hwolf

Regisztráció: 2018-11-28 16:49:40

Hozzászólások száma: 105

Utolsó hozzászólás: 2019-07-01 22:59


Tapasztalat: 4
Aktivitás: 3
Népszerűség: 5

Kedvenc topikok db Utolsó hozzászólás

48 610
1970. 01. 01. 01:00

utolsó 20 hozzászólás

Lakás/Ingatlan árak topik 2019. 07. 01. 22:59
Legalább ne ugyanazon a néven regisztráltál volna mint amin kitiltottak, és más képet meg más stílust vennél fel, kedves consonance... És egy rossz és valóban túlárazott lakásra továbbra sem alapozhatsz egy komplett piac elemzését. Fölösleges további alteregókat létrehoznod, ha a mondandód csak ennek az egyetlen lakásnak a reklámozásából áll. A forgalom darabszámának csökkenése pedig teljesen természetes jelen körülmények között:
- babaváró (egyszeri hatás miatti kivárás)
- uborkaszezon (csak várd ki a szeptembert...)
- meredek múltbeli emelkedés (a forintban mért forgalom még így is nagyon erős!)
- szuperkötvény indítása (ennek is csak az elején lesz ekkora érdeklődése)
Lakás/Ingatlan árak topik 2019. 06. 09. 21:09
Ugye el sem olvastad amit írtam...? Számoltam üresen állással és adózással is. A valóságban a jó lakásaimnál a rossz időkben is alacsonyan maradtak az üresen állási időszakok, és a bérlővel való jó viszony miatt nagyon sokszor össze lehetett úgy matekozni, hogy minimális legyen az üresen állás. Ennek ellenére mégis számolok vele.
De már régebben kifejtettem, hogy az ingatlan azért jó, mert tere nyílik az egyéni kreatív problémamegoldásnak, a kommunikációnak, és be tudsz előzni balek versenytársakat, lehetnek legálisan infóid amivel beelőzhetsz másokat, alkudhatsz, cselezhetsz, stb. Szóval pont a személyességében is van egyfajta vonzerő (számomra).
És szerintem ha profi vagy, akkor ennél még jobb hozamot tudsz lakáskiadással elérni, mert kiszűröd a jobban kiadható lakásokat, és a kápés vétel miatt jobb pozícióban vagy mint a csok-os vagy hiteles vevő. Emellett sokkal olcsóbb és összeszokott ügyvéded van... De mindegy, csak meg szerettem volna cáfolni a 2-3%-os bérbeadási hozamot, nem folynék bele most jobban ismét ebbe a témába.
Lakás/Ingatlan árak topik 2019. 06. 09. 20:52
Tehát jól értem, hogy EGYETLEN (valóban atomra túlárazott) lakás alapján állítod azt, hogy az egész városban 2-3%-os a kiadási hozam? Ez a link egy tipikus olyan lakásra mutat, amit valaki óccón felújított, már a képekből is látszik hogy gagyin (ajtók, ajtócsere elmaradása, OBI-s lamipadló, gagyi zuhanykabin, vacak konyhabútor, tipikus szar burkolási munkák ránézésre, összedolgozatan cuccok, igénytelen villanyosmunka a szegőlécekben vezetékezéssel és a budinál falon kívüli kapcsolóval hehehe, tré vaslemez raditátor kötéstáv elméréssel, régi göröngyös karnissal, óccó konyhabútor körmosogatóval hihhii, és élőben nem is láttam a lakást csak képeken...), és egyszerűen csak bepróbálkozik, hogy akad-e egy hülye aki ennyit ad majd érte. Nem ezt kellene általánosítanod. Az általam reggel találomra megnézett 3 kerületben százas nagyságrendű lakásból állt össze amit kihoztam a bruttó 6 vagy még több százalékot. Ezzel cáfoltam, hogy a kiadási hozam 2-3% volna...
És még egy: én szigorúan bérbeadási hozamról írtam, egyetlen szóval sem említettem (és korábban is leírtam hogy nem érdekel) a tőkehozam részt. Abban igazad van, hogy a tőke a következő években (majd valamikor) akár csökkenhet is. De itt a cashflow-ra való törekvésről van szó, és nagyon sok befektető a környezetemben az ingatlant "osztalékra" használja, mint végső célként a pénz elfektetésére. Tudod, a nagy lóvét vállalkozással vagy tőzsdén kell megkeresni, de nem ott akarod parkoltatni.
Lakás/Ingatlan árak topik 2019. 06. 09. 06:21
Ezt már én sem állom meg szó nélkül... folyamatosan jössz hogy te aztán mekkora tényeket írsz, meg írod a 2-3%-os kiadási hozamokat. Vagy egyik, vagy másik állításod hazugság - vagy nem tényeket írsz, vagy nem 2-3% a kiadási hozam. Esetleg mindkettő.
bizonyítás:
Csak nyisd már meg az ingatlan.com-ot, nézz szét mondjuk az újpesti vagy a csepeli (szerinted szaros) panelek eladási áraiban meg a kiadási áraiban, és végezd el az osztást-szorzást.
Újpest: Átlagár egy 50 nm-es panelre: 28 mFt. Kiadás átlagár: 145eFt /hó. (ez bruttó 6,2%, adózás-üresenállás-amortizáció után 4,45%)
Csepel: átlagár 25mFt, bérbeadás 125eFt. Eredménye hasonló.
Kispest: átlagár 26,5mFt, bérbeadás 140eFt. Eredménye hasonló.
Hadd ne folytassam már... És ebben semmi szűrés, alku, ügyesebb válogatás nem volt. Állításom szerint még mai helyzetben is kihozható az 5% fölötti NETTÓ-NETTÓ hozzam! (esetleges későbbi üresen állással, amortizációval is számolva.) És hogy ne csak pofázzak, elmondom hogy pár hete is vettem még, és még idén tervezek legalább egyet. Vettem még tavaly is.
Azt én sem mondom hogy most "urva" jó üzlet (a szavaiddal élve), de azért annyira nem is szörnyű mint ahogyan folyton pocskondiázod.
De mégis mit vegyen akinek pénze van szerinted...? Te hogyan őrzöd meg / növeled a vagyonod jelenleg? Egyáltalán van mit megőrizned?
ui. vettem szuperkötvényt is. A tőzsdéről most nem szólok, attól szerinted fosok (igaz ezt is cáfoltam korábban, arra is csak lapítottál).
Lakás/Ingatlan árak topik 2019. 05. 14. 12:57
Mindannyiótoknak igaza van, hogy a magyar sokkal korruptabb, torzítottabb gazdaság. De a befektetéseknél azt se felejtsük el, hogy minél átláthatóbb, nyilvánosabb és adatokkal illusztráltabb egy piac, minél tökéletesebb, annál nehezebb rajta pénzt keresni - sokkal nagyobb a verseny. Ezért nyerőbb a zavarosban halászás, avagy a magyar piac :)
Lakás/Ingatlan árak topik 2019. 05. 12. 08:41
Társasház építő ismerősöm pár éve egy új fejlesztésénél nagy arccal előadta, hogy a penthouse kedvéért építi fel az egész házat, mert azt adja el a leghamarabb, és a legjobb haszonnal. Aztán úgy alakult, hogy már minden lakás el volt adva, a penthouse-t meg csak két év múlva vették meg, nyomottabb áron... Aztán ezt még egyszer megismételte.
Lakás/Ingatlan árak topik 2019. 05. 09. 13:55
A Craig Hall könyv tényleg jó, én is javaslom, a másikat a nemzetek bukásáról még nem olvastam, de köszi az ajánlást.
A farkakról már régebben is elhangzott, hogy bezzeg neked milyen jó hogy naponta hányszor dugod a barátnődet, és hogy a többi itteni vénenber meg nem. Ezt sértőnek éreztem.
Warren-től valóban nem idéztél, de jöttél Te is azzal, hogy ha Warren x%-oz csinál a tőzsdén, akkor én biztos hazudok mert annál nem lehet többet. Ez csak gondolkodásbeli hiba, nem sértő.
A magyar ingatlanpiacról pedig neked kezdő tőzsdésként is már tudnod kellene,chogy nem tökéletes piac, nem úgy és nem akkor érvényesek rá a szabályok, ahogy a könyvekben.
Egyébként én speciel vevő lennék rá, ha a részvényekről írogatnál. Szerintem mást is érdekelne. Csak ne ide, hanem nyiss egy topicot, linkeld ide, és annyi. De ne azt bizonygasd, hogy az ETF jobb, mint az ingatlan. Szerintem nem egy liga, nem egymás alternatívái. Ahogy az általam ironikusan beszúrt vix futi etn szintetikus short gamma-skalpolása sem, mert túl speciális, túl sok háttértudás kell hozzá. Az ingatlamkiadáshoz meg elmész egy egynapos tanfolyamra vagy ehy jó könyvet elolvasol, és a 80%:át meg is ismered az elméletnek.
Lakás/Ingatlan árak topik 2019. 05. 09. 13:19
Az a durva, hogy nem halandzsáztam. De most komolyan. És igenis büszke vagyok erre a tudásra, iszonyatosan sok pénzbe került összeszedni. Nehéz leírni egy mondatban egy komplex stratégiát, azt elismerem hogy nem ez a legjobb leírása. De vedd csak elő a google-t, bár lehet hogy ingyenes forrásból nem fogsz megfelelő infókat találni. Szavanként értelmezd, és próbáld meg összerakni. Amit írtam, valós stratégia. Régebben amikor erről dumáltunk, nem adtál privát elérhetőséget. Na mindegy. A mondanivalóm az volt, hogy próbáld már az ingatlanpiacot helyi piacként és fókuszált befektetésként értelmezni.
Lakás/Ingatlan árak topik 2019. 05. 07. 10:06
Én játszom is, komolyan írtam. De ezt a mondatot csak komolyabb tőzsdések fogják érteni, a Lajos-féle Buffett-idézgető, átlagokban gondolkodó kocabefektetőknek kell pár év tanulás hozzá. De igazából azt akartam kifejezni, hogy ingatlanfórumon nincs helye ennek.
Az ingatlanbefektetés viszonylagos egyszerűségének reális alternatíva mondjuk a szuperkötvény. Mindkettőhöz csak józan paraszti ész kell, a szó legnemesebb értelmében. De a bonyolultabb tőzsdei portfoliók nem a lakáskiadás alternatívái, úgyhogy a mr.lajosi duma az ETF-ekről nem ide való. Én sem a gamma-skalpolás gyönyöreiről írok ide, pedig lenne mit :)
Annyira tartom azért okosnak Lajosunkat, hogy ebből megértse e fórum témáját, ami egy HELYI piac, FÓKUSZÁLT befektetés.
Lakás/Ingatlan árak topik 2019. 05. 07. 07:55
"szerintem egy saját kockázati tűréshez igazított, ETF-ekből felépített, diverzifikált részvényportfólió a legjobb út a vagyongyarapításhoz"
Szerintem meg egy volatilitási határidős kontraktusokból a VXX ETN mintájára szintetizált kosárnak a dupla backwardation hedging-gel védett, contango alapú shrinkelődését érdemes szintetikus shortokkal (inverz covered call) letrédelni, roll-up és roll-out eseményekkor pedig sima gamma-skalpolást végezni rajta amíg ki nem balanszírozod a kosár és a hedge deltákat.
Na viszlát!
Lakás/Ingatlan árak topik 2019. 05. 07. 07:39
Hasonlóképp látom én is, megértelek. Én örültem a hozzászólásaidnak, jó volt a sok gyalázkodás meg mellébeszélés között témába vágó dolgokról olvasni tőled. Lajost én sem értem, hogy miért nem ETF kereskedési fórumokat látogat, pedig rengeteg van belőlük. Valamiért pikkel a magyar ingatlanpiacra, és szét akarja barmolni az ezt elemző közösséget. Távozásoddal ehhez egy lépéssel közelebb került.
Lakás/Ingatlan árak topik 2019. 05. 06. 03:54
Hol volt ez szalmabáb érvelés? Az a bajod, hogy tudok önállóan is kamatos kamatot számolni? Fogd csak meg a számológépet, és mutass rá hogy hol hibáztam. A cikk az ötéves tartásnál számolja ki a 4,95%-ot. Én ugyanezeket kiszámoltam 1, 2, 3, 4 éves tartásnál is, hisz jelenlegi infók szerint évente lehetne díjmentesen eladni.
A másik érv pedig az volt, hogy nincs garantálva a lejárat előtti visszaválthatóság, ahogy korábban sem volt. Ebben hol a szalmabáb?
Lakás/Ingatlan árak topik 2019. 05. 05. 07:39
Nekem úgy rémlik, automatikus újratőkésítésről volt szó. De konkrétumot még nem lehet tudni, csak egy interjúra alapoz minden most nyilvános info. Szóval még bárni lehet, egyelőre csak ígéret hangzott el. De ha visszagondolok az asszonyhitelre vagy a csok körüli bizonytalanságra meg megnézem hogy mi lett az ígéretekből, akkor nagy illúzióim nincsenek. Megvárom a hivatalos ajánlattételt, és lehet hogy használni fogom rövid távú pénzparkoltatásra az újabb befektetésekhez megvásárlásához való gyűjtögetés során, esetleg a pénzem 5-10 %-át is bele mernék tenni ha lenne valamiféle likviditási garancia. De erre nem számítok, valószínűleg ígéret szintjén marad az évenkénti visszaválthatóság lehetősége.
Lakás/Ingatlan árak topik 2019. 05. 05. 06:14
A csodálatos nemzeti kötvény ezzel szemben a következő hozamokat tudja, ha ingyenes visszaváltást feltételezünk az adott periódus végén (de erről még nincs meg a nyilvános ajánlattétel, csak a pofázás!!)
1.év  3,79%
2.év  4,14%
3.év  4,43%
4.év  4,69%
5.év  4,95%
És ugye ha szar kerül a ventillátorba, megint nem lesz árjegyzés a csodakötvényre (lásd a korábbi magyar kötvényeket a válságban-válság után), úgyhogy nem tudsz kiszállni belőle menet közben, vagy csak extra magas költséggel - ebben sem jobb az ingatlannál. Az infláció ha nem durran el nagyon, akkor az ingatlan és más ráleszközök azért valamennyit visszahoznak az inflációból, ez a kötvény semennyit. Továbbá ÖT ÉVI teljes cashflow kiesését kellene pótolnom ha ebből szeretnék megélni, mivel a bérbeadásból minden hónapban bejön a lóvé, a csodakötvénynél meg csak 5 év múlva jönne vissza a hozam, és azt kellene beosztanom a második ötévre. De így az első ötben nem látok pénzt! Szóval persze lehet tartani benne pár lakás árát, de azért ne gondold hogy komolyan vehető alternatíva egy diverzifikált ingatlanportfolió ellenében.
Lakás/Ingatlan árak topik 2019. 05. 05. 05:52
Valamit nagyon benézel a hozamok tekintetében, ezek már inkább az adózás, amortizáció és üresen állás utáni számok. Friss vásárlás tapasztalatát mondom, hogy bruttó 6.9%-ot ki lehet hozni, ez még megtisztítva is 5% körüli nettó hozam. Tehát adózás, amortizáció és üresen állás UTÁNI hozam. A korábbról meglévő lakások is kb hozzák ezt a szintet cashflowban. De persze ha csak random rámutatsz egy belvárosi lakásra, az valóban ilyen vacak hozamot fog tudni.
Lakás/Ingatlan árak topik 2019. 04. 29. 21:29
Abban viszont nem vagyok annyira biztos, hogy masseduction = consonance, de ott is erős az összecsengés.
Lakás/Ingatlan árak topik 2019. 04. 29. 21:26
Igen, ugyanaz: wöhler = mr.Lajos.  Már hetekkel ezelőtt leirtam én is. Ugyanaz a gondolkodásmód számos témában, ugyanaz a reakció ugyanazon témákra, ugyanaz a szóhasználat és szófordulatok, okoskodás, stb.
Lakás/Ingatlan árak topik 2019. 04. 26. 09:37
Nemcsak subzero444 vágja, hanem a legtöbben. Csak unalmas volna mindig válaszolgatni rá. Nem azért mert nincs igaza, hanem mert nem az volt a kérdés sohasem, hogy ezek a folyamatok fundamentálisan rendben vannak-e.
Abban nagyjából megvan az egyetértés, hogy fundamentálisan ez így nem fenntartható. Erről már én is nagyon unom olvasni a kommenteket. Az engem érdeklő kérdés inkább az, hogy hogyan lehet pénzt csinálni belőle.
Inkább gyakorolom, hogyan lehet egy-egy lufin, pilótajátékon vagy divaton egy vagon pénzt keresni. Mert ezek nélkülem is megtörténnek... Megvolt a bitcoin is majdnem végig, pilótajátékok tucatja, divathullámok tucatja, megvoltak különféle tőzsdei divatok (volatilitás kereskedés, pl XIV kinullázás, stb). Most meg az ingatlanon keres az, aki nem homályos átlagokban, meg elméletekben gondolkodik, hanem a piacot figyeli.
Nem mintha a fundamentumok nem volnának fontosak, de azokkal csak nagyon hosszú idő távlatában érdemes ilyen behatóan foglalkozni. A legjobb pénzek pont a lufik környékén szoktak leesni a ravaszabbaknak. Bár véleményem szerint a hazai ingatlanpiac még nem igazán lufis, ez még nem igazi mánia; bár az érzelmek már most is erősek a bull és a bear oldalon is. De az ármozgás és a hype még nem az.
Lakás/Ingatlan árak topik 2019. 04. 13. 21:07
wöhler = Mr. Lajos, ezt gondolom mindenki levágta már. Hagyjátok már abba... Mindkettőtöket értelmesebbnek ismertem meg eddig.
Lakás/Ingatlan árak topik 2019. 04. 05. 13:38
Igazad van, szerintem is nagyon hülyének kell ahhoz lenni, hogy Budapest belvárosában vásároljon valaki hosszútávú kiadásra. Rossz hozam, sok üresen állás, nagy kínálat...
Külvárosban viszont még most is simán elérhető a 6+ %... Sőt le se merem írni a szitokszót, melyik fajta lakás az, ami még többet is tud, jelenleg szinte nulla üresen állással.

friss hírek További hírek

  • BÉT
  • Indexek
  • Deviza
      • Forgalom
      • Nyertesek
      • Vesztesek