• Megjelenítés

PORTFOLIO FORUM

Topikok szűrése
Új téma hozzáadása
Minden topik
Gazdaság
Befektetés
Állampapír
Deviza
Vállalatok
Autók
Energia
Ingatlan
Adózás
Nyugdíj
Közélet
Budapest
Európai Unió
Hitelek

todi

Regisztráció: 2022-07-14 06:30:50

Hozzászólások száma: 3 292

Utolsó hozzászólás: 2026-08-27 21:12


Tapasztalat: 3
Aktivitás: 1
Népszerűség: 5

Kedvenc topikok db Utolsó hozzászólás

Financial Forecasts
143 251
szerda, 22:55
Eurós részvények vitasarok
16 071
szerda, 20:31

felfüggesztés(ek):

Moderáció:
Felfüggesztés a teljes fórumból - 2026-03-27 14:47-ig (2 nap, 0 óra, 0 perc)
A moderátor indoklása:
Finomabban, légy szíves.

utolsó 20 hozzászólás

Eurós részvények vitasarok csütörtök, 21:12
#16110
Német autósokat lehet ez tolta meg:
“A VW Saxony szóvivője szerint a chemnitzi motorgyár, az EA211 benzinmotor vezető üzeme pozitív pénzügyi és termelési adatokról, magas kapacitáskihasználásról és teljes megrendelésállományról számol be. A közelgő felügyelőbizottsági ülés és a bértárgyalások előtt nem tesznek konkrét kötelezettségvállalásokat.”
Eurós részvények vitasarok csütörtök, 20:49
#16107
Ez így igaz. Viszont a piac jelenleg csak az ingatlanértéket árazza. Nem a valódi értéket amennyiért eladható valójában hanem a hozamszámított ingatlanértéket. Ezért van az, hogy a Vonovia már több negyedéve javuló számokat hoz és ennek semmi hatása az árfolyamra. Eddig én sem értettem miért. Ezért van az is, hogy azok sz elemzők akik nem az árfolyamhoz igazítják a célárukat hanem a DCF modelljük eredményéhez mennyivel magasabb célárakat hoznak. Mert ők az üzletmenetet a cashflowt is figyelembe veszik. A piaccal ellentétben.Egy a lényeg: mihelyst a hozamok (10 éves kamat) stabilizálódnak a bérleti díj növekedés ingatlanérték növekedést fog kiváltani.Egy tavalyi cikk de nagyon jól összefoglalja ennek a lényegét: https://seekingalpha.com/article/4765136-vonovia-the-bull-and-bear-case-for-the-next-10-years
Van 2 oszlop a cikkben. A baloldali az Epra Nta feltételezett növekedését mutatja stabil hozamszint mellett. A jobboldali az emelkedő hozamok melletti értékváltozást. A szerző a tavalyi adatokkal számol de a lényeget érthetővé teszi.
Makroszinten a Vonoviának az lenne az ideális ha magas infláció mellett a gazdaság kissé megreccsenne és a kamatok erre esnének.
Az infláció magasabb bérleti díjakat hozna és az ingatlanárakat is húzná fel míg az alacsonyabb kamat az értékelési oldalról húzná fel az ingatlanárakat.
Eurós részvények vitasarok csütörtök, 13:12
#16088
Nem a jövőképpel van a gond hanem, hogy “biztos”-nak írod. 
Eurós részvények vitasarok csütörtök, 11:26
#16085
Az érvelésed itt hibádzik:“piac a következő pár évben biztos”.
Mitől biztos és mi biztos? Látod a jövőt?
Eurós részvények vitasarok csütörtök, 10:12
#16081
Ugyanakkor egy mai cikk ami szemben a tőzsdével a valós német ingatlanpiacot mutatja:
IngatlanokA befektetők ismét lakóingatlanokat keresnekA nagybefektetők régóta kerülték a német lakóingatlanokat. Most visszatérnek. A MEAG ingatlanpiaci vezetője, Haas elmagyarázza, miért összpontosítanak különösen a külföldi befektetők a német piacra.
München. A német lakóingatlanok ismét vonzóbbak a befektetők számára. „Jelenleg egyértelmű vevői piacot tapasztalunk” – mondja Stefan Haas, a müncheni székhelyű MEAG vagyonkezelő ügyvezető igazgatója. Különösen a külföldi befektetők térnek vissza, akik átmenetileg elkerülték a német piacot. „Vonzónak találják az itteni árakat” – jegyzi meg Haas. A MEAG mintegy 16 milliárd eurós kezelt ingatlanvagyonával az ország egyik legnagyobb befektetője. A DAX-on jegyzett Munich Re leányvállalata.
A német ingatlanpiac fellendülése már az év első felében is megmutatkozott. Bár a 30 vagy annál több egységből álló lakóingatlan-portfóliókba történő teljes befektetés, mintegy 4,4 milliárd euró, körülbelül három százalékkal elmaradt az előző évi szinttől, már most egyértelmű volt, hogy a piac változik. „Míg a tavalyi évet néhány nagyszabású portfólió-tranzakció jellemezte, idén az ügyletek száma nőtt” – állítják a BNP Paribas Real Estate szakértői.
https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/...01/100249240.html
Eurós részvények vitasarok csütörtök, 10:01
#16080
Mi erre az én stratégián? Egyszerűen várok. A cég üzleti eredményeire koncentrálok mivel az biztosítja nekem az osztalékot. A míg várok addig begyűjtöm az osztalékot és kivárom amíg a kamatok leesnek (nert eddig még mindig leestek ugyanis egy bizonyos kanatszintbél behal a gazdaság) és akkor a részvényárfolyam enelkedni fog.
Persze ezt az tudja megtenni akinek van ideje várni ( pénz, türelem).
Eurós részvények vitasarok csütörtök, 09:55
#16079
A Vonoviánál külön kell választani az üzletmenetet és a részvényárfolyamot (a piac láthatóan ezt teszi).
Az üzletmenet stabil a refinanszírozás negoldott stb.
Adódik a kérdés akkor mégis miért esik az árfolyam?
Leegyszerűsítem:
Van egy 1m € értékű lakásod amit kiadsz és hoz neked évi 30000€ nettó bérleti díjat. Ekkor a hozamod (NIY)  30000/1000000=3%.
Ha a 10 éves kamat 2,5% akkor ez jó.
Most viszont a kamat 3,25%.
Tegyük fel el akarod adni a lakásod.
Én mint befektető (piac) legalább 4% hozamot várok el ezért a lakásodért maximum 30000/0,04=750 000€
vagyok hajlandó fizetni.
A lakásod valószínűleg az ingatlan piacon nem ér ennyivel kevesebbet viszont nekem mint befektetőnek aki hozamot vár el a pénzéért csak ennyit ér.
Ez zajlik most a piacon. A piac az ingatlanodat árazza át és ezért esik a részvényárfolyam.
Ezért van az, hogy hiába havulnak az üzleti számok a piac csak az ingatlanértékre koncentrál.
Ennek az árazási szemléletnek semmi köze Berlinhez.
Nézd meg február végét: Berlin akkor is volt viszont a kamatok csökkentek így a stámított ingatlanérték nőtt így a részvényár is nőtt.
Összefoglalva: a cég működése stabil aztal semmi baj nincs. A számított (nég egyszer:nem a valós) ingatlanérték viszont a kamatoktól függ. Erre nincs ráhatása a cégnek.
Amíg a piac erre koncentrál addig elég a kamatot figyelni. Bár 2023 március és október között a piac ezen 180 fokban változtatott akkor a kamat árfolyam egyformán felfelé ment nem is keveset (50-60%).
Eurós részvények vitasarok csütörtök, 08:41
#16075
A Deutsche Bank leminősíti a Novo Nordisk részvényeit „Eladás”-ra, és 290-ről 265 DKK-ra csökkenti a célárfolyamát.
Eurós részvények vitasarok kedd, 22:16
#16051
https://www.portfolio.hu/gazdasag/20260825/elkezdodott-a-penzugyi-elnyomas-az-usa-ban-de-a-java-meg-csak-most-johet-858020
Kb 1 hete írtam róla. Ma egy német tőzsdei szakújságíró heti értékelését néztem és azt valószínűsíti, hogy a FED komoly összegekért ( havi 100mrd dollár) fog 1-2 hónapon keresztül hosszú kötvényeket vásárolni majd utána figyelni, hogy mi történik a kamatokkal. A Bessent féle akciót az összeg alacsonysága miatt (havonta kb 16mrd dollárért vásárlás az eddigi8 helyett) komolytalannak nevezte.
Akkor 2. felvonás? Most már komoly játékossal (FED)?
Eurós részvények vitasarok hétfő, 07:40
#16041
BARCLAYS senkt das Kursziel für VONOVIA von 23 EUR auf 20 EUR. Underweight.
GOLDMAN senkt das Kursziel für VONOVIA von 34,20 EUR auf 29,50 EUR. Buy.
Eurós részvények vitasarok vasárnap, 09:31
#16023
A folyamat lényege a következő:Hogyan működik a bekerülési ár csökkenése?
  • Nem nyereségből fizetik: A Vonovia ezt az összeget nem a tárgyévi adózott nyereségéből (eredménytartalékból), hanem a törzstőkén felüli adómentes tőkeszámlájáról (Einlagekonto) utalja ki a részvényeseknek. [1, 2]
  • Könyvelési hatás (Einstandskurs): Amikor megkapja a pénzt, a brókercége nem von le belőle osztalékadót. Ehelyett a háttérben lejjebb viszi a részvényei beszerzési értékét (bekerülési árát) a kifizetett összeggel. [1, 2, 3]
  • Adózás elhalasztása: Ön a kifizetés pillanatában nem adózik. Az adókötelezettség csak akkor keletkezik meg, amikor a jövőben eladja a részvényt. Mivel a bekerülési ára alacsonyabb lett, az eladáskor keletkező árfolyamnyereség (és így az adóalap) nagyobb lesz. [1]

  • Hogyan kezelik a brókerek a kifizetést?A Vonovia kifizetésekor a brókerek alapvetően kétféle gyakorlatot követnek (szolgáltatótól függően):
  • A "Bekerülési érték csökkentése" módszer (A helyes technikai út):
    • A bróker a beérkező összeget nem osztalékként könyveli le, hanem tőkerekupulációként/tőkevisszatérítésként.
    • A számláján jóváírják a bruttó összeget (0% adóval).
    • A rendszerben a Vonovia részvényeihez tartozó bekerülési árat automatikusan lejjebb módosítják az egy részvényre jutó kifizetés összegével.
  • A "Készpénzes osztalék" módszer (Gyakori kényszermegoldás):
    • Sok brókercég informatikai rendszere nem képes kezelni a külföldi bekerülési árak automatikus, görgetett csökkentését.
    • Emiatt a kifizetést sima külföldi osztalékként tüntetik fel a számlatörténetben. Mivel Németország nem vont le adót, a bróker 0%-os forrásadóval írja jóvá az összeget.
    • Figyelem: Ha normál (nem TBSZ) számlán van a részvény, a bróker az év végi adóigazolásban ezt tévesen adóköteles külföldi osztalékként jelentheti le a NAV felé. [1]
    • 🗓 Működés Tartós Befektetési Számlán (TBSZ)A TBSZ számlán lévő Vonovia részvényeknél a helyzet rendkívül egyszerű és előnyös:
    • Nincs azonnali adó: Akár osztaléknak, akár tőkekivonásnak könyveli a bróker, a TBSZ védőburka miatt a kifizetés pillanatában semmilyen adólevonás nem történik. [1]
    • Nem számít a bekerülési ár változása: Mivel a TBSZ lényege, hogy a számlán belüli adásvételek és nyereségek adómentesek (az 5 éves lekötési időszak végén), teljesen mindegy, hogy az eladáskor mekkora az elméleti árfolyamnyereség. A TBSZ-en elért profit után a lejáratkor 0% adót kell fizetni.
Eurós részvények vitasarok vasárnap, 06:57
#16019
Végül is a németek pénzén lettek kimentve.
Eurós részvények vitasarok vasárnap, 06:55
#16018
TBSZ-en megkapod az egészet. Normálon nem tudom.
Eurós részvények vitasarok szombat, 17:01
#16015
A koronavírus-pandémia alatt (pontosabban 2020 márciusától) az Európai Központi Bank (EKB) valóban alkalmazott egy olyan rugalmas módszert, amely során a lejáró német kötvényekből felszabaduló pénzt részben olasz államkötvények vásárlására fordította. Bár az EKB ezt a folyamatot hivatalosan nem „eladásnak és vételnek”, hanem a „lejáró tőketörlesztések rugalmas újra-befektetésének” nevezte, a piaci hatása megegyezett azzal, mintha a német kitettséget csökkentették volna az olasz javára.
Eurós részvények vitasarok szombat, 16:57
#16014
A pandémia idején volt ilyen. Meg tudod nézni. Akkor az EKB német kötvényeket adott el és vásárolt olasz kötvényeket, hogy az olasz kamatokat letörje. Nézd meg a pandémia alatt a Vonovia grafikont
Eurós részvények vitasarok szombat, 15:57
#16012
Ha bárki vesz egy német ingatlant és ahhoz hitelt akkor a hitel felárat a német bankok illetve hitelintézetek a nemet Bundhoz figják biszonyítani nem pedig a franciához.
Eurós részvények vitasarok szombat, 15:54
#16011
Az kehet, hogy te a francia hozamot nézed de akik értenek hozzá azok a németet. Úgyhogy nálam a te érvelésed a kuka.
Eurós részvények vitasarok szombat, 12:36
#16009
2023-ban amikor először volt Vonoviám a Seeking Alpha Vonovia hozzászólók közül beszéltem egy idősebb amerikai befektetővel akinek a hozzászólásaiból látszott, hogy nagyon érti a reiteket.
Megkérdeztem, hogy miért beszél mindig a caprate-ről? Elmondta, hogy az amerikai befektetők caprate alapján értékelik legelőször az ilyen cégeket (ez eu/ban a NIY Net Initial Yield). Akkor még nem nagyon tudtam hova tenni ezt a dolgot mert mindig az FFO és AFFO volt az előtérbe tolva és az európai elemzők is ezt tolják az SA-n.
Eurós részvények vitasarok szombat, 12:29
#16008
Ezért van az, hogy a Vonovia negyedévről negyedévre javuló számokról tesz bizonyságat és a részvényárfolyamban ez bizony nem látszik.
Az NIY képletben ugyanis 2 szám a döntő:
- nettó bérleti díj ( ez számít egyedül a jelentésből)
-Bund kamat alapján a piac által elvárt hozam.
Az üzleti eredményeknek az osztalék stb szempontjából van jelentősége.
Eurós részvények vitasarok szombat, 12:22
#16007
És akkor az előző számítást extrapoláljuk a mostani helyzetre:
Most a Bund 3,25%.
2940/0,039=75 384,615
84000-75385=8615
8615/848,44=10,154
P/NAV 0,5 szorzóval az 5€ részvényenként.
25-5=20€ és ezzel meg is érkeztünk a jelenbe.

legfrissebb topikok Összes topik

friss hírek További hírek

Partnereink Bankmonitor Avis Opten Budai Egészségközpont MHC Mobility