Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Ahol lakom a 2000-es években még volt ingatlanadó a lakásokra is. Négyzetméter alapon volt megszabva. Ha a tulajdonodban laktál és ott volt a bejelentett állandó lakhelyed akkor fejenként 25 vagy 50 nm-ig (már nem emlékszem pontosan) mentes volt az adó alól a maradék nm után fizettél (értéktől függetlenül).
Nem velem történt ez, és nem garázsra volt kivetve, de amúgy igen “kicsit” sok :) Egyébként az egy Bp környéki településen volt kiszabva és szerencsére nem nekem, meg nem is éppen a jogszabályoknak megfelelően. Az ott másról szolt inkább…szépen mondva helyi érdek érvényesítés :) A garázsadó emlékeim szerint 50e/Ft év volt Óbudán.
Igen van, kommunális adó, mint helyi adó, ha jól tudom. Van a III. Kerületben garázsadó is külön. Engem 4 év után szólított fel a PH, hogy fizetni kéne. Láttam már évi 3 milliós kommunális adót megállapító határozatot Bp környéki településen. De az ott másról szólt…. Én úgy tippelem, hogyha lesz értékalapú ingatlanadó lakóingatlanra (akár közpointi, akár helyi szintű adóként), akkor az olyan nagy értékre lesz első körben, hogy marginális lesz társadalmi szinten.
Adatok tekintetében az elektronikus ingatlan-nyilvántartási eljárás szerintem rengeteg javulást fog hozni. Ez a papíralapú eljárás 2024-ben egy vicc kategória. Lényegében automatizált adatfeldolgozás lehet majd, AI integrálása is jöhetne majd szerintem. Én kb az I. fokú eljárásokból ki is iktatnám az emberi közreműködést a legtöbb eljárás tekintetében, amint lehetséges (nem csak az FH-nál). Jogorvoslatnál ellenőrizné csak az ember.
Már most is van Mo-n sok helyen ingatlanadó, pl. itt Debrecenben én is fizetek a garázs után, mert minden nem lakhatási célú helység/ingatlan után kell (pl. nekem hiába van egy tető alatt a lakótérrel, így is adóköteles). Négyzetméter alapon számítják, éves alapon pár tízezer Ft. Amit itt viszont sokan pedzegetnek (értékalapú, általános adó), az gyakorlatilag és politikailag is kivitelezhetetlen. Gondoljunk csak a netadóra, hogy mekkora lázadás volt, egy szemmel látható mértékű, általános ingatlanadó szó szerint forradalmat okozna. Aztán ott van a kérdés, hogy mennyit is ér egy ingatlan. Mi van, ha a NAV szerint mondjuk 160 misit ér egy ház, de a tulaj azt mondja, hogy szerinte csak 50-et? Kimegy az értékbecslő? Ha 5 millió ember vitatja az értéket, akkor 5 milliószor? És minden évben, mert ugyebár szerintem nem annyit nőttek az árak, mint szerintük, valahol felújítottak, valahol megreccsent a tető, valahol dögkutat létesített a szomszéd, megint máshol 10ezer munkahely jött létre a faluban stb. Láttuk, hogy a szocik alatt a "luxusadó" (akkor 100M-tól drágább ingatlanok) is kivitelezhetetlen volt. Szóval, csak nm2 alapon lehetne, de akkor is jön a dilemma, hogy külvárosi Mari néni a kidőlt falú, papíron 100 m2-es (valóságban csak egy lakható szobás) vályog után fizessen többet, mint Menő Misi a 85 m2-es, belvárosi, újépítésű penthouse után...
2. Bérleti szerződések, díjak felülvizsgálta: Láttunk ilyesmire példát a közelmúltban. Pl. amikor leszoktam a 2,8%-os tejről mert sosem volt a polcon. Amikor 40 percet vártam a benzinkúton, hogy jöjjön már a tanker, jobb esetben 100as prémium benzin még épp volt... Szívtak az olajcégek, a boltosok és meglepő módon az emberek is (áruhiány, csak drágább alternatívák voltak elérhetők, a nem stoppos termékek drágultak stb). Szóval, lakbér stop-ra nem számítok... 3. Kolik, bérlakások építése: ez az egyedüli opció, hogy effektíven csökkenjenek a lakbérek (és így közvetett módon az árak is), ráadásul a piaci törvényekbe sem avatkozik be "unortodox" módon. Működik is, ld. Bécs. 4. Fiatalok támogatása: azt láttuk, hogy cseppet sem meglepő módon a kínálati oldal direkt támogatása csak az árakat nyomja fel. Itt is számtalan beírás született a témában, hogy a CSOK, BV csak az árakat emelte, amiket az eladók/fejlesztők 1:1-ben benyeltek, végső soron a családosok u.olyan nehezen jutottak ingatlanhoz, mint előtte, míg a többiek kaptak egy 30 milliós "gyeremektelenségi adót" a nyakukba, ha ingatlant akartak venni... Ezek a transzferek tankönyvi példái annak, hogyan lehet több száz milliárd közpénzt úgy elb.szni, hogy semmi sem teljesül a kitűzött célokból (termékenység növekedése, könnyebb lakáshoz jutás), sőt egyenesen ellentétes hatást értek el velük. Annyi kellett volna már az elejétől, hogy a méret mellett a m2/Ft árat is megszabják feltételként (még profibban sávosan ill. lokációra és ingatlantípusra korrigáltan). Pl. ha egy átlagos bp-i belvárosi új lakás 1M/m2, akkor addig 100% igénybe vehető, 1-1,5 M/m2 között már csak a 50% CSOK jár, 1,5M/m2 felett pedig nem CSOK képes. Ugyanez megyeszékhelyen pl. 0,8M/m2 első limittel és így tovább. (A m2 árak csak szemléltésképp miatt vannak megadva). Így a családok megfizethető lakhatása lett volna támogatva. A valós árakat adott területre a megelőző év adásvételi szerződéseiből simán ki lehetne sakkozni, így lett volna fék a dráguláson.
Adó számításának pontos módja. Input adatok a számításhoz. Kivetés módja. Bavallás módja. Ellenőrzés. Szankciók. Nem tipikus jogi helyzetek kezelése (öröklés, ajándék, adásvétel, haszonélvezet, jelzálog, és minden ami nem jut eszembe). Na ezeket kellene megalkotni, hozzá az infrastruktúrát kiépíteni. Apparátust is. Miközben a ksh nem tudja megmondani, hány ingatlan cserélt gazdát fél évvel ezelőtt. Mission impossible.
1. AirBnb adóemelés: semmi érdemi, max. pár ezerrel drágábban adják ki esténként. Az új engedélyekre moratórium már másabb, de ez sem árcsökkenést, csak kisebb emelkedést okoz a kereslet egy szegmensének visszafogásával. De ahogy írták is, itt csak biztonsági játékot lehet csinálni. Egy normális országban nem lehet egy teljes szegmenst pikk-pakk taccsra vágni, mert annak az ingatlanpiacon túlmutató következményei is lehetnek. Pl. ki lesz az következő "közellenség"? Eddig a közembernek relatíve megfoghatatlan entitásokkal kezdtek el harcolni (Brüsszel, migráncsok, multis boltok, energiacégek, bankok). De ha most köznép sorai közé is elkezdenének lőni, azzal a saját vörös vonalukat lépnék át. Mert bank/multitulajt kevesen ismernek, de airbnb tulajok között már átlagemberek is vannak. És innen már csak néhány lépés, hogy pl. a privát EÜ szolgáltatók más betegségéből termelnek hasznot, a gazdák az éhségből profitálnak, a tőzsdézők mocskos spekulánsok és végül halál a burzsoáziára, árdrágító zsidókra stb... De kezdek elkanyarodni a témától, folyt. köv.
Teljesen egyetértek. Akinek csak lakhatásra van ingatlana, és szóba sem jön neki a külföldre vagy albiba költözés, annak tök mindegy hogy merre megy az ingatlanok ára. Sőt, ha lefele megy, de a fizuk nem csökkennek, akkor még könnyebb is a fizut felhasználva upgradelni - hiszen kisebb ingatlanáraknál a két ingatlan közötti árrés is kisebb. Esetleg a hitelesek szívhatják meg, ha nagy esés van, és felmerül pótfedezet bevonása.
Szerintem nálunk úgy lesz majd "eladva" az embereknek az ingatlanadó, mint az USA-ban anno az SZJA: csak a gazdagokat akarják megadóztatni vele. De ez csak egy megérzés. Úgy emlékszem, hogy valamikor a XIX. sz. végén, vagy XX. sz. elején vezették be, és kb. 5k feletti jövedelműekre vonatkozott, ami nagy pénz volt akkor. Aztán azóta ez, bár sávosan, de szépen kiterjesztésre került. Úgy tudom, hogy ott az ingatlanadó valamilyen helyi szintű szolgáltatás quasi fedezete (helyi tűzoltóság, iskola, stb...). Nálunk nem hiszem, hogy ez lenne.
szerintem téves az az elképzelés, hogy az embereket ennyire érdekelné a lakhatási ingatlanjuk értéke. nem szabad ebből a topikból, és az ide írogató befektetőkből kiindulni, mert félrevisz. kérdezd meg a szüleid, vagy a párod szüleit, hogy mindenféle internetes keresgélés nélkül mondják meg mennyit ér a jelenlegi ingatlanjuk, illetve, hogy mennyit ért mondjuk 2-3-5 évvel ezelőtt? illetve, hogy ez nominálban és reálban mekkora változás? hacsak nem befektetőkről beszélünk, akkor elég nagy valószínűséggel hibás tippeket fogsz kapni, mert a lakhatási ingatlan értéke nem ebben rejlik. az ingatlan befektetőknél ugyanazt látom, mint az airbnb huszároknál, hogy próbálják magukat kritikus tömegként beállítani, akik nélkül gyakorlatilag letérdel a turizmus és a gdp-nek is keményen odaüt, ha kell egy átlagos szintű adót fizetniük az eddigi minimum helyett. az állításom az, hogy ha pár évig alig, vagy éppen semennyit sem emelkedne az ingatlanok ára, azt a lakosság nagy része (nem befektetők) pont leszarnák, élnék tovább az életüket, ahogyan eddig, egyátalán nem élnék meg úgy, hogy "jajj reál értéken csökkent a vagyonom, most mi lesz?"
ezt írja: "ingatlanokban millió eurókat lehet tartani külföldön úgy, hogy a helyi adóhivatal nem tud róla. " Ez nem igaz. Megveszi a külföldi az illetékhiv azonnal küldi a vagyonszerzési illetéket. Itthon is és külföldön is. Onnantól tudnak mindent. Az hogy nálunk nincs fix ingatlanadó egy dolog. Azt büntetik a fülkében. Azért nincs. Tabu.
Az adó struktúra teljes átalakításáról ír. Elméleti síkon lehet rajta agyalni, de a magyar valóságban ez a következő években nem fog megtörténni. 85+% lakik sajátban, na most ki nyer úgy választást, hogy az ő vagyonuk jelentősen csökken? Amit tenni lehetne, hogy a további károkozást beszüntetni. Elég lenne a moratóriumok és plafonok eltörlése első körben.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link