 20. 21:40

Előzmény: #237331 berlini

#237342

Ahogy olvasom, a nagyja marad állampapírban - miután egyre jobban látszik, hogy kell vésztartalék, vagy megy át befektetési alapokba. A kis összegüek meg adósságok rendezése, megélhetés esetleg.
Egy része biztos megy ingatlanba is, de akik komolyan gondolták, azok szerintem már többnyire léptek, hiszen pontosan tudni lehetett a kifizetések dátumait, és annyira sulykolták az áremelkedést, hogy nem vártak.