Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Tény, hogy Budán lakni világnézet DE. Az ingatlan jelenlegi tulajdonosa nem lakik benne, az ingatlan kiadásából realizál egy havi cash flow-t, így egyáltalán nem tartom földtől elrugaszkodottnak a cash flow alapú árazást. Aki tulajdonos kiadja, mindig megvan a valószínűsége, hogy szívesen megszabadulna a kiadás jelentette kockázattól. Mivel nagyon könnyű beárazni az alternatív risk-free eszközt (MÁP+), így egyből meghatározható az a vételi ajánlati sáv, amely mentén lehet mozogni, példánkban a 42,5 - 52,5M-ós sáv. A sávon belüli elhelyezés már függhet az egyéb soft tényezőktől.
Budán lakni világnézet! Egy kétszázmilliós villánál sem fogsz értékelhető kiadási hozamot elérni, ezen a környéken a hozamszámításos módszer önmagában elég karcsú.
Én még sosem hirdettem lakást eladásra 5,5%-os hozam alatt, de inkább 5,5-6,5%-kal hirdetem a tényleges (!) bérleti díjhoz képest. El is szokták vinni. 3-3,5% szerintem nagyon karcsú lesz, ha tényleg ennyi a hozama, akkor ennek nem 69 a reális ára, hanem legfeljebb 40-45 körül. Ez a lakás kiadásra 170 körül lehet, ha kipofozod akkor 180-190, még a mostani lufi árakon is lehet olyan újat venni 40-ért, amit ugyanennyiért könnyebben kiadsz, mint a tied. Lényeg, hogy valamivel növeld a hozamot: pl csinálj egy második hálót a konyhából, a nappaliból pedig csinálj amerikai konyhás nappalit. Plusz ha elfogadsz tanácsot, ami olcsó tuning, kifesteném divatos színekkel, ezeket a függönyöket pedig vedd le...
Kiadni nem ilyet vennék hanem olcsó panelt, saját célra meg nem vennék ilyet az egybenyíló szobák miatt. Egy 50 nm jobb beosztású új építésű kb ugyanennyiért lehet jobb vétel.
Nagyjából ennek mentén tárgyalnék: - Felteszem, hogy kiadod 180k-ért havonta, ez évi 12x180 = 2.16M - 15%-ot leadózol, így marad 1.836M - Adózás utáni eredményedből számolok egy évi 3,5%-os hozamot, ez praktikusan egy 52.5M-ós értéket jelent. Ha ezt az összeget odaadnám neked, akkor ez elég erős risket hordozó cash flow-dat átválthatnád egy nettó havi 218k-s eredménnyé (nem számolva azzal, hogy ekkora tőkéből lényegében ingyen bérelhetném a lakásodat). Mivel ezt ki tudom számolni, ezért biztosan, hogy 52.5M alatti árat mondanék. Ha azt mondanám, hogy csak a kiadást jelentő kockázattól szeretnélek megszabadítani, akkor azt mondanám, hogy havi 180k-nyi cash flow-ra áraznám be az ingatlanodat, így az egészért megajánlanék 43.2M-ót.
https://m.ingatlan.com/i-ker/elado+lakas/tegla-epitesu-lakas/budapest+1+kerulet+attila+ut/30699061 Ez a lakas amit hirdetunk. Tarsashaz 4. Emelet a var fele nezo, nyugis, csendes, var fele nez. Igazabol nincs eladasi kenyszer, es azert irtam 850t hogy ne lehessen veazonositani :) csak kitettuk, mert berleti dijbol netto 3-3.5 % korul hoz, ennel mar egy map+ is jobb. Lesz ra vevo akk 55-56 ert eladjuk. Egyebkent tok jo lakas, nem adjuk oda mindenaron :) Ez az Attilanak eleg jo resze, 12x, vermezovel szemben, parkolphely van mindig :)
Először is szögezzük le, hogy még mindig budán :D. Példának okáért ami hirtelen eszembe jutott bem rakpart és bem rakpart között is óriási különség tud lenni. Hogy miért? Többek között forgalomszervezés, keresztutak. Amúgy azt nem értem, hogy a dugódíj mellett miért csak a dízel autókat akarják részlegesen kitiltani, miért nem az összes olyan belsőégésűt, ami nem konnektoros hibrid. Legyen már vér a pucában. Egyből rózsaillat lenne "mindenhol" :D.
Ez így évesítve még mindig egy 10%-os drágulás, ami rengeteg. Egy 30 milliós panelnél 3 millió forint. Van még hova zuhannia. A január meg tipikusan az újraárazások időszaka. Kijön a statisztika, hogy 2019-ben éves szinte 19%-kal nőttek a lakásárak (mert ennyi lesz kb.), erre a hírre meg majd gyorsan felszorozzák az eladók a mostani eladási árukat. :)
Ez így van, aki a diószegiből költözik oda, annak biztos nagy előrelépés, de budai viszonylatban kevés rosszabb van (alkotás, nagyszőlős, krisztina krt). De 850ezer/nm-ért bőven vannak jobb helyek, amik még közel vannak a belvároshoz.
"Hozzánk a mai napig heti több cetli érkezik a postaládába és a társasházba, hogy lakást vennének kifejezetten abban a házban." Van még aki nem tudja, hogy azokat a cédulákat ingatlanosok dobják be, kifejezetten ügyfél-megbízásban reménykedve?
Számomra az az érdekes, hogy ezek az elvileg valós tranzakciók alapján készült adatok 700-800ezer/nm-es árakat dobnak olyan helyeken, ahol már tavaly se nagyon volt 1millió/nem alatt hirdetés (i.és xii.-kert néztem meg jobban). Utóbbiban mondjuk vannak rohadt nagy családi házak fajlagosan olcsóbban, amik lefelé húzhatják az átlagot (a "lakás" megnevezés gondolom flegmaság, és lakóingatlan tranzakciókat vizsgáltak).
Nem ertem ezt a sok ertetlenkedot. Az Attila ut budai mercevel szar hely de egy hazzal odebb mar jo. Ennyi. A buzben zajban rezgesben levo lakasok eladhatatlanok
Nem tudom mit szivnak ott Pesten, de komolyan arrol beszelgetnek, hogy egy utca egyik vegen dugo van, a masik vegen meg nincs? Az egyik vegen szog van, buz es mocsok, a masik vegen meg madarcsicserges?
En a magam velemenyet tudom leirni, es nem zavar, ha masok erre vagynak. A hirdeto a Moszkva terhez kozeli reszrol beszelt, ahol tapasztalataim szerint gyakori a torlodas. (De az ut mas szakaszain is, es eleg egy kis felturas, hogy az Alaguttol a Moszkvaig sorakozzanak ott az autok.)
Ezt mind cáfolni tudom. Egy Csalogány utcára néző lakás lényegesen zajosabb és porosabb. De még egyszer mondom, az Attila út elég hosszú, számít melyik részén van - pontosabban mennyire közel az Alagút utcához vagy a Széll Kálmán tér melletti nagy kereszteződéshez - és az ablakok milyen irányba néznek. Közvetlen az Attilára vagy oldalirányba és vagy hátra a kis utcákra. Hozzánk a mai napig heti több cetli érkezik a postaládába és a társasházba, hogy lakást vennének kifejezetten abban a házban. Úgyhogy vannak akik fizetnének érte, és feltételezem nem 2013-as árakkal kalkulálnak.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link