Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Amikor egy tárgyaláson vagy, élsz ilyen eszközökkel - ez egy szónoki fogás. A vételi ajánlat pedig ilyen. Ez nem jelenti azt, hogy nekem valós célom lenne az, hogy kibéreljem a lakást - de miért fizetnék többet a lakásért, ha egészen egyszerű módszerrel tudok megmutatni egy logikus korlátot?
" A gyakorlatban, ha kiveszed a 30 milliód éves hozamát, ami 1,5 millió,
akkor 20 év múlva reálértéken óriásit buksz a pénzeden, miközben a
lakásárak addig megint duplázódni fognak" Ha a következő 20 év alatt duplázódnak a lakásárak, akkor az további éves 3,5% hozam a kiadási5-6 % hozam mellé. Összesen 8-9 % átlaghozam évente.
kerületi lakóként mondom, hogy ezt azért felül áraztad, de ezt szerintem te is tudod. Látod is az érdeklődök számából:-) 3 szobás lakást lehet venni ezért az áron, akár jobb részén is a kerületnek. Egyébként tényleg nem rossz része ez a kerületnek - infrastruktúra, környezet alapján. De ha már Attila út akkor inkább az eleje, Szarvas tér, Döbrentei tér környéke.
MÁP helyett lehetne venni egy világ vagy eu osztalékos etf-et, a tőke része inkább viselkedik lakásként inflációban és 4% feletti (adózás előtti) hozama van. Előnye, hogy forintromlás ellen is véd, egy lakás nem biztos.
Nem az a kérdés, hogy a gyakorlatban akarok vagy tudok-e bérelni a hozamból - a lényeg abban van, hogy a kiadási hozamra vett lakásnál a kockázatos cash flow-t fel akarja-e cserélni a tulajdonos egy risk free cash-flow-ra, amely adott esetben lehet magasabb is, mint a kockázatos cash flow-ja.
Egyébként nem nagyon bérelsz a MÁP hozamából semmilyen lakást sem szerintem, csak úgy tűnik, mintha. A gyakorlatban, ha kiveszed a 30 milliód éves hozamát, ami 1,5 millió, akkor 20 év múlva reálértéken óriásit buksz a pénzeden, miközben a lakásárak addig megint duplázódni fognak. Nem valami jó deal szerintem. Amiből bérelni lehet az inkább a pénzed infláció feletti hozama. Ha van olyan 100 milliód, akkor viszont valóban meg tudod csinálni, hogy a hozamból bérelsz. :) Már, ha csak és kizárólag MÁP-ban gondolkodunk.
Rengeteget gondolkoztam befektetési aranytömb vásárláson nyár végén. https://www.portfolio.hu/uzlet/20191211/a-szuperhatalmak-nagy-tetelben-fogadnak-ra-2020-egyik-legnagyobb-befektetesi-sztorija-lehet-az-arany-409775 Erre -most nézem- 1550 dollárról beesett 1467 dollárra (kb -5%! csökkenés) Usd 302-ről 298-forintra, -mondjuk ez is kb 1 % csökkenés.Talán jövőre lehet benne potenciál, nem tudom. Az Invesco mondjuk az ingatlanban nagyobb emelkedést vár: "Az Invesco elemzője jövőre a 2019-es évhez nagyon hasonlót vár, mely
esetben mind a kockázatos eszközök, mind az arany jól teljesíthet. Az
utóbbinak 5-8 százalékos emelkedést prognosztizál, azonban véleménye
szerint a részvények, ingatlanok és az ipari fémek még ennél is többet
hozhatnak." Marad a CHF-be való felhalmozás.
Ezek milyen lakások, amiket kiválasztottál? Ilyen árakon legfeljebb az Andor utcára néző, felújítandó lakásokat találni. A normálisabb, nem Andor utcai lakások inkább 39 milliótól indulnak ekkora méretben a .com-on.
Mi az a budai mérce? Laktál már budán? Tudtad, hogy nem csak I, II és XII. kerületből áll? Van ott XI és III is, tele ipartelepekkel, négysávos utakkal, zsúfolt lakótelepekkel, jellegtelen zöld nélküli környékekkel. Persze elsősorban a nem hegyvidéki kerületrészekre gondolok. De a XII-ből is lehetne jópárat szemezgetni, elég csak az Alkotásból nyíló utcákat, a Győri út környékét, vagy a II. kerületből a Margit körutat és az abból nyíló utcákat említeni, de még a Csalogányt is, amik meg sem közelítik az Attila út népsűrűségét, zöldfelületét, szellősségét vagy parkolási lehetőségeket. Persze van sokkal jobb hely is Budán, csendesebb, zöldebb, fent a Jánoshegyen, Törökvészen és társain, de ez egész Budának egy nem túl nagy része. Még feljebb is, ha nem szükséges a tömegközlekedés. Nem az Attila út a number 1, de Pesthez képest jó hely és budai viszonylatban is jónak számít, persze attól is függ ki milyen élethelyzetben van. Ha kell a kert és nem számít a távolság közelsége, vagy az, hogy kilépsz az ajtón és ott a Tabán másik irányba meg a belváros. Egészen más igények. De szarnak beállítani elég szélsőséges, persze ahogy már felhívták rá a figyelmemet alapvetően csak a paraszt lakik az ilyen helyed a Te szemszögedből :).
Micsoda unikális jelenség, ki látott még ilyet, világon egyedülálló. Ne menjünk nagyon messzire: Debrecen, Piac utca, egyik vége sétáló, másik vége panelek és koszos vasútállomás.
Kelenföldi panel 60-70 nm-es kategóriában árak: 37.8M - 63nm 34.99M - 65nm 31.9M - 63nm 38M - 65nm Legyen mondjuk 35M hasonló méretben. A számítások ugyanúgy elvégezhetők. - egy ennyiért árult panel kiadható max 150k-ért. 15%-os adóval, évi bevétel: 1.530M - ahhoz, hogy ennyit hozzon a MÁP (risk-free eszköz), szükségem lenne 30.6M tőkére. Azaz, ha ennyi tőkém van, akkor lényegében a hozamból kibérelem a panelt - nincs szükségem a lakás megvételére. Mivel a panel az a szegmens, amit könnyebben érnek el az emberek, így ott nagyobb a vevő érdeklődés is, eleve ott nagyobb lufi tud kialakulni, ezért 100%-ban távol tartanám magam ettől a szegmenstől - illetve csak olyat vennék meg, amelyet jelenleg is kiadással hasznosítanak, hiszen ott mindig megvan a lehetősége, hogy a tulaj szívesen felcserélné a kockázatot jelentő kiadást a risk-free cash flow-val... Én akárhogy is nézem, az Attila úti tégla és a kelenföldi panel között a kalkuláció alapján is egy laza 10M van különbségben.
Amióta van MÁP+ sokkal átláthatóbb lett a dolog, tényleg csak ennyi a matek, nem kell a hullámegyenletet megoldani. Ennek megfelelően lehet tenni vételi ajánlatokat. Véleményem szerint ezt még bőven módosíthatja adott esetben a KP-s fizetés, akkor még eleve lejjebb mennénk az ajánlati árral.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link