Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Írtam már erről itt, érdemes elolvasni: "Két csoportja van a befektetőknek. Az egyik például tipikusan a jól kereső multi alkalmazott, amely a világon mindenhol ugyanazokat a mintákat követi: a nagy lakásszámú, aktuálisan felkapott övezetekben vásárol újépítésű lakást (esetleg panelt), sokszor nevetségesen gyenge kiadási hozamokkal. Budapesten három ilyen tipikus kerület van, a XIII., a IX. és a XI. kerületek. A fejlesztők természetesen tudják ezt, szóval rájuk lőnek és még a hulladék rozsdaövezetekben is tisztes profitrátával építenek nekik a túlépített tömeglakótelepeket. A másik csoport professzionálisabban gondolkodik (mivel gyakran vállalkozó, nyilván könnyebben megy neki) és kifejezetten a város belső részeit részesíti előnyben, ahol az elmúlt években nyílt rövid távú kiadásra is lehetőség, vagy ahol eleve nagyon keresettek pl. az expatok körében az ingatlanok. Itt gyakran változik az eredetihez képest az ingatlanok funkciója, kialakítása is, hogy még magasabb hozam legyen elérhető. A két csoport által elért hozamok nyilván köszönőviszonyban sincsenek egymással." Csak az érzékeltetés miatt: ha mondjuk a 2021-es beszerzéskori árakat és az azóta realizált hozamokat nézem, bőven verem a bitcoint, pedig arról itt nemrég azt írták, hogy "akinek volt esze" az abba fektetett. 😂
"Akkor van értelme egy fórumnak ha megy egy vélemény és a másik beírja hülyeség és oda rakja szerinte miért vagy kiegészíti vagy beírja szerinte miért ért egyet." Látod, érveik sajnos nincsenek. 😂 vink Meghallgattam az ingatlanpiaci részt, az engem érdeklő szegmensre (belvárosi, jó állapotú lakások) 20 százalékos áremelkedést várnak a szakértők. Számomra soha nem az volt a kérdés, hogy elérünk-e ilyen magasságokba, csupán annyi, hogy mikor, hiszen más fővárosokhoz a budapesti árak lemaradtak. A belvárosban óriási a befektetői érdeklődés, rengeteg expat is bérel vagy vásárol, az árak alakulásának iránya egyértelmű volt. 📈
A télikertes beépitéssel (kb 5 millió Ft) nekem a földszinti lakás kb 85 millióba kerül majd. (Persze berendezés nélkül) Ez az új alapterülettel osztva: 43,5 + 10= 53,5m2, kb 85/53,5= kb 1,6millió Ft/m2 (a saját használatú 30m2-es kertet és a gyakorlatilag más számára hozzáférhetettlen igy saját használatú plusz 80m2-es kertrész értékét nem belekalkulálva. Ezekkel kb 1,4 millió Ft/m2) Igy ez még jó üzlet lehet, mert ez a környéken vehetú új lakás árakkal már pariban van.
Azért irtam, hogy a környéken mennyiért lehet venni egy hasonló méretű új lakást, ami egy hónapon belül átvehető. Ehhez képest 50%-kal drágább a most még megemelt Cordiás lakás ára. A jövőt árazzák már ma.
De hogy jott itt ki itt 50%? Korabban azt irtad, hogy ami 90M volt elozo korben, az 99M lett. Az 10%. Ha a 2.2/1.8-at nezzuk, akkor is 22%. Raadasul ott mar almat(emeleti) hasonlitasz kortevel(foldszinti). Illetve mi ezzel a terv? Kiadod 250e-ert?
"Nos 1990 körül Korea egy földművelő társadalom volt, szegény falvak ezrei, különösebb nyersanyag, energia források nélkül. Viszont komolyan vették az oktatást. Nézd meg ma őket és minket." Az érem másik oldala pedig, hogy a nagy jólétnek és okosságnak bizony ára van. Lassan kihal tőle a társadalom. Lásd Dél-Korea teljes termékenységi arányszáma: 0,7. Mit ér a fejlődés ha nem marad utód aki élvezze a gyümölcseit?
Tartozom egy rövid leirással. Pár hónappal ezelőtt irtam, hogy a 2 befektetési célú lakásunkból egy belvárosit egy másikra (újépitésűre) lecserélünk. (Esetleg többre is leszerződünk.) A lakóparkunkban az utolsó ütem épitése folytatódik. (2 évig fel lett függesztve a földmunkák végén) 2017 októberében , amikor a saját lakásunkat előszerződtük, akkor azt tapasztaltuk, hogy a félmillió/m2 ár más pár hónappal később 20%-kal drágább lett és az átadáskor eladott utolsók már duplaáron lettek értékesitve 2020 végén. Igy aki 25%-kal lekötötte, az a Cordia vevőkijelölési lehetőségével (ez 1%-ba került) a 25%-os előleget közel négyszerezni tudta a lakás átadás előtti eladásával. (Volt ilyen) A pár kilométeres körzetben most folyó épitkezéseken (félteraszbeszámitásos módszerrel) kisebb lakásoknál 1,4-1,6 milliós négyzetméteres árak a jellemzők. A cordiánál regisztráltattuk ezt az igényünket még decemberben és meg is kaptuk az árlistát a kivánt 2 szobás lakásokra februárban. Első meglepetés: a lakások többsége közel 2 millió/m2-es áron lett beárazva, de 10%-os előleget kérnek egy várhatóan 2027 év végi átadással. Igy egy 43-47m2-es lakás fekvéstől és emelettől függően 1,8-2 millió Ft/m2 áron lettek megkinálva. Kiválasztottuk azt a lakást ami földszinti, patakpartra néz és egy saját kis teraszon kivül egy saját 30m2-es kertrészt kap. (miután a mi lakásunk alatti ugyanolyan beosztású lakások közül a földszintit azóta egy télikertes beépitéssel (+20m2) bővitették, ezért ezt tervezzük ennél a lakásnál, csak itt 12m2 lesz a bővités. Ezáltal a 2 szobás lakásból egy 3 szobásat csinálunk majd kb 500 ezer Ft/m2 bekerülési áron. ) Ez a lakás volt a relative legolcsóbb, 80,7 millió ft/43,5m2 (azaz 1,8 millió/m2) Eredetileg 3 lakást szándékoztunk lekötni, de ezen az áron ingadoztunk. Vártunk 10 napot. 10 nap után mégis kértünk egy újabb árlistát pár kiválasztott 2 szobásra, amelyek magasabb szinteken és jobbnak gondolt tájolásuak és az eredeti árlistában csak pár darab volt benne, amelyeket 90 millió körüli áron láttunk Második meglepetés: A kapott árakból 2 lakásnál volt átfedés (azaz már tudtuk az árat) és ezek kb 9 millió Ft-tal drágábbra lettek átárazva. A Cordia úgy véli, hogy igy egy szinte budai árazású, 2,2 millió/m2 -ot a piac még elfogad. Felhivtam az értékesitőt. bevallotta, hogy az új ár azt akarja elérni, hogy miután a lakások 30%-a le lett kötve (banki hitelkonstrukciós alapkövetelmény) a többinél az árat direkt elijesztésesre alakitották. Megpróbálták megsaccolni a 2027 év végi árszinvonalat. Tehát a Cordia ma kb 50%-os drágulással számol 3 éven belül.
Én is úgy érzem, hogy a jövőbeli kereslet van jelentősen túlbecsülve. Azért mert 5 percenként kijön egy olyan cikk, hogy mekkora rakéta várható az már nem biztos, hogy tudja a jövőben pótolni a tavalyi előre mozgó befektetőket, az addig kiváró lakhatásiakat, az előre hozott befektetésieket és lakhatásiakat... a lemaradt spekulánsokat. Túl sok kerozint égethetett el a piac ahhoz, hogy most ki lehessen jelenteni, hogy ez a keresleti tömeg állandósul a jövőben.
Okes, az mas. Ott valoban nagyon szuk a kinalat es nem is varhato benne gyorsan valtozas. Viszont a kereslet ott is csokkeno trendet mutat. De jelenlegi utemben akar fel evig is a tavalyi felett maradhat. Nyilvan egy resze annak a keresletnek rugalmas annyira, hogy atmenjen a hasznalt piacra. Osszessegebn kivancsi lennek ra, hogy az osszkereslet hay szazaleka iranyul hasznalt es uj lakasra. Sajnos errol reszletesen nem szokott semmilyen forras megszolalni.
Egyedul a kereslet-kinalat viszonylataban kelnek vitara. Februarban Budapesten a hasznalt lakasokra az ingatlan.com szerint mar majd 10% minusz volt tavalyhoz kepest. Ujra +64%. Januarban mindketto szam magasabb volt. A hirdetesszam pedig vegig meghaladta eddig a tavalyi evben jellemzot. Nem nagyon latok semmit a keresleti oldalon, ami a csokkeno trendet megallitsa az utolso nagyobb adag pmap kifizetes utan. Legkesobb aprilis vegen jelentos keresletcsokkenest varok. A hasznalt budapesti lakasoknal. Legkesobbi idopontban ez a csokkenes a legolcsobb lakasokra vonatkozo keresletnel varhato. A dragabb szegmenseknel ez szerintem mar most erezheto.
A befektetési piac a hozam minimalizálódás miatt mára már szintiszta spekulációs piaccá változott. A spekulánsok a sok évnyi áremelkedés után nem hiszik el, hogy a "megfizethetőségi ár" felett vett ingatlan a nyakukon is tud maradni. Pedig a játék végén nem elképzelhetetlen, hogy mégiscsak valaki nyakán fog maradni ez is ..mint ahogy szokott minden spekuláció esetén. Az évi 20% emelkedés ilyen tartományokban már nem ugyanaz mint amikor mondjuk 20 helyett lett 24 ..hanem 100 helyett lesz 120. Vagyis 20% emelkedéssel a spekuláns azt várja el hogy évente kapja meg a 10 évvel ezelőtti teljes vételárat. 20M nem kevés átlagbér egy lakhatási vásárlónak. Lehet, hogy az árak nem tudnak esni de ez az áremelkedési ütem már hamar kitermelheti azt a közvélelekedést mi szerint a spekulánsok károsak az ingatlanpiacra. Azzal is kell majd kezdeni valakinek valamit.
Kösz a linket, a cikk paywallos volt, így azt nem tudtam olvasni. Ha rövid véleményem kell legyen róla: tavaly alulbecsülték a keresletet, idén meg túl. Na de nézzünk valami jó kis befektetési matekot, ami miatt kellene ugrania a befektetőknek a jó kis Etele úti panelra. Albérlet jelenleg 17 darab kiadó. Ebből 13 van 220K/hó alatt. Jelenlegi eladó lakás van 10. Ebből a legolcsóbb, amire csak pár milliót kéne már rákölteni, hogy kiadható legyen, 65M. Tételezzük fel, hogy le lehet belőle alkudni annyit, hogy egálba kerüljön az olcsóbb kiadhatókkal minőségileg. Mivel kiadók között 200K/hóért is van gyakorlatilag jobb, ezért nézzük a busás hozamot! 67.4M / 65M = 3.69% hozam. Adózás előtt. Biztos fog ez még 15%-ot nőni, hiszen a 3.2% hozam is remek. Még szerencse, hogy közel sincs olyan állampapír, ami ugyanezt hozná akár rövid, akár több évtizedes távon. Csak az összes ma kapható esik ebbe a kategóriába. Na, legyünk korrektek, az Etele út nyilván kiragadás, emiatt nem érdemes ebből általános konklúziókat levonni. De azért van még pár ilyen szegmens, ahol befektetési célra abszolút nem jön ki a matek. És ezeken a helyeken azért az esetleges potenciális további áremelkedésnek van egy piramisjátékos illatanyaga: meg fogja érni ezen az áron vásárolni, mert biztos jön utánam olyan hülye, aki még többet ad érte, akár már holnap. Ami egy ideig működik is jól. Csak nem lehet előre látni, hogy ki lesz az utolsó a sorban és mikor. Lehet jönnek még sokan és tényleg rámegy 15%. Aztán az is lehet, hogy hosszú hónapokig nem jön senki, aztán az etelei eladó lakásokból, amikből nemrég még szinte nulla volt a piacon, ma 10 van, holnap már 20 lesz, pár hónap múlva meg újra 50 körül.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link