Ez az alábbi cikk tükrözi a véleményemet.

Ezért nem lesz ingatlan ár csökkenés, sőt!
.
"Az érem másik oldala 
.
– a fedezetAz előző írásom megmutatta, honnan jön a pénz, és miért megállíthatatlan a hitelexpanzió. Ha ezt a mechanizmust átlátjuk, a rendszer már nem tűnik irracionálisnak: a jegybankok nem „hibáznak”, hanem egy belső matematikai kényszert követnek.A történet azonban itt nem ér véget. A létrejövő pénz útja legalább ennyire meghatározó, és szigorú logikát követ. Ez az a pont, ahol a legtöbb elemzés megáll a felszínen, és nem megy tovább. A pénz ugyanis nem „úgy általában” áramlik be a gazdaságba, hanem mindig nagyon konkrét eszközökbe (pl. ingatlanba, részvénybe) csatornázódik be. Ezek az eszközök pedig nem passzív befogadók, hanem a folyamat aktív alakítói.A rendszer, amely saját fedezetét termeliA józan ész azt diktálná, hogy a hitel a jövedelemhez kötődik: előbb a munkánk, teljesítményünk által hitelképessé válunk, majd erre építve veszünk fel kölcsönt, amit később kamatokkal együtt visszafizetünk. Ez a modell addig működött, amíg a gazdaság a „valódi” termelés köré szerveződött.A modern pénzügyi rendszerben azonban történt egy finom, de sorsdöntő váltás: a hitelezés fókusza átkerült a jövedelemről a fedezetre. Ez elsőre technikai részletnek tűnik, valójában mindent megváltoztat. Ha egy eszköz ára emelkedik, a tulajdonosa nem dolgozott többet, nem lett hatékonyabb, és nem is teremtett új értéket. Egyszerűen gazdagabb lett – legalábbis papíron. De a bank szemében ez a helyzet nagyon is valós: nagyobb fedezetet és így nagyobb hitelkeretet jelent. Innen pedig a folyamat már öngerjesztővé válik.Az eszközár mint motor, nem pedig következményA legtöbb magyarázat szerint az eszközárak azért nőnek, mert „túl sok a pénz”. Ez egy kényelmes, könnyen befogadható történet. A valóság azonban ennél nyugtalanítóbb: az eszközárak nemcsak követik a pénzt, hanem segítenek létrehozni azt.Amikor egy ingatlan ára emelkedik, az nemcsak a tulajdonos vagyonát növeli, hanem a hitelrendszer kapacitását is. A magasabb ár értékesebb fedezetet jelent, a jobb fedezet több hitelt tesz lehetővé, a több hitel pedig újabb keresletet generál ugyanarra az eszközre. Ez már nem a klasszikus értelemben vett piac, hanem egy öngerjesztő spirál. Egy olyan rendszer, amely folyamatosan saját maga alatt építi az alapot – ám egyre gyengébb anyagból.A hozam, amely feleslegessé válikEbben a közegben lassan értelmét veszti a kérdés, hogy egy eszköz „megéri-e az árát”. A válasz ugyanis már nem attól függ, hogy az eszköz mennyit termel.Gondoljunk a lakáspiacra: a bérleti hozamok évtizedek óta messze elmaradnak az árak növekedésétől, a kereslet mégsem csökken. A részvények értékeltsége elszakad a profitoktól, mégsem jön a „nagy korrekció”. Ez nem kollektív őrület vagy mánia. A szereplők teljesen racionálisan viselkednek egy megváltozott játéktérben: az eszköz ugyanis már nem elsősorban jövedelmet termel, hanem fedezetet biztosít. A fedezet pedig újabb hitelkeretet, vásárlóerőt és újabb eszközvásárlást jelent. Az eszköz így már nem a jövőbeli haszon ígérete, hanem a rendszerben keringő hitel tárolója. Egyfajta pénzügyi akkumulátor.Miért nem lehet „visszatérni a realitáshoz”?Az új perspektívánkból nézve a jegybankok viselkedése hirtelen érthetővé válik. Már nem az a kérdés, miért lehetnek alacsonyak a kamatok, vagy miért vásárol az állam eszközöket. A kérdés az: mi történne, ha nem tenné?Ha az eszközárak csökkenni kezdenének, a fedezetek értéke elolvadna. A zsugorodó fedezet visszavágná a hitelállományt, ami likviditási szűkét, az pedig további áresést okozna. Ez nem egy egészséges korrekció lenne, hanem egy megállíthatatlan láncreakció. Ebben a szerkezetben nincs hátramenet: a motor vagy pörög, vagy atomjaira hullik. A nagy pénzügyi krachok szinte kivétel nélkül a fedezetek értékébe vetett hit megingásához köthetők.A koncentráció mint matematikai kényszerHa a hitel a fedezetet követi, a vagyon nem egyenletesen fog növekedni. Aki már birtokol eszközöket, az könnyebben jut hitelhez, és ezt a hitelt újabb eszközök vásárlására fordíthatja. Ez egy könyörtelen mechanizmus: a vagyon nemcsak nő, hanem szükségszerűen koncentrálódik.Aki kívül marad, az nem feltétlenül a rossz döntései miatt marad le, hanem mert gyakran nincs „belépője” a rendszerbe. A munkából, bérből felhalmozott megtakarítás egyszerűen nem tud versenyezni a tőkeáttétellel működő eszközvásárlással. A rendszer nem igazságos vagy igazságtalan, nem büntet és nem jutalmaz – egyszerűen csak követi a saját logikáját.A kép összeállMost válik láthatóvá, hogy a forrás- és az eszközoldal ugyanannak az éremnek a két oldala:

• A hitel növekedése megemeli az eszközárakat.
• Az eszközárak emelkedése lehetővé teszi a hitel további növekedését.

A kettő együtt egy olyan struktúrát alkot, amelyben az adósság és az eszközérték egymás létfeltételeivé váltak. Ekkor veszti el a jelentését a „buborék” szó is. Nem egy túlértékelt piacról van szó, amely majd egyszer „helyreáll”, hanem egy olyan rendszerről, amelyben maga a folyamatos tágulás az egyensúlyi állapot.A forrásoldal megmutatta, miért kell a hitelnek nőnie. Az eszközoldal pedig megmutatja, hogy ez a növekedés hol és hogyan válik kézzelfoghatóvá. A kettő együtt egy kerek, konzisztens egészet alkot: a rendszer nem hibásan működik, hanem pontosan úgy, ahogyan működhet."
.
ASR

"A teljes, 2021–2025-ös időszakot nézve a kumulált és a reálhozamok mutatják meg a valódi hatékonyságot:

• OTP Részvény: Az abszolút győztes 312%-os kumulált hozammal, ami +171%-os reálhozamot jelentett.
• Ingatlanpiac: A lakásárak 90%-ot emelkedtek, ami +25%-os reálfelértékelődést eredményezett.
• Állampapír-stratégia: Az aktív (PMÁP/FixMÁP) kezeléssel 61%-os hozamot lehetett elérni, ami +6%-os reálhozamot biztosított." 

Hogy minek vennél ingatlant ?
Itt a válasz :
https://m4crolab.blogspot.com/2026/04/az-erem-masik-oldala-fedezet-az-elozo.html
Érdemes elolvasni.

"A hozam, amely feleslegessé válik.
.
Ebben a közegben lassan értelmét veszti a kérdés, hogy egy eszköz „megéri-e az árát”. A válasz ugyanis már nem attól függ, hogy az eszköz mennyit termel.
.
Gondoljunk a lakáspiacra: a bérleti hozamok évtizedek óta messze elmaradnak az árak növekedésétől, a kereslet mégsem csökken. A részvények értékeltsége elszakad a profitoktól, mégsem jön a „nagy korrekció”. Ez nem kollektív őrület vagy mánia. A szereplők teljesen racionálisan viselkednek egy megváltozott játéktérben: az eszköz ugyanis már nem elsősorban jövedelmet termel, hanem fedezetet biztosít. A fedezet pedig újabb hitelkeretet, vásárlóerőt és újabb eszközvásárlást jelent. Az eszköz így már nem a jövőbeli haszon ígérete, hanem a rendszerben keringő hitel tárolója. Egyfajta pénzügyi akkumulátor.Miért nem lehet „visszatérni a realitáshoz”?
.
Az új perspektívánkból nézve a jegybankok viselkedése hirtelen érthetővé válik. Már nem az a kérdés, miért lehetnek alacsonyak a kamatok, vagy miért vásárol az állam eszközöket. A kérdés az: mi történne, ha nem tenné?Ha az eszközárak csökkenni kezdenének, a fedezetek értéke elolvadna. A zsugorodó fedezet visszavágná a hitelállományt, ami likviditási szűkét, az pedig további áresést okozna. Ez nem egy egészséges korrekció lenne, hanem egy megállíthatatlan láncreakció. Ebben a szerkezetben nincs hátramenet: a motor vagy pörög, vagy atomjaira hullik. A nagy pénzügyi krachok szinte kivétel nélkül a fedezetek értékébe vetett hit megingásához köthetők. "

A teljes cikk
https://m4crolab.blogspot.com/2026/04/az-erem-masik-oldala-fedezet-az-elozo.html
Érdemes elolvasni.
Na ezért nem adok el ingatlant.🙂👍

"Az eszközár mint motor, nem pedig következményA legtöbb magyarázat szerint az eszközárak azért nőnek, mert „túl sok a pénz”. Ez egy kényelmes, könnyen befogadható történet. A valóság azonban ennél nyugtalanítóbb: az eszközárak nemcsak követik a pénzt, hanem segítenek létrehozni azt.Amikor egy ingatlan ára emelkedik, az nemcsak a tulajdonos vagyonát növeli, hanem a hitelrendszer kapacitását is. A magasabb ár értékesebb fedezetet jelent, a jobb fedezet több hitelt tesz lehetővé, a több hitel pedig újabb keresletet generál ugyanarra az eszközre. Ez már nem a klasszikus értelemben vett piac, hanem egy öngerjesztő spirál. Egy olyan rendszer, amely folyamatosan saját maga alatt építi az alapot – ám egyre gyengébb anyagból."
ASR

Európai rekord a magyar ingatlanok drágulása az Otthon Start eredményekéntPiac és Profit10:35Több mint hároméves csúcsra repítette a magyar lakásárak emelkedését a negyedik negyedévben az Otthon Start program, ezzel magasan Európa legnagyobb drágulását mérték – derül ki az Eurostat friss adataiból. Ez egyben

Köszönöm! 😉👍

Oké, kösz!
Tehát 7,8 % volt az elmúlt 1 év. Vagyis nettó (-1,5% kamatprémium ) 6,3 % volt az átlag DKJ hozam.
Ez 2029/R1 esetén (+1%kamatpremium ) 7,3 %. Ha jól számolom.
Szerinted 2026. 04. 26-tól ...2026. 07. 26-ig mennyi lesz kb a DKJ hozam ?

Megkérlek, le tudnád írni az elmúlt 4 negyedév DKJ hozamát?
Köszönöm! 👍

"2029N-ben 1 év múlva jön a 2,5%-os kamatprémium. " 
.
Sajnos nekem 2029/R1 van. Itt végig (4 év ) plusz 1 % a kamatprémium.

Kiszámoló Csernok Miklós :
.
"A tízéves állampapírok hozama közel fél százalékpontot esett ma reggel, vagyis már olcsóbban is finanszíroznák a befektetők a magyar államot." 
.
Teljes cikk:.
Rendszerváltás utánA magát szocialistának hívó diktatúrát negyven év után sikerült elzavarni, főleg gazdasági okok miatt. Tegnap egy összességében 20 évnyi féldiktatúrát sikerült a választóknak elt�...Tovább olvasom...

Teljes cikk:.
Forint = Euró? 
2026.04.14.Miért erősödik így a forint? Miért örülnek a piaci szereplők ennyire az új magyar kormánynak? A válasz egyszerű. A piacoknak nem szimpátiája, hanem várakozása van. Ez a várakozás pedig az, hogy Magyarország belátható időn belül belép ez euróövezetbe, és onnantól fogva...tovább...

Zsiday Viktor :
.
"Magyarországon tehát az euróbevezetésnek van támogatottsága, van rá politikai akarat, és be is lehet vezetni. Nem azonnal, de 5-7 éves időtávon belül igen. A piacok azonban megelőlegezik a bizalmat, egy 2031-es bevezetés esetén már valószínűleg 2028/29-re az eurós kamatszintek közelébe esne a magyar állampapírhozam, ami éves sok száz milliárd forintos megtakarítást jelentene a magyar államnak (azaz minden egyes adófizetőnek: nekünk!), és egyben azt is jelenti, hogy aki most vesz még magas (6% körüli) kamatszinttel hosszabb, 10-20 éves magyar forintos állampapírt, az nagyot nyerhet." 

Április végén változhat a negyedéves kamat. Valószínűsítem hogy július végéig többet hoz a BMAP , mint a fix 7 % -os fixmap. Viszont előfordulhat hogy pár hét múlva  elkezdik folyamatosan csökkenteni a fix 7%-os fixmap kamatát 7% ➡️ 6,5% ➡️ 6% ➡️ 5 % .
Ekkor bizony időben kell váltani. 🙂

"BMÁP fog leggyorsabban zakózni szerintem." 
.
Én is ettől tartok.
Mindenesetre figyelem a folyamatokat - változásokat - hogy időben át tudjam váltani 7 %-os fixmápba, amíg lehet.

"április 10. 11:34
.
Menekülni akar a magyar állampapírokból? De hogyan?Eidenpenz József
.
Háború itt, válság ott, se szeri, se száma a bizonytalanságoknak és kockázatoknak. Ezért sok kisbefektető kérdezi, hogy ha állampapírt vesz, és megunja vagy megijed, ki tud-e szállni, illetve hogyan. 
Áttekintjük, melyik állampapírfajtánál hogyan működik ez, de általában nagyon egyszerűen.Hogyan lehet a magyar állampapírokból kiszállni, más befektetésekre váltani, ha a befektető úgy dönt? A jelenlegi helyzetben, amikor minden sarkon valamilyen bizonytalanság, kockázat vagy válság van, ez a kérdés sokak számára hirtelen nagyon fontossá vált.
.
Ha valaki megnézi a magyar állampapírok listáját, azt látja, hogy jelenleg eléggé hasonló kamatozással adják a különböző sorozatokat. A legfontosabb lakossági kötvények,

• a változó kamatozású, mintegy hatéves BMÁP (6,88 százalék éves szinten),
• az ötéves Fix MÁP (7,18 százalék hozam öt évre)
• vagy a szintén fix MÁP Plusz (6,97 százalék hozam öt évig megtartva)

aktuális kamata majdnem megegyezik, sokszor nehéz közöttük választani.Ez a legalacsonyabb kockázatú befektetésAmint már írtuk, érdemes ilyenkor portfóliót építeni, azaz két-három-, esetleg négyfélét is megvásárolni. Mert egyes szituációkban az egyik, másikban a másik lehet jobb, és így nagy kilengésekre nem kell számítanunk.De mi lesz, ha a sok válság súlyosbodik, ha még nagyobb külső vagy belső egyensúlytalanságok lépnek fel? Ki tudom-e venni időben a pénzem, megőrzi-e értékét? A rövid válasz: igen. Legalábbis jóval alacsonyabb a kockázat, mint egy részvény, egy árupiaci termék (arany, ezüst), sok befektetési jegy esetében, de még a bankszámla is valamivel kockázatosabbnak számít. Az állampapírokat világszerte a legalacsonyabb kockázatú befektetéseknek tekintik, amelyek mércéül szolgálnak más befektetések értékeléséhez is.
.
Ezért nem érdemes aggódniuk az állampapír-befektetőknekMegtört a jég, hosszú idő után kamatot csökkentett az MNB, majd felkavarta a piacokat az Irán elleni támadás. Mit jelent ez a kötvénybefektetők számára?Senkinek sem lenne érdekeEgyrészt a magyar állampapírokat forintban biztosan fogják tudni törleszteni, akkor is, ha az állam tovább szegényedik vagy tovább adósodik el. Ha másképp nem, pénznyomtatásból, jegybanki kölcsönből. Más kérdés, hogy ez eléggé csúnya inflációt okozhatna, ami hosszú távon majd visszaüt.Másrészt az államnak az az érdeke, hogy az állampapírokat mindenképpen visszafizesse, mert különben nem fognak neki újra kölcsönadni (sem az emberek, sem az intézményi vagy nagybefektetők). Az állampapír azért állampapír, mert az állam garantálja, amely a legerősebb gazdasági szereplő az országban.Kapcsolódó cikkApu, akkor most biztonságban vannak az állampapírjaim, részvényeim?Az emberek most mindentől félnek. Mit kell tudni az értékpapírok őrzéséről, garancia-rendszeréről, a befektetővédelemről? Melyik lehet most a nagyobb kockázat?Van-e tranzakciós illeték az állampapírra?A kamatfizetéskor és lejáratkor minden állampapír visszafizeti a keletkezett kamatokat és a névértékét, levonások nélkül. A tranzakciós illetéket az Államkincstárban és a Postánál csak kevés esetben alkalmazzák, például készpénzfelvételnél, az állampapír-vásárlás és -eladás is illetékmentes. Sőt:A Magyar Államkincstárnál az értékpapír-számláról indított utalások „ mentesülnek a tranzakciós illeték megfizetése alól, ha a más bank által vezetett, a kedvezményezett saját nevére szóló fizetési számla tulajdonosa természetes személy”. Illetékmentes a kincstári számlán végrehajtott állampapír-vásárlás is.A bankoknál azonban az állampapír-vásárlás és -eladás alapvetően illetékköteles értékpapír-művelet. A kamat és a lejáratkori tőke banki értékpapírszámlára történő jóváírása önmagában nem illetékköteles, de ha elutaljuk, akkor már lehet, hogy igen.Mennyire mozognak az árfolyamok?Lejárat előtt a kifejezetten lakosságnak szánt állampapírokat előre meghatározott áron történő visszaváltással lehet értékesíteni a Kincstárnál vagy a forgalmazóknál (bankoknál). A nem kifejezetten a lakosságnak szóló, de szintén vehető dkj-ra (diszkont kincstárjegyekre) és a klasszikus, főleg intézményeknek kibocsátott többéves államkötvényekre pedig mozgó piaci árfolyamon jegyeznek árat.A visszaváltási árfolyamok, illetve az alkalmazott levonások sok esetben nincsenek kőbe vésve, azt a forgalmazó szerepét betöltő magyar állam vagy a bank megváltoztathatja. Kivéve a nyomdai Magyar Állampapír Pluszt, ahol ennek mértéke rá van nyomtatva az értékpapírra. A gyakorlatban azonban eddig ritkán, több évente változtak. A legtöbb lakossági államkötvény árából egy, ritkábban fél százalékot vagy némi kamatot kell beáldozni akkor, ha idő előtt akarunk távozni.A jelenlegi hazai lakossági állampapírok tehát úgy vannak megalkotva, hogy könnyű legyen belőlük kiszállni. Gyors tud lenni a távozás – interneten, karosszékből lehetséges a visszaváltás és a pénz elutalása is –, miközben nem túl húzósak a levonások, amelyeket e táblázatban foglaltunk össze.

Állampapírok Magyarországon
Név, rövidítés	Futamidő	Kamatozás	Lejárat előtti értékesítés (Államkincstár, Posta)
Fix Magyar Állampapír (FixMÁP)	5 év	fix	visszavásárolják, 1% levonással
Bónusz Magyar Állampapír (BMÁP)	6 év	változó, dkj-hozamhoz kötve	visszavásárolják, 1% levonással
Magyar Állampapír Plusz (MÁP Plusz)	5 év	fix, sávosan emelkedő	visszavásárolják 1% levonással, évente egyszer levonás nélkül
Prémium Magyar Állampapír (PMÁP)	10 év	változó, inflációhoz kötve	visszavásárolják, 1% levonással
Euró Magyar Állampapír (EMÁP)	3 év	változó, eurókamathoz kötve	visszavásárolják, 1% levonással
Diszkont Kincstárjegy (DKJ)	3, 6, 12 hónap	árfolyamnyereség keletkezik	eladható aktuális piacközeli vételi árfolyamon
Magyar Államkötvény	Több év, 10–20 is	fix vagy változó	eladható aktuális piacközeli vételi árfolyamon
Speciális értékpapírok
Nyomdai Magyar Állampapír Plusz	5 év	fix, sávosan emelkedő	visszavásárolják 0,5% levonással, évente egyszer levonás nélkül
Kincstári Takarékjegy (KTJ I, KTJ II)	1 és 2 év	fix	visszavásárolják névértéken, de csökkentett kamatozással
Babakötvény (BABA)	A gyermek 18 éves koráig	változó, inflációhoz kötve	csak speciális esetekben lehetséges, de levonás nélkül
Forrás: Hivalatos weboldalak, közlemények

Találunk-e jobbat?A másik nagy kérdés az, hogy ha valaki eltaszítja magától az állampapírjait, akkor mibe is tudja ilyenkor fektetni a pénzét. A bankszámlák, banki kötvények jellemzően rosszabb feltételeket kínálnak és adózási hátrányban is vannak. A bankoknál, brókercégeknél a tranzakciós illetékek és egyéb átutalási, tranzakciós költségek mellett az egyes értékpapírok kockázataival is szembe kell nézni (külföldi állampapíroknál, részvényeknél, befektetési jegyeknél, ETF-eknél stb.) De ez már egy másik történet.A három hónapos és az öt éves állampapírpiaci referenciahozamok Magyarországon.
.
A Lehman-válság tanulsága
.
Az állampapíroknál az a kérdés is felmerülhet, hogy nem fogják-e átmenetileg felfüggeszteni a visszaváltásokat, illetve a vételeket. Nagyon ritkán ugyan, de erre is volt már példa. Például 2008-ban, a Lehman-válság idején, és csak rövid ideig, egy-két napig. Az a fent elmondottak miatt nagyon valószínűtlen, hogy hosszabb távra teljesen befagyasztanák a kifizetéseket.Történt ugyan hasonló egyes országokban a történelem során, például Jugoszláviában és más kontinenseken, de általában a devizás kötvényeknél, bankszámláknál. (Vagy pedig előírták a deviza kötelező átváltását a helyi pénznemre, rossz árfolyamon.) Az államok általában devizában szoktak csődbe menni, nem pedig a saját helyi valutájukban.A kijárat tehát nyitva van, ha valaki attól félne, hogy nem tudná kivenni a pénzét. De általános szabály a befektetések világában, hogy próbáljuk meg megosztani a kockázatot, megosztani a tőkénket. Ha valaki nagyon fél, és nem tud jól aludni, akkor ajánlatos a pénze egy részét esetleg már most elvinni máshová. Legyen az külföldi brókercég, befektetési arany vagy ezüstérme, kriptovaluta, esetleg külföldi bankszámla, ha tud olyat nyitni."

Forrás :
https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&opi=89978449&url=https://bankmonitor.hu/mediatar/cikk/melyik-a-legnepszerubb-allampapir-2026-ban/&ved=2ahUKEwiKjoKS2MyTAxVv9gIHHRY8G-YQFnoECBwQAQ&usg=AOvVaw2Rz989jjAEVPm4LXP-6uPU