Lakás/Ingatlan árak topik  

+ ezt biztos nekem szanod, aki mar tavaly irta, hogy kiarazodas lesz es lakhatasi valsag? Akkor meg mindenki aresesrol vizionalt, meg engem szidott hobbibol h megirtam h ideje venni lakhatasi celra, mert melypont kozeli a helyzet es szopas lesz.
De tudom, tevedtem akkor is es most is:) 
A kerdesre a valasz egyebkent: sehogy! A megoldas: szavazzon a fideszre... 
101.xre is leirom. Ezert a helyzetert OV-Nagy-Matolcsy a felelős, amit most meg tetezni fogk. 
Egyebkent viccet felreteve. Kell 2 db 650e ftos kereset, es 20m onresz es felvenni 80m hizelt, ami kb 550e ft/ho. A maradekbol meg megelni. 
Kinek mit intezett a kormanya... 

Mi? Erre irtam h mi az oka h pofaraeses lehet szerinte. 
"2026-ban különösen nagy pofára esés lehet a több ingatlan..." 

😃

Folyamatosan követem ezt a topikot olvasóként, és most meg is ejteném az évenkénti hozzászólásomat :D. Mégpedig az izomman által írottakhoz fűzném hozzá, hogy FR73 számolgatása és analitikus hozzáállása szerintem a nyerő irány. Az izomman sztoriját én magam teljes mértékben elhiszem, bár sem a stílusával, sem a következtetéseivel, sem a világlátásával nem tudok azonosulni. Azért hiszem el, mert a magam története eléggé hasonló, bár némileg idősebb vagyok (emiatt nekem még nem volt elérhető a CSOK - de az ingatlanpiaci hatásait jól becsültem fel és sikeresen kihasználtam)..Egyet tudok érteni azzal, hogy szinte nulláról (nekem is volt egy 3 milliós örökségem 2005-ben, amit kb. el is bénáztam a tőzsdén), sok lemondással, okos tervezéssel fel lehet építeni a szóban forgó mai értéken negyedmilliárdos vagyont vagy még többet is. Én ugyan nem használtam ennyire durván a tőkeáttételt (hiteleket), de a rohadt sok excel táblának, kimenetel-elemzésnek és kockázatkezelésnek eléggé hasonló eredménye született. Ezért állok most ki néhány gondolata mellett... 1. A jó hozamhoz is és a kockázatcsökkentéshez jól jön hogy nyitottak legyünk megtanulni, és ne legyünk restek csinálni a felújítási munkákat. Jómagam soksok dolgot megtanultam az évek során, és őrült nagy előnyt láttam belőle és látok mai napig is. Így tanultam meg előbb csak festeni, mázolni, majd burkolni, nyílászárókat cserélni, villanyt szerelni, vizes és fűtési munkákat megcsinálni. Az viszont önátverés, hogy ezt a saját munkaidőt nem számoljuk bele a megtérülésbe. Én a magam munkaidejét havi nettó 600.000 Ft-tal könyvelem el magamnak, amikor a lakásaimban dolgozom (egyébként nincs munkahelyem, így nincs valódi alternatív költségem a munkaidőmre, de ettől még ha szeretem is csinálni, mégiscsak munka a munka). . 2. szerintem is érdemesebb lepukkant lakásokat venni bérbeadási célból. A jobb lakásnak egyszerűen alacsonyabb a havi megtérülése, és magasabb a kockázata. Pl. egy rongálást helyreállítani drágábban lehet egy felújított lakásban, mint egy lepukkantban, viszont jelentősen magasabb kauciót nem fizetnek ki rá a bérlők. Gyakori érv, hogy a rosszabb lakások közönségével több a gond. Hát lehet hogy én voltam eddig extra szerencsés, de nálam pont fordítva van. A jobb lakásaimban fordultak elő a kacifántos történetek, és már bőven 100+ évnyi bérbeadási tapasztalatból mondom ezt. A drágább lakást bérlő menő vállalkozó, menő középvezető, stb. tipus valamiért hajlamosabb szemétkedni. A csóró lakásaimban mindössze 1 esetem volt eddig, de azt ki tudtam hozni veszteség nélkül. A lepukkantabb lakásba sokkal inkább fogadok be gyerekes családot, vagy épp kutyás vagy macskás bérlőt. És tudom hülyén hangzik, de az ilyenek sokkal hálásabbak, sokkal inkább megbecsülik a lakást, mert pl. a gyerekeseknek nagyon nem szeretnek lakást kiadni, és ezt akik már megtapasztalták, azok inkább kifestenek maguknak, megcsinálnak apróbb dolgokat, és sok évig maradnak. A menőbb lakásaim közönsége kb 2-3 évet marad, a rosszabbaké inkább 6-7, de van olyan is aki 10+ éve lakik már. Így ugyebár sokkal kisebb az üresenállásom is. . 3. apropó üresen állás: én mindig számolok ezzel (és sokkal rosszabbat), de már bánom hogy nem vezettem erről statisztikát. Ugyanis gyakorlatilag a gyengébb lakásoknál ez elhanyagolható. Bérlő váltásnak szoktam adni a bérlőknek 1-2 hét ingyen lakhatást, azalatt ki szoktak festeni, takarítani, stb. (Az anyagköltségeket én állom általában). Ritka hogy nekem kell - és még hálásak is. Egész más viszonyban kezdjük a kapcsolatunkat egy ilyen bérlővel. Ezek az 1 (ritkán 2) hetek az „üresenállásaim”, mivel nagyon ritka hogy nincs már meg az új bérlő aznapra, hogy visszakapom a kulcsot az elmenőktől és elszámolunk. Na azért is fontos a jó viszony a bérlővel. . Soksok dolgot lehetne még írni erről, de hogy a vagyonépítés részéhez is hozzátegyek: én is excelezek, minden fillér ráfordítást vezetek forintra pontosan. Az excel táblámban külön fül van az ingatlanvagyonnak, és ott az ingatlanok bevételeiről, kiadásairól, várható (+tervezett) alkalmi kiadásait is vezetem. Ami nekem óriási segítség volt, hogy tulajdonképpen havi frissítéssel vezetem a vagyon kimutatásomat is (ebben a tőzsdei és egyéb ügyletek is benne vannak), és a táblázat nemcsak a már megtörténteket tartalmazza, hanem évekre előre többféle lehetőség elemzésével is tudok játszani a számokkal. A hiteleket is nyilvántartom, az ingatlanok értékét 3 havonta becsülöm meg (jó nagy ráhagyással). . Írnék még a hitelekről egy kicsit. Szerintem fontos rész a hitel egy ingatlan portfolió építésénél, de nagyon észnél kell lenni. Úgy kell számolni, hogy BÁRMI megtörténhet, maradjon tartalék a rendszerben. Akár a lakás teljes megsemmisülése esetén is ki tudjam fizetni a hitelt, ha a biztosító nem fizetne. Én egyszerre max. 2 lakást csinálok hitellel, és pótfedezetesen veszem mindig az újat (10%-15% önerő). Ami nagyon lényeges, hogy a hitel törlesztőrészleténél külön számolom a kamat kiadást és külön a tőke részt - mivel a tőke törlesztéssel tulképp a pénzt egyik zsebemből a másikba rakom, az a saját vagyonomat növeli (a tőketartozást csökkenti).
. Izomman legnagyobb önbecsapása a hozamok számolása körül van szerintem. Hozamot érdemes számolni külön-külön az ingatlanokra is (hogy lássuk, melyik hogy muzsikál, érdemes-e egy területre jobban koncentrálni, esetleg eladni a nem olyan jókat, pl. felújítás után sokszor jobb eladni mint bérbeadni), de számolok hozamot az ingatlanportfolió egészére is. A hozamhoz viszont az ingatlan aktuális értékét nagyjából tudnom kell, illetve a benne lévő tőkémet is. (ez ugye hónapról hónapra növekszik a tőketörlesztés miatt). A hozam pedig az AKTUÁLIS érték és az aktuális tőkenyereség plusz nettó-nettó bevétel összegének viszonya. (Nettó-nettónak az adózás utáni bevételből még levonok egy amortizációs céltartalékot és üresen állási céltartalékot is). A bekerülési ár nem számít, csakis az aktuális számok. Azért is fontos lakásonként külön könyvelni a tőketartozást, mert az idő előrehaladtával a hiteles lakásokon csökken a hozam (ahogy nő benne a saját tőke). Így viszont előfordul, hogy még az ügyvédi költségeket, macerát figyelembe véve is érdemes refinanszírozni (avagy eladni és másikba átpörgetni) a tőkét, mert ott hirtelen egy erős hozamnövekedést lehet elérni, plusz lesz saját tőke megint egy újabb ügylethez. Izomman bár nem tudatosan, de láthatólag ezt a stratégiát (is) alkalmazza, ezért tudja gyorsan növelni a vagyonát. Bár szerintem kockázatos amit csinál - a sok hitel miatt. De tény hogy áremelkedés esetén atom gyorsan tud nőni a saját tőke része. Áresés esetén meg amíg nem kérnek be tőle pótfedezetet, addig nem lesz gond. De ha minden második lakása tehermentes, akkor még ez sem okozna nullázódást (Margin Call-t), legfeljebb lenne pár igen kellemetlen éve. De egy hiteles lakásba csak akkor megyünk bele, ha jól néznek ki a számok áremelkedés nélkül is (csak a bérleti bevétellel kalkulálva)!. Bocsi, jó sokat írtam :) Szóval több nyitottságot, elvtársak ;)

A fórum egy kegyetlen világ. Én bármilyen hülyeséget összehordtam itt. . még sem butázott le senki.
( jó belátom, hogy dok baromságit írok.. naa😃)
Szóval megszólítva érzem magam. így szavazásra bocsátom.
 Ki szavaz izomman minden hozzászólásának ignorálására? 😃

Az, hogy Lölö okos befektetésekből meg merészségből, BáTorASÁgBól gazdagodott volna meg - hát tényleg nincs mit mondanom. :D Elképesztő vagy. :D

SPY daytrade
Az SP futures felfele mutat nyitas elott, 0.2 - 0.4%, ugyhogy 
egyelore azt feltetelezzuk hogy wave(v)  megy tovabb felfele.
(ami amugy is  rovid volt, bar a minimal meretet elerte)
Ez volt az utolso penteki chart
.
https://imgur.com/a/YsEjPfw

"Én úgy gondolom, hogy a fórumon egy kicsit sem kiugró a nettó vagyonod"
Ha a nagy átlag a 250 milla a vagyona  itt a fórumozóknak akkor meg mit sír mindenki szája milyen rossz itt élni ? :D Kánaán van itt gyerekek ez a helyzet csak én le mertem írni ;-P
Bocs ezt nem tudtam kihagyni na kikapcsolom a gépet!

Én nem értek hozzá ...én hülye vagyok 😃

"Én úgy gondolom, hogy a fórumon egy kicsit sem kiugró a nettó vagyonod.”--- Ez már más szint: a legalja panelekkel és bérlőkkel seftelő borsodi - közgazdász -  Rockefeller. Kellene még a panelek mellé néhány garázs meg parkolóhely, hogy teljes legyen a kép, de biztos csak irigy vagyok... :)

Utolsó gondolat :
 OK Mészáros  EU pénzekből is lett gazdag és gazdagabb de vett egy bankot . Lehet van 500 millárdja de szerintem van vagy 200 millárd hitele is. ( vagy még több )  Olyan befektetési eszközöket vett amivel még több pénzt tud termelni ( mint a bankja által nyújtott kamat) Tőke áttételekkel felvásárolta az egész országot. a milliárdos még gazdagabb lesz a tőke növekmény a kamatos kamat ereje a legnagyobb Sajnos én is ehhez képest csak kis pont vagoyk és valószínűleg mivel nem akarok már sokáig dolgozni nem is leszek multi milliárdos . De még ha ügyesen zsugázom 60 évesen visszavonulva is össze jöhet a milliárd Az átlag ember azt hiszi száz milliós vagyonhoz meg milliárdhoz varázslat kell csalás szemétség máshogy nem is lehet. meg hogy hogy gyarapszik. A vagyon halmozza magát kamatos kamat ennyire egyszerű így van ez a kapitalista játék kitalálva vagy megszoksz vagy megszöksz , meg kell tanulni játszani ezt a játékot felemelkedni a legnehezebb ez tény az eleje a legnehezebb. Nézzétek meg a milliárdosokat egyre csak gazgagodnak nem azért mert zsiványok , hanem mert akinek több van annak egyre több lesz . (Bár biztos lehet benne zsiványság is ) Én felvállaltam mit csináltam , de nehogy azt higgyétek ebben a Fidesz rendszerben nem emelkedtek ki még hasonló „csak dolgozó „ emberkék.. ( De ők nem írnak ide inkább jobb a nyugalom kinek hiányzik a sok kíváncsi fáncsi? )De Öcsém is most IT 800 e keres  70 millás lakásokat nézeget már ( hiába mondom ne budait csepeli is jó lesz.   3 lakását szerzi meg   és ő egyedül álló. Volt hitele volt egy kis öröksége is , de nem jelentős ( 1 Borsodba ) Na léptem  most már bármit is irtok STOP  sziasztok

Eladja a korábban vett ingatlanát. 😃

Mondjuk rakd már nekem össze, hogy egy család hogy tud új építésű ingatlant venni, mondjuk 2 gyerek mellett, Bp.-en. Az örökségeket, lottó ötöst és 'miért nem panelt'-hez hasonló hülyeségeket hagyjuk. A XI-ben pl. már 100 alatt nincs semmi (70m2 felett), kíváncsi leszek, hogy (cs)okoskodod ki... Ez ugyanis jó néhány éve még elérhető volt.

Szerintem itt nem az írigység megy. Én úgy gondolom, hogy a fórumon egy kicsit sem kiugró a nettó vagyonod.

ez már más szint ne fárasszatok.  tudom nehéz felfogni de más a magyar a legkíváncsibb nemzet.. mi menyi miből? (KAMATOS KAMAT a kapitalizmus így van kialakítva akinek  több van még több lesz  stb a milliárdosoknak a legkönnyebb ott már nagy tehetség kell vissza zuhanni - kivéve a lottó milliomosok akik nem értenek a pénzhez  )  LOL sziasztok tényleg mentem!

Azt téveszted el nekem havi  630 at termel a PMAP jelenleg abból is lesz 8 milla plusz  na meg ha lejárnak nem kell a hiteleket törlezsteni lesz itt még havi 1 mft félretett pénz is úgy kalkulálom...
Na léptem sziasztok

Mentem! Jó időre el! sziasztok

te valamit tudhatsz... ? :D jó befejeztem nyakig vagyok a munkával csak kapom a kereszt kérdéseket

Ki mondta, hogy  ott maradnak a fizetések? Nem
Inflát követi a lakás ár hosszu távon inflációs hedge.
A bérletiből meg lehet éldegélni , de azt is módjával.