"Mondtam mar en Magyarországnak szurkolok, nyitott szabad országot akarok latni amiben mindenki boldogulhat ha tanul dolgozik alkot." És nem tűnik fel, hogy ez a vágyálom minden nap egyre messzebb kerül Orbánnak hála? Mzp egy jóval szimpatikusabb figura egyébként számomra, mint MP. De az jól látszik, hogy tömegeknek meg nem. MP nagyon ügyesen használja azokat a módszereket, amiket a fideszben látott és eltanult. Kommunikációs, narratívagyártós szempontból. Engem mondjuk ez egyáltalán nem vonz, de Magyarország visszafordítása a szabadság és Európa felé már annál inkább. Utóbbira nagyobb esélyt látok MP-vel, mint az előbbire. De azért picit reménykedem benne, hogy szabadság szempontjából is lesz előrelépés. Ezzel szemben Orbánnal minden nap látszik a szabadságunk leépítése. De igazából nem is értem miért kell ezt magyarázni, amikor mostantól arcfelismerő rendszerekkel akarnak elriasztani magyarokat a legalapvetőbb jogaiktól.
"Kosztolánczy György, az Otthon Centrum Holding vezérigazgatója szerint azok a befektetők, akik már korábban tudták, hogy ingatlanba fogják tenni az állampapírokból felszabaduló pénzeiket, már a tavalyi utolsó negyedévben elkezdtek keresgélni. Az állampapírokban lévő pénzek egy részének ingatlanpiacon történő megjelenése azonban nem egy rapid folyamat." vs. "Ezen összegek egy része még csak most kezdheti el keresni a helyét a lakáspiacon, így a következő hónapokban is fokozott vásárlói aktivitásra kell számítani. Eközben azonban az infláció is újra emelkedik, ami fékező erővel bírhat az állampapírpénzek gyors kiáramlására." Mi lesz az év végi üzenet a PMÁPpal kapcsolatban?
Okés, a végére csak kiderül, hogy alapvetően sok dologban egyetértünk, ha elmagyarázzuk egymásnak, hogy mit miért gondolunk. És ez szerintem jó dolog. Állampapír visszaváltás viszont továbbra is 1%, legalábbis a MÁKnál. Nem véletlen valamelyik banknál látsz ettől eltérő visszaváltási árfolyamot? https://www.allampapir.hu/kincstari_arfolyamjegyzes/PMAP Ha valakinek egyébként banknál van alacsonyabb árfolyamon visszaváltható állampapírja, ott érdemes elgondolkodni transzferen. Ilyenkor át lehet küldeni a MÁKos állampapír számlára az értékpapírokat és ott már 1% a visszaváltás. Úgy tudom általában ingyenes a transzfer, de lehet banktól is függ.
Többször elhangzott a leírásodban, hogy az átlaghoz képest jobban emelkedtek, illetve az átlaghoz képest kevésbé szegmensenként. De mennyi az átlag? Azt aláírom, hogy ehhez túlságosan naprakész adatok nincsenek. Kb. ingatlan.com-os lakásárindex van 2025Q1-ig. KSH-nak, meg MNB-nek 2024Q3-ig van. https://adat.ingatlan.com/ingatlan-com-lakaspiaci-arindex/ Ingatlan.com: 2025Q1/2023Q1: 345.1 / 307.3 = 12.1%. Ez még nekem is gyanúsan alacsonynak néz ki elsőre. Viszont egyedül itt van 2025-s adat. MNB: 2024Q3/2022Q3: 349.2 / 288.9% = 20.9%. KSH: 313.2 / 266.5 = 17.5%. Csak Budapestre az ingatlan.com-os 17.2%-ot mutat, 2025Q1/2023Q1 vonatkozásában. Az szinte biztos, hogy amikor lesznek frissebb adatok és tolódik az MNB és a KSH-nál elérhető időablak, akkor nagyobb számot fogunk látni. Nem annyival, mint az elmúlt fél év áremelkedése, hanem attól nagyon picivel kissebbet, mert a 2023Q1-es bázis mindkét indexben a 2022Q3 felett van valamennyivel. Tegyük fel, hogy az elmúlt fél év, amiben a lemaradás van, hozott még 10%-ot felfelé az átlagon. Szerintem ennyit ugyan nem, de később majd megtudjuk. Akkor az MNB-s index 30% körül lesz két évre. Valóban általánosságban kijelenthető lenne, hogy rosszul döntött, aki nem vett korábban lakást PMÁP pénzből mintha ma tenné? A számok alapján nem. Utólag visszanézve 2024-ig aki tartott PMÁP-ban lakásvásárlásra tartott pénzt, annak a helyzete folyamatosan javult. 2024-ben ha kitartott a PMÁP mellett, akkor nagyjából fej-fej mellett ment a lakásáremelkedéssel a kamatozása. Idén meg a lakásáremelkedés van eddig fölényben. Egy ideig így is eltart mire az ember az átlag tekintetében minuszba fordul, ha a PMÁP és a lakásárak közötti változásokat nézzük. Nagyon jó eséllyel a közeljövőben el fog jönni az a pont, amikor a lakásáremelkedés a két éve tartott PMÁP-hoz képest előnybe kerül. Ez már elég közel van, de még nem jött el. Van olyan szegmens, ahol igen, van olyan szegmens, ahol meg nagyobb az eltérés és nem is biztos, hogy a közeljövőben összezárul. Tehát arra a kérdésre, hogy érdemes volt-e 2 évig állampapírt tartni PMÁP helyett a válasz továbbra is: az attól függ.
Kifejezetten berlini válaszára lennék kíváncsi, saját korábban megfogalmazott elvei mentén: "nem ártana utánanézned a valós statisztikai számoknak és akkor nem kéne csipőből tüzelned. (Ami csak a western filmekben működik.)"
Alapvetően sorrrendben vannak, de az esetek nagyon kicsi részében nem. PL. van olyan, hogy valaki mondjuk áprilisban meghirdetett valamit. 1 hónap után nem vitték el. De a hirdetést nem törölte le, csak nem fizette be az újabb díjat. Majd egy év múlva úgy döntött újra hirdeti. Mivel ilyenkor az eredeti hiredetés még megvan, annak a kódja aktiválódik újra, csak a frissített adatokkal. Leginkább albérleteknél gyakori, hogy ugyanazt újraaktiválják, amikor új bérlőt kell találni. Az esetek 99%-ában jól lehet közelíteni egy hirdetés felkerülésére a linkben levő ID alapján. Írd be az ID-t, aztán megmondom mit látok.
https://youtu.be/cM0uxQHN3xk?si=nz5Tiby4C0blRnFH&t=372 Nyilván nem egy reprezentatív dolog ez sem, de mégis valamiféle visszaigazolás arra, hogy márciusban mások is látnak kereslet csökkenést. Egészen hó végéig, amikor megvolt az újabb nagy adag PMÁP kifizetés. Akkor egy picit visszaugrott az egyik ingatlanhirdető oldal látogatottsága. Azelőtt meg fokozatosan csökkent olyan jó 20%-ot.
https://pcdn.hu/articles/images-o/p/m/a/pmap-kamat-toke-4-704801.png Április, június, július lepkefing az eddigi kifizetésekhez képest, még 100 mrd-t se éri el egyik sem. Május a lejáratok miatt nagyobb, de kb. a januárival vetekszik. Eddig összesen történt 1280 mrd kifizetés, hátra van 476. Tehát a 27%-a oszlik szét az éves PMÁP kifizetéseknek az év hátralevő részében és jobban elnyújtva, mint az első 3 hónapban.
"Lakás vételnél a nagyvárosokban a középosztály gyarapodása a valós tényező." Tegyük fel, hogy ez nagyon jól korrelál az ingatlanárakkal. Akkor azt gondolod, hogy jelenleg a középosztály Magyarországon szépen gyarapodik? Nekem nem úgy tűnik. Állampapír: ha ma veszel állampapírt, akkor a legkevesebb törődést igénylő FixMÁP 6.5%.Máp plusz: 6.23%. BMÁP: 7.25% (de DKJ-hoz kötött kamat, így változó). Hosszabb államkötvények éves hozama jelen árfolyamuk mellett: 2041/A, 2051/G: 6.98%, 7.01%. De a BMÁP, meg hosszú fix államkötvények azok bonyolultabb eszközök, amiket azért olyan embernek nem szabad venni, aki nem érti, hogy a lejárat alatt hogyan változik az árfolyamuk, mert bukni is lehet rajtuk szépen. A személyes tapasztalatom az elmúlt fél év megtekintései alapján az, hogy tavaly év utolsó negyedéve és még január kemény hónapok voltak. Szeptemberben, októberben, januárban is voltam több lakásban, amik esetén 1-2 nap volt a döntésre. Most a környéken szinte alig van hasonlóan gyorsan értékesített lakás. A tényleges tapasztalat az, hogy érdeklődés azért van, de adásvétel az kevesebb. Olyan sok lakást megnézni nem voltam azért, kb. 10-et. Tehát az élményem statisztika gyártására legkevésbé sem alkalmas. Ami még az idő előrehaladtával érdekes élmény volt, hogy amíg az elején mind olyan eladó lakás volt, amit a korábban ott lakó tulaj értékesített, az utolsó 3 alkalommal mindegyik lakásban viszont most is lakik épp albérlő.
Van nekem sajnálatos módon saját munkám, ami mellett efféle mókára nem futja szabadidő. Ingatlanosok pedig pozíciójukból adódan tényleg tök jó információkkal rendelkeznek. Viszont szintén pozíciójukból fakadóan a legkevesebb esetben érdekeltek abban, hogy mindezeket megosszák. Az olyan bölcsességekkel sajnos nem sokat tudok kezdeni, mint: "Mindig tegnap van a legjobb nap ingatlant venni". Mert elég sok faktort figyelmen kívül hagy, ami miatt egyedi esetekben messze nem a tegnap a legjobb nap a vételre.
Ez csak egy komponense annak, hogy miért gondolom azt, hogy kifullad az áremelkedés. - Tavallyal ellentétben nem lesz idén különösebb reálbér növekedés az infláció alakulása alapján. - A lakáshitel kamatokban érdemi változás nem látszik. Egy héten belül jön az 5% lakáshitelplafon, de azóta még kevesebb lakás esetén jöhet szóba, mint amikor kitalálták. - A Pmáp támasztó hatásából az eddigi mozgások alapján nagyjából két hét van hátra, aztán nem nagyon fog érdemi hatást kifejteni az év hátralevő részén. Ebben tudom nem sokan értenek egyet. Van aki későbbre várja a hatás kifutását, van aki korábbra. - Az ÖNYP is támasztó hatású lehet, de ott is egyelőre úgy néz ki nagyobb a füstje, mint a lángja. - A bérleti hozamok nagyon alacsonyak. - A kockázatmentes alternatívák hozama még mindig vonzó, jelentősen a bérleti hozam felett van. - AirBNB moratórium se növeli a keresletet - elsősorban bizonyos szegmensekben. - Ugyanakkor nincsen tömeges eladási kényszer, ami a kínálatot fekező hatás. Az összes komponens közül a kínálat mennyiségét és a tranzakciószámot azért alapvetően a nagyobb súlyuak közé sorolom. A kínálat felemás jellemzőket mutat, mert alapvetően alacsony az összkínálat, de jelentős növekedési trendben van január közepe óta, pár hetes platókkal, amik tipikusan a PMÁP kifizetésekkel vannak egy időben. Lehet véletlen, de valószínűbb számomra az ok-okozati összefüggés. A saját várakozásaimat leírom, a másokét elolvasom. Ami belőle hasznosnak tűnik, igyekszem beépíteni.
Saját forrásodból: - 8. slide: MNB lakásárindex. Budapest: Amilyen fasza ez az ábra, nem tudom kivenni, de 2019. I, II, vagy III negyedévtől stagnálás 5 negyedéven keresztül. (A stagnálást idejét a pontok számából lehet látni, de a kezdetéhez kéne vonalazás) - 5. slide: tranzakciószám: 2019. I. negyedévtől Budapesten csökkent 2020. II. negyedévig, bár volt benne egy pici hupli. Tehát nagyjából ugyanannyi ideig stagnáltak a budapesti árak, mint ameddig csökkent a kereslet. Második eset: 2022. I. negyedév, innentől 6 negyedéven keresztül oldalazás, minimális emelkedéssel árakban. Tranzakciószám: Ezalatt 4 negyedévig csökkent, majd enyhén növekedni kezdett. A 2019-es csökkenés jóval enyhébb volt, mint a 2022-es. Az nagyon érdekes az ábrán, hogy a legnagyobb áremelkedési hosszabb távon stagnáló, bár relatív magas tranzakciószám mellett következett be. Szóval igen, vannak olyan szakaszok is az ingatlanpiacon, amikor nem erős a korreláció a tranzakciószám és az árváltozás között. A legutóbbi 5 évben az volt, hosszabb időtávon jóval kevésbé. Mi ebből a tanulság? Kb. annyi, hogy a tranzakciószámból se lehet egyértelműen következtetni az árak várható alakulására. Az utóbbi időben erősebb volt a korreláció a csökkenő tranzakciószám és a stagnáló árak között, ezért arra számítok, hogy ez most sem lesz rossz indikátor. De simán lehet, hogy nem jön be. Majd utólag okosak leszünk.
Lehet, hogy erre gondoltal, de nem ezt irtad. 2019-tol napjainkig irtal. Ha az egesz idoszakot nezzuk, nottek az arak? Igen, nottek. Ha azokat az idotartamokat nezzuk benne, amikor keves tranzakcio volt, akkor nottek az arak? Vagy nagyon enyhen, vagy semennyire. 2020 - 2021: nem nottek az arak erdemben. 2022. nyar - 2023 vege: nem nottek az arak erdemben. A tranzakcioszamok ebben az idoszakban relativ alacsonyak voltak az eredetileg megadott idotavodon belul. Abban tokeletesen igazad van ugyanakkor, hogy hosszabbra kibovitve az idotavot onmagaban a tranzakcioszam nem mindig jo indikatora annak, hogy mi fog tortenni az arakkal. En sem allitok semmit magabiztosan az arak kapcsan. Arra mindig nagyon sok tenyezo hat, max. annyit tud tenni az ember, hogy ebbol nehanyat beazonosit. A jelenlegi helyzet szerintem az elmult evtizedbol a 2022 masodik felevhez nagyon hasonlit. Aztan siman elofordulhat, hogy ez tevedes lesz. Csak az ido fogja megvalaszolni.
Ez az allitas mar akkor sem volt igaz, amikor berlini beirta. De annyira konnyu ellenorizni, hogy nem fektetek bele kulonosebb energiat. 2023-ban alacsony tranzakcioszamok voltak es nem is emelkedtek az arak ennek megfeleloen. De ez meg nem jelenti azt, hogy maskor alacsony tranzakciok mellett ne tudna novekedni az ar, mert ez sokkal komplexebb piac annal. Viszont mindenkeppen lefele hato ero az arakra. De ha van mellette felfele hato, akkor az eredo meg mindig lehet felfele modosulo ar. A legvaloszinubb kovetkezmeny nagy altalanossagban az ar stagnalas/nagyon enyhe novekedes ilyen esetekben.
"De nehogy mar egy jellemtelen kispalyas pocs legyen a valtozas." Mivel a jelenlegi annyira eletkeptelen, igy meg ezzel a leirassal biro egyen is csak jobb lehet. Sot, meg a Gyurcsany is jobb lenne. Siman. Ennel szarabb palyan nem lehetne az orszag, mint ma. Beleertve a gazdasagot, szuverenitast, polgari jogokat.
És nem tűnik fel, hogy ez a vágyálom minden nap egyre messzebb kerül Orbánnak hála? Mzp egy jóval szimpatikusabb figura egyébként számomra, mint MP. De az jól látszik, hogy tömegeknek meg nem. MP nagyon ügyesen használja azokat a módszereket, amiket a fideszben látott és eltanult. Kommunikációs, narratívagyártós szempontból. Engem mondjuk ez egyáltalán nem vonz, de Magyarország visszafordítása a szabadság és Európa felé már annál inkább. Utóbbira nagyobb esélyt látok MP-vel, mint az előbbire. De azért picit reménykedem benne, hogy szabadság szempontjából is lesz előrelépés. Ezzel szemben Orbánnal minden nap látszik a szabadságunk leépítése. De igazából nem is értem miért kell ezt magyarázni, amikor mostantól arcfelismerő rendszerekkel akarnak elriasztani magyarokat a legalapvetőbb jogaiktól.