Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Más világ Bécs. Rokonaim kinn éltek, kb 25-30 éve sem voltak ilyen rossz állapotban az épületek és azóta gyakorlatilag a régi bérházakat belülről teljesen ledarálták, és újja varázsolták. A tömegközlekedés príma, gyors ütemes tiszta, a házak környéke etalon. Sétálgassson valaki a 15 20 10 kerületben és Bécs külvárosába:) kb 50 évvel vagyunk lemaradva:) A nyugati országrészünk kezd kb hasonlítani a 15-20 évvel ezelőtti Ausztriához, Budapest szerintem csak távolodott az igénytelenségében. Lásd a járdák állapota és nemléte:)
Voltam Becsben egy hetet. Lattam az ottani ingatlanokat(foleg kivulrol), es a kornyezetet. Fenyevekkel elottunk vannak. Szoval Beccsel hasonlitani Pestet nagy szamarsag. Soha nem erjuk utol oket. Ellemben nezegettem a pesti haztomboket. lepukkant tragya mind, botrany ami az utcakon van. Lassan tenyleg eladom a pesti lakasomat. Kitalalok egy arat, oszt ha annyiert elviszik, akkor jo napot. Csak az a gondom, hogy mit vegyek belole? Ha nem lakast, akkor az illeteket bukom, ami milla felett van. Es a berlo is jo...hulyeseg lenne eledni...
Ennyire értenek hozzá. Amit látunk: a budapesti áremelkedés nagyon dinamikus volt. Hiába a nyomtott bázis, az elemzők többsége azt mondja, amit a józan paraszti ész: ez az árnövekedés nem tartható fenn. Vagyis: a növekedés lassulni fog. De arra sem utal semmi, hogy a növekedés teljesen megállna. A bérinfláció és a kamatkörnyezet a további emelkedésnek kedvez, még ha ez a korábbinál lassabb mértékű lesz is. Most ennyit látunk. Azt, hogy hiretelen beesnek az árak, nem lehet látni, nyilván sosem, hiszen az előre nem látható válságok, stb. okoznak nagy és hirtelen esést. Amit látunk: Budapest nemzetközi összehasonlításban nem túlértékelt még most sem (bár már nem is alulértékelt). A bérleti hozamok normálisak (használt lakás esetén 4 százalék körül). A magyar makrogazdasági mutatók nagyon jók, gyors növekedés és további bérelmelés várható. Kamatok nem nagyon akarnak nőni. Devizahitel-kockázat nincsen. Szóval én egyelőre nem gondolkozom rajta, hogy értékesítsek a lakásaimból.
"A hitelből történő lakásvásárlás elérhetősége országosan
és Budapesten is jelentősen romlott." ... Később meg ezt írják: "Továbbra is jelentős tér áll rendelkezésre a lakáshitelezés
mélyülésére." Akkor most mi legyen?
"2019-ben a reál lakásárak országos átlagban tovább
emelkedhetnek, az árak dinamikája azonban fokozatosan
egyszámjegyűvé mérséklődhet a következő negyedévekben. Nominálisan várhatóan 11,1 százalékos lesz a növekedés az év első felében" - Fontos, hogy az előrejelzést a teljes országra írják. Tegyük fel egy számjegyűre lassul a reál áremelkedés (fokozatosan), ez nominálisan még mindig két számjegyű növekedést jelent 2019-ben, de országosan. Budapesten 2019-ben szerintem még bőven maradunk éves szinten 10% fölött nominálisan.
"A piaci szereplők hangsúlyozták, hogy területileg a befektetési célú vásárlások aránya eltérő. A felmérések változatos
eredményeket mutatnak. Egyesek szerint 40 százalék fölött lehetnek, más felmérés alapján Budapesten 35 százalék,
míg országos szinten 27 százalék körüli a befektetési céllal vásárlók aránya. Budapesten belül a befektetők aránya
a vásárlásokon belül a belső kerületekben a legmagasabb, mintegy 40 százalék. Egyes vélemények szerint azért
válhatott kedvelt befektetési eszközzé a lakás, mert stabil és előre jól meghatározható jövedelme van. A befektetői
keresletben jelenleg már érzékelhető csökkenés, ami egyrészt azzal magyarázható, hogy az árnövekedés hatására
egyes potenciális vásárlók kiárazódtak a piacról és a további árnövekedésben már kevesebben hisznek (egyes befektetők már realizálják az áremelkedésen elért nyereséget). Másrészt az aktuális árak mellett a lakásbérbeadás
nagyságrendileg 4 százalékos hozamot biztosít a tulajdonosnak, ami már más befektetési eszközökkel is elérhető.
A Nemzeti Kötvénynek – melynek forgalmazása 2019 júniusában indul majd – lehet majd további keresletcsökkentő
hatása."* "A rövid távú bérbeadások eseténteljesítendő feltételeket illetően szigorítások történtek az elmúlt években, és
egyes piaci szakemberek szerint ezen piaci szegmens már elérte növekedésének csúcsát és kiszállások is megfigyelhetők. Elhangzott olyan vélemény is, hogy a szálláshely célú bérbeadások nélkül a szállodák nem lettek volna
képesek kielégíteni az elmúlt évek turisztikai igényeit, nélkülük sok turista látogatásától esett volna el az ország."* "A hosszú távú bérbeadásban gondolkodó befektetők keresletében sem észlelnek már növekedést a szakemberek.
Ennek okát abban látták, hogy az elmúlt években tapasztalt 10–15 százalékos emelkedéseket követően jelenleg
inkább már stagnálnak a bérleti díjak, miközben a lakásárak tovább nőnek."* Továbbá foglalkoznak az intézményi bérlakásszektor magyarországi hiányával is ... "elhangzott, hogy hosszú távon az intézményi bérlakásszektor fejlesztésének kérdésköre nem kerülhető meg, mivel
a lakáskínálatot enélkül nem lehet megfelelő mértékben bővíteni."
Megjegyzem arról is lehetne beszélni, hogy az áremelkedés hatására megint lyukakba kényszerülnek az emberek. Röhej, hogy egy kétszobás lakás már 40-42 m2 körül van, a háromszobások 55-60 m2, a négyszobások meg 80-90 m2. Ez élhetetlen. Még a 2007 környéki boom-ban is jobb volt a helyzet, akkor egy kétszobás 50 m2 körül volt, egy háromszobás 70-75 m2 körül, a négyszobások meg 110-120 körül. Persze akkor a XIII-ban egy átlagos új építésű lakás 320 ezer/m2 volt most pedig 850 ezer/m2.
"Lakáspiaci szakértők a fővárosban 35–40 százalék köré teszik a
befektetők arányát, akik jelenléte a Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó
Testület (LITT) szerint egyrészt enyhíti a nyomást a bérleti díjak
emelkedésén, másrészt a felújítások révén
javítják a lakáskínálat minőségét." - ez egy hülyeség. A belvárosban aki ingatlant vett, annak nagy része rövidtávúzza, vagyis kiveszi a bérleti piacról, növelve ezzel a bérleti díjakat. Egy csomóan pedig nem is adják ki a lakást, hanem csak ülnek rajta. Max 10-20%-ra teszem azokat akik megveszik és hosszú távra kiadják, a maradék 90% pedig kivonja a bérleti piacról a lakást.
Egyébként is mi alapján gondolják, hogy enyhíti ez az albérletek árának emelkedését? Létezik az albérlet árakra bármilyen statisztika? Én még nem láttam ilyet ... :)
Azt hiszem 2017. óta szerepel ez a szöveg a lakáspiaci jelentésben. Illetve annyit változtattak, hogy eddig "kis mértékű" volt a túlértékeltség, most már ezt "jelentősnek" ítélik. És ne felejtsük el, hogy ezt a 2018. IV. negyedéves adatok alapján írják, azóta eltelt 4,5 hónap és tovább drágultak az ingatlanok (gyorsabban, mint a bérek, a GDP, vagy az infláció emelkedtek). November környékén jön a következő lakáspiaci jelentős, ott is majd szépen megírják, hogy "most már aztán hú de túlértékelt a Bp-i piac", és mi fog történni? Szerintem nagyon semmi. :) Sem ők sem a Kormány nem fogja hűteni a piacot. * "Lakáspiaci szakértők a fővárosban 35–40 százalék köré teszik a befektetők arányát, akik jelenléte a Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) szerint egyrészt enyhíti a nyomást a bérleti díjak emelkedésén, másrészt a felújítások révén
javítják a lakáskínálat minőségét." - persze, enyhítik a bérleti díjak emelkedését, miközben a felvásárlásaikkal az ingatlanok árát az egekbe lökik. :) Egyébként is kit érdekelnek az albérleti árak? A statisztikák szerint szinte minden magyar saját lakásban lakik. Akkor miért is fontos ez? :)
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link