PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

9801
9802
9803

Törölt felhasználó 2019. 04. 05. 17:16

Törölt hozzászólás

#39140

sakal83 2019. 04. 05. 16:58

#39139

Csak nem valamit azért kapizsgálnak, de csak finoman:* * "A jegybank elképzelhetőnek tartja ezt, hogy visszafogja az ingatlanpiac felfutását.
Nem tartja kizártnak a Magyar Nemzeti Bank alelnöke, hogy a jövőben egyes régiókban alacsonyabb hitel/fedezet arányt, magyarul magasabb önerőt követelnek meg a lakáshiteleknél – Windisch László erről a bankszövetség konferenciáján beszélt. "

sakal83 2019. 04. 05. 15:37

#39138

Ja és ezért bírom a Mestereket:
"Csányi a konferencián keményen kritizálta a 2002 és 2008 közötti magyar gazdaságpolitikát: azt mondta, a prudenciális hatóságoknak nem kellett volna engedélyezniük a devizahitelezést.Elmondta, a devizahitelezés az akkori bankfelügyelet és az MNB engedélyével került bevezetésre, és ezt követően is hibát követtek el azzal, hogy még verbálisan sem óvták a szereplőket a devizahitelektől. A legnagyobb hiba pedig az volt, hogy a lakosságot senki sem készítette fel a banki termékek kockázataira."De most. Van fix hitel, van teljes jövedelmre 60%-os finaszírozhatóság, és az MNB mondja, hogy MÉG TÖBB HITELT:) TEHÁT EGY JEGYBANK MONDJA MEG, HOGY MENNYI HITEL KÍVÁNATOS... Szereptévesztés
Valahogy senki nem méri fel a banki oldalon : - a lakás/ház állapotát, - valahogy a rendkívűl gyorssan növekvő árakat is finaszírozzák, és nem mérik fel az önerő növekedésének a szükségességét, hogy ne a Bank vigye a kockázatot egy áresésnél, - az MNB bár tiltja az önerő személyi hitelből való előteremtését, de támogat bevezetni 10m személyi hitelt, amit arra fel lehet használni.Mindemellett MÉG MINDIG NINCS elsétálás joga, ami az ügyfelet védené, és nincs normális kilakoltatás 90 napon belül, ami a bankot védené...
Ja és hiányzik 5000 milliárd profit a bankszektorból. :)

buyandhold 2019. 04. 05. 15:32

Előzmény: #39126 Pitzu

#39137

1. ha hulye aki megvesz, akkor az is hulye aki tartja. de akkor miert nem adod el???
2. Nem adtad hozza az evi 10%os aremelkedest(ami tavaly valojaban 50% volt) Igy szamold ujra legyszi...

sakal83 2019. 04. 05. 15:25

Előzmény: #39132 Törölt felhasználó

#39136

plusz mutogatod itt a 4 éve max 100k/nm áras szutykokat, amik 4/4,5X-tek:)
Vegyél belőle jó sokat és lakjál bennük. De a szomszedod tuti nem ennyiért vette, ami meglátszik majd a lakóközösség agyi állapotán:)

sakal83 2019. 04. 05. 15:25

Előzmény: #39132 Törölt felhasználó

#39135

sakal83 2019. 04. 05. 15:22

Előzmény: #39132 Törölt felhasználó

#39134

Vicces vagy:) ezek nem 70nm-esek és ránézésre 100k/nm a felújítás:)Ilyen állapotút nyugateurópában kiröhögnek. ott 200k/nm alatt rá se tudnak nézetni:)lemaradt a 22 23 15 3 külső 16 17 18 10 kerület a kínálatodból:)
az a jó, hogy a szigorú tényadatokkal akarsz vitatkozni. azzal nehéz. ennyi az ára és PONT. 30 milla alatt Te egy 3 szobás 70nm-es lakást nem úszol meg. A kínálat 98%-ban nincs 30 milla alatt, de inkább már 40 felé van minden költséggel. Ez mind Családbarát és SIKER:) Ezek is tények. Annyira bejött a növekedés, hogy azóta tömegével születnek a gyerekek és egy átlagos, tehát minden 2. ember a fizujából röhögve kicsengeti a 3 gyerekhez szükséges 3sz+n lakást:), amelyekből akkora a kínálat, hogy már alig tudom átlapozni:) mindemelett a 27%-os áfacsökkentés olyan szinte lepadlóztatta az építési költésgeket, hogy a bevezetésekori 170k/nm felment 370k-ra:) Így legyen sikeres minden:)DEAZÁTLAGFIZUKNŐTTEKPLUSZ50%-ot:)BÉRROBBANÁS...

elemerorsos 2019. 04. 05. 15:08

Előzmény: #39131 hwolf

#39133

Haha, vagy ismerni kell a piacot. A belvárosban sokkal jobb hozam lehetőség van mint a külvárosokban, csak több vele a meló. Tudni kell hogy milyen lakást szabad megvenni, hogy kell átalakítani és kinek kell kiadni. Sima ügy a 8%-os hozam. A külvárosnak egy előnye van, hogy egyszerűbb annak aki nem ért hozzá, ott csak panel van meg hasonlók, azt meg kell venni és kiadni, sokat nem lehet és nem is kell csinálni vele.

Törölt felhasználó 2019. 04. 05. 14:39

Előzmény: #39117 sakal83

#39132

Parancsolj 3 szobás lakások 25 alatt:
https://ingatlan.jofogas.hu/budapest/Elado_lakas__Budapest__21__kerulet___Duna_dulout__21800000_Ft__58_nm_88663733.htm
https://ingatlan.jofogas.hu/budapest/Elado_lakas__Budapest__21__kerulet___Erdosor_utca__23800000_Ft__64_nm_89962434.htm
Ha 10-20 lakást nem találnék a XXI vagy XVIII kerületben 25 mft alatt 2-3 szobás lakásba Panelt akkor egyet sem.
Ja hogy nem a legjobb kerület? Most az olcsó kerületeket mondtam...

hwolf 2019. 04. 05. 13:38

Előzmény: #39126 Pitzu

#39131

Igazad van, szerintem is nagyon hülyének kell ahhoz lenni, hogy Budapest belvárosában vásároljon valaki hosszútávú kiadásra. Rossz hozam, sok üresen állás, nagy kínálat...
Külvárosban viszont még most is simán elérhető a 6+ %... Sőt le se merem írni a szitokszót, melyik fajta lakás az, ami még többet is tud, jelenleg szinte nulla üresen állással.

Batiszkáf 2019. 04. 05. 13:25

Előzmény: #39118 buyandhold

#39130

Ez bizony így van. Én személy szerint sokkal nyugodtabban alszom, amióta lemondtam a lakásvásárlás gondolatáról.

elemerorsos 2019. 04. 05. 12:49

Előzmény: #39128 elemerorsos

#39129

Amikor évente 15-20%-kal mennek az árak, senki se számol kiadási hozamot, kit érdekel az a 3-5%.

elemerorsos 2019. 04. 05. 12:46

Előzmény: #39126 Pitzu

#39128

Túl racionális vagy. A piacon sokan leszarják a hozamot, és megvesznek bármit. Belinkeltem már ide pár ingatlant, ahol értelmezhetetlenül kicsi a hozam, mégis megveszik. Aztán 1-2 év múlva megveszik tőlük is 30-50%-kal többért. Aztán attól is megveszik. Hogy már az elején se volt hozam? Ilyen most a piac.

panczgab 2019. 04. 05. 12:33

Előzmény: #39126 Pitzu

#39127

Az ingatlanárakat az alacsony kamatkörnyezet, és az árak növekedésével kapcsolatos remények viszik föl. Az állampapír hozamát az infláció, sőt, a forint árfolyamának gyengülése is elviheti. Arról nem is beszélve, hogy az ingalanok árát hátrányosan érintő kamatemelés hátrányosan érinti az alacsonyabb kamatra lekötött állampapírokat is (azok visszaváltási árfolyama esik kamatemelés esetén, hiszen az új állapapírok magasabb kamatra mennek majd). A forint esetleges gyengülése is kevésbé érinti az ingatlanokat (már csak azért is, mert amint euróban, dollárban csökkennek az árak, ráharaphatnak a külföldi befektetők).
Én is elég jól ismerem a Lipótvárost, bár ott már midnen lakást eladtunk, pont azért, mert hosszú távra nagyon nem éri meg ott kiadni. De szerintem a Mérleg utcában az airbnb-n elég szépen lehet hozni. A külföldiek még mindig leginkább ezen a részen vesznek, ezért ilyen alacsonyak a hozamok. Az egyik barátomnak most ajánlottak olyan árat az Erzsébet téri lakásááért, amit leírni sem merek. Egészen döbbenetes m2 ár, nem hinném el, ha nem ő mondta volna. Az egészben az a legabszurdabb, hogy annak ellenére nem adta oda, hogy a kínált m2 ár magasabb volt, mint pl. az Astoriánál platinaárban vesztegetett új lakásoké. Ez van, amíg kitart, meg kell lovagoni az elmebajt. Mondjuk ha véget ér a zene, akkor lehet majd tolakodás a kijáratnál, de ez már egy másik kérdés.

Pitzu 2019. 04. 05. 12:23

#39126

Én Budapesten nézelődöm, és az összes ingatlanunk is Budapesten van. Persze mindig lehet valami újabb vad mutatót találni, amiből közvetlenül vagy közvetetten levezethető, hogy Magyarországon még mindig milyen olcsó az ingatlan, de 10 másik mutató alapján viszont nagyon nem. Azt nem értem, hogy ha állampapíron el lehet érni 3,5-4% hozamot, akkor miért venne egy befektető lakást, amin szintén csak ekkora hozam érhető el. Itt van például ez a lakás:https://ingatlan.com/v-ker/elado+lakas/tegla-epitesu-lakas/budapest+5+kerulet+merleg+utca/28863755
A szomszédunk a Mérleg utcai lakásunknál, gyakorlatilag a mi lakásunk majdnem tükörképe. A mi lakásunk is újszerű, nagyon szép és komoly berendezéssel, ráadásul szerintem praktikusabb elrendezésű is. Már írtam itt, hogy novemberben hirdettük 150 ezer/hó-ért, de 2 hét alatt senki sem jelentkezett, amikor levittük az árat 130 ezer/hó-ra, akkor is 1 hét alatt csak ketten, végül az egyik kivette. Tegyük fel, hogy le lehetne alkudni ennek a lakásnak a vételárát annyira, hogy az illeték, ügyvédi díj, stb kifizetése után 50 millióból megállna. A 130 ezres bérleti díjjal számolva az bruttó 3,12% bruttó hozam. Leadózva max 2,9%, de a bérbeadással vannak velejáró költségek is: hol egy mosógép, hol egy csaptelep, vagy meg kell szerelni/szereltetni valamit, néha oda kell menni ezért vagy azért, ha elmegy a bérlő minimum kiesik 1 hónap. Szóval a valós hozam sem ennyi. Kb. nettó 4%-os hozamhoz ezt a lakást 50 milliós bekerülési árral számolva minimum 200 ezer/hóért kellene kiadni. És persze mindenkinek van olyan ismerőse, akinek a haverjának a sógora kiadta ennyiért, de a valóság nagy átlagban nem ez, mert csak akkor fog kiderülni miután megvetted és meghirdetted. És lehet, hogy hónapok múlva jön egy madár aki kiveszi, de a kieső hónapok miatt máris nem annyi a hozam... De ha maradunk a 130 ezer/hó-nál, mint valós árnál, akkor ez a lakás maximum 35 milliót ér beleértve az illetéket és ügyvédi díjat is, szóval vételárként 33,5 millió. A házban egyébként hivatalosan nem lehet airbnb-zni.Befektetőként azt gondolom, hogy az elérhető hozam a legegyszerűbb és legfontosabb mutató az ingatlanárak méréséhez. A fenti példa és az állampapír hozamok alapján per pillanat nagyon hülyének kell lenni ahhoz, hogy valaki a meghirdetett áron vagy annak a közelében megvegye ezt a lakást. (Mondjuk nem is kapkodnak érte, már 3-4 hónapja árulják.) És persze lehet számítani arra, hogy a jövőbeni esetleges béremelkedés hatására majd a bérleti díjak és az ingatlan árak is emelkedhetnek, de ebben elég sok a "ha" és a mértéke is kérdéses. Mivel az ingatlannak magas a tranzakciós költség, a vásárláskor kapásból kb. 4,5% bukóban van az ember. Saját tapasztalataink alapján a jelenlegi bérleti díjak is a határokat feszegetik (sokan már ezeket is alig tudják fizetni), ezáltal a lakásárak is a határon táncolnak. Én inkább komoly torzulásokat látok, a belvárosban kezd teljesen eltűnni a kerületek között mindig megvolt árkülönbség (de nem hiszem, hogy a nyolcker, vagy például a Keleti környékének "megtisztulása" ugyanilyen ütemű lenne). A bérleti díjak miatt sok bérlő egyre külsőbb kerületekbe szorul, ezáltal ott is nőnek a lakásárak, de ettől még például az 5. kerületben nem fog nagyon tovább nőni, mert nem lesz bérlő, aki megfizesse.

Criscito 2019. 04. 05. 12:17

Előzmény: #39124 panczgab

#39125

Az úgy más.

panczgab 2019. 04. 05. 12:13

Előzmény: #39123 Criscito

#39124

12 hónapos. Mivel a felét azonnal, a maradékot másfél éven belül be tudom fizetni, nekem ez így tökély. A hosszabb fordulójú, főleg a 10-15 évre fixált hitel kamata közel kétszer ekkora lenne. Mivel nekem nincs hoszú távú kockázatom, ezzel járok jól. Egyszerű matek.

Criscito 2019. 04. 05. 12:02

Előzmény: #39121 panczgab

#39123

Tehát a hiteled kamatperiódusa 1 évnél rövidebb (3 hónapos?). Sok sikert.

sakal83 2019. 04. 05. 11:50

Előzmény: #39121 panczgab

#39122

Én is ezt teszem/tervezem:)
De objetívan milyen jól hangzik nem? Veszek egy eszközt hitelből kp helyett, és berakom kamatozni a kapt, és többet kapok érte, mint, amennyit kifizetek a hitelre, továbbá az eszközből is van hozamom. Abszurd. Variációk:- valaki fizeti helyettem- valaki fizetni fogja helyettem- 3. opció átvágnak az inflációval, de csak félig, mert eszközöm tartja az értékét, és a hitelt is inflálják
Ezért szeretem a központi irányítást. Eddig is bejött:)

panczgab 2019. 04. 05. 11:37

Előzmény: #39120 buyandhold

#39121

Én ennél messzebbre mennék. Ez a viszonylag könnyen felszabadítható fix állampapír-befektetés a hitelezést fogja tovább erősíteni. Akinek van megtakarítása, annak is érdemes alacsony kamatozású lakáshitelt fölvennie, a megtakarítását pedig állampapírba tenni ilyen kamatozás mellett. Én például előtörleszthetnék lakáshitelt, de így biztosan nem fogok. A lakáshitelem ugyanis még mindig kevesebb, mint 3 százalékos THM-mel megy (éves BUBOR-hoz igazítva, januárig 2,5 százalék volt, most ment fel a THM 2,98-ra). Hülye leszek visszafizetni, ha van könnnyen visszaváltható, fix kamatozású állampapír. Netttó keresek a hitelemen így. Mivel több tíz millió forintról van szó, jelentős a bevételem. Ha meg változik majd a kamatkörnyezet, akkor váltok én is, és előtörlesztek. Ennyike.