PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

Atti 2025. 08. 11. 21:52

Előzmény: #252657 Tibi123

#252660

Szerintem meg Te nem érted a lényeget.
Még 1-szer: Mo nem Japán.
Sem földrajzilag, sem kulturálisan.
1. Bp-et veszik a keletiek ( kínaiak) még ha szerinted drága is.
Beszélgettem vietnámival, kínaival:
kb ezt mondták" ha azt gondoljuk Mo-on diktatúra van, éljünk Vietnámban és majd meglátjuk".
Magyar felsőfokú végzettségű házaspár, mondta:
" Ausztriába mentünk dolgozni a rendszerváltáskor, de ahogy nyugdíjasok leszünk jövünk haza, mert kint sajnos " auslander" maradtunk."
És még jönni fognak nyugatról a migráció miatt is.
Én nem temetném a Dunától nyugatra lévő országrész ingatlan piacát.

berlini 2025. 08. 11. 21:43

Előzmény: #252656 J0hnnyEnglish

#252659

Olyan mértékű geciség volt a devizahiteles mentés, amiről a többség a mai napig sem tud.
Az egyik ilyen:
a munkáltatóknak lehetőséget adtak, hogy a munkavállalónak 7 millió ft-ig adómentesen segitséget nyujtsanak. (Nyilvánvalóan a vállalkozói rétegnek találták ki ezt a kiskaput.)

berlini 2025. 08. 11. 21:39

Előzmény: #252646 stolz

#252658

Nem azt vitatom, hogy nem jöhet egy olyan válság, ami a munkanélküliség növekedésén keresztül hitelbedőlésekkel jar majd.
De a különbség 2002-2008 és a mai idők hitelezése között:
- akkor minimálbéresek is kaptak nagy hitelt, ma szigorúbbak a szabályok
- svájci hitel megmutatta, hogy a tőketartozás hirtelen megduplázódhat
- akkor változó kamatozású hitel adta a második nagy pofont. ma a hitelek túlnyomó többsége fixkamatozású minimum 10 éves távlatban. (Aki meg kockáztatva nem fixálta a kamatot pár évvel ezelőtt, azt meg már 4 éve menti a kormány a kamatstoppal.
- a bankok akkor 120%-on hiteleztek 4%-os sajáttőkekövetelménnyel. Ma 70% -os (hitel/(tőke+betét)) a hitelezés és a tőkekövetelmények háromszorzódtak.

Tibi123 2025. 08. 11. 21:35

Előzmény: #252651 Atti

#252657

Te se érted a lényeget. Ha a jappóknál a pestihez hasonló lakhatási válság lenne, akkor hidd el, hogy sok jappó leküzdené az undorát és megvenné a használt házat, ami kb bejárási időben (vonattal nézve) olyasmi, mint a pesti külső agló. 2x1,5 óra ingázás Japánban egyáltalán nem extrém és maguk a házak pöpecek, ha itt lenne az aglóban, simán venném ilyen 200-250e EUR-ért. Egyedül a miniatűr telek a zavaró. Ami mondjuk szintén vicces magyar szemmel, hogy milyen budi fetisiszták, annyit mutogatják a budit vagy budikat, meg olyan kezelőfelülete van, hogy kis túlzással a holdra szállást le lehetne róla vezérelni :)
A lényeg az, hogy nincs lakhatási válság, de van brutális népességcsökkenés és brutális költségvetési hiány és államháztartási hiány (230%) és ennyi. Küzdenek, mint malac a jégen és nem látni a fényt az alagút végén. Bizonyos ingatlan típusok nagyon rossz értéktartók és ha nem jól tippeltél a 80-as években, örökre beragadtál egy ilyenbe.
Egyébként a videók alatt sok ausztrál, maláj, taiwani, dél koreai kommentel. Főleg az ausztrálok használják ki az arbitrázst és megveszik airbnb-re, bár nekik inkább olyan lakások, házak kellenek, amik közelebb vannak a központhoz és konkrétan kértek is elérhetőséget az ingatlanostól. Eladnak egy kis lakást Ausztráliában és abból vesznek egy házat Japánban, amit megpróbálnak kiadni rövidre, főleg ausztrál turistáknak.
Egyébként ez a külföldiek vásárlása BP-en érdekes téma, ugyanis a forint elég durván és mesterségesen erősen van "tartva". Egy külföldi idejön mondjuk 250e EUR-al megvesz egy pösti kéglit (remélem ők nem a panyelra lőnek), aztán mondjuk helyreáll a reális HUF - EUR árfolyam, ami most valahol 500ft kéne legyen tekintve az infláció eltérő mértékét a két devizában és aztán néz majd boci szemekkel a külföldi, hogy mi a p.csa, EUR-ban bukott egy csomót. Az írek jártak így és nem csak a gazdasági válság ütötte meg őket 2008-ban, de a huf-eur is elszállt a nekik nem jó irányba, el is húztak a csába pestről és szerintem többet vissza nem jönnek, pedig a 2000-es években minden ingatlanos az íreknek hízelgett és akkor is ilyen dumák voltak, hogy megvesznek egész kerületet. Aztán elhúzott szerintem szinte az összes.
Lehet, hogy egy újabb horda EUR befektető fogja megtanulni ugyanazt a leckét, hogy egy szétmanipulált kis helyi devizában extra kockázataik vannak. Értem azt is, hogy hirdethetik EUR-ért, de akkor meg olyan hülye vevőt kell találniuk aki a HUF árakat nem váltja át EUR-ra, szóval kb lehetetlen. Nekik nem most kéne befektetniük, hanem kivárni, amikor az EUR - HUF árfolyam a helyére kerül.

J0hnnyEnglish 2025. 08. 11. 21:32

Előzmény: #252654 berlini

#252656

Az akkori kiszállót szintén nem a csóróknak találták ki!

berlini 2025. 08. 11. 21:32

Előzmény: #252648 Tibi123

#252655

Nos én a 2008-as válság magyar fejezetéhez nem hoznék amerikai példát.
Egyrészt nem ismerem annyira mint azt ami nálunk történt, másrészt ott addig is volt és mai is van az "elsétálási jog"
Azaz a legrosszabb ami történhet az eladósodottal, hogy elvesziti a behitelezett ingatlant.

berlini 2025. 08. 11. 21:29

Előzmény: #252645 Nehézkérdések

#252654

Legközelebb azt ird amit gondolsz, mert nem vagyok gondolatolvasó.
Aki az árfolyamkockázatot lekicsinlően "rátett egy lapáttal" jellemez, annak halvány gőze nincsen a 2008-2014 közötti hatalmas tragédiáról, ami leginkább a szegényebbeket döntötte még nagyobb nyomorba.

Moka_Brikka 2025. 08. 11. 21:26

Előzmény: #252638 Tibi123

#252653

A vilag ingatlanpiacai kozul eddig egy volt annyira tulertekelt, hogy egy kis varosresznyi forgalomkeptelen terulet papiron tobbet erjen, mint a vilag legerosebb, leggazdagabb orszaganak egyik legerosebb allama. Ilyen szintu tulfutottseg azota se volt sehol. 12 ev esessel jart. Mire elkezdtek volna kijonni a valsagbol, jott a gfc, ami globalis ingatlanvalsaggal jart a fejlett vilagban.
-
Lesz valsag, mert mindig van, ez a rendszer resze. Merete es kimenetele kerdeses, de szerintem nem erdemes ilyen szintu kockazattal szamolni. Nem hiszi a vilag azt, hogy mi leszunk azok, akik megelozik az usat (mint anno Japannal), meg Pozsonyt se ertuk utol az arak tekintetben (legalabbis ugy tudom).

Zedisdead 2025. 08. 11. 21:26

Előzmény: #252648 Tibi123

#252652

Nagyon messze vagyunk a 2008as USA helyzettől. Boldog boldogtalannak adtak hitelt bármiféle jövedelemigazolás, stb nélkül. Emberek egyszerre Gyakorlatilag fizetésképtelen embereket finansziroztak.
Én itt vagyok most, válunk és ki akarom vásárolni a feleségemet. Piaci, nem 3%os hitellel. Majdnem 50% önerővel, 3x os jövedelem/törlesztő aránnyal.
Az egyik bank azért hajtott el, mert ők a bontóper lezárultáig nem hiteleznek. A másik azért, mert a feleségem, aki az eladó(!) ellen 2020ban végrehajtást adott be a dijbeszedő 180ezer forintról, mert nem bontotta ki a számlaleveleket. Ez rákerült a tulajdoni lapra, az ő (most eladni kivánt) 1/2ére. Szinte azonnal ki lett fizetve és levéve a végrehajtási jog, de most erre hivatkoznak basszus.
Szal olyan messze vagyunk a subprime válságtól, mint Makó Jeruzsálemtől.
Ne reménykedjetek, ha győz a Tisza oldalazás lesz, max a panelek esnek egy kicsit, de csak akkor, ha pl EU pénzből megnyomják az épitőipart és lesz sok újépitésű panel.

Atti 2025. 08. 11. 21:16

Előzmény: #252648 Tibi123

#252651

Azért több dolog is különbözik.Japán azért kicsit más, mint Mo.
Egy sziget, mi meg az EU része vagyunk. Még.
Az elmúlt évtizedben őrült sok helikopter pénzt szórtak ki. Tehát az emberek 1 részénél sok pénz van.
Pl: Bp-et veszik a külföldiek is.
Nekik is van pénzük.
Ettől függetlenül szerintem lufi van.
De ha a gazdaságban nem lesz összeomlás, még ki is mozoghatjuk a dolgot.

Nehézkérdések 2025. 08. 11. 21:14

Előzmény: #252648 Tibi123

#252650

Nekem van egy vadabb teóriám a magyar ingatlanpiac következő egy évéről
Szerintem bármilyen kijózanodás előtt ez fog lejátszódni a fidesz jóvoltából
Szigorúan csak saját vélemény/konteó :D
.
Szerintem a fidesz masszív osztogatásba fog kezdeni most ősszel mert már kapkodnak
Viszont az emberek már nem fognak rájuk szavazni 20 ezer forintos adó visszatérítésért
Valami nagyot kell adniuk és sokaknak, hogy megállítsák a Tiszát
Esélyesnek tartom, hogy lesz egy nagyobb "lakásosztás" a népek körében, mivel nagyon rámentek a "legyen saját lakásod" narratívára, így ez kézenfekvő
És mivel nem tudnak több tízezer új lakást a semmiből elővarázsolni esélyes hogy az utolsó aranytartalékra mennek rá: a külföldiek, cégek és befektetők lakásaira
Nekik nagyon sok jó lakásuk van, aminek az "elvétele" nemhogy felhördülést nem váltana ki de valószínűleg tapsviharban törne ki a szavazótábor.
Nem lennék meglepve ha ez a három csoport (akik vagy nincsenek ott a szavazóurnáknál vagy csak kis számban) egy brutális "ösztönzőt" kapna a nyakába hogy eladják a náluk lévő fölös lakásokat
Ezzel lenne egy túlkínálat a túlkereslet mellé és lenne elég lakás a 3%-os hitelek felvevőinek is
És lehetne mutogatni, hogy lám itt mindenkinek saját lakása van
Persze ez végérvényesen behitelezne mindenkit a túlárazott piacra.
.
Ez a poszt szigorúan csak konteós
De a jelenlegi helyzetben ebbe az Otthon startba nagyon kevesen férnek csak bele.
Kb 15 milla kell fölösbe hogy biztonsággal bele tudj szállni
Ennyi nincs a tömegeknek
Ha nem csinálnak a kereslet mellé kínálatot is és nyomják le az árakat, akkor cumi lesz
Az egész program azon áll, hogy tényleg sok ember kap-e lakást
Én úgy gondolom, lesznek itt még meglepetések

stolz 2025. 08. 11. 21:01

Előzmény: #252648 Tibi123

#252649

Számomra az is elgondolkodtató, hogy ilyen 10-20%-os önerő mellett mi történik, ha az ingatlan értéke beesik a tőketartozás alá. A bankok állnak és nézik az elszabaduló kockázatot vagy pótfedezetet kérnek majd!?

Tibi123 2025. 08. 11. 20:55

Előzmény: #252643 berlini

#252648

USA-ban nem volt svájci frank hitel és mégis ők dőltek be elsőnek. Röviden és tömören a brutális mértékű hitelkihelyezés a bírálati lazítás mellett és az erre felépített szintetikus spekuláció olyan brutális buborékot fújt, amit a hitelezés megreccsenése indított el a végzetes összeomlás felé. Dőlt minden, mint a kártyavár.
Minél nagyobb a buborék, annál nagyobb utána a szívás.A magyarok helyzete speciális volt, itt volt chf,eur meg yen hitel, de nem volt szintetikus speka a hiteleken és nem csomagolták be a hiteleket bef csomagokba és nem adták-vették. A bedőlés primér oka viszont hasonló, megreccsent a hitelezés és a lakások fedezeti értéke illetve az emberek jövedelmi helyzete is megrogyott és gyors összeomlás jött, amikor az árfolyamok és a kamatok emelkedésnek indultak. Merthogy még ennyi tartalékuk se volt a magyaroknak.
Usákok esetében más volt a helyzet eleinte, ugyanis van elsétálási jog. Kollégám, románai magyar volt és neki ismerőse kint élt usában és egy teljes ikerházat megvett, mindkét felét így értem. Egyikben lakott, a másikat kiadta és kb 10e dodó önerővel jutott ehhez Chicagoban. Jött a válság és bevitte a kulcsokat a bankhoz és viszontlátást kívánt nekik. Mivel együttműködő volt, ezért a hitelképessége kisebb csapást szenvedett el, de leköltözött Floridába, mert ott talált csak munkát. Meg ő mondott még egy dolgot, amikor itt járt Magyarországon, hogy volt olyan neki ismerőse, aki 4 házat, lakást vett meg így és először még el tudott adni 1 lakást és úgy nézett akkor ki, hogy az elég lesz a stabilizációhoz, de utána dőlt be a szintetikus speka piac.
Egyébként usákoknál jóval előbb, már 2007-ben állt a bál, a manus, amikor itt volt 2008-ban nálunk még a csillogó szemű emberek vették fel nagyüzemben a chf hiteleket, ő meg szólt nekünk, hogy óriási balhé van folyamatban. Ezért is nem vettem fel chf hitelt, hanem eladtam a bef lakást és minimális hitellel vettem házat. Nekem sokat segített ez az információ, főleg, hogy tudtam értelmezni és használni a megtanultakat.
Ráadásul a bef lakás helyett olcsóbban, jobbat (nagyobbat, jobb helyen) :) tudtam visszavenni 2014-ben.
Egyébként meg itt egy jó kis videó a jappó ingatlan lufiról, de a kiszámoló is írt róla.Lassan esedékes lesz nálunk is, meg fog reccsenni a hitelezés, hiszen a bérek nem bírják el ezeket a hitelszinteket és a lakások is csak így mesterségesen felpumpálva jelenthetnek fedezetet. Az összeomlás így már elkerülhetetlen, de a pontos hatása az a jövő kérdése. Lehet tippelgetni. Az én tippem, hogy évtizedes pangás következik hamarosan, a japán mintára. Ezért sem veszek most kéglit :) aztán lehet, hogy rosszul öregszik majd ez a poszt. Kíváncsi is vagyok, nem kényszerít semmi a vásárlásra. Ilyen ingatlan árak mellett már túlságosan szerencsejáték, elég nekem pl a MOL éves bruttó 9% osztalékhozama is.
https://youtu.be/7l0k4tYrnEU

Vodafonelive 2025. 08. 11. 20:52

Előzmény: #252638 Tibi123

#252647

Tavaly 2 hetet voltam Japánban és nem tudom milyen ingatlant láttál az interneten videón de sajnos az új építésűek is olyanok, hogy nulla szigeteléssel, 1 rétegű ablakokkal építik és papírvékony falakkal(kivétel a full vasbetonosak de ott is marad a nulla hőszig és 1 réteg ablak)! A nyár brutál meleg + párás (múlt héten rekord volt ott) a tél pedig hideg és száraz.
Egyik magyar-japán youtuber (Zsírosdeszka) mondta a videójában még tavaly, hogy a Japán ingatlan olyan, hogy hiába veszel egy jó helyen egy új ingatlant az simán érheti a felét 10 év múlva, mert ott nincsen olyan brutális lufipumpa, mint nálunk. :)

stolz 2025. 08. 11. 20:40

Előzmény: #252643 berlini

#252646

Igazad van berlini, addig amíg nem jelenik meg a kényszerű munkanélküliség a gazdaságban. Én most úgy látom, hogy az amerikai vámok az USA-ban inflációt fognak okozni, a világ többi részén viszont deflációt. Nos, sztem nem kell senkinek magyaráznom, hogy egy ilyen túlfűtött piacon mint a magyar mit okozna a defláció és a munkanélküliség és mivel a sor legvégén állunk így garantált az ostorcsapás-hatás is. Szóval most még minden szép megy a dolce vita a 100 milliós panelokkal, addig amíg nem jön a defláció, aminek van egy jelentősebb kockázata most a gazdaságban.

Nehézkérdések 2025. 08. 11. 20:39

Előzmény: #252643 berlini

#252645

"Jobb is ha nem tanitják, mert nem igy volt."
De így volt. A hozzászólásnak abban a részében Amerikára utaltam, ahonnan a válság indult
A svájci frankos rész meg az itthoni kitekintés volt ami itthon még rátett egy lapáttal az árfolyamkockázat miatt

Nehézkérdések 2025. 08. 11. 20:37

Előzmény: #252642 Tibi123

#252644

Pontosan.
A bankok amik ezeket a hiteleket kiadták majd csodálkozhatnak, hol a pénz egy gazdasági válság alatt
Valaki megveszi a szutykos omladozó panelt, a hitel teljes visszafizetendő összege 100 millió
Aztán munkanélküli lesz, és nem tudja fizetni a havi 300 törlesztőt
És mehet az "Otthon start és Csok károsultak" tüntetése
Svájci frank 2.0 újratöltve szteroidokon
Szép lesz

berlini 2025. 08. 11. 20:30

Előzmény: #252640 Nehézkérdések

#252643

"A 2008-as válság is így indult, csak ezt már nem tanítják sok helyen."
Jobb is ha nem tanitják, mert nem igy volt.
"Mindenki orba-szájba vette a lakásokat/házakat (itthon svájci frankra is) túlértékelve, sok hitellel."
Itt a lényeg.
Svájci frankban lett felvéve, amivel a kamatkockázat mellett belépett az árfolyamkockázat is.
"Aztán a házak értéke bezuhant és a hitelek értéke több lett mint a házé"
Nagyon fontos a sorrend.
A hitelek (tőketartozás) hirtelen duplájára nőtt és a kamatok is magasabbak lettek, ami akár háromszoros havi törlesztőben is realizálódhatott.
Ez meginditotta a terhelt ingatlanok eladsát és ez az ami az ingatlanok árát sokszor lefelezte 2014-ig.
És mindezt megtetézte a NER európaszerte legrosszabb gazdaságpolitikája. Azaz 2013-ig recesszió.

Tibi123 2025. 08. 11. 20:27

Előzmény: #252640 Nehézkérdések

#252642

szerintem a japán ingatlanlufi jobb példa, főleg a magyar vonatkozásban, hiszen a magyar áremelkedés kezd ugyanúgy elszakadni a térségtől és a fizetésektől. Eszement mennyiségű hitelt terhelnek az ingatlanokra, őrült kockázatot kódolnak a rendszerbe ezzel.
A kérdés, hogy a bankok felülnek-e most a hullámvasútra, mert mégiscsak nekik kell kihelyezni a hiteleket, mondjuk 50-60 milliót egy 53 m2-es panyel kéglire. Ott ha elkezdenek dőlni az adósok ilyen brutális hitelállománnyal együtt, hát kő kövön nem marad, ahogy a jappók jártak a nagy ingatlanlufi után.