Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Akkor még jobban terheli a JTM-et, de ez ilyen szempontból részletkérdés. A lényeg az, hogy azt megnézzük, hogy pontosan mire is értékeli a bank az ilyen jellegű befektetést hitelfelvételkor, a "mennyire áll veled szóba" kitétel illusztrálására.
A hitelt havonta kell törleszteni, de ez most egy olyan konstrukció, hogy előre megkaptam a teljes összeget, amit félretennék :) Nekem a jelenlegi bérlőim is besegítenek, ők a felénél valamivel többet fizetnek, persze ahogy cyrrus írta a bank valóban nem fogadja el a bérleti díjat bevételnek (ahogy pl a teljes katát sem), de mindegy volt az én esetemben. Nekem ez egy izgalmas vállalkozás. Most úgysem fogja senki kitalálni előre, hogy jól járok vagy sem, attól is függ, hogy milyen kéglit találok majd. Fogjuk fel úgy, hogy jött valaki és azt mondta, te nem kéne 20 misi? Ráadásul ha elfogadod, akkor még adok egy kis zsebpénzt is mellé. Ráérsz havonta 250e-t törleszteni 10 évig. Hát, nagy duzzogva, de elfogadtam.
Az tok mindegy a szamok tekinteteben. Persze tovabbra is el a mondas csak penzbol lehet penzt csinalni. Igy a hulye volt aki nem vett tobb panelt frazis az onimadat magasfoka. Jopar ingatlan voltva kezem alatt a felfutaskor ha nem porgetem ki oket most 100m kornyeken vagyok. Illetve amihez hozzajuthattam volna realisan ugy 300m plusz de NEM volt tokem igy porgetnem kellett. Iletve ilyen szinten nem hittem az emelkedesben:) igy csak a toredeke maradt... de se okosnak se jovobelatonak nem erzem magam csak szerencsem volt. Itt ezt sokan nem ismerik be.
Ok, így már értem - ilyen beszállóval és gondolkodással ez valóban jó, de, hogy ezt tartani és végig a Cashflow agyalni, na azt nem tartom jó ötletnek, akkor már tényleg inkább az upgrade.
13ban a bennfentetesek 14-18ig volt a tomeges beszallo. Ezt bizton tudom:) volt vevom aki 100felett vett 13-16 kozott:) nem vicc. 2017 volt 2001. A szabadsagot az adja hogy a toked visszajon hamar a megemelkedett albiarak miatt. Utana kasza van. A penz penzt fial elven. Tehat a penz is visszajott es azveszkoz is megmaradt es komoly aktualis aron. Igy a vagyonod is nagy es cash flow problema sincs. Ez otos szint. A *5 az ha valaki beszallt ujba 16-17es aron es lecserelte a panelokat. Meggyozodesem hogy ncseed ott hibazott hogy ezt nem tette meg inkabb evekig dicserte magat. Egy 60 eves panelnel ez hiba volt mert van kozottuk 60 evnyi bevetelkulonbseg:)
Abból indultunk ki, hogy a bankok melyiket szeretik jobban, a részvényt az ingatlant (legalábbis értésem szerint erre lett volna kihegyezve a példázat). Úgy gondolom, a nagyobb összegű hitelek (azaz, a statisztikai alapú risk managementtel nehezen kezelhető hitelek) kapcsán az elfogadhatóságon keresztül célszerűbb lemérni a bankok hozzáállását az egyes eszközosztályokhoz.
Nem értesz te semmit szerintem. Kaptam egy méretes tőkét, azonnal felhasználható pént, ami ráadásul nem kerül semmibe, sőt egy keveset még hoz is. Ha ezt át tudom forgatni egy jó áron behúzott kéglire, akkor kb a 2. hónap után már a bérlők fizetik a törlesztést, úgy értve, hogy a jelenlegi bérlőimmel együtt. 2 kiadott kéglivel már egy kis pénz is marad a törlesztés befizetése után. 10 év múlva meg lesz 2 tehermentes kéglim. Most azért az én helyzetem kicsit bonyolultabb, mert ezen kívül is van tőkém, úgyhogy lehet, hogy nem 1 hanem 2 kéglit veszek, de az már egy másik történet lesz. Ez a legjobb variáció és én biztos vagyok abban, hogy 20m körül találok 2 különnyíló szobás panelt kiadásra, kp-t megvillogtatva az eladó szeme előtt. Mondjuk jövő ilyenkor, amikor már 1,5 éve nem bírják eladni a kéglit és sokan kifutnak a határidőkből vagy a türelemből. 140-150e bérleti díjban gondolkodom. Ha ez nem jön össze, akkor meg 5 év múlva szépen visszatörlesztem a hitelt és ennyi, marad egy kis farka pénz is a kalandból, nem sok, de marad. Megpróbáltam legalább.
Rendben. 20-80-as hitel (mert, hogy erről volt szó, micsoda szuper befektetés), 20M a teljes lakás, szokásos 4%-os kamat, 120 hónap, így törlesztő 160k. Bevételed van belőle 130k, NAV-nak bejelented, tehát leadózod, nettó 110,5k. Ennek beszámolják a 60%-át: 66,3k jövedelem úgy, hogy a 160k a törlesztőd. Akárhogy is nézem, a JTM-terhelhetőséged erőteljesen romlott. Számszerűen kifejezhető, mennyire tartják elfogadhatónak az ilyen jövedelmet. Ha korábban volt mondjuk egy 100k-s hiteled, 500k-s jövedelmed, akkor a fenti befektetés nélkül az alap JTM-terheltséged 20% lenne, míg ezzel a szuper bevétellel kapásból felugrott 45,91%-ra. Sok sikert a következő hitelhez, akár csak egy emergency szabfelhez.
Mint a vöcsök, úgy lesz részvény a fedezet (erről szól a lombardhitel). Szuverén állam által kibocsátott kötvény meg mégannyira - ezt kapásból magasabb fedezeti szorzón értékeli bármelyik bank, mint a felajánlott ingatlant. Nem a lakossági szabadfenhasználásúból indulj ki, lőjjünk nyugodtan egy kicsit magasabbra - vállalati hitelkeretek, private hitelek, beruházási és projekthitelek, Treasury limitek, margin számlák. Itt dől el, hogy mit mire értékel a bank, mit fogad el olyan fedezetként, amelyre hajlandó pénzt adni.
"Ez olyannyira nem mellékjövedelem, hogy nem véletlenül nem állnának
veled szóba a bankok például, amikor bemennél erre a cash flow-ra bármit
is kérni, vagy bárhová is beszámíttatni" Ez tévedés. Ha az SZJA bevallásban szerepel, a bérleti díjbevétel jövedelemnek számít és banktól függően különböző %kal súlyozva (ahol én kérdeztem ott 60%) a munkabérrel azonosan kezelik pl hitelfelvételnél. Tehát ha van két lakásod mondjuk 300K havi bevétellel akkor 180K-nyit törleszthetsz ebből a következőre.
Ha elbírja a fizetésed, akkor igen. Kb a becsérték 60%-t felveheted, de a becsüs nagyon konzervatív, 200m-ra tartott házat 160-170m körül fog felértékelni és annak vedd a 60%-t. A kamatkülönbözet 1,5%, de a thm-t kell nézni, azzal számolva 1%, ilyen nagy összegnél talán kicsit több is. Ennyi, nincs ezen hatalmas nyereség, de azért fene se tudja, hogy mit tud az ember ésszel kezdeni egy méretes tőkével. Például egyedi vételekre vadászhat a lakásoknál, mert lesznek, ebben biztos vagyok.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link