CBRE Market-on-Time Index*: A forgalomba hozatali idő mind a bérlakások, mind a saját tulajdonú lakások esetében tovább rövidült.Az építési engedélyek és az új építési aktivitás enyhén emelkedik, de továbbra is alacsony szinten van.A medián bérleti díjak** körülbelül öt százalékkal emelkedtek 2025-ben, és sok helyen új rekordmagasságot értek el.A németországi lakáspiacot 2025-ben továbbra is a tartós egyensúlyhiány jellemezte.
A rendelkezésre álló lakáskínálat és a tényleges kereslet közötti különbség nem csökkent. A fő ok a folyamatos strukturális alulkínálat, amelyet tovább súlyosbítanak a magas építési költségek és a továbbra is korlátozó hitelezési gyakorlatok. Ez a kínálati hiány különösen szembetűnő Németország nagyvárosi régióiban, ahol a lakások iránti korlátozott kínálat és a magas kereslet tovább súlyosbítja a helyzetet. A városi területeken az üresedési arány gyakran jóval két százalék alatt van, ami tovább növeli a lakáspiacra nehezedő nyomást. Ezzel szemben egyes vidéki területeken az üresedési arány jelentősen magasabb, ami azt jelenti, hogy az alulkínálat problémája elsősorban városi és nagyvárosi probléma.
„A szűkös lakáskínálat még magasabbra hajtja a bérleti díjakat. A 20 legnagyobb város közül sokban 2025-ben új rekordokat döntöttek, miközben a bérleti kínálat ezzel egyidejűleg csökkent” – mondja Stefan Wilke, a CBRE németországi lakásbefektetési vezetője. „Az újonnan listázott lakások kínálata továbbra is történelmileg alacsony szinten van.”
Ugyanakkor van egy reménysugár az új építések terén. Az előző évhez képest az új építési aktivitás és a kiadott építési engedélyek száma kismértékben nőtt. A lakásépítések támogatásának javulása és potenciális kiterjesztése óvatos optimizmust kelt a projektfejlesztők körében, de még nem vezet tartós piaci hatáshoz.
Ezek a globális ingatlanszolgáltató, a CBRE nemrégiben készült tanulmányának megállapításai, amely a vállalat weboldalán érhető el.
A CBRE piacon töltött idő indexe rövidebb értékesítési időt mutat
Mind a bérlakások, mind a társasházak esetében csökkent az ingatlanok átlagos piaci ideje 2025-ben. A bérlemények átlagos piaci idejét mutató ToM index 2024 közepe óta folyamatosan csökken, és 2025-ben új mélypontot, 91 pontot ért el. Ez országos szinten átlagosan 30 napnak felel meg, ami öttel kevesebb, mint az előző évben. A társasházak átlagos értékesítési ideje is észrevehetően, 27 nappal, 67 napra csökkent 2025 végére.
A bérleti díjak ismét jelentősen emelkedtek, míg a vételárak kismértékben emelkedtek.
A top 20 piacon az átlagos bérleti díjak ismét körülbelül öt százalékkal emelkedtek éves szinten, sok helyen új rekordmagasságot elérve. A legnagyobb bérleti díjemelést mutató városok 2025-ben Lipcse (+7,5 százalék), Düsseldorf (+7,1 százalék) és Drezda (+6,9 százalék) voltak. A társasházak eladási árai továbbra is stabilizálódtak a top 20 piacon, sőt egyes városokban emelkedtek is. A 20 legnagyobb piacon az átlagárak 2025 végén négyzetméterenként körülbelül 4100 eurót tettek ki, ami valamivel magasabb, mint az előző évben. A legerősebb áremelkedéseket Essen (+8,8 százalék), Bonn (+8,1 százalék) és Drezda (+4,8 százalék) városában figyelték meg.
„Németország továbbra is bérlői piac, részben azért, mert a lakásvásárlás megfizethetősége csökken a tartósan magas finanszírozási költségek és a jelentős járulékos vásárlási költségek miatt” – mondja Jirka Stachen, a CBRE kontinentális európai kutatási tanácsadásért felelős vezető igazgatója és vezetője. „A dinamikusan emelkedő bérleti díjak azonban egyre inkább magas lakhatási költségekkel szembesítik a bérlőket.”
A kihasználatlan lakások aránya továbbra is alacsony – regionális különbségek vannak
A bérleti díjak folyamatos emelkedő tendenciáját a krónikusan nagyon alacsony kihasználatlan lakások aránya támogatja, különösen a nagyvárosi területeken. Számos nagyvárosi régióban, valamint a dél- és nyugat-németországi agglomerációkban jóval két százalék alatt van.
„A növekvő piacokon és a népességnövekedést tapasztaló régiókban a kínálati helyzet a nagymértékű túlkereslet miatt tovább romlik, ami tovább csökkenti az üresedési arányokat” – mondja Michael Schlatterer, a CBRE németországi lakásértékelési ügyvezető igazgatója. „Ezzel szemben Kelet-Németország egyes vidéki régióiban és Nyugat-Németország átalakulási területein a demográfiai és strukturális tényezők miatt a kihasználatlansági arány meghaladja a nyolc százalékot.”
„A jelenlegi politikai intézkedések kiigazításainak eredményeként az új lakásépítés további fellendülésére számítunk, legkorábban 2027-ben” – mondja Wilke. „A bérleti díjak növekedése ezért valószínűleg 2026-ban is folytatódik, és a vételárak várhatóan mérsékelten emelkednek.”
A rendelkezésre álló lakáskínálat és a tényleges kereslet közötti különbség nem csökkent. A fő ok a folyamatos strukturális alulkínálat, amelyet tovább súlyosbítanak a magas építési költségek és a továbbra is korlátozó hitelezési gyakorlatok. Ez a kínálati hiány különösen szembetűnő Németország nagyvárosi régióiban, ahol a lakások iránti korlátozott kínálat és a magas kereslet tovább súlyosbítja a helyzetet. A városi területeken az üresedési arány gyakran jóval két százalék alatt van, ami tovább növeli a lakáspiacra nehezedő nyomást. Ezzel szemben egyes vidéki területeken az üresedési arány jelentősen magasabb, ami azt jelenti, hogy az alulkínálat problémája elsősorban városi és nagyvárosi probléma.
„A szűkös lakáskínálat még magasabbra hajtja a bérleti díjakat. A 20 legnagyobb város közül sokban 2025-ben új rekordokat döntöttek, miközben a bérleti kínálat ezzel egyidejűleg csökkent” – mondja Stefan Wilke, a CBRE németországi lakásbefektetési vezetője. „Az újonnan listázott lakások kínálata továbbra is történelmileg alacsony szinten van.”
Ugyanakkor van egy reménysugár az új építések terén. Az előző évhez képest az új építési aktivitás és a kiadott építési engedélyek száma kismértékben nőtt. A lakásépítések támogatásának javulása és potenciális kiterjesztése óvatos optimizmust kelt a projektfejlesztők körében, de még nem vezet tartós piaci hatáshoz.
Ezek a globális ingatlanszolgáltató, a CBRE nemrégiben készült tanulmányának megállapításai, amely a vállalat weboldalán érhető el.
A CBRE piacon töltött idő indexe rövidebb értékesítési időt mutat
Mind a bérlakások, mind a társasházak esetében csökkent az ingatlanok átlagos piaci ideje 2025-ben. A bérlemények átlagos piaci idejét mutató ToM index 2024 közepe óta folyamatosan csökken, és 2025-ben új mélypontot, 91 pontot ért el. Ez országos szinten átlagosan 30 napnak felel meg, ami öttel kevesebb, mint az előző évben. A társasházak átlagos értékesítési ideje is észrevehetően, 27 nappal, 67 napra csökkent 2025 végére.
A bérleti díjak ismét jelentősen emelkedtek, míg a vételárak kismértékben emelkedtek.
A top 20 piacon az átlagos bérleti díjak ismét körülbelül öt százalékkal emelkedtek éves szinten, sok helyen új rekordmagasságot elérve. A legnagyobb bérleti díjemelést mutató városok 2025-ben Lipcse (+7,5 százalék), Düsseldorf (+7,1 százalék) és Drezda (+6,9 százalék) voltak. A társasházak eladási árai továbbra is stabilizálódtak a top 20 piacon, sőt egyes városokban emelkedtek is. A 20 legnagyobb piacon az átlagárak 2025 végén négyzetméterenként körülbelül 4100 eurót tettek ki, ami valamivel magasabb, mint az előző évben. A legerősebb áremelkedéseket Essen (+8,8 százalék), Bonn (+8,1 százalék) és Drezda (+4,8 százalék) városában figyelték meg.
„Németország továbbra is bérlői piac, részben azért, mert a lakásvásárlás megfizethetősége csökken a tartósan magas finanszírozási költségek és a jelentős járulékos vásárlási költségek miatt” – mondja Jirka Stachen, a CBRE kontinentális európai kutatási tanácsadásért felelős vezető igazgatója és vezetője. „A dinamikusan emelkedő bérleti díjak azonban egyre inkább magas lakhatási költségekkel szembesítik a bérlőket.”
A kihasználatlan lakások aránya továbbra is alacsony – regionális különbségek vannak
A bérleti díjak folyamatos emelkedő tendenciáját a krónikusan nagyon alacsony kihasználatlan lakások aránya támogatja, különösen a nagyvárosi területeken. Számos nagyvárosi régióban, valamint a dél- és nyugat-németországi agglomerációkban jóval két százalék alatt van.
„A növekvő piacokon és a népességnövekedést tapasztaló régiókban a kínálati helyzet a nagymértékű túlkereslet miatt tovább romlik, ami tovább csökkenti az üresedési arányokat” – mondja Michael Schlatterer, a CBRE németországi lakásértékelési ügyvezető igazgatója. „Ezzel szemben Kelet-Németország egyes vidéki régióiban és Nyugat-Németország átalakulási területein a demográfiai és strukturális tényezők miatt a kihasználatlansági arány meghaladja a nyolc százalékot.”
„A jelenlegi politikai intézkedések kiigazításainak eredményeként az új lakásépítés további fellendülésére számítunk, legkorábban 2027-ben” – mondja Wilke. „A bérleti díjak növekedése ezért valószínűleg 2026-ban is folytatódik, és a vételárak várhatóan mérsékelten emelkednek.”
