PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

izommanujra 2024. 10. 14. 00:23

#229040

MÁr számolni sem tudok este van nagyon ez 248 MFT :
2 x32 millás másfeles. 1 db 2 szobás (36 m), 1 db 1+2 félszobás ( 40 m) , 1 nappali +3 szobás családi (38 m ) és egy sorház nappali + három szoba ( 70 m )
Ebből levonhatunk 30 at de jövőre megvan egy huszas év végére biztos.. Ha 10 % ot megy az ingatlan ár akkor viszont ingatlan érték 275 mft ;-) szép estét jó álmodozást az álmokból lesznek a nagy dolgok! ;-)

Ecnedam 2024. 10. 14. 00:22

Előzmény: #229037 izommanujra

#229039

Elgondolkoztam a FIRE életen kicsit, mi a jó túrót csinálnék ha 40-50 évesen elmegyek nyugdíjba?
Sokkal több időm, energiám, lehetőségem marad pénzt költeni. Hacsak nem veszek meg egy PC játékot és pörgetem azt 8 órában otthon. Ha sokkal több szabadidőm van, sokkal többet mászkálnék a világban is és sokkal többet is költenék. Az hogy otthon üljek, vagy biciklivel menjek mindenhová mert arra nem futja hogy 5x annyi benzint tankoljak mintha dolgozni járnék nekem unalmasnak tűnik. Plusz minden barát, családtag ugyanúgy dolgozna, tehát az sem igaz hogy majd elszórakozunk minden másnap valakivel mert nem rám fogja költeni a 20-30 nap szabadságát. Csak kérdem az egy dolog hogy elérjük a FIRE-t de mihez kezdünk vele utána?

izommanujra 2024. 10. 14. 00:14

Előzmény: #229026 Ishar

#229038

Igen én diplomás vagyok nem tudom ki az melós de nem piszkos a fizikai munka se nekem.
Az hogy néha ékezetet egy két dolgot elírok az csak azért van mert gyorsan pötyögök sorry.

izommanujra 2024. 10. 14. 00:08

Előzmény: #229035 Wuff

#229037

Régen nem volt 70 milla hitelem 40 csak szabad felhasználás PMAP fedezettel az gyakorlatilag semmi. olyan mintha most is csak 30 milla hitelem lenne 30 tó ltöbb egyszerre sose volt régen sem..
MÁsik : nekem sose kellene 100 milliós Pesti családi ház inkább legyen belőle 3 panel kiadásra a külvárosban a cash flow a lényeg hogy legyen belőle pénz.
Sokan azt rontják el nincs ranglétra egyből a családit veszik és fizetik örök életen át a nagy ingatlant.
Ki kell járni a ranglétrát kezdtünk 1,5 szobásba aztán 1 +2 félszobás panelba aztán sorházba és a végén a végén leszük családiba na de az se Pest minek ? Mikor már ugyse akarunk dolgozni? tök felesleges nézni a sok embert és szívni a mocskos levegőt szép helyre vidékre nyugalomra vágyom nem az idegre a sok ideges emberre. Dolgozzon az aki fiatal és akar az jön majd a soházamba mi meg megyünk le kirándulni legalább is ez a terv így nyerek még 1 lakás bérelti díjat ( 2 panel ára a sorház kb bérletiben is ) szép estét!

izommanujra 2024. 10. 14. 00:03

Előzmény: #229031 Ecnedam

#229036

Ahhoz tenni kell tevőlegesen és gyüjtögetni vadász a lakásokat és újítani. Magától nem hull ölünkbe a manna. Sok lakásban kapartam én a tapétát a falról és vakoltam festettem. A sok szemét fönök motivált ..!
Ami nem öl meg erősebbé tesz!

Wuff 2024. 10. 14. 00:02

Előzmény: #229027 Xis24

#229035

Én nem hitetlenkedek. Pont pár hete beszélgettem egy kollégával, hogy fura egy világban élünk, mert az elmúlt 6 évben egy panellakás portfólió is hozott annyit kevesebb idegeskedéssel, mint egy magyar részvény mix. Ami nekem személy szerint nem fér a képbe, hogy valaki 3 gyerekkel hogyan mert ekkora kockázatot vállalni szab.fel. hitellel (úgy, hogy nem volt üveggömbje) mindent egy lapra feltéve. És ha már személyesebb a téma: az sem fér a fejembe, hogy valaki hogyan élhet egy 5 tagú családdal egy 38M-ós házban, miközben 240M áll összében ingatlanban. De ez már inkább filozófiai kérdés, hogy kinek mi a prioritás. Pl. az én 1személyes háztartásom egy 4x drágább házban él, ha azt eladnám és hozzácsapnám a megtakarításokhoz, akkor már most, 40 alatt "nyugdíjba" vonulhatnék. De ehhez azért lejjebb kellene adni az életszínvonalból. És jön is az "élet értelme" dilemma, hogy mi a jobb... Munka nélkül, valamivel az átlag feletti színvonalon létezni, vagy dolgozni és jelentősen jobban élni? 🤔 Arról nem is szólva, hogy előbbi esetben ott lenne mindig a stressz, hogy ha valami turbulencia történik a portfólióval és pl. 15 év múlva 51 lennék (és csak az elmúlt 5 évben volt Covid, orosz-ukrán, inflációs sokk, energia válság, AI fejlődés). Vagy biztosra is lehetne menni és megszorítva a nadrágszíjat, szétdolgozva magam 15-20 évig töményen szívok, hogy utána egy válságálló(bb) vagyontömeg legyen, de akkor jön a következő kérdés, hogy tényleg van értelme 50 felett elkezdeni "élni", addig pedig csak a lemondás van?

izommanujra 2024. 10. 14. 00:01

Előzmény: #229033 izommanujra

#229034

Régen még a feleségem is dogozott önerőre KP ra mindig is kuporgattunk exel táblában már 14 éve is tervezgettem miből mennyi lesz hol fogunk tartani.. Nyilván ha nem lépek a lakás útra csak állampapírozok harmad annyi vagyonom lenne vagy még annyi sem. Jó lóra tettem , hogy most lesz e ilyen kérdés.
Sajnos sokba fáj a hitel kamat és a bérleti hozam se olyan rózsás mint régen volt. Ezt az utolsó lakás is azért vettem, hogy önsegélyező péntárra végre legyen egy kis lakáshitel amire vissza tudom igényelni a lét mert már nem volt annyi lakáshitel törlesztőm. + kis szerencse is van a dologba az motivált, hogy ha visza akarok vonulni legalább 660 e ft nettó bérleti kell ennek 15 % a 100 ezer SZJA..
Most annyival nehezebb a helyzet, hogy dupla lovét kellene csinálni lakásokból ha duplázzák a családit.. Ez már nekem is nagy feladat még 3 lakást kéne hitelre venni.
A most kiadott lakások cashflow ja ( kivéve amiben nem élek ) 860 e ft ha még kanizsára leköltöznék kb 1,02 mft bevételem lenne de számolram el kellene érni az 1,4 -1,5 mft ot ehhez még plusz 3 lakásra is lenne szükségem ha azt akarnám érni a kimaxolás ami már elég durva lenne és 8 lakással sok meló is amit távvezérléssel nem is biztos képes volnék menedzselni és félek a sok hiteltől is ( magas kamaton ) valamint a kormány váltástól és intézkedéseitől . ( lakásár esés vagy ingatlan adó jól áthiteleződve veszélyes lehetne még rám is oda a szép jövő) Szerintem ha bele is vágok ebbe a hitel sztoriba csak 2026 tavaszán meglátva miylen intézkedések lesznek , de lehet inkább hagyom a fenébe az egészet és részvény ( index ) portfoliót építek ki mellé

izommanujra 2024. 10. 13. 23:55

Előzmény: #229025 J0hnnyEnglish

#229033

Szabfel hitelekből 20 at még régen vettem fel 2019 fele 3 % on már akkor is jó hiteleket kaptam most vettem fel még 2 éve 9,3 % ra egy újabb 20 ast
Sok kassza is volt 8-10 kb már fene se emlékszik rá.
egyik másik régi kiütött lakáshitelem 4 % volt
egyszerre sose volt 2 hiteltől több nem volt akkora gáz a 20 m ft os hitel kb 7-8 éve
1,5 szobás lakásba kezdtem de elkerültünk egy másik panelba ( sorház előtt) ez volt 5,5 mft   ami egyel nagyob volt 1+2 félszobás (szintén hitelre 2 mft önerő 3,5 hitel valami 7 % os kamat volt akkoriba) és ugy mentünk Sorházba.
Tehát nem 8 év alatt jött ez össze hanem vagy 12-14 az egész portfolio.
ÉN ugy számolom
van alap hangon 2 x32 millás másfeles. 1 db 2 szobás (36 m), 1 db 1+2 félszobás ( 40 m) ,   1 nappali +3 szobás családi (38 m ) és egy sorház nappali + három szoba ( 70 m )
lehet pár millióval több lenne de ennyiért biztos el lehetne őket adni .
220 mft jövőre meggyüjtök tavaszra ugy saccolom 6 millát + az állampapír hoz vagy 8 at lesz vagy 14 mft a 21 millióból már ennyi ki is van ütve és még lesz 10 millió csok os hitel régről.
Ennyi.
De ha megy a lakás ár vagy 10-15 % ot akkor talán a 240+250 is meglehet.
Sose kellett a hiteleimet stoppolni ez nem ezen múlt kiszámoltam hány évre kell fixálni hogy kiüssem a hitelt 5-10 éves fixálásokat alkalmaztam ennyi. Nagyon nagy kockázat nem volt benne , mivel dupla volt legtöbbször a törlesztő mint amiért kiadtam   . Jó az utolsó lakásnál nem ott 140 leadózva a lakás 135 e ft a törlesztőm mindig a legnagyobb futamidőkre húztam az egészet ki ennyi. ( 25-30 éves hitelek ) de sose fizettem eddig őket.
Pörgetek még két önsegélyező péntárat is kis adó optimalizáció miatt ennyi de lazán az éves adóm 1 mft vagy még a felett is van ( SZJA ) a lakásokra amit be kell fizetnem. Ennyi.. csodák vannak a FIRE hősök közöttünk járnak csak nem ismered fel őket az utcán El vannak bújva köztünk :)

Xis24 2024. 10. 13. 23:50

Előzmény: #229031 Ecnedam

#229032

Azért érdekes a spekuláció mert van elméleti lehetőséged arra, hogy meg tudd csinálni. Munkából már bonyolultabb 15 év alatt 7 lakást összehozni. 😃 Mondanám azt, hogy ha egy kihalásos esemény pl aszteorida veszély lenne, akkor úgy már nem lenne elképzelhetetlen.. de ismerve a piacot. .inkább áremelkedés lenne akkor is 😃

Ecnedam 2024. 10. 13. 23:38

#229031

Mi is épp 10+10 milliót vettünk fel tavaly. Ha hazamentem reggel melóból azzal fogom ébreszteni az asszonyt, hogy ebből 15 év múlva lesz 7 lakásunk. Kíváncsi vagyok a fejére. :)

Xis24 2024. 10. 13. 23:31

Előzmény: #229029 Xis24

#229030

Aztán egyszer ha a kripto válság beüt és minden összeomlik.. nem ér semmit... Az unoka azt mondja, hogy de hülye volt a nagypapa , hogy ilyenbe tette a pénzét 😃 Na jó éjt.

Xis24 2024. 10. 13. 23:19

Előzmény: #229027 Xis24

#229029

Aki nem realizál azt csak az adott eszközben lehet mérni. Ugyanez mint a bitcoin pl. Volt 1000 bitcoinja valakinek amit vett 1 dolláron.. soha életében nem adja el de lett 2000 bitcoinja az örőkösöknek .... meggazdagodott? nem mert nem realizált. 😃 csak duplázott.

FreszelÃ©s 2024. 10. 13. 23:07

Előzmény: #229026 Ishar

#229028

meg beteszi napvégén a 10 pennys sör után a mulatós linkeket.

Xis24 2024. 10. 13. 23:05

#229027

Jól elszórakoztok Izomman ingatlanjain.😃 Adok más megvilágiítást.. volt 3 lakásnyi kezdeti pénze? ha jól értem.. most van 6-7 lakása.. ha jól értem? Mennyi idő telt el? Az árakból kiindulva talán több mint 15 év? 15 év alatt duplázni az sok? Sztem annyira nem, hogy hihetetlenkedjen az egész fórum. 😃

Ishar 2024. 10. 13. 23:03

Előzmény: #229024 J0hnnyEnglish

#229026

Izomember biztos nem a Melós. Izom izomman20 néven már korábban is írogatott ide mindenféle zagyvaságot, csak elfelejthette a sok lakás és hitel mellett a jelszavát és újra kellett regisztrálnia. Teljesen más a kettejük története. Melós pl. mindig köpködte a ingatlanbefektetőket.

J0hnnyEnglish 2024. 10. 13. 22:52

Előzmény: #229022 FR73

#229025

Szabadfelhasználásút nem kapott 4% ra!

J0hnnyEnglish 2024. 10. 13. 22:51

Előzmény: #229020 mr_bob

#229024

De biza, még a mondatai és néhány körítés is ua....

Wuff 2024. 10. 13. 22:40

Előzmény: #229018 FR73

#229023

Nagyon egy rugóra jár az agyunk, kb. leírtad a lényeget, amíg én a hosszú monológom pötyögtem.

FR73 2024. 10. 13. 22:38

Előzmény: #229019 J0hnnyEnglish

#229022

4% körüli kamatok voltak.
Ezért érzésre a 65 millióból ha 44 millió tőkét törlesztett, akkor úgy 18 millió kamatra saccolok, átlag 8 évre nézve (nem mindent az elején vett).

Wuff 2024. 10. 13. 22:37

Előzmény: #228991 izommanujra

#229021

Gratulálok, hogy bejött! Csak egy gondolat az újoncoknak (ha vannak): ezt azért a jelenlegi viszonyok között inkább ne próbálják utánad csinálni, mert ez gyakorlatilag azzal egyenértékű, mintha valaki full tőkével, kimaxolt hitellel bemegy a casinoba és mindent felrak a pirosra... Ehhez kellett, hogy 2015-'22 között minden idők legnagyobb ingatlanárrobanása legyen Magyarországon (amit alapvetően elhibázott kormányzati lépések okoztak, amikkel nem lehetett számolni a vételek időpontjában), mert évi pár %-os lakiár-emelkedés +lakbér még a kamatokat is neccesen fedezte volna. A COVID aknamező elkerülése szvsz. csak az isteni gondviselésen múlott, mert simán benne volt a pakliban, hogy hirtelen 3 lakásból is kiköltöznek (távoktatás diákoknak, homeoffice irodistáknak, megszűnő munkahely vendéglátósoknak stb.), emellé te is kiesel a melóból (betegség, karantén, megszűnő munkahely), jöhet a kényszerértékesítés, de bezuhannak a lakiárak (airbnbs lakásoknál meg is történt), a hitelbomba (ismételt kormányzati beavatkozás nélkül) pedig robban és végigdől a dominó... És emellé még ott van 3 gyerek. Én alapvetően kockázatvállalónak tartom magam, de ez nálam már szerencsejátéknak számít, nem befektetésnek. Nem akarok politizálni, de neked szobrot kellene emelni Orbánnak, mert nélküle ez nagyon rázós út lett volna... Amúgy épp mostanság változtatnak ők is, szóval én ezt a manővert ugyanúgy az "egyszer volt Budán kutyavásár" kategóriába sorolom, mint '18 előtt az Opus-Konzum storyt, a kriptókat vagy most az AI-menetelést. Én ezeket mánia meglovaglásnak hívom, de mindig észnél kell lenni, mert egyrészt jókor kell beszállni, másrészt nem minden arany, ami fénylik (ld. metaverzum és NFT bukták).