PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

1907
1908
1909

Törölt felhasználó 2023. 05. 15. 14:24

Előzmény: #197919 macisajt

#197920

Sajnos a jövő mindig bizonytalan...
.
De bízom benne,
az EU+NATO ernyője alatt jók az esélyek arra
hogy
a következő 10 év nem hoz nagy katasztrófát ránk.

macisajt 2023. 05. 15. 14:14

Előzmény: #197918 Törölt felhasználó

#197919

Jól és logikusan levezetted 10 évre, persze ha nem jön közbe semmi!
Egy biztos, hogy már napról napra feltűnően emelkedik az eladandó lakások száma főleg Bp-en.

Törölt felhasználó 2023. 05. 15. 13:35

Előzmény: #197917 macisajt

#197918

Legyen a következő 10 év állampapír hozama...
Optimista módon, csökkenő inflációval.
2023 >> 16%
2024 >> 18%
2025 >> 10%
2026 >> 6%
2027 >> 5%
2028-2033 >> 4%
-
Akkor 2034 elején ~2,1X-es vagy még több pénze lesz
annak aki most eladja az ingatlant és az államnak ad kölcsön.
Nagyjából reál áron azaz >> mai pénzben mérve.
----
Van-e esély-remény ISMÉTELTEN a REÁL ingatlan árak duplázódására 10 év alatt?
Ami ugye az ingatlan árak újabb 3X-ozódását jelenti kb. a mostanihoz képest.
(az infláció számszerű>>névleges árat növelő hatása miatt)
*****
Szerintem nem igazán van rá esély.
-
Ezért mondtam korábban, hogy:
MOST akkora a bukta alighanem az inagtalant tartva.
Amit BELÁTHATÓ időn (mondjuk 10 éven) belül nem hoz vissza a megtartott ingatlanok érték növekedése.

macisajt 2023. 05. 15. 12:50

Előzmény: #197899 HPPapa

#197917

Potenciális eladók:
.
1./ Akinek most kell a lóvé az eladja alacsonyabb áron, mert nyugdíjas korában nem ingatlan kiadásból akar megélni.
2./ Akinek a tudatához elért már, hogy a 16 %-os PMÁP kamatból jobban megél, mint a bérleti díjból.
3./ Elege lett a lakás fenntartásával/ kiadásával járó problémákból.

Törölt felhasználó 2023. 05. 15. 12:42

Előzmény: #197910 Pitzu

#197916

Az akkori 13 milla most ~ 50-55 millióFt
A bő 4X-es bérszint alapján.
-
MÍNUSZ az amortizáció, ha azóta csak lelakva>>amortizálódva van.
Azaz költeni kéne rá már az akkori színvonalhoz...
-----------
A 60 eFt/hó
12x60/13000=~5,5% bruttó hozam >> ~4,5% nettó hozam volt.
Ami nem túl izmos azaz a 13 milliós befektetés nem volt megfizetethető a bérleti díjban.
A 13 millióhoz inkább a ~80eFt/hó tartozott volna akkoriban.
----
Most,
A 150 eFt/hó
12x150/50000=3,6% bruttó >> 2,9% nettó hozam CSAK!
Avagy jelenleg 12x150/0,06/0,8=38 millióFt a bérleti díjból számolt értéke kb.
Miközben az 50-55 millóhoz legalább 300-400 eFt/hó tartozna.

Stg 2023. 05. 15. 12:34

Előzmény: #197913 Törölt felhasználó

#197915

Persze, látom a számokat.
Az elmúlt időszakban egy nagy áremelkedés volt az ingatlanoknál. Ha úgytetszik ralli, rakéta.
Ahogy írtátok , a fizetésekhez mérten is.
Most szerintem egy laposabb időszak következik álltalánosságban.
Így sztem nem Slash kolléga fizetése maradt le, mindenkié lemaradt az extra dráguláshoz képest.

Evehid 2023. 05. 15. 12:31

Előzmény: #197902 Vodafonelive

#197914

Ebben is van igazság. + Egyetemi környék. + Ez egy teljes körűen berendezett ingatlan. A költözés kb. abból áll, hogy berakod a személyes holmid a szekrényekbe és felcsapod a laptopot a kedvenc oldaladnál, meg kiveszed a hűtőből az Aperolt. :) A külsőbb kerületekben lakhatásról azt gondolom kb., mint Melós: azoknak a vidéki fiataloknak, akiknek elsősorban nyelvtudás hiánya miatt nem opció egyből a külföld - a képzettség hiánya szerintem sokkal kevésbé akadály huszonévesen! -, még mindig Bp. a "Nyugat", vs az ígéret földje.

Törölt felhasználó 2023. 05. 15. 12:20

Előzmény: #197909 Stg

#197913

2004-ben bruttó 146 eFt/hó nettó 94 eFt/hó volt az átlagbér
Most 2023-ban bruttó 550 eFt/hó nettó 365 eFt körül van.
.
Ami bruttó 3,8X-os nettó 3,9X-es ingatlan áremelést enged(ne) meg.
Azaz a 2004-ben 6 milliós lakás esetén 22-24 miiliós árat jelent(ene).
Legyen 23 millióFt ...ha eladó éppen
-----
A mostani 30 milliós árszint ezen az alapon ~30% túlárazottságot mutat.
Avagy ~20% alkut/áresést tartalmaz-indokol jelenleg a bérekhez képest.
.
Persze lehet kitartani az árat és akkor 1-2 év alatt a bérek utolérik...

slash 2023. 05. 15. 12:14

Előzmény: #197906 Törölt felhasználó

#197912

Tudom hogy lemaradtam a keresettel de mellette van hasitasi +fusi+Pmáp lové is.
Én már nem akarok hajtani, dolgozni , idegeskedni.

Pitzu 2023. 05. 15. 12:11

Előzmény: #197905 Vodafonelive

#197911

Milyen lakások ezek? 18 m2 még hotelszobának is kicsi. Itt is van egy hasonló: https://ingatlan.com/xix-ker/elado+lakas/tegla-epitesu-lakas/33516285

Pitzu 2023. 05. 15. 12:04

Előzmény: #197904 Törölt felhasználó

#197910

Az a baj, hogy a Nádor utcában nem 35 millió 39 m2, hanem jó esetben 50 millió.
2003-ban vettük, teljes felújítással, berendezéssel együtt volt 13 millió. Akkor ki lehetett adni 60 ezerért. Most kb. 150 ezer a realitás, ha azt akarod, hogy 1 hónapon belül jöjjön bérlő. Ha csak az arányokat nézzük, már 230 ezer kellene, hogy legyen a bérleti díj. És akkor a 16%-os kényelmes és kockázatmentes hozamot még nem is vettük figyelembe....

Stg 2023. 05. 15. 12:00

Előzmény: #197906 Törölt felhasználó

#197909

És akkor azt lehetne mondani, hogy nem drágultak a lakások.

Stg 2023. 05. 15. 11:58

Előzmény: #197905 Vodafonelive

#197908

Akkor itt az előzőhöz képest komoly csökkenés van..
Jól látom ?

Törölt felhasználó 2023. 05. 15. 11:55

Előzmény: #197905 Vodafonelive

#197907

Mennyiért lehet ezeket bérbeadni most ott?

Törölt felhasználó 2023. 05. 15. 11:50

Előzmény: #197897 slash

#197906

160/6000=2,67%
400/30000=1,33%
---
Lemaradtál a keresettel...
800 körül kéne járnod immár.
vagy
Az árnak kéne 15 millióFt körül lenni.
Ami nem igazán reális már, tehát lemaradtál a keresettel.
.
Egy valamivel reálisabb 20 milliós árhoz 533 eFt/hó tartozna pl.
A régi arányok szerint.

Vodafonelive 2023. 05. 15. 11:42

#197905

Kivancsi vagyok mikor megy el, az elozo 19,9M-ert ment el. Ha itt keszpenz jatszik akkor lehet baj van. https://ingatlan.com/33556132

Törölt felhasználó 2023. 05. 15. 11:42

Előzmény: #197896 Pitzu

#197904

A 140 eFt az cirka 110 eFt/hó tiszta pénz.
-
Legyen az elvárás egy "normális időkben" még elfogadható csak 6% tiszta hozam.
Akkor 12/110/0,06=22000 >> 22 millióFt-os ingatlan ár tartozik a 140 eFt-hoz.
A Tömő utcában...
-
Avagy egy 35 milliós piaci árú ingatlan esetén...
(Nádor utca pl.)
Az elvárható tiszta pénz 35000x0,06/12=175 eFt/hó.
Ami cirka 175/0,8=~220 eFt/hó bérleti díjat jelent(ene).
---------
Másként nézve jelenleg.
Vagy az ingatlan árak túl magasak.
Vagy a bérleti díjak túl alacsonyak.
Vagy mindkettő.
*****
Egy millióFt ingatlan értékre nézve.
Cirka 6-7 eFt/hó bérleti díjat kell(ene) beszedni.
és
Akkor még a 16%-os állampapír ls az ingatlan áresés hatása szóba sem jött.
Mondván: Hát most szívás van az ingatlannal, de túl kell élni... kitartással.
Mert "hosszútávon az ingatlan értékének növekedése kárpótol majd".
-
Nos ebben a "kárpótol majd"-ban nem nagyon hiszek.
Túl nagynak tűnik a mostani bukta ahhoz, hogy belátható időn belül kárpótlódjon.

Evehid 2023. 05. 15. 11:40

Előzmény: #197901 z0li23

#197903

Az ilyennél azért nekem erősen megkérdőjeleződik a valós eladási szándék. (Meg az elmeállapot is, de az más kérdés. ;) Jó, nekem már az oviban is kacagó hiéna volt a jelem - egyébként nem. :D)

Vodafonelive 2023. 05. 15. 11:40

Előzmény: #197896 Pitzu

#197902

Meglepodnel de pont tegnap-tegnapelott volt egy reddit poszt, hogy Budapesten lehetetlen mar olcson lakast talalni foleg a belvarosibb reszen. Akik berlok valahol ott pont az van, hogy jo berlok ezert a tulaj is csak 5-10.000 forintot ha emelt. Az emberek nagyon nem akarnak par kerulettel kijebb menni ahol mar jobb arakon kaphatnak alberletet. Az meg a masik, hogy az alberletekert is szerintem ehezok viadala megy. El fog menni ez az albi amit linkeltel, hidd el.

z0li23 2023. 05. 15. 11:28

Előzmény: #197899 HPPapa

#197901

A hétvégén láttam egy hirdetést. Konkrétan tudom mert figyeltem és van ismerősöm abban a házban. 4 éve 22 M volt. Azt hiszem az ilyenre mondják, hogy a kutyának sem kellett. Emelték az árat folyamatosan. Most 40 M -nél tart. A vásárlók száma ugyanúgy nulla. Inkább itt az lesz, hogy elvitték a lakásokat valamilyen áron így nem tudtak növekedni az árak. Most nem viszi el őket jelenleg senki így nyugodtan emelhetik tovább az árat kedvük szerint.