Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Hát igen, körülbelül a 10 évvel ezelőtti áraknál tartunk, ez vitán felül így van. Ezekben a statisztikákban viszont benne vannak az 50+ évvel ezelőtt épített, sürgős felújításra szoruló téglaházak, demens lakóközösséggel, konvektoros fűtéssel. Csak egy példa: a XI kerületi Nádorliget lakóparkban 2005-ben 9 millióért adtak garzont, amit most 20 körül kínálnak. Ha annyiért nem is lehet (még) eladni, mindenképpen irányadó szám. Nem ingatlant kell venni, hanem megfelelő méretű, elhelyezkedésű és műszaki színvonalú lakást. Meg még van pár apróság.
2012 februárja olyan mélypont volt a lakáspiacon, mint az otp árfolyama 2009 elején. Ahogy nem pörgött az otp topik 1600 ft-on, úgy nem jutott eszébe senkinek lakást vásárolni. Néhány őrült kivételével....
Persze, a jelenség nem új, csak az arányok nem egyformák. Ma azért sokkal bátrabb árazás van, mert mindenki keresi a legmagasabb árat, amit egy vevő vagy bérlő hajlandó még megfizetni.
Az optimista hangulatnak ez a nagy jelentősége az átárazásban. Mondjuk 2008 és 2013 között kicsit másképp festett minden, mert akkor már pesszimista hangulat volt. Főleg 2012 és 2013 a két igazán rémísztő év. Akkor a piac sokkal szerényebb volt.
"a kínálati bérleti díjak legalább annyira megtévesztőek mint a kinálati eladási árak ma"
Ez nem új jelenség. Azért látunk egyáltalán a kínálatban lakásokat, mert még nem vásárolták meg, vagyis magas az ára. Viszont ha egy adott helyen egy adott kategóriában a legolcsóbb kínálat 15 millió, akkor 13-ért gyorsan elmegy a lakás. A kínálati árak így befolyásolják a vásárlói hozzáállást.
Egy ideje folyik róla a beszélgetés és még mindig könnyedén úgy beszélsz az ingatlanról mint ha nem hatna rá az infláció.
Nálunk nem volt hiperinfláció az elmúlt 20 évben és mégis súlyos károkat okozott az ingatlanvagyon megítélésében.
Nem érdemes nosztalgiázni vagy anekdotázni régi városi legendákon (lakásban tartani a pénzt azért jó, mert megvéd az inflációtól), inkább fogadd el az egyszerű valóságot, mert nem véd meg.
Legalább abban egyetértünk, hogy a lakások reálértéke hol tart.
A többi már a lakáskiadás talajára visz, ami egy másik téma, mert csak egy szűk kisebbséget érint - a kiadó lakások elég pici volt mindig is. Az Ott számolt hozam sem ilyen jól kifejezhető, mert már lakásonként változik (és csak utólag pontosítható). Az adózás utáni számok kb. stimmelnek, de az nem reálérték. A bérleti díjak 2005 és 2013 között nem is igazán mozdultak meg, ha igen, akkor is inkább csökkentek, devizában pedig pláne. A budapesti bérlakáspiacon pedig a deviza nem olyan ritkaság. Lett is belőle csalódás sajnos. Sajnos a bérleti díjak is elinflálódtak.
De jól mutatja, hogy a bérbeadás is csak inkább bánatpénz volt, nem tudta ellensúlyozni az ingatlanvagyon leértékelődését. Az időközben felgyorsuló elavulás pedig csak hab volt a tortán. A lakásra bizony költeni kell, költségekkel jár, amit meg lehet "spórolni", de a végén akkor is szembesül vele az ember.
Ma folyik az újra rendeződés, a piac újra áraz, de a kínálati bérleti díjak legalább annyira megtévesztőek mint a kinálati eladási árak ma.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link