Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Minden olyan ingatlan vásárlás egyfajta befektetésnek tekinthető, ahol az árat a lokáció atározza meg (pozitív értelemben). Mert szar lokációban az ingatlanra költött összeg nem vagy csak részben térül meg. A lokációval lehet spekulálni a jövőre nézve. Pl amit én vettem telek, de építeni és komolyabb ingatlanberuházást csak akkor fogok, ha kiárazza a lokáció. Egyelőre nem tűnik rossz döntésnek, de időm van kiülni és eldönteni.
Igen, azért jó eséllyel ha sikerült összekalapálni egy százmillás nagyságrendű tőkét akkor az se nem pár év volt, se nem kis jövedelemből, tehát egy 10-15 évvel elöbbi visszavonulás esetén is lehet látható méretű nyugdíj. Innen már csak az a kérdés mennyi tőkejövedelmet tartunk elegendőnek vésztartalékkal együtt.
Az egyik véglet, hogy csak a reálhozamot költöd el, Freszel alapelve. Ez a logika bármely kezdési időpontra egységes. A másik egy köztes, ami az enyém és Stayerke is így gondolkodik, hogy megengeded, hogy a tőkének egy pici részét is feléld. És itt jön a képbe az, hogy nem mindegy, mikortól csinálod. Minél késább kezded, annál rövidebb ideig kell kitartania a tőkének. Másik, hogy - még ha nem is jelentős - de előbb-utóbb odaérkezel az állami nyugdíjhoz is, aminek az esélye és nagysága is nagyobb, ha később vágsz bele. Azért 65 év után mondjuk egy havi 200-300 ezer forint/fő nem is extrém nyugdíj azért sokat javít a matekon, ha a számításod 90 éves korig végzed.
"Olyan tőkével vonulnék vissza, ahol csak a reálhozamból megélek." Ezért is jó dolog az ingatlan kiadás. Az ingatlan infláció álló, sőt... A kiadást pedig felélhető, vagy ennek egy része is visszaforgatható. 👍
Ez egy érdekes kérdés, lehet a belváros és a kertváros kb azonos arányban lehetett régebben is árilag, tehát sima helyszíncsere. (Az hogy ki melyiket preferálja az lehet személy, de meg életkor függő is) Ezért is írtam hogy persze hogy vagyon, de csak ha realizálod. Amúgy még lehet fordított is a ráköltés mennyisége a drága és az olcsó közt. A nem-fizetek-havi-kétszázat és a nem-fizetek-havi-ötszázat közti különbség közel zéró igazándiból anyagi szempontból :)
Így igaz, és az is igaz, hogy túlsúlyos és nem eléggé diverzifikált az ilyen vagyon, de attól még vagyon, és akár nagyon jól is ki lehet jönni belőle. Szomszédba költözött idősödő pár egyikük nagyon idős szülejével, az 5. kerületi lakást adták el előtte, kertváros, nyugi, és maradt is pénzük. Na most akkor ők hogyan is jártak?
Olyan tőkével vonulnék vissza, ahol csak a reálhozamból megélek. Jelenleg erre lövök, de ha később ez változik, akkor annál jobb, hamarabb leszek szabad ember.
1. Kifizetett lakás + 250M valami értelmes befektetéssel az ember egymaga elmehet kb nyugdíjba (valami kis/közepes városban vagy akár Büdipesten). Ha valami tanyán lakik és/vagy az elvárásai alacsonyan vannak, akkor lehet ezt kicsit lejjebb tolni. 2. Egy 4 fős családdal (feleség + 2 kicsi/tinédzser/akármi) meg mondjuk ugyanez kifizetett lakás + 400M. Lehet persze ezt megint tologatni erre-arra, de amíg nincs ez az összeg látótávolságra, addig nyomni kell az ipart vagy elfogadni hogy "csupán" 100-200M van befektetve és örülni annak, hogy megteheted h elküldöd a pcsába a főnöködet/ügyfeledet ha úgy van. A melóban is vissza lehet venni, legfeljebb nem gyarapszik tovább a reálvagyon. Önmagában az, hogy mondhatsz nemet bármire az életben már elég jó... és szerintem 10-ből 9 ember azt se tudja, hogy ez milyen lehet. Ha nem is álom-fire, de attól ez még a mai világban is elérhető és elérendő cél. Sőt. Ha már van 5-10M tartalékod, akkor már kicsiben belekóstolhatsz. Nyilván ugyanúgy a legszélesebb mosollyal nyelem vissza a hányásomat a melóban épp ma is, de azért kibírom úgy, hogy közben van 5-10-15 évre elegendő tartalék. Ha kihúzzák a gyufát valami böszmeséggel, akkor egész egyszerűen délben felállok a géptől és elmegyek lófrálni a városba' pár órára miközben a munkaórák leszámlázzák magukat ugyanúgy. Hát ez az én álláspontom. Senki se kérdezte. :D
Viszont ha lakhatási célt szolgál,akkor az értéknövekmény kevéssé realizálódik, viszont a ráfordítandó költséggel fordítottan arányos. Nyilván nem igaz hogy nem a vagyon része, de mint fire megélhetési forrás nyilván nem játszik. Egészen eladásig.
Annyi mindenképp van a dologban hogy hiába kétszáz millás a ház attól még ugyanannyiért laksz benne mintha egy tizest érne. (Sőt a rezsi miatt drágábban, de most a nem fizetett lakbérre gondoltam.)
Én értelek. Maga a létezés pénzbe kerül. Kinézek reggel az ablakon, huss egy tízes.. a lakbérbe fizetett pénz ugyanaz a bukó mint a 100M Huf 10 év múlva már csak 67M ahogy írja.
Kit érdekel a valós infláció? Ingatlant akarsz venni, nem zsemlét. Van némi hatása a paraméterekre, de a paraméterek a lényegesek. Csak példa, a céges kantinban napi 2x3000-ért ebédeltetek a pároddal, mert ti annyira menők vagytok, és mondjuk a megtakarítás növelése miatt egy szép nap megvilágosodtatok és átálltok arra, hogy onnantól kezdve otthon főztök napi 2x1000-ért és beviszitek a melóhelyre. Na innentől nem mindegy neked, hogy a kantinban mennyivel nőnek az árak?
Ez nem egy fekete-fehér történet, a döntés a bevitt paraméterek függvénye. 1. Induló tőke (kaptad, összegyűjtötted, mindegy, de van). 2. Jövedelem. Nem mindenki keres csupán 200 ezer nettót, egy 28 éves is tud keresni sokkal-sokkal többet is. 3. Lakhatás költsége. Nullától akármeddig terjedhet. 4. Havi megtakarítás, ez is lehet akár egy szép nagy összeg is. 5. Tőke hozama. Na ezek alapján a gép kidobja a megoldást. Simán beírok 5 olyan paramétert, amire tutira azonnal venni kell az önerő elérésekor, és be tudok írni 5 olyat is, amire eszébe ne jusson venni.
viszont az is kimaradt ha nincs free mamahotel Pesten akkor lakni is kell valahol főleg családdal. Tehát a Budapesten a lakhatás min 200e/hó egy ház 300/hó. Fél fizetés mínuszból indulsz ha bérelsz. Nekem ez a felfogásom.
Évente 1%-ot szoktak számolni állagmegőrzésre. Egy házra biztos igaz, egy lakást talán meg lehet úszni olcsóbban, ha vigyázol rá. Tehát egy 100M-t érő házba évente átlag 1M-t be kell tolni, hogy ne pusztuljon le.
Szokott itt arról is menni a vita, hogy BP.-n, vagy vidéken nőnek jobban az árak. Erre a témakörre jó anyag: https://realista.ingatlan.com/lakas/juliusban-felgyorsult-a-lakasarak-emelkedese/ De ez amúgy is egy tök érdekes kérdés: ahol a tranzakciószámok emelkednek, ott várna az ember nagyobb lakásárnövekedést. Lehet az van, hogy vidék irányába jobban eltolódtak a tranzakciók? Egyben azt is megmagyarázáná, hogy a főképp Budapesten ténykedő ingatlanosok egy része miért gondolta azt, hogy a július sokkal gyengébb lesz, mint a június és mégsem lett az országosan. Sajnos tranzakciós helyi bontás nincs. :(
Nagyon jó elemző cikk: Pl.: "Az ingatlanbefektetéseknél emberek elfelejtik egyrészt azt, hogy az ingatlan is öregszik, a ma 50 éves panellakás negyven év múlva már 90 éves lesz, másrészt azt, hogy egy ingatlanra folyamatosan költeni kell. Ha csak tíz évente költesz egy lakásra 3 milliót, akkor nagyon nem tolod túl a felújítást, de ez is egyévnyi bevételed..." . Plusz az infláció, mint befolyásoló tényező is nagyon hasznos rész. Már 140 hozzászólás van. Ebből is látszik hogy mennyien akarják már abbahagyni a munkát. Kösz hogy belinkelted.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link