Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
De most arról beszélünk, hogy mennyit ért akkor 100e Ft és ma. Ha nagyon le akarod egyszerűsíteni a kérdést, számolj devizában. Nézd meg mit ért a lakás USD, CHF vagy éppen EUR alapon adott években, majd nézd meg most.
A forint alapú nominális elszámolás az egyik legnagyobb tévút, amire léphetsz.
hát nem tudom,mert ilyent nem számoltam, de nem hiszem...én saját célra értettem és tulajdonképpen 30 évet nézve a bérlés jobb volt, igaz egyszer sem béreltem, csak hát látni így utólag
Stagnáló és megugró szakaszok követik egymást az ingatlanpiacon, legalábbis nálunk. 95 és 99 között 4 évig nem emelkedtek az árak az izmos infláció ellenére, majd egy-két év alatt megduplázódtak az árak, aztán jött a második dupla, de azt már inkább az eu-belépési várakozás, a kamattámogatás és az olcsó chf-hitel okozta. Ma hasonló a helyzet, mint 99-ben, vagyis régóta nem emelkednek az árak, és csökken a kamat. 99-ben persze nem 1,5% volt a kamat, de ugyanolyan hatást gyakorolt a megtakarítókra, mint a mostani kamatcsöki.
Nem kell ahhoz, hogy kamatot emeljenek nálunk is elég csak pl. a mai amerikai adatra ránézni most már garantált a FED megkezdi kamatemelési ciklusát, nálunk meg a Forint 15 éves mélypontokat üt, hamarosan a jegybank lépéskényszerben lesz, a 12 hónapos kincstárjegyek árazásán is látszik lassan sem kell a kutyának se.
A lakás árát megeszi az infláció. Ma annyit ér egy lakás, mint 15 éve. Az infláció lesúlytott.
Magyarul nem éri meg lakásban tartani a pénzt ha az infláció nagyobb mint a lakásárak nominális változása.
Az infláció kockázata ezért félelmet kellene, hogy keltsen. De erről szó sincs, csak azért mert most éppen nincs "mért" infláció. Viszont nem számolni vele, amikor éppen egyre nagyobb az inflációs veszély, nagy felelőtlenség.
Hogy érthetőbb legyek: az átlagember sokkal jobban érzi magát, ha 25% infla mellett kap 28% kamatot, mintha 0% infla mellett kapna 2%-ot. A profi befektető az utóbbi opciót választaná, de profi lakásbefektető nincs jelen a hazai lakáspiacon.
Az inflációnak milyen hatása van a lakáspiacra? Ezt nem vágom. Ha alacsony az infláció, akkor a kamatok is alacsonyak. A potenciális lakásvásárló nem azt nézi, hogy van-e reálkamat, hanem a megtakarítása után kapott kamat (!)nominális(!) összegére összpontosít. Én most azokról az emberekről beszélek, akik úgy vélekednek, hogy jobb a bolgár leva a forintnál, mert 160 ft-ba kerül egy leva. Ennél a kategóriánál van a lóvé, nem a forex-huszároknál :-)
Az ingatlanpiac az egyik legegyszerűbb, legbutább leglassabban mozgó piac, mindig mindenre késve reagál, hatalmas a tehetetlensége.
Tényleg csak alapösszefüggésekkel kell tisztában lenni. Építési statisztikák, migráció, gazdasági ciklus, jövedelmek, hitellehetőségek. Nagyjából ennyi. Teszem hozzá, egyiket sem ingatlanos cégek gyártják és már 2-3 éve látszik hogyemelkedő árak fel mutat minden. Tényleg nem kell túlbonyolítani.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link