Topiknyitó: Hathor 2014. 04. 09. 17:46

Lakás/Ingatlan árak topik  

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.



Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.



Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)



Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:



soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.



Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.



link
Rendezés:
Hozzászólások oldalanként:
glala
glala 2020. 01. 20. 14:20
Előzmény: #57159  CyrusTheGreat
#57160
Nyilvan lehet bukni, de azert beleragadni nem olyan konnyu.
CyrusTheGreat 2020. 01. 20. 14:17
Előzmény: #57158  CyrusTheGreat
#57159
A teljes képhez:
- 5 évnél történő váltáskor 10%-os csökkenés esetén 56%-os lesz az új vásárlásnál az önerő-hitel arány, míg 20%-os csökkenés esetén 53%.
De azt, hogy öt év múlva hol lesznek az ingatlanárak, azt már csak az orákulumok látják - erre különösen nem építenék. A lényeg a lentinek az, hogy egy 2-3 éven belül esedékes lufi-kipukkadás mit is jelenthet egy 50-50-es eladósodottságnál.
CyrusTheGreat 2020. 01. 20. 14:11
Előzmény: #57154  sakal83
#57158
Nem kell elmenni a 20-80 felé, hogy tragikusak legyenek a számok.
Szemléletes példa:
- elindulunk egy 50-50-es hitellel (10M önerő, 10M hitel). Hitel paraméterek: 120 hónap, fix 4% - ez nagyjából lefedi az átlagot.
2. évben fennálló tőketartozás: 8.306M
3. évben fennálló tőketartozás: 7.407M
- -  - - - -
Nézzünk egy előrelépést, olyan módon, hogy az induló és a következő lakás között 25%-s árkülönbség van (azaz T0-ban a nagyobb lakás 25M-be kerül).
- ha a 2. évben szeretné megtenni a cserét ÉS 10%-ot csökkennek minden szegmensben az ingatlanárak, akkor a fennálló tőketartozás kifizetését követően 9.693M-nyi önerőnk lesz, az akkor már 22.5M-ba kerülő új lakásnak 43%-át tudjuk önerőként felmutatni.
- ha a 2. évben szeretné megtenni a cserét ÉS 20%-ot csökkennek minden szegmensben az ingatlanárak, akkor a fennálló tőketartozás kifizetését követően 7.693M-nyi önerőnk lesz, az akkor már 20M-ba kerülő új lakásnak 38%-át tudjuk önerőként felmutatni.
- harmadik évre ugyanezen értékek: 47% és 43%
- - - - - - - -- 
Azaz, ha 50-50%-ból indultunk és nem rakunk hozzá további megtakarítást (mert mondjuk az önerőt is hitelből raktuk hozzá, de ez lényegtelen a modell szempontjából), akkor elég egyértelműen látszik, hogy simán lehet bukni (alacsonyabb önerő-arány) még akkor is, ha a megvásárlandó lakás értéke is csökkent...
glala
glala 2020. 01. 20. 14:09
Előzmény: #57156  sakal83
#57157
a 20-80-as hitel eseten azert 5 ev alatt egy 15 eves hitelnel az LTV azert mar majd 40%-on lesz, vagyis annyi toketorlesztes mar tortent.
Nyilvan aki 30 evre veszi fel, az mar mar kaposzta.
sakal83 2020. 01. 20. 14:05
Előzmény: #57155  glala
#57156
Árcsökkenés esetén hogy tartod kivitelezhetőnek egy 18m-os lakáson egy 19m-os hitel kiváltását:) Csak úgy, ha az eladó befizet még 1m-ot:)
glala
glala 2020. 01. 20. 13:55
Előzmény: #57153  yooio
#57155
Azért én azt gondolom tart már ott a tudomány, hogy akár hitelből is meg lehessen vásárolni egy másik "szétterhelt" ingatlant, kp-ra meg főleg.
sakal83 2020. 01. 20. 12:58
Előzmény: #57153  yooio
#57154
Hát ige, 20-80-as finanszírozásban már egy 20%-os árcsökkenés az 5. évben a nem túl kellemes kategória. Ott erősen fizetni kell, ha elviszik
yooio 2020. 01. 20. 12:31
Előzmény: #57152  CyrusTheGreat
#57153
Igen, de ha 5ev mulva valt es lennvannak az arak, konnyebben tud valtani nagyobbra(kevesebb rafizetessel). Ebben a monopolys helyzetben eladja most a tularazott lakasat vki es vesz egy masikat joval dragabban, mint ha lejjebb lenne. Persze ehhez az is kell, hogy az ingatlan ne legyen szetterhelce hitellel, ez esetben tenyleg megszívtak
CyrusTheGreat 2020. 01. 20. 11:47
Előzmény: #57150  yooio
#57152
A nagy részével egyetértek, de hibás az az érvelés, hogy első lakásvásárlókat összekevered a 30 évre vevőssel. Első lakásvásárlónak pláne néznie kell, hogy hol és milyen finanszírozással száll be, nála jóval kritikusabb a bennragadási lehetőség (ritkán felel meg az embernek akár csak 5 évnél tovább is az elsőre vásárolt lakás...)
RealistaPista 2020. 01. 20. 11:45
Előzmény: #57150  yooio
#57151
Igen, ezt nem fejtettem ennyire ki, de arra akartam utalni, hogy jóformán egyedül ők maradnak keresletként a piacon, de a számosságuk szerintem nem lesz elég az árak reálértékének fenntartásához.
Meg azért az albérlet/saját lakás kérdés sok vidékinek nem választás kérdése, mert a 6-8 milliós önerő sincs meg sokaknak, nem mindenki Tibor78, hogy tízmilliókat kapjon anyuéktól aztán befektetési zseniként ossza az észt:)
yooio 2020. 01. 20. 11:24
Előzmény: #57143  RealistaPista
#57150
Nem beszólni akarok, de első lakasosoknak a lakas nem befektetes lesz, igy aki 30 evre vesz annak nem kell es nem is szabad neznie hol szall be. Majd csaladalapitas elott meg 2 gyerekkel azt mondja apa a csaladnak hogy “hé, anyjuk most 5 evig meg alberletezunk, mert draga...” nem mondom hogy ilyen nincs, de ritka. 
Egyebkent egyetertek a helyzettel. Ezeken az arszinteken nincs kereslet mar, foleg nem befektetoi oldalrol. A jegybank is elmondta h lufi van, orbanek is erzik. A kovi lepes valszeg az airbnb kemeny szabalyozasa lesz, foleg hogy meszaros iszonyat mennyisegu szallodat epittet bo-n. Befektetoi rdeklodes maximum, es tenyleg a legjobb scenarioban bp bemvarosaban maradhat, ideig oraig. ( amig mindenkinek leesik hogy airbnb nem lesz orokke)
CyrusTheGreat 2020. 01. 20. 09:56
Előzmény: #57146  DAXHU
#57149
Pont ugyanannyira állam-vezérelt volt a megállás, mint ahogy a növekedés is. Ez nem egy stabil, fenntartható keresleten alapuló piac, hanem egy ad-hoc gáz- vagy fékpedált nyomó kenguru vezette tragacs, amely nagyjából fél-egyéves reakcióidővel veszi észre az éppen aktuális akadályt/problémát.
CyrusTheGreat 2020. 01. 20. 09:53
Előzmény: #57145  Batiszkáf
#57148
Ez azért annyival árnyalandó, hogy jelenleg jóval kisebb a forgalom, mint a hivatkozott 2004-2007-es időszakban. Összehasonlításképpen, a budapesti használt adás-vételi tranzakciók darabszáma (zárójelben az adott év Q1-Q2 össz darabszám):
- 2007: 58 374 (27 730)
- 2008: 34 504 (18 953)
- 2009: 20 674 (11 833)
...
- 2017: 30 455 (18 458)
- 2018: 33 510 (18 401)
- 2019:  ? (9 941)
- - - - - - - 
A 2018 és 2019 közötti visszaesés mérteke nagyobb, mint a 2008-2007 vagy 2009-2008 közötti visszaesés... 
Nem tudom, hogy valóban stagnálás (állandó kereslet mellett) vagy inkább az elmaradó keresletre válaszul csökkenés lesz, ez egyelőre még erősen kérdéses.
- - - - - - 
Ezt találtam a 2007 előtti időszakról:
http://www.ksh.hu/docs/hun/xtabla/lakasar/tabllar08_01.html
Itt azért látszik, hogy 2004 és 2007 között igazán folyamatosan növekvő volt a tranzakció-szám, árstagnálás mellett, a jövőben nem hiszem, hogy ugyanez lenne a forgatókönyv.
CyrusTheGreat 2020. 01. 20. 09:39
Előzmény: #57144  Batiszkáf
#57147
Így van. Biztos vagyok benne, hogy a jövőben a családvédelmi akciótervben, mint keretrendszerben inkább csak szimbolikus lépések lesznek, ez a felújítósdi is szerintem olyan lesz, hogy olyan adminisztrációt/papírmunkát raknak az ember nyakába, hogy okosba' még így is olcsóbb lesz, mint az állami felújítási programban részvétellel. De majd meglátjuk, olyan "pénzeső", mint, amit a CSOK/Babaváró jelentett - erre szerintem 2022-ig biztosan várni kell.
DAXHU 2020. 01. 20. 09:28
#57146
Az mennyire stabil ingatlanpiac, amit a MÁP bevezetése teljesen gallyra tesz? Ami Magyarországon ingatlanpiac címszó alatt zajlik, az nem más, mint kereskedés a BUX speka részvényeivel.
Batiszkáf
Batiszkáf 2020. 01. 20. 09:19
Előzmény: #57143  RealistaPista
#57145
"szerintem emiatt 4-5 év stagnálás jön (amíg az infláció utoléri az árakat), esetleg 10 % körüli árcsökkenés jöhet, az "egyedi vételek" gyakoriságának emelkedésével. Akik igazán megszívták azok az első lakásosok, akik vagy albiban kiülik ezt az időt, vagy brutál áron beszállnak. "
Kiváló helyzetértékelés. Korábban többször is írtam, hogy a 1998-2013 közötti ciklusban most valahol 2004 környékén járhatunk. Sajnos tényleg azok szívták meg akik koruknál és helyzetüknél fogva nem tudnak kivárni. Anyagi értelemben teljesen mindegy, hogy 5 év albérlet után (jelenértéken legalább 6 millió) vagy 30 százalékos reál csökkenés után veszik meg a kiszemelt kezdő ingatlant.      
Batiszkáf
Batiszkáf 2020. 01. 20. 09:12
Előzmény: #57103  CyrusTheGreat
#57144
Túl későn, túl kevés, viszont most legalább nincs olyan rossz előérzetem mint a fiatalok életkezdési támogatásának megszellőztetése után.
RealistaPista 2020. 01. 20. 08:55
#57143
Nem reprezentatív tapasztalatom a hirdetésfigyelőim alapján:
- túlárazott, szar lakásból egyre több van (ezeket sokszor pár naponta leszedik, majd újra felrakják, így a "keresett hirdetés nem található" általában nem eladást jelent)
- túlárazott felújított/új építésű szintén szaporodik, mondjuk utóbbira magyarázat, hogy XI és III. kert figyelem kiemelten, mindkettőben sok az új
- viszont építőanyagtól/állapottól/építés idejétől függetlenül ami alul árazott az azonnal elmegy. Konkrétan 2 volt, amit felhívtam néhány órán belül a hírlevél megérkezése után, egyik sem volt már meg. Mindkettő III.ker csendes helyen, emeleti, tégla, 2 külön nyíló szobás. Felújítandónak írt, de ránézésre simán lakható/kiadható 570e/nm, másik jó állapotú 620e/nm. Gondolom sürgős volt nekik.
Mivel nálam most részvény és máp+ megy, újra elővettem a value investing könyveket, amik alapján a válogatást végzem programmal, és megakadt a szemem az egyik javaslaton. Talán Graham könyvében van, hogy egy részvény árfolyamát szigorúan csak a vállalat értékét meghatározó elemzés elkészítése után nézi meg.
Erről jutott eszembe egy gondolatkísérlet: tegyük fel, hogy bármilyen mikro-, és makrogazdasági adat, előrejelzés, más országok ingatlanárai, fizetések, stb..szóval BÁRMI rendelkezésre áll, viszont nem ismerjük a lakásárakat, és meg kell határozni egy beszállási pontot, aminél érdemesnek tartjuk (szigorúan befektetésre) az ingatlan vásárlását. Szerintem ez a pont legalább 30 százalékkal van a mostani átlag piaci ár alatt, és bár a legtöbb befektető nem ilyen tudatos, főleg pár önálló gondolatoktól mentes "kisbüfi" száll majd még be, szerintem emiatt 4-5 év stagnálás jön (amíg az infláció utoléri az árakat), esetleg 10 % körüli árcsökkenés jöhet, az "egyedi vételek" gyakoriságának emelkedésével. Akik igazán megszívták azok az első lakásosok, akik vagy albiban kiülik ezt az időt, vagy brutál áron beszállnak.     
berlini
berlini 2020. 01. 20. 00:33
Előzmény: #57140  impudent
#57142
Ezt most nem értem.
Hiszen többször kijelentetted, hogy azok voltak a régi szép idők.
AVH és a többiek.