Hathor Hathor
4
4
1
2014. április 09. | 17:46
#1

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru  

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.



Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.



Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)



Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:



soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.



Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.



link
Rendezés
Hozzászólások oldalanként
2017. augusztus 14. | 08:09
előzmény: #16986  ncseed
#16988
Szerencsere nem vagyunk egyformak. Olyan, minha arrol beszelnenk, hogy OTP reszvenyt vagy Mol resztvenyt vegyunk. Nincs optomalis megoldas, mindenkinek mas az elethelyzete, preferenciai. Nem akarlak rabeszelni, meggyozni. Anno en sem tudtam elkepzelni csak Pesti lakast. De az elet ugy hozta, hogy videkre fektettem be, es nem banom oszinten szolva...Szamomra ez kellemesebb helyszin, es az emberek is szimpatikusabbak. Az egyik varos kb. 200km-re van a lakhelyemtol. Ezt regen el sem tudtam kepzelni, hogy ennyit utazzak a lakasok miatt. Most alig varom, hogy szeptemberben lemenjek, 1 hetet ott toltsek, cukraszdaba, furodobe jarjak, uj lakasokat nezegessek/vegyek... Rajottem, hogy ez igy jo nekem...Mondjuk en ebbol probalok megelni, ha valakinek munkahelye van, az mas elethelyzet, akkor en sem vacakolnek ezzel... En most nezelodok ujra, lassan vege a nyarnak, ujra osszejott a penz 2-3 lakasra. En BP-et alapbol kizarom, elsosorban, mert juniusban Pesten berlo csere volt, es valahogy furi volt az egesz: a jelentkezok, az arazas, az ott toltott napok... nem jott be. Nekem. Attol mas meg szeretheti... Ugy nez ki maradok a megyeszekhelyeknel, ahol mar van lakasom. De ott is nagyon felmentek az arak, illetve a nagyobb baj, hogy egyszeruen nincs elado 2 szobas tegla lakas...Szoval akkor veszek, ha talalok egyaltalan...
2017. augusztus 14. | 07:52
előzmény: #16985  ncseed
#16987
pontositva: Mivel a berlok fizetese emelkedik, igy tobbet lehet alberletre kerni, es a piac tobbet is ker... Tehat a lakason a hozam emelkedik, igy a befektetonek magasabb aron is megerni beszallni a lakaspiacra... A beremelkedes igy nem kozvetlenu hat a lakasarakra, hanem a berleti dijon kozvetett modon...
2017. augusztus 13. | 15:49
előzmény: #16984  buyandhold
#16986
Vidék vs BP ismét: Másfél éve gondolkodtam esetleg diverzifikálok és veszek vidéken (nyugati megyeszékhely) valamit. Matekoltam jobbra-ballra de csak nem jött ki a matek ahogy én szerettem volna. Nyilván ahogy BP-ről sem lehet általánosságban beszélni úgy a "vidékről" sem. Biztos vannak olyan lokációk ahol nagyon jó hozamot lehet elérni vidéken is, esetleg olyan szűk bérlőkörrel ami csak ott van jelen (pl külföldi diákok), külföldre ingázó magyarok, stb. de én erre HOSSZÚ távon nem alapoznék. Elég egy kormányrendelet amiben átszervezik a felsőoktatást (karokat tesznek át más városba, középfokú nyelvizsga kell pár év múlva már a felvételi előtt) és 10-20-30%-al csökken a létszám, egy migrációs rendelet amitől lecsökken a külföldiek száma, mégegy VW dízelbotrány/el. autók terjedése és máris nem kell annyi autó/motor Győrből, stb. Nyilván ez picit pesszimista hozzáállás, de én így gondolkozom. A másik a felértékelődési potenciál. Hiába jön ki pár vidéki helyen esetleg magasabb hozam bérbeadásnál pár évig (ami csak pár százezres extra profit ÖSSZESEN) ha mellette a befektetés értéke (ami viszont tízmilliós tétel) közel sem nő annyira mint BP esetében ahol ráadásul a közel dupla lakásár nő magasabb %-al, azaz nominálban ÓRIÁSI eltérés lesz a kettő között (sok milliós). Az utóbbi 3 év nagyon megmutatta ez utóbbi megérzésemet és azóta sem változott a trend! Lásd: link
2017. augusztus 13. | 15:34
előzmény: #16984  buyandhold
#16985
Most ezt nem értem... pont most írtad meg, hogy részben a befektetők veszik szerinted a lakásokat ami felnyomta az árakat, illetve mert van kereslet albérletre. A befektető miből vesz? MEGTAKARÍTÁSBÓL! ;) tehát nem a fizetése emelkedett meg, vagy köze nincs a fizu emelkedésének a lakásár emelkedéshez.... Pont te indokoltad meg, hogy az van amit írtam előbb.
2017. augusztus 13. | 15:16
előzmény: #16973  ncseed
#16984
A fizetesek azert szamitanak a mostani lakasaraknal, mert nem azok veszik elsosorban, akik lakni akarnak benne.Nem ugrott meg a nepesseg, semmi nem indokolna akkor, hogy felmenjenek az arak...Pl. en veszem es ezt latom: 2 eve egy lakast videken 40ezerert lehett kiadni, ahhoz viszonyitottam az arat. Most ugyanazt a lakast 80-ert tudom kiadni, tehat dragabban is megeri venni... Pestren szerintem azert jutott csucsra a lakas, mert mar nem hoz annyi %-ot, hogy erdemes legyen beszallni...Persze ha valaki megelekszik 5%-al is a 10% helyett, akkor az vegyen pesti lakast. Pont olyan zseninek tartom, aki anno milliokat bukott, mart lakasban tartotta a penzet, es vegul megis neki lett igaza...
2017. augusztus 13. | 13:02
előzmény: #16977  pomperj
#16982
kész szerencse hogy nem lazábbak ennél a hitelezési feltételek megjegyzem sokkal szigorúbb feltételek kellenének még ennél is és persze a jó szigorú monetáris politika sem ártana no ebben az esetben igen OLCSÓ lenne a lakás... az, hogy erre sehol sem akarnak rájönni az kb. azt húzza alá, hogy a mai lájtos szocializmusban univerzális elixírként tekintenek a lakásbuborék fújásra...
2017. augusztus 13. | 13:00
előzmény: #16973  ncseed
#16981
A másik ami még fontos: Adott tárgy (akár ingatlan) árazását annak vásárlói CÉLKÖZÖNSÉGÉNEK anyagi helyzetéhez (megtakarítás/fizetés/hangulat) mérten kell vizsgálni, tehát NEM AZ ÁTLAGHOZ! Tehát hiába "nyüglődik" a fél ország lakossága (falu, község) ha közben BP-en durván emelkedik a foglalkoztatottak száma (növekvő lakásigény) emelkedik a fizetés (növekvő vásárlóerő), illetve a már BP-n meglévő ingatlanok ára is meredeken emelkedik azaz egyáltalán nem a tényleges lakásár emelkedéssel(+50-70%-al) kell többet adni lakáscsere esetén hanem csak az eladott és újonnan vásárolt árkülönbségével! Közben aki vidékről jön fel venni annak jóval nagyobb a felár mert az eladott ingatlana jóval kevesebbet drágult korábban. Nem meglepetés, hogy BP-n rendelkeznek a legnagyobb megtakarításokkal is amik szintén ugrottak az utóbbi években (tőzsde, bef jegyek, stb.) A vidékieknél meg a nulla vagy 1-2 millás megtakarítás hiába emelkedett százalékosan sokat ha nominálisan szinte semmi és tátott szájjal nézik a lakásár grafikont hogy ez mégis hogy lehet Pesten, meg hogy lehetetlen... Más példával: hiába esett negyedére a magyar újautó eladás a válságban, a luxusautó eladások száma alig csökkent mivel annak vásárlóközönsége még ekkor is rendelkezett pénzzel (megtakarításal) nem a fizetésből vették elsősorban.
2017. augusztus 13. | 12:42
előzmény: #16977  pomperj
#16980
A külföldre kivándorlással én nem akarok érdemben foglalkozn.. Az egy külön téma. De röviden, alapvetően HÁROM oka van. 1. az anyaország engedi 2. a fogadó ország engedi (mert szüksége van rá) 3. Szakadék a két ország gazdasága és fizetései között Ha az első kettő pont nem áll, akkor a harmadik lényegtelen. Szerintem amúgyis értelmetlen a külföldel hasonlítani a magyar lakásviszonyokat! Vagy ha megteszzük akkor ne csak a "bezzeg" országokkal, hanem a balkánnal, román, moldávval is hasonlítsuk. Vagy Pakisztánnal, Indiával meg Nigériával, stb. Ja akkor már nem is állnánk annyira rosszul :)))
2017. augusztus 13. | 11:57
előzmény: #16976  cerulean
#16979
utána azonban ezzel zártam... link
2017. augusztus 13. | 11:56
előzmény: #16886  pitcairn2
#16978
............
2017. augusztus 13. | 11:32
előzmény: #16973  ncseed
#16977
Abszolut igazad van. Van azonban egy masik kalkulacios szempont. 1)Szamoljunk ugy, hogy az atlagos magyar lakas ertek valahol 12.5 MFt korul van. Budapesten inkabb 20-25M kornyeken. A statisztika szerint a Magyar lakasvagyon 50e Mrd, es az 3.9M db lakasbol all. Akkor 50000/0.004=12.5 M/lakas. Es hozza az atlagos netto ber 170e/ho, szoval evi szinten legyen 2.0 M/ev. Akkor egy magyarnak az atlagos lakasert ugy 6 evi atlagfizetest kell letenni erte. 2)Ehhez kepest a nyugat-europai atlagfizetes 2-3000Euro orszagonkent erosen valtozo (Svajc vegkepp mas kategoria) , tehat 600-900eFt/honap, Eves szinten 24-36e EUR a netto ber. Es az atlagos lakas 2000 EUR/m2 korul van, a fovarosokban inkabb 3000/m2 szinten. Az atlagos lakasmeret 90-100 m2, szoval szinten 6-7 evi atlagfizetest kell letenni erte. A nagy kulonbseg nem a relative "atlagfizeteshez kepesti" arakban van. Hanem a meretben es minosegben. A becsi lakasok atlagosan pl. a Bp-ekhez kepest kb. 40%al nagyobbak es sokkal korszerubbek. 3)A masik nagy kulonbseg a bankok hitelezesi hajlandosagaban es az alacsonyabb lakashitel kamatok hatasaban van. Europaban 25-30% kp. onero mindenhol elegendo, ha rendes allasod es atlag-koruli fizetesed van, ami fedezi a torlesztest. A torlesztesi arany a fizetes 30%-a lehet. A kamat meg 3% korul van most. Magyaoorszagon a mai 170eFt atlagfizetes 30%-os torlesztesi reszlete 55eFt/ho. Az pedig a jellemzo 4.5% kamaton csak 7.0 M koruli hitelt tud finanszirozni. Vagyis a 12.5M atlagos alakasarhoz itt 45% keszpenz reszarany kell atlagfizetes mellett, es nem 25-30% mint Europaban. Ez a ketto fenti kulonbseg egyutt nagy vonzero. Es az egyik ok, ahogy miert mennek oda a fiatalok.
2017. augusztus 13. | 11:21
előzmény: #16973  ncseed
#16975
az ingatlan az utóbbi évek jegybanki politikái miatt sajnos már inkább spekulatív eszközzé vált mint tartós fogyasztási cikké ennek azonban nemcsak "előnyei" hanem árnyoldalai is vannak azaz az előrehozott és a spekulatív vásárlások miatt egyáltalán nem lehetetlen egy jelentős negatív korrekció az elkövetkező években akár nominális értelemben is
2017. augusztus 13. | 10:32
előzmény: #16972  kbb
#16973
Szerintem teljesen téves megközelítés a fizetéseket alapul venni olyan tárgy(ak) megvételéhez ami többéves fizetésbe kerül! A nagyértékű tárgyakat (jellemzően a lakás, vagy az ÚJ autó) elsősorban a MEGTAKARÍTÁSOKBÓL vesszik, illetve ezt egészítik ki hitellel (ahol már több értelme van fizut nézni a törlesztők miatt). 1. Nyilván a megtakarítás fizetésből (is) lesz, de önmagában is nő a befektetéseknek köszönhetően, valamint létezik osztalék jövedelem is illetve egy nagyon komoly szürkegazdaság ahol RENGETEG (láthatatlan) pénz van. 2. A nagyértékű dolgokat jellemzően ritkán vesznek az emberek és adott évben a lakosság arányához képest kevesen (pl. 10M lakos de csak évi 150e ingatlan adásvétel) ERGO nem kell, hogy mindenki fizetése (átlagfizetés) akkorát emelkedjen mint a lakásárak, elég ha 150ezren rendelkeznek nagyobb megtakarítással ahhoz hogy ugorjanak az árak, arról nem is beszélve hogy nagyon sokan eladnak valamit mielőtt vesznek azaz még kevesebb megtakarítás elégetése is elég (mivel amit elad magasabb áron adja el). 3. Igazából nulla/minimális országos fizetésemelkedés mellett is megugorhat a lakásár, ha a hangulat javulófélben van. Nyilván a tartós áremelkedéshez kellenek a fizuemelések és a javuló kilátások is, de 1-2 évig simán meg tudja rángatni egy viszonylag szűkebb kör az árakat úgy, hogy a többi 9,5millió csak nézi hogy akkor most mi is történik...
kbb
2017. augusztus 13. | 09:56
#16972
2017. augusztus 12. | 22:50
előzmény: #16970  ncseed
#16971
Nem fogalmaztam elég pontosan, ugyanitt (egy lépcsőházzal arrébb) konkrét példa koreai egyetemista vett ki ekkora lakást 90e Ft-ért. Az jó állapotú, szépen felújított. Néni lakását nem láttam, annyit mondott 2009-ben újította fel, már cirkó van benne (a lakások itt alapból konvektorosak), biztos költeni kell azért rá. Persze az sem általános, hogy lesz külföldi bérlőd (ez a hely alkalmas rá, de kapcsolat kell hozzá), magyar meg max 40-60-ért vesz ki ilyen lakást. Az 50m2-es 2 szobás lakások itt szépen felújítva 120-140-ért mennek, de van aki 150-et kér. Ezek szépen felújított lakások. Ha nem találsz rá külföldit akkor magyarok max 80-at fizetnek, hiába szuper a lakás, 2 egyetemista annyit tud összedobni. Ja a külföldi egyedül veszi ki a másik szoba arra kell, ha jönnek látogatóba hozzá (szülő, rokon stb) otthonról.
2017. augusztus 12. | 19:58
előzmény: #16968  pickpepe
#16970
Érdekes ez a vidék vs. Bp kiadási hozam... Aki MOST egy 10,6M ingatlanból ki tud hozni hosszútávú kiadással 90ezret az valamit tud! Le a kalappal előtte! Bár erős kétségeim vannak abban, hogy egy idős néni után nulla Ft ráfordítással egyáltalán ki lehet adni bármit, nem hogy még ekkora haszonnal. Esetleg áron alul adta el a hölgy?? Az megmagyarázna valamit, de nem mindent. Korábban írtam, hogy ismerősöm Győrben 3 hónap üresjárat után adott ki egy 21-22millás ingatlant 105 ezerért, pedig ott van fizetőképes kereslet rendesen! Csak, hogy ne mindig saját esettel jöjjek....
2017. augusztus 12. | 18:52
előzmény: #16956  upgrayeddAKS
#16969
Hozam azért ugrik mert a kötvény értéke zuhan. :D
2017. augusztus 12. | 17:32
előzmény: #16936  watson
#16968
Vidéki nagyváros, megyeszékhely. Van 1 befektetésnek vett lakásom épp arra jártam, amikor idős néni leszólított. Kiderült, hogy a szemben lévő tégla lakását most adta el 37 m2 tégla, 2. em. 10,6 M Ft-ért. Kérdeztem miért? 100 e Ft a nyugdíja a lakáson 6 M Ft jelzáloghitel van, a havi törlesztő után nem sok marad. A kapott pénzből 40 km-re faluban vett egy házat 2 m Ft-ért amit fel kell újítani. A lakását 1 ingatlanos vette meg, ha tényleg jó állapotú és fog egy külföldi bérlőt akár 90 e / hó is meglehet neki. Érdekes világ. A néni egyszemélyes háztartása eddig is vagyontalan kategória volt, mostmár pláne az (kicsit féltem).
2017. augusztus 12. | 13:35
előzmény: #16965  cerulean
#16967
nem is tudtam, hogy volt verseny :) Én díjazom a te kockázatvállalásod, hogy ilyen messzi helyen vettél ingatlant és ott tervezel élni ha jól értettem! Ha visszaolvasol írtam is, hogy kívánom jöjjön össze! Amíg egymaga van az ember (esetleg ha olyan a párja akkor vele) könnyen mozdul, bevállalhat a szükségesnél nagyobb kockázatot, de gyerekkel és biztos itthoni anyagi háttérrel más a helyzet. Nem tudom USA-ban hogyan megy, de EU-ban a magyar hozamok fele harmada van lakáskiadásból és még sok pénz is kell egy lakás megvételéhez. Ha ezt veszem alapul a magyar piac brutál jól teljesít most is. Persze lehet jönni hogy forintban... de senki nem fogja le a kezed hogy átváltsd euróra a hozamot (ahogy ezt én is részben megteszem).
2017. augusztus 12. | 13:05
előzmény: #16962  cerulean
#16964
Hogy tetszik az új profil képem? a te két las vegasi kecód van rajta :))) már ha van humorérzéked....

Topik gazda

Hathor
Hathor
4 4 1

aktív fórumozók

friss hírek

AZ OLDAL TETEJÉRE