Topiknyitó: Hathor 2014. 04. 09. 17:46

Lakás/Ingatlan árak topik  

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.



Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.



Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)



Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:



soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.



Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.



link
Rendezés:
Hozzászólások oldalanként:
sakal83 2020. 01. 18. 17:55
Előzmény: #57099  sakal83
#57100
Es erre a piacra ontottek ra a csokot es az 5os afara:) 7000db lakasper ev volt akoriban. A munkaero meg az EUs projekteken es nyugaton...
sakal83 2020. 01. 18. 17:52
Előzmény: #57098  gombócból_is_sok
#57099
Nem teljesen erted amire celzok: csak elenyeszo mennyisegu uj fog epulni ha minden igy marad es csak akkor ha van ra vevo. Ez volt a valsag alatt is. Uj projekt csak szuken indult es leginkabb maganepites volt.
 https://www.ksh.hu/docs/hun/xstadat/xstadat_hosszu/h_zrs001.html
Nezd meg a 2013as szamokat... 
Ezert irtam regebben hogy az uj piac gyakorlatilag megszuni ha minden igy marad(persze a barati 5%osok meg aratnak:) 
gombócból_is_sok
gombócból_is_sok 2020. 01. 18. 17:26
Előzmény: #57096  sakal83
#57098
Ha drágul az új akkor az felfelé tolja a panelt is.
lohran 2020. 01. 18. 17:21
Előzmény: #57086  unison
#57097
Valsag biztos lesz csak nem tudni milyen formaban es milyen hatasai lesznek.
Az idopontja is kerdeses.
A kornyezeti valsag a tulnepesedessel tulfogyasztassal mar a nyakunkon de a hur 10 ev mulva vagy 100 ev mulva fog elpattanni.
A foldnek sok jovoje nincs.
sakal83 2020. 01. 18. 17:15
Előzmény: #57092  subzero444
#57096
Feloldom én: nem fog épülni új 27%os Áfával csak marginalis szamu.
Tibor78 2020. 01. 18. 17:08
Előzmény: #57094  elemerorsos
#57095

"hanem mert a lakásra és főleg az épületre (!) sem kell költeni 10-15 évig."
A panelre se fognak semmit se költeni 10-15 évig, hidd el :) A piac és a zemberek egyszerűen értékesebbnek tartják a tégla kéglit és az új lakásnak még ezen felül is van egy felára, hogy te lehetsz az első aki tele f.ngja és elveheted a szüzességét a kéglinek ilyen szempontból :). Mondjuk erről vannak legendák, hogy az építkezésen dolgozó mesteremberek hova sz.rnak meg h.gyoznak, de utána annak a helyét befalazzák meg járólap kerül rá, úgyhogy mindegy is. Maximum némi érthetetlen szag emlékeztethet rá, de állítólag idővel elmúlik. Mert ugye nem fog egy melós leslattyogni a sokadik emeletről valahányszor rájön a szükség, ezt fogadjuk el, hogy így van.
A lakáspiac fő támasza a befektetési vásárlók, akik a végtelenségig tudnak várni map+-ba betolt önerővel vagy egyéb befektetéssel.  Befektetők meg jóval a mostani árszintek alatt kezdenek majd mozgolódni, le fog értük jönni a piac, mert nincs más lehetősége. Ahogy a részvények is lejönnek a vásárlókért mindig. Aztán utána mehet újra felfele a piac, akár a mostani szintek fölé is, de az egy jó évtizedes történet lesz, ha nem hosszabb idő.
elemerorsos 2020. 01. 18. 16:44
Előzmény: #57092  subzero444
#57094
Mindkét ár tarthatatlan, a 33M-s panel és az 53M-s új is. Az arány egyébként rendben van, többször írtam itt a fórumon, hogy 20 éve figyelem a piacot, és egy közepes állapotú panellakás mindig egy újszerű árának 60%-án volt. Az 5%-os áfa alatt nagyon megközelítette, most áll helyre az arány. De aki a XI-ben egy kétszobás új lakásért ennyit ad, az nagyon komoly kockázatot fut. Egyébként nem adod ki dupla annyiért, de egy új nem is ezért drágább fajlagosan, hanem mert a lakásra és főleg az épületre (!) sem kell költeni 10-15 évig.
Tibor78 2020. 01. 18. 16:41
Előzmény: #57083  gombócból_is_sok
#57093

"At előbb szintén rájuk néztem, és megállapítottam, hogy a hirdetők nem olvasták a bezuhantak az ingatlanárak című cikkeket, mert egy kanyival nem lett olcsóbb semmi."
Nyáron megreccsent a lakáspiac, olyan mértékben túlvett volt előtte, hogy a map+ nélkül is elfogyott volna a lendület. Illetve ugye befektetésre alkalmatlanul drágák lettek és a befektetők betolták inkább az önerejüket map+-ba.
A lakáspiac körforgása olyan, mintha egy ócska, kiszámítható hollywoodi filmet nézne az ember, amikor már az elején tudható, hogy mi lesz a történet csattanója.
Nyilván több lépésben fog a történet kiteljesedni. Qrva nehéz jó áron eladni, ezért aztán minden szereplő kivár és most még erősnek gondolja magát. A kérdés az lesz, hogy a cash-ben ücsörgő potenciális vevők türelme fogy-e el előbb vagy a kéglivel valamit kezdeni akaró tulajoké?
Itt jön majd a történet következő fejezete, mert nyilván azok a lakástulajok, akik tényleg el akarnak adni kénytelenek lesznek árat csökkenteni. Na most az általános csártokkal ellentétben az ingatlanpiac sokkal regionálisabb jellegű, azaz Béla megtudja, hogy a Dezső eladta a kéglijét x forintért és az alapján árazza be a sajátját is, de persze az ő kéglije az mennyivel jobb, értékesebb, a linóleum is jóval fiatalabb, mint a Dezső kéglijében, a nap is legalább 10 perccel tovább besüt az ablakon, tehát ez a lakás x+10%-t ér és hogy adjon lehetőséget alkura, ezért x+20%-ért kezdi árulni. Vevők persze kiröhögik és a végén x-10%-ért elviszi valaki nagy nehezen. Ezt meghallja Pista és az ő lakása mennyivel szebb és értékesebb, mint a Béláé, ezért elkezdi árulni x+10%-ért, hogy aztán x-20%-ért el tudja adni nagy nehezen egyszer.
Ez egy nagyon lassú folyamat, szépen minden eladónak össze kell gyűjtenie a kudarcélményeket és megosztania a szomszédaival, hogy a végén a piac egésze elfogadja az alacsonyabb árakat.
Egy befektető türelme a végtelenségig ki tud tartani map+-ban ülve. Persze, hogy elinflálhatják a pénzét, de akkor diverzifikáljon, vegyen pémápot vagy német részvényt, etf-t, bármit. A lényeg, hogy befektető nem fog beszállni újra a lakáspiacra csak ha az elérhető haszon eléri az 5-6%-t.
Kisebb mértékű áremelkedésben se bízik már senki, tehát fölösleges is befektetőt csalogatni azzal az ígérettel, hogy milyen drága lesz a kégli egy év múlva.
A befektető annyiban különbözik a mezei vásárlótól, hogy legalább egy kockás papíron elvégez néhány matematikai műveletet mielőtt vásárlásra adja a fejét.
Tehát maradnak a nagyobb lakásra vágyók, de nekik el kell először adni a kicsi kéglit valakinek jó áron, ami mission impossible, meg az első lakás vásárlók.
Aztán máris megtapasztalta a budapesti lakáspiac, hogy milyen az élet befektetők nélkül, akik a vásárlások jelentős részét jelentették.
Ez egy egyszerű és kiszámítható forgatókönyv, amíg a lakások ára nem süllyed le a befektetési szintre, addig nincs kinek eladni, annyira kevés a vevő. Kész, befagyott a piac.
Persze azon is gondolkodom egyébként, hogy ha nem vesz senki kiadásra kéglit, akkor a bérlőknek ki fog egy idő után kiadni? A mikulás vagy kicsoda? Ez egy izgalmas terület, mert a bérlésekre leginkább az átlag jövedelem van hatással, de ahogy a dolgok kinéznek, senki nem akar kiadásra venni, emiatt a kínálat ott is folyamatosan szűkülni fog. Ezt nehéz átlátni, hogy mi lesz, de könnyen lehet, hogy lesz még ebből sírás a bérlők részéről, hogy a mocsok spekulánsok nem akarnak lakásokat venni, hogy kiadják.
subzero444 2020. 01. 18. 16:30
#57092

Kérlek oldjátok fel bennem ezt az ellentmondást, mert valamit nem értek. Az olvasom mindenhol, hogy a panelok ára esik, de az újépítésüeké nőni fog, mert 27%kos áfa..stb.
Na most, vegyünk egy felújított, szigetelt 53-54m2-es panelt gazdagréten mondjuk. (Amiatt ezt választottam, mert ott van mellette 100méterre az új építésű új építésű project, tehát a lokációban nincs különbség, jó összehasonlítási alap).
Az 53-54m2 panel jelen pillanatban olyan 33-34m-ért elvihető szerintem, tehát kijön a kb 630-as m2-ár, amit itt a fórumon már többen leírtak hogy túlárazott, legyen, rendben.
Mellette az újépítésű projectben ugyanez méretű, ugyanúgy nem földszintes lakás 53millió, tehát 1m/m2 ára van. Na most tegyük fel, hogy a panel esni fog 20%-kot (ahogy itt leírták páran), legyen az ára így 27millió. Az új építésű meg nőjön csak 5%-kot, akkor az 56millió. Komolyan lesz, aki több mint dupla olyan drága újépítésűt veszi ugyanazon a környéken egy szigetelt, felújított panellal szemben? Fog dupla annyi ideig állni? Ki lehet adni dupla annyiért? Vagy miért? Ha pedig nem lesz, akkor ez így egy valótlan szcenárió.
Köszönöm a segítséget.
lohran 2020. 01. 18. 15:59
Előzmény: #57082  Tibor78
#57091
Nem volt 12 alatt csak a szar helyeken kaptal panelt foleg kozepeseket.
A vegen zuhantak be de a jobb helyeken a jo allapotuak meg akkor se mentek 12 ala.
Pl kelenfold jozsef a. stb.
Tehat biztos hogy 300 korul voltak tetoztek a jobb helyen levo panelek.
gombócból_is_sok
gombócból_is_sok 2020. 01. 18. 15:48
Előzmény: #57088  sakal83
#57090
A piac hagyása nem az erősségük.
Batiszkáf
Batiszkáf 2020. 01. 18. 15:44
#57089
"miniszter megjegyezte, hogy a kormány célja továbbra is az, hogy "azok jussanak saját otthonhoz, akiknek nincsen."
A kormány nagyobb hangsúlyt szeretne fektetni a lakásfelújítások támogatására, hiszen 550 ezer üres lakás van Magyarországon, és ezek egy része megfelelő támogatással alkalmassá tehető az otthonteremtésre. Mint megjegyezte, ezek részleteiről várhatóan néhány hét múlva tudnak beszámolni."
Ha jól értem most az következik, hogy állami pénzből megszépülnek lelakott, üresen álló, onokának tartogatott lakások.  
sakal83 2020. 01. 18. 15:26
Előzmény: #57081  Tibor78
#57088
2018 elso feleves ar a realis fekszorozva a beremelkedessel szerintem. Az igazi lufi 18 nyaratol kezdodott minden szinten. Addig a valsag okozta veszteseget hozta be a piac. Es ujra leirom: a felolos Matolcsy es a kormany:) barmennyire probaljak magyarazni a gondot vagy esetleg a kipukkanast szandekosnak torteno bemutatast... hagyni kellene a piacot igy ahogy van es 3-4 ev mulvara helyrerazodna mind albi mind ar kerdesben. 
sakal83 2020. 01. 18. 15:08
Előzmény: #57082  Tibor78
#57087
Szemelyes tapasztalat: 2016 januar. 58nm kozepesen felujitott panel beke ter 2 emelet 15.5m. Ez is tuti biztos mert adtam ra 15mos ajanlatot es ket napra ra telibe vittek. Meg duhos is voltam mert mondtam nekik hogy szoljanak ha ramtesznek... aglo 80nmes uj ikerhazba mentek 19mert... haraszti ha jol emlekszem. 
unison
unison 2020. 01. 18. 15:08
Előzmény: #57082  Tibor78
#57086
nekem egyszerűen nem fér a fejembe hogy ki az a balga aki úgy gondolja hogy jelenleg vagy AKÁR egy 30% beesés után is itt felfelé fognak menni az árak az elkövetkező 10 évben... egyszerűen zöldfülünek kell hozzá lenni vagy pozicióból beszélőnek aki felfelé akarja dumálni az árat... de tapasztalatból mondom hogy 100x kockázatosabb ez a terv mintha S&P500-ba tennéd azt a pénzt egyszerűen nem összehasonlítható a megtérülés és a biztonságot tekintve... itt buborék (ami nem véletlen buborék és esés után se érdemes csodát várni) kontra mindent átfogó válság álló világ legmeghatározobb cégbirodalom együtteséről beszélünk... aki ezen gondolkozik az egyszerűen elmebeteg szerintem...
vincit 2020. 01. 18. 14:57
Előzmény: #57046  berlini
#57085
xi. Gazdagrét környéke
Batiszkáf
Batiszkáf 2020. 01. 18. 14:46
Előzmény: #57081  Tibor78
#57084
Hol vannak ezek a chartok?
gombócból_is_sok
gombócból_is_sok 2020. 01. 18. 14:44
#57083
Az elmúlt 2 hónapban nagyon sokat néztem a budapesti metróközeli kislakásokat 20-30 milla közötti sávban. At előbb szintén rájuk néztem, és megállapítottam, hogy a hirdetők nem olvasták a bezuhantak az ingatlanárak című cikkeket, mert egy kanyival nem lett olcsóbb semmi.
Tibor78 2020. 01. 18. 14:36
Előzmény: #57080  lohran
#57082

"Tehat 2013 elott fenn voltak 300 korul."
Ezek kínálati árak lehettek. A 13 ker elég jónak számít, de biztos, hogy csak a bolond vett ennyiért panelt, amikor bőven volt kínálat 50-esből a 9-12m sávban. Végig pangás volt a panelekre 2008-tól, a kutyának se kellettek. 2008-as árakat nem tudok, de jobb környéken se volt szerintem 250e/nm fölött a panel, maximum olyan kégliknél, amiket ékszerdoboz jeligével árultak, mert új volt a linoleum meg nem a legolcsóbb sz.r csempe volt a fürdőben, hanem b kategóriás. Ja meg, mdf lapos faerezetű fóliás konyhabútor, meg spot lámpák mindenhol. Volt szerencsém pár ilyen ékszerdobozhoz :)
Valamikor 2015 ben viszont a 13 kerben már elérték a 300e-t, az év közepén, második felében. Előbb nem.
Tibor78 2020. 01. 18. 14:21
Előzmény: #57077  sakal83
#57081

Az egyik bérlőm nővére akart venni 2016 elején panelt  itt a 13-ban és nagyon qrva anyázott, hogy a teszetosza férje miatt nem vettek 1 éve és közel dupláztak közben az árak, de akkor meg már nem volt elég pénze. Akkor 1 éve jöttek haza külföldről és 2 lakást akartak venni, egyiket kiadásra, mert a férje még talált normális állást és ő intézte volna a kiadást. Ebből nem lett semmi a végén.A panel árakban iszonyatos nagy buborék van. Nem vagyok egy profi csárt elemző, de ha egy eszköz értéke 2,3x-ra felment miközben egy hasonló (sőt értékálóbb tégla kégli) meg felment 1,6x-ra, akkor csárt is mutatja, hogy itt egy deviancia van, amit a piac öngyógyulása helyretesz. Feltéve ha a qrmány nem kezd megint piacvédelembe és a szabad piac regulázásba kontraproduktív módon.A móricka féle csárt elemzés alapján a panel kecók ára vissza fog menni a tégla körüli, talán maradhat egy kicsit felette, mert a panel kéglik olcsóbbak voltak eredetileg is. Tehát 160-170 körülre beesnek, azaz  a mostani árszinthez képest 30% esés bennük van a csárt elemzés alapján.Majd meglássuk mi lesz. Mindenesetre én már várom a beszálló pontokat, addig a pénzecske pihen az N250106-ben meg N24...-ben is. Jól elvannak, most beszéltem velük, jól érzik magukat :)
A panel meg közben értektelenedik. Tégla kecót én már nem keresek, esetleg ha találok szerencsével egy egyedi vételt, de ehhez még túl korai, a ténylegesen eladni akaró tulajoknak nem fogyott el még a türelmük.