Topiknyitó: Hathor 2014. 04. 09. 17:46

Lakás/Ingatlan árak topik  

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.



Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.



Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)



Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:



soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.



Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.



link
Rendezés:
Hozzászólások oldalanként:
elemerorsos 2019. 03. 25. 20:02
Előzmény: #38658  berlini
#38660
Személyes tapasztalatból tudom, hogy a válság alatt a rómain 400 ezer volt egy m2 a wellnesses lakóparkokban, a marinán 450 a panorámás (a 2008 előtt ez 650-700 volt). Budán 400-600 között voltak az újszerű lakások, 400 volt ami nem panorámás de újszerű, innen ment 600-700-ig, de ennyiért már nagyon jó lakások voltak (nem olyanok mint amik most épülnek!). Az ekkor 400-500 ezres budai lakásokat a válság előtt 700-750-ért, a 600-700-asokat 850-950-ért adták. Szóval ott is volt visszaesés. A cikknek egy dologban van igaza, hogy ezeket nyomott áron legalább el lehetett adni, mert volt folyamatos kereslet, nem úgy mint a pesti belvárosi lakásokra. Kiadni viszont a belvárosiakat volt könnyebb, budán akkor is vacak hozamok voltak. A ház árakat nem ismerem, azok sose vonzottak befektetési szempontból. (Egyébként vannak projekt árlistáim 2007-től folyamatosan máig, nagyon tanulságos visszanézni :-)
MrLajos 2019. 03. 25. 20:01
Törölt hozzászólás
#38659
berlini
berlini 2019. 03. 25. 19:31
Előzmény: #38651  sakal83
#38658
Azt nem állitottam, hogy nem volt olyan luxus ingatlan Budán, aminek az ára nem csökkent a válság alatt.
Személyesen is ismertem A Szépvölgyi út tetején 2008-2011 között épült 2 luxus villát (az egyiket az épittető eladta egy ismert magyar focistának még a mostani nagy boom előtt 1 milliárd ft-ért,) Ugyanúgy voltak információim akkoriban a Római parton épülő pár társasházról. Mindezek alapján mertem beirni, hogy ezek az ingatlanok válságállóbbak. 
Ezt erősiti meg az alábbi cikk is.
http://www.deluxe.hu/luxusingatlan-korkep/20110728
Ebből egy idézet:
"Stagnál a piac Budapesten, az ingatlanárak nyomottak, kivételt az exkluzív helyen lévő, például Duna-parti, gellérthegyi, rózsadombi és panorámás lakások jelentenek"
buyandhold 2019. 03. 25. 19:24
Előzmény: #38645  newmemberkn111
#38657
Ha ram hallgatsz nem fektetsz reszvenybe. Penzlenyulas az egesz. Ha elviseled, hogy 1 even belul leesik az ara negyedere, 5 ev mulva 0-an vagy, de 10 mulva triplazol, akkor megprobalhatod. De keszulj fel 10 kemeny evre. 
( Egy pelda OTP par eve 3000korul volt. Most 13000. A bank nem valtozott semmit, ugyanaz a szar...)
Nem ertem ha ilyen jol bejott az ingatlan, akkor miert valtozatatnal a strategiadon? Ez nem vilagos.
Zarojelben megjegyzem, hogy 2002 es 2015 kozott a bankbetet-allamkotveny magasan verte az ingatlant. Szerintem kb, 2015-re ketszer annyi penzed lett volna, ha sima betetben tartod. Az mas kerdes, hogy az utolso 4 eb teged igazolt. Olyan ez is mint areszveny. 15 ev szopas, de az utolso 5 evben hajrazol. Csak ki kell seggelni 15 evet.
1kor13
1kor13 2019. 03. 25. 18:09
Előzmény: #38652  AIDA64
#38656
Az említett cikkben ez szerepel:
Négy csoportba érdemes sorolni a hitelfelvevőket aszerint, milyen hatása lehet rájuk a Magyar Nemzeti Bank holnap kezdődő fokozatos monetáris szigorításának
  • Már meglévő VÁLTOZÓ kamatozású hitellel rendelkezők [....blablablabla...]
  • Már meglévő FIX kamatozású hitellel rendelkezők: az ő kamatuk a legtöbb esetben az 5 vagy 10 éves BIRS-et vagy ÁKK-hozamot követi, rájuk a monetáris politika rövid távú szigorítása kevésbé hat, már csak azért is, mert a kamatfordulónapjuk szintén ritkábban, jellemzően 5 vagy 10 évente következik el, esetleg a futamidő végéig fix a törlesztőrészletük. Ennél fontosabb szempont lehet, hogy az MNB várható monetáris szigorítása a hosszú referenciakamatokra kevésbé közvetlenül hat, mint a rövid bankközi kamatlábakra, már csak ezért is kevésbé veszélyeztetett ez a csoport az előzőnél. A meglévő lakáshitelesek körében közel 40% az arányuk.
  • [...blablabla...]

Nem értem a fentieket. Most ez a szokásos, ködös portfolios megfogalmazás? A meglévő FIX kamatozású hitel esetén milyen hatása van a kamatemelésnek???! Most vagy arról van szó, hogy a cikkíró kockázatok szempontjából egy kalap alá vette a 20 éves futamidejű, 5éves kamatperiódusú hitelt a 20 éves futamidejű, végig fix 20 éves kamatperiódusú hitellel (ez esetben hatalmas gratula, mert ennyi erővel csoportosíthatta volna testtömeg index szerint a hitelfelvevőket), vagy a portfolio már sejti, hogy a fix hitelkamat sem fix.
masseduction
masseduction 2019. 03. 25. 16:28
Előzmény: #38624  berlini
#38655
Engem még sosem tiltottak ki/függesztettek fel, ellentétben veled.
masseduction
masseduction 2019. 03. 25. 16:27
Előzmény: #38622  qwrtzq
#38654
Elmondtam, minden eszközosztályban lufi van. A magasabb ár pedig kockázat.
masseduction
masseduction 2019. 03. 25. 16:25
Előzmény: #38651  sakal83
#38653
Berlini szeret balgaságokat beböfögni, mert amiről azt hiszi úgy van, az úgy van.
Nagy négyzetméternél minden fajlagosan olcsóbb volt, kvázi így is eladhatatlan.
AIDA64
AIDA64 2019. 03. 25. 16:19
#38652
Óriási fordulat készülődik a magyar monetáris politikában: több mint hét év "szünet" után az óvatos szigorítás útjára léphet holnapi kamatdöntő ülésén a Magyar Nemzeti Bank
sakal83 2019. 03. 25. 13:45
Előzmény: #38649  berlini
#38651
hogyne lett volna Budán árcsökkenés a luxusingatlanoknál. Mivel ilyen területen dolgoztam elég jó rálátásom volt. A nagy disznó luxusszaroktól 200-250k/nm között is alig lehetett megszabadulni. Nem volt ritka, hogy 500nm-es dögök 80-akba kerültek
masseduction
masseduction 2019. 03. 25. 12:49
Előzmény: #38649  berlini
#38650
Hozzátenném, hogy max. 1 éves állampapírt érdemes venni.
berlini
berlini 2019. 03. 25. 12:46
Előzmény: #38647  johai
#38649
Szerintem érdemes diverzifikálni. Szinte mindig.
Mi lesz a következő válság idején?
Szinte minden eszköznek le megy akkor az ára.
Nyersanyagok:
Sokan esküsznek a nyeresanyagokra, de azok is lemennek, mert egy recesszióban a kereslet még az ezüst iránt is gyengül. (Az arany egy rövid pánik idején felmegy, de utána az is esik és egyáltalán nem biztos, hogy eléri a válság előtti dollárárfolyamát, miközben a dollár reálértéke már nem ugyanaz..)
Részvények:
A részvények közül nagyot esnek majd a ciklikusak, de nem annyira érzékenyek azok, amelyek termékei és szolgáltatásai még válság idején is kelendőek. Itt, ha most olyat választasz, ami ráadásul már évtizedek óta jó (és emelkedő) osztalékot fizet, akkor azzal még a válság mélypontján sem buksz sokat (és a fellendülésben utána annál nagyobbat kaszálsz.)
Ne vegyél olyan részvényt, ami a második legjobb az ágazatban. (Étteremben sem azt kérdezed, hogy melyik a 2. legjobb halétel amit készitenek.) Ugyanis, ha baj van, akkor a legjobb is megérzi, de ha az előtte nagy profit marzzsal dolgozott, akkor a válságból megerősödve, meggyengült konkurenciával jöhet ki.
Ingatlanok:
a 2008-as válság után az összes ingatlan ára csökkent. Voltak azonban kivételek. Pld. Budán a luxusingatlanok iránti kereslet folyamatos volt és ott nem volt nominálisan sem árcsökkenés és a válságból azok is nagy áremelkedéssel jöttek ki. (Tehát olyan ingatlant tartani, amelyik helyzeténél fogva egyedülálló, vagy legalábbis nincs nagy konkurencia, amit válság idején a piacra öntenek azok akik  hitelből vették.)
Állampapirok:
Válság idején ez sem biztosit értékállóságot. Ha az állam fizetőképessége, hitelképessége meggyengül, akkor kamatemelések sora után a korábban vásárolt állampapirok árfolyama is a pincében köt ki.
A javaslatom tehát a diverzifikálás. (Semmiképpen nem mindent részvényben tartani, vagy akár ingatlanban, pláne nem az összeset egy városban mondjuk panellakásban. Nem valószinű a fejlemény, de ha például a Mercedesz meggyengül és visszaveszi a termelést kecskeméten, akkor ott az ingatlanárak még válság nélkül is a pincébe esnek.)
impudent 2019. 03. 25. 12:11
Előzmény: #38647  johai
#38648
tavaly óta kb. átlagban 10 % körüli volt az áremelkedés Budapesten összességében.
johai 2019. 03. 25. 11:15
Előzmény: #38645  newmemberkn111
#38647
Ingatlan tag fogalom!
Videken pl sokan nem vannak elragadtatva az aremelkedestol....meg pesten se,mert nem minden szektor emelkedett.
A befektetesi irodapiac,es a befektetesi lakaspiac szaguldott.
Egyebkent hasonlo mozgasokat vett fel mint a rv piac,de az utobbibol konnyebb kiszallni,likvidebb.
Es hogy erdemes e beszallni a rv piacra most?
A JP Morgan szerint igen,otp celaremeles,szerintuk van benne meg +20%:)
newmemberkn111 2019. 03. 25. 08:10
Előzmény: #38640  hwolf
#38646
bocs, kezdo vagyok ebben
newmemberkn111 2019. 03. 25. 08:09
Előzmény: #38605  incrediblehoe
#38645
ok, sajat befektetesi strategiam a kovetkezo: nagymamam volt ram hatassal, az ingatlanban hitt, szep lassan elete soran szinte minden bevetelt ingatlanba fektette (kisvallakozasokbol volt mit a tejbe apritani..) nyugdijas korara szep haszonnal eladta egy reszet ami stabil nyugdijas eveket jelentett..szoval en lakasokat, hazat telket stb, vasaroltam jo aron 2002 es 2015 kozott, kiadasbol es az arnovekedes utan eladasbol szarmazott haszonbol jobb helyen szebb ingatlanba fektettem... nem diverzifikaltam, sem reszveny sem mas... kerdesem az lett volna hogyha van ra lehetosege az embernek es tud ingatlanba fektetni (nem kolcsonokbol) akkor erdemes e  reszvenyekben is gondolkodni? 
consonance 2019. 03. 25. 00:18
Törölt hozzászólás
#38644
consonance 2019. 03. 25. 00:13
Törölt hozzászólás
#38643
pitcairn2 2019. 03. 24. 22:18
Előzmény: #38639  johai
#38642
ők inkább vmi kolosszális ezüstportfoliót gründoltak össze, mellyel kapcsolatban radikálisan eltérő interpretációk vannak
https://i2.wp.com/smaulgld.com/wp-content/uploads/2019/02/Silver-at-the-comex-by-depository.png?resize=580%2C432&ssl=1
incrediblehoe 2019. 03. 24. 21:37
Előzmény: #38640  hwolf
#38641
Neked hogy néz ki most a portfóliód?