todi

Regisztráció: 2022-07-14 06:30:50

Hozzászólások száma: 3 766

Utolsó hozzászólás: 2026-10-30 18:07


Tapasztalat: 3
Aktivitás: 1
Népszerűség: 5

Kedvenc topikok db Utolsó hozzászólás

144 427
2026. 10. 02. 08:51
17 325
2026. 10. 02. 09:37

felfüggesztés(ek):

Moderáció:
Felfüggesztés a teljes fórumból - 2026-03-27 14:47-ig (2 nap, 0 óra, 0 perc)
A moderátor indoklása:
Finomabban, légy szíves.

utolsó 20 hozzászólás

Eurós részvények vitasarok ma, 18:07
Nem az EKB kamatról van szó hanem a német 10 éves kamatról. Az a háború kitörése óta 70-80 bázisponttal van magasabban míg az EKB kamat 50 bázisponttal. Amiért optimista vagyok az az amiért ellenkező esetben pesszimista is lehetnék.
Ugyanis változatlan kamat mellett (szerintem ez lesz most mielőtt majd visszakorrigál) ha 60m-val nő az adj EBT (ami azért nem tartozik a csoda kategóriába) akkor a fair érték már 30€.
Eurós részvények vitasarok ma, 17:41
Ezen gondolatmenet mentén ha a kamat 1%-ot vsszamenne akkor a CoE 7% lenne valamint kb40m kevesebb lenne a kamatköltség ami kicsivel 2% feletti ffo növekedést jelentene és a táblézatból látszik, hogy a fair érték újra 30€ lenne.
Eurós részvények vitasarok ma, 17:31
Amikor  a 0% és a 3% különbségéről beszélünk az mindössze az 1900m adjusted EBT-t tekintve 57m €.
Ennyi a különbség a 30€ és a 18€ fair érték között.
Félelmetes.
Eurós részvények vitasarok ma, 17:09
A Vonovia 2 nappal ezelőtti számai alapján aktualizáltam a DCF sensitivity táblázatot.
CoE )/g 0,0% 0,5%1,0%   1,5%  2,0%   2,5%  3,0%
 7,0% 20,71 22,42 24,41 26,78 29,64 33,21 37,68
7,5% 19,33 20,81 22,53 24,54 26,92 29,76 33,29
8,0% 18,12 19,42 20,91 22,63 24,64 27,01 29,86
8,5% 17,05 18,21 19,52 21,02 22,75 24,76 27,15
9,0% 16,11 17,14 18,30 19,62 21,12 22,86 24,88
9,5% 15,26 16,19 17,22 18,39 19,71 21,22 22,97
10,0% 14,49 15,33 16,27 17,31 18,48 19,81 21,3
Érdemes megfigyelni, hogy mennyire érzékeny mind a sajáttőke költségre ahol a risk free rate a 10 éves Bund mind az FFO növekedésre. Jelenleg a CoE 8%.
A nagy változás tegnapelőtt óta az FFO (adjusted EBT)-nál van. Eddig 3-4% volt az előrejelzésekben ez most 0% lett. A táblázatból látszik, hogy azonos kamat mellett a 3% növekedésnél a fair érték 29,86€ míg 0% növekedésnél 18,12€.
Eurós részvények vitasarok ma, 11:21
Épp az ilyen általánosságokat használják fel céljaikra shortosok is. Lásd tegnap magas kamat levezetésem. A konkrét számokból kiderült, hogy a bevétel jobban emelkedik mint a kamatok. Csak éppen a kisrészvényesek közül rajtam kívül szinte senki nem vette a fáradtságot , hogy akkor nézzük meg a módosított számokat és számoljumk egyet. Pedig ott rögtön kiderül, hogy sántítanak a medve érvek.
Eurós részvények vitasarok ma, 11:17
Mo-t csak a kamat és ingatlanár összefüggés kapcsán hoztam fel. Magas kamat nem zár ki ingatlan emelkedést ha abból frekventált helyen hiány van. A Vonovia melletti fő érvem a megvételkor pont a frekventált elhelyezkedés volt. És ott a hiány egyre csak nő lásd mai német ifo elemzés. A tegnap betett ingatlanárak pedig konkrét lezárt tranzakciókból származnak nem pedig abból, hogy ki mennyit kér.
Deloitte tanulmány is most októberi. Abban sem a német ingatlanár esés szerepel hanem épp ellenkezőleg.
De hozhatsz ellen tényeket tanulmányokat. Konkrét számokkal tényekkel meggyőzhető vagyok. Csak általánosságokat ne puffogtassunk mert azoknak nincs sok értelme.
Eurós részvények vitasarok ma, 09:40
Kamat és ingatlanár: nézd vissza az elmúlt 2 évtizedet erről magyarországon!
Eurós részvények vitasarok ma, 08:50
Ha a Puma nem fog rallizni a sok “fell” “loss” és “decline” szavakra akkor semmire.
Eurós részvények vitasarok ma, 06:55
A büdös valóság ez aztán mindenki eldöntheti, hogy többet érnek az ingatlanok vagy sem:AUGSBURG (dpa-AFX) – Az Ifo Intézet szerint a németországi lakásépítés – a gyorsabb engedélyezési eljárások ellenére is – alig halad előre. A müncheni székhelyű gazdaságkutató intézet előrejelzése szerint a következő két év mindegyikében 200 000 alatt marad majd az elkészült lakások száma. A korábbi becsléseket lefelé kell módosítani, mivel az építési költségek tovább emelkedtek – részben az Iránt is érintő háború következtében – nyilatkozta Ludwig Dorffmeister, az Ifo építőipari szakértője az „Augsburger Allgemeine” című lapnak.Várakozásaink szerint a befejezett lakások száma 2027-ben és 2028-ban is eléri majd a 195 ezret” – nyilatkozta a gazdaságkutató. Februárban az Ifo Intézet még 205 ezer, illetve 215 ezer lakás elkészültét prognosztizálta 2027-re és 2028-ra. Az Építésügyi, Városügyi és Területfejlesztési Szövetségi Kutatóintézet legfrissebb elemzése szerint 2030-ig évente mintegy 320 ezer új lakásra lesz szükség.
Lakásépítési ágazat: az „építési turbó” sem oldja meg a finanszírozási gondokat
Az idei évben a befejezett lakások száma várhatóan 15 éves mélypontra, mindössze 185 ezerre esik vissza – ami 20 ezres csökkenést jelent a 2025-ös adatokhoz képest – mondta Dorffmeister. 2022 óta három tényező is jelentősen hátráltatja a lakásépítést: „Ársokk érte az építőipari szolgáltatásokat, kamatsokk sújtotta az építési projektek finanszírozását, miközben ezzel párhuzamosan jelentősen csökkentek az állami építési támogatások.”
Az ágazati szereplők rámutattak: bár a szövetségi kormány által tavaly bevezetett „építési turbó” (egy gyorsított engedélyezési eljárás) felgyorsíthatja az engedélyek kiadását, „nem oldja meg azt az alapvető problémát, hogy számos engedélyezett projekt – amelyek célja a megfizethető lakhatás biztosítása lenne – egyszerűen nem finanszírozható” – fogalmazott Axel Gedaschko, a Német Lakás- és Ingatlanszövetség (GdW) elnöke. A helyzet a szociális lakásszektorban is romlik. „A családok, a fiatalok és mindenki számára, aki sürgősen megfizethető otthont keres, ez még kevesebb lehetőséget jelent” – jegyezte meg Gedaschko.
Eurós részvények vitasarok csütörtök, 19:06
A folyamatban lévő építkezésekről nem tudjuk menbyibe jerülnek. Te sem tudod. Nem azért nem épít most a Vonovia többet mert nem tud olcsón építeni hanem azért amit lentebb leírtam. Másodszor: tavalyról beszélsz. Hol volt akkor Irán és hol voltak a kamatok? A kérdésben benne van a válasz a felvetésedre. Tök mindegy milyen olcsón tudok építeni ha a hitelek amiből építek magasabb kamaton forognak. Akkor kell építeni ha a kamat olcsóbb lesz.
Ugyanakkor ahogy a Deloitte is írja: a lakáshiány erősíti a bérleti piacot. Ami meg jó a Vonoviának.
Eurós részvények vitasarok csütörtök, 18:51
A *Der Spiegel* interjút készített Eralppal, és a megjelenés előtt elküldte neki a szöveget jóváhagyásra. A Balpárt (Die Linke) politikusa válaszában kihúzott egy kérdést, amely Ibrahim Ibrahimra vonatkozott – egy olyan férfira, akiről köztudott, hogy támogatja a terrorizmust, és aki a berlini Balpárton belül rendkívül kiterjedt kapcsolatrendszerrel rendelkezik. Válaszában azonban véletlenül benne hagyott néhány belső megjegyzést is. Ezekben Eralp azt írta, hogy ő és a férje „félnek ezektől az emberektől”, és feltette a kérdést: „Most mit tegyek? Soha nem lett volna szabad belemennem ebbe az interjúba.”
A lényeg: ezek a megjegyzések nem képezték az interjú részét, és nyilvánvalóan nem szánták őket nyilvánosságra. A *Der Spiegel* mégis közzétette őket, politikai jelentőségükre hivatkozva. Eralp számára ez elfogadhatatlan: a berlini Balpárt listavezetője jogi lépéseket tervez a magazin ellen, és a Német Sajtótanácshoz (Deutscher Presserat) kíván fordulni. Alexander Hoffmann (51), a CSU Bundestag-csoportjának vezetője élesen bírálta Eralpot. Azt veti a Baloldal (Die Linke) szemére, hogy saját maguk idézték elő ezt a helyzetet: „Elif Eralp a Hamász-szimpatizánsoktól és klántagoktól tart – éppen azoktól az emberektől, akikkel együtt kampányolt ő és a pártja. A Baloldal most azt a gyűlöletet aratja le, amelyet a választási kampány során elvetett.” Hoffmann ezért következményeket sürget, azzal érvelve, hogy a Baloldal bevonása egy berlini kormányba elfogadhatatlan veszélyt jelentene a közbiztonságra. Hangsúlyozza, hogy az SPD-nek és a Zöldeknek „azonnal meg kell szakítaniuk” a koalíciós tárgyalásokat.
Eurós részvények vitasarok csütörtök, 18:03
A Deloitte jelentésből kivettem a német piacra vonatkozó részt:
“2026 elejére az elsődleges piacon az eladási árak bizonyos városokban ismét enyhe emelkedést mutattak, bár a fellendülés továbbra is egyenetlen maradt, földrajzi elhelyezkedés és árkategória szerint tagoltan.Összességében az elsődleges piacra az árak tekintetében mutatkozó ellenállóképesség, ugyanakkor a tranzakciós dinamika gyengesége volt jellemző; ez széles körű fellendülés helyett lassú és szelektív kiigazításhoz vezetett. Ez a strukturális környezet a fejlesztési prioritások változásában is tükröződik: nőtt az igény a megfizethetőbb lakástípusok iránt, miközben a prémium kategóriás lakóingatlanok iránti kereslet gyengébbnek bizonyult.A németországi bérlakáspiac 2025-ben igen dinamikusan alakult: az erős kereslet és a korlátozott kínálat hatására a bérleti díjak tovább emelkedtek. A növekedés különösen a nagyvárosi térségekben és a gazdaságilag erős régiókban volt jelentős – ahol a lakáshiány a legsúlyosabb –, míg a kisebb vagy strukturálisan gyengébb térségekben mérsékeltebb volt az áremelkedés.A folyamat egyik fő mozgatórugója az új építések számának csökkenése volt, ami tovább szűkítette a kínálatot, és kiélezte a versenyt a kiadó lakásokért. Ezzel párhuzamosan a lakástulajdon megszerzésével kapcsolatos megfizethetőségi nehézségek miatt a kereslet egy része a bérlakáspiac felé terelődött, ami tovább erősítette az árfelhajtó nyomást.Összességében a bérlakáspiac továbbra is szűkös, a bérbeadók számára kedvező helyzetet mutatott: a legtöbb városi piacon alacsony maradt az üresedési ráta, a bérleti díjak pedig tovább emelkedtek. A gazdasági tényezők mellett a folyamatban lévő politikai viták – különösen a berlini kisajátítási kezdeményezések körüli diskurzus – továbbra is bizonytalanságot keltenek a nemzetközi befektetők körében, és befolyásolják a német piac megítélését.”
Eurós részvények vitasarok csütörtök, 17:28
Na ezzel meglepett az AI (még utána kell néznem és át kell számolnom):
2027-re mennyi kamatot kell fizetni?
A Vonovia SE friss, 2027-re vonatkozó előrejelzései szerint a tartósan magasabb kamatkörnyezet továbbra is jelentős nyomást gyakorol a vállalat pénzügyi eredményére. A hitelminősítői és elemzői konszenzusmodell alapján a fizetendő kamatok alakulása a következőképpen várható: 
  • 2027-es várható kamatkiadás: 993 millió euró körül alakul.
  • A trend: Ez gyakorlatilág megegyezik a 2026-os ~999 millió eurós szinttel (mindössze 0,6%-os, elhanyagolható csökkenés).
 A megugrott terhek ellensúlyozására csökkentik a fejlesztési projekteket és visszafogják az ingatlanvásárlásokat, hogy megvédjék a cég készpénzáramlását (cash flow).
 2027-ben lejárnak újabb adósságok miért nem nőnek a kamatterhek idénhez képest?
A 2027-ben lejáró adósságok (kb. 5 milliárd euró) ellenére a Vonovia kamatterhei a várakozások szerint nem emelkednek tovább a 2026-os szinthez képest. Ez az elsőre ellentmondásosnak tűnő helyzet három fő stratégiai tényezőnek köszönhető:
  • Deleveraging (Adósságcsökkentés): A Vonovia nem refinanszírozza a teljes lejáró összeget. A menedzsment szigorú tőkediszciplínát vezetett be, és jelentős ingatlanértékesítési programot hajt végre, hogy a befolyó készpénzből visszafizesse (és ne megújítsa) a lejáró hitelek egy részét. Ha csökken a teljes adósságállomány, a magasabb kamatok ellenére is szinten tartható a kamatkiadás. 
  • Védelmi háló (96%-os fedezettség): A vállalat teljes adósságállományának 96%-a fix kamatozású vagy pénzügyi ügyletekkel (fedezeti ügyletekkel) védett. A meglévő, hosszú lejáratú hitelek és kötvények kamata így teljesen fix marad. A 2027-es adósságmegújítások csak a teljes portfólió egy kis részét érintik, aminek a hatását a cég már beépítette az előrejelzéseibe. 
  • A beruházások drasztikus visszafogása: A Vonovia a napokban közzétett 2027-es tervében bejelentette, hogy szinte teljesen leállítja a saját fejlesztésű építkezéseket (Development-to-Hold) és felfüggeszti az új Manage-to-Green (zöld modernizációs) beruházásait. Mivel nem vesznek fel újabb hiteleket a fejlesztésekre, nem keletkezik új, magas kamatozású adósságuk.
Összességében a kamatkörnyezet miatti sokk nagy része már 2025–2026-ban beárazódott és megjelent a számokban (amikor a kamatkiadások 915 millióról közel 1 milliárd euróra ugrottak). 
2027-re a menedzsmentnek az adósságállomány zsugorításával és a növekedési projektek befagyasztásával sikerül stabilizálnia ezt a tételt.
Jövőre kb 4mrd adósságot kell refinanszírozni magasabb kamaton!
Pontosan ez az a pont, ami miatt a piac és az elemzők is feszülten figyelték a Vonovia napokban kiadott hivatalos 2027-es előrejelzését.
 Az Ön által említett ~4-5 milliárd eurós lejáró adósság refinanszírozása valóban sokkal drágább lesz, mint a régi hiteleké. A kamatterhek mégsem ugranak meg látványosan 2026-hoz képest, ami a következő pénzügyi mechanizmusoknak és matematikai egyensúlynak köszönhető:
  • A "drága" csere már elkezdődött (Nem minden hitel 0%-os): A 2027-ben lejáró kötvények egy része nem a negatív kamatok korszakából származik. Van köztük olyan korábbi kibocsátás is, amely már eleve 4,75%-os kuponnal fut. Amikor ezt a cég a jelenlegi piaci szinten (kb. 3,5% – 3,9% közötti euró-kamatok mellett) megújítja, a kamatteher ezen a konkrét részleten még csökkenhet is, ami részben ellensúlyozza a nagyon olcsó (pl. 0,6%-os) hitelek megugrását.
  • Kisebb lesz a hitel főösszege (Deleveraging): A Vonovia szándékosan nem a teljes 4 milliárd eurót újítja meg. Az eladott ingatlanokból (lakásértékesítések, portfólió-tisztítás) befolyó készpénzt közvetlenül a hitelek végleges visszafizetésére fordítják. Ha a teljes adósságállomány csökken, akkor a magasabb átlagkamat mellett is fixen tartható a kifizetett eurók összege.
  • A bázishatás (A 2026-os ugrás): A kamatsokk java része már beépült a 2026-os számokba. A vállalat a korábbi 915 millió eurós szintről már idén felugrott a ~999 millió eurós sávba. A 2027-es 993 millió eurós előrejelzés azt mutatja, hogy a cég elérte a kamatkiadások platóját.
Tehát jövőre a bérleti díjbevétel nő de a kamatok nem?
Igen, pontosan ez a lényeg. A Vonovia vezetése által frissen kiadott hivatalos előrejelzések szerint a két mutató ellentétes irányba mozog: 
  • A bérleti díjbevétel nő: A lakáshiány és az indexált bérleti díjak miatt a bérleti díjbevétel a 2026-os ~3,45–3,55 milliárd eurós sávról 3,55–3,65 milliárd euróra emelkedik 2027-ben. 
  • A kamatkiadások stagnálnak (nem nőnek tovább): Az adósságok drágább megújításának hatását a menedzsment ellensúlyozza a hitelek részbeni végleges visszafizetésével (ingatlaneladásokból) és a beruházások befagyasztásával. Így a kamatteher a 2026-os ~999 millió eurós csúcs után 2027-re 993 millió euró körül stabilizálódik.
A bérleti üzletág stabil növekedése és a kamatok sikeres szinten tartása miatt a cég adózás előtti alaperedménye (Adjusted EBT) a várakozások szerint 2027-ben is szinten marad a megelőző évhez képest (~1,9–2,0 milliárd euró).
Eurós részvények vitasarok csütörtök, 16:59
Nem tudom, hogy valaki átnézte-e alaposabban a tegnapi számokat, én megtettem.
Eddig arról szólt a shortos sztori, hogy a növekvő kamatok így meg úgy. Amiről viszont kussoltak az a növekvő bevétel.
A tavalyi éves bérleti díjbevétel 3428,9millió volt. 
Az Ebitda 2800,8millió.
A tegnapi módosítás után az idénre várhtaó bérleti díjbevétel a 3,45-3,55mrd sáv felső felében lesz várható tehát 3,5-3,55mrd között.
 Ez kb 100m plusz bevételt jelent csak a bérleti díjból.
Az Ebitda a 2,95-3,05mrd sáv alsó felébe lett módosítva tehát 2,95-3mrd lesz.
Ez 150-200m plusz Ebitdát jelent.
És most nézzük a kamatokat:
A Vonovia SE pénzügyi jelentései alapján a kamatkiadások az alábbiak szerint alakultak, illetve alakulnak a nem-származékos pénzügyi kötelezettségekre (hitelek, kötvények) vonatkozóan: 
  • 2025-ben (tényadat): A bruttó fizetendő kamatkiadás 914,9 millió euró volt
  • 2026-ban (idén várható érték): Az elemzői konszenzus és a vállalat pénzügyi modellezése alapján a teljes évre vetített kamatkiadás várhatóan 999 millió euró körül alakul.
A 999 millió eurós várható kamatkiadás 9,19%-os növekedést jelent a 2025-ös 914,9 millió eurós tényadathoz képest.Ez abszolút értékben 84,1 millió eurós plusz kamatteher növekedést jelent idén a vállalat számára.
Tehát összefoglalva: a tegnapi módosítások alapján minda bérleti díjbevétel mind az Ebitda jobban fog nőni mint a kamatterhek.
Eurós részvények vitasarok csütörtök, 16:38
Az ImmoScout24 legfrissebb (2026. harmadik negyedéves) hivatalos piaci jelentése, a WohnBarometer adatai alapján a németországi kínálati eladási árak magasabbak, mint tavaly ilyenkor. Bár az elmúlt hónapokban a megemelkedett hitelkamatok (~4,3%) miatt a vevői kereslet érezhetően visszaesett, az árak nem omlottak össze, sőt országos átlagban mérsékelt növekedést mutatnak az előző év azonos időszakához (2025 Q3) képest:
  • Használt lakások (Bestandswohnungen): Országosan +4,1%-kal magasabbak az árak, mint tavaly ilyenkor (az átlagos négyzetméterár 2 653 €).
  • Használt családi házak (Bestandshäuser): Országosan +3,6%-kal magasabbak, mint egy évvel ezelőtt (átlagosan 2 955 €/m²).
  • Új építésű lakások (Neubauwohnungen): Szintén drágultak, az árak visszatértek a 2022-es kamatfordulat előtti csúcsszintekre (országos átlagban 4 196 €/m²). 
Mi a helyzet a frekventált metropoliszokban?Bár az országos átlag egyértelmű növekedést mutat, az elmúlt 12 hónapot nézve a legfontosabb nagyvárosokban (Top 7) már látszik egy megtorpanás. Az előző negyedévhez képest a metropoliszok többségében (Berlin, Hamburg, Frankfurt) már 1–1,5%-os enyhe árcsökkenés indult el a csökkenő kereslet miatt, de a tavalyi év azonos időszakához képest még így is pluszban vannak: 
  • Berlin: +2,2% tavalyhoz képest.
  • Hamburg: +2,3% tavaly óta.
  • Frankfurt am Main: +1,8% éves szinten.
  • Düsseldorf: +2,7% az egy évvel ezelőtti árakhoz képest. [1]
Összegezve: Ha a tavaly őszi árakat hasonlítjuk össze a mostaniakkal, akkor többet kell fizetni egy ingatlanért Németországban. 
Eurós részvények vitasarok csütörtök, 15:57
Nehéz másképp értelmezni. Lehet itt finomkodni de a lényegen nem változtat. János nagyon is értelmes és tudja miről szólt a cikk. A 10% alku nem a frekventált helyen lévő kakóingatlanokra vonatkozik.
Eurós részvények vitasarok csütörtök, 15:00
Idézni csak pontosan nem pedig tudatosan félrevezetve:
“Nyomás alá került az európai kereskedelmiingatlan-szektor a növekvő hitelköltségek miatt, amelyek megnehezítik a meglévő hitelek refinanszírozását. A piaci szereplők egyre gyakrabban kényszerülnek a folyamatban lévő tranzakciók újratárgyalására, ami akár 10 százalékot meghaladó árengedményekhez is vezethet”
Eurós részvények vitasarok csütörtök, 14:58
Tévedsz:
piacmanipuláció és a piac két különböző dolog, de a manipuláció közvetlenül a piac működését, az árakat vagy a keresletet próbálja meg becsapni. 
  • A piac: Egy olyan gazdasági tér (például tőzsde, árupiac), ahol a kereslet és a kínálat találkozik, és szabadon árazza be a termékeket vagy értékpapírokat.
  • A piacmanipuláció: Olyan törvényellenes tevékenység, amikor valaki vagy valkik mesterségesen – hamis, félrevezető ajánlatokkal, összejátszással vagy önmagával kötött üzletekkel – akarják befolyásolni a befektetési eszközök árát vagy a piaci jelzéseket. 
Összefoglalva: a manipuláció nem egyenlő a piaccal, hanem egy visszaélés, ami megkárosítja a működő piacot és a többi befektetőt.
Eurós részvények vitasarok csütörtök, 14:55
Csak szólok, hogy a cikk a kereskedelmi ingatlanokról szól és nem a lakóingatlanokról.
Eurós részvények vitasarok csütörtök, 13:19
Az osztalékról: a féléves jelentésben sőt már a Q1-ben is az volt, hogy az adjusted EBT 50-60% lesz osztalékként kifizetve. Az eredeti Adjusted EBT 1,9-2mrd volt. A tegnapi módosításban ezt a sáv alsó részére korrigálták tehát 1,9mrd. Innen már számolható az osztalék( az eddigi tervek alapján).
Nagy negatív csodákat nem látok a tegnapi számokban. Ha ki kéne emelnem a “legdurvábbat” akkor az a meglévő ingatlanértékesítések csökkenése  llenne ami szintén nem annyira meglepő.
Összességében a számok köszönő viszonyban sincsenek az árfolyammal.

friss hírek További hírek