PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

11188
11189
11190

upgrayeddAKS 2015. 05. 05. 20:55

Előzmény: #1037 BPartner

#1040

"Rövidítve ezt Te vagy Ti hogyan használjátok egyébként számlán? Csak mert mi programunk alanyai és tárgyi adómentességet ajánl fel és tényleg nem noname program."

Nincs olyan opció, hogy csak simán "mentes"? Még az "ÁFA-körön kívüli" is jobb, mint a TAM, ami nem létezik már (lásd későbbi kifejtésem).
Szokták még a "mentes az adó alól"-t is használni. A lényeg, hogy ne alanyi mentes legyen... szerintem ettől minden más, amiben valahogy benne van a mentes szó, jobb, mint a TAM. Egyébként rengetegen vannak AM (alanyi mentes)-ek is, nekik az is jó, ha nincs más tevékenységük ill. nem sanszos, hogy elérik a 6 milliós árbevételt.
Ha nem full kretének/öntörvényűek a programozók, akkor a TAM-ot csak azért hagyhatták benne, mert pár ügyfelük ragaszkodott hozzá. De ez esetben is kell, hogy adjanak alternatívát. Az ÁFa-tv.-ben konkrétan utalni kell valamire ugyanis, hogy miért mentes az adó alól adott szla. Tehát vagy az alanyi mentességre kell utalni, vaghy a 85 ill. 86 paragrafusok valamelyikére (nem muszáj konkrétan megadni a paragrafust, de sajnos valami egyértelmű okot meg kell jelölni...)

Hathor 2015. 05. 05. 20:51

Előzmény: #1024 Tibi0002

#1039

Emelkedő piacon a vidéki jo ingatlan is sorra kerül. A putri ott sem biztos hogy elkel, ahogy a tőzsdén sem biztos hogy elviszik az alja papírt, de ha nincs más, jó lesz az is...
Remélem érted...

Hathor 2015. 05. 05. 20:48

Előzmény: #1025 Törölt felhasználó

#1038

Aki benne van látja, aki meg kívülről nézi az csak huhog.
De hogy minek vitatkozniuk a piaccal, azt nem tudom.
Talán mert még mindig nem tanulták meg, hogy a piacnak mindig igaza van! Hiába hiszed, hogy okosabb vagy nála, nem!

BPartner 2015. 05. 05. 20:35

Előzmény: #1034 upgrayeddAKS

#1037

Nézd csak, a NAV honlapján is így van csoportosítva (Áfakulcsok és tárgyi adómentes tevékenységek) link

Azt értem, hogy az ÁFA törvényben nincs olyan, hogy "tárgyi adómentes", hanem az van benne "Adó alóli mentesség a tevékenység...". De ez a fogalom (TAM) nem ment ki használatból, még a NAV oldaláról sem, és ezt ugyan úgy használják. A lényegen nem változat szerintem:

A tárgyi adómentesség azt jelenti, hogy vannak olyan tevékenységek, amelyek teljes egészében áfamentesek, függetlenül attól, hogy éves szinten mekkora bevételt szerzünk belőle.

Rövidítve ezt Te vagy Ti hogyan használjátok egyébként számlán? Csak mert mi programunk alanyai és tárgyi adómentességet ajánl fel és tényleg nem noname program.

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

BPartner 2015. 05. 05. 20:08

Előzmény: #1034 upgrayeddAKS

#1036

Ha megnézed, saját magunkkal szemben is kritikusak vagyunk. A végén benne van, hogy

"Ahhoz, hogy a kecske is jóllakjon és a káposzta is megmaradjon, nem biztos, hogy elég ez az áttekintés. De mindenképpen hozzájárul ahhoz, hogy átláthatóan tudjon gondolkodni és érthetően tervezni az adóról."

Ma annyi a tévhit adózásról, hogy ez az összefoglalás valaminek a kezdete. Lesz még több is, specifikus helyzetekre és példákkal. Ezek az alapok, amivel azért már illik tisztában lenni. De nagyon nehéz úgy előadni, hogy akinek a kisújjában van, annak ne legyen unalmas, de aki most hall valamit először, az meg meg is értse. Nem hiba van elég nagy hangsúly a példán, amibe eddig szerencsésre még senki sem talált kivetni valót :)

TAM-ról most írhatnál, mert a számlázóprogramok is használják még hozzá állandó frissítés mellet. Ha nem létezne nem számlázhatnánk úgy pl. De inkább tévedjek és ezt teljesen őszintén mondom. Csak nehezen tudom elképzelni, hogy egy komoly számlázóprogram gyártó cég ilyen hibát követne el.

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

upgrayeddAKS 2015. 05. 05. 19:47

Előzmény: #1033 Tibi0002

#1035

Valószínű, hogy az árveréseket érdemes megvárni. Ha nem is lesz tömeges (mert mondjuk nem engedik), akkor is piacra kell dobni valamennyi ingatlant a bankoknak. Ennyi mozgásteret talán még enged nekik a kúrmány :)

NAV-os árverések meg mindig vannak, bár azok ritkábban érintenek lakható épületeket...

upgrayeddAKS 2015. 05. 05. 19:44

Előzmény: #1027 BPartner

#1034

"Egyébként meg azt is megtehettük volna, hogy visszajelzés nélkül marad a téma és a háttérben megváltoztatjuk."

Van erről egy vicc. Valami olyasmi a csattanója, hogy: "Látjátok gyerekek, hát ilyen jó ember volt ez a Lenin bácsi, pedig le is lövethette volna őket..." :)

Jó kis "trükk" lett volna, csak nem sokra mentetek volna vele :)
A TAM-ot is vegyétek ki azért, mert tárgyi adómentes (kb.) 2008. január 1. óta nincs. :)
Nem értem, miért nem néztetek utána alaposabban ezeknek (EHO, TAM, stb.), ha már egyszer tanácsot adtok. Macerásnak macerás, de aki hosszú távra tervez, az megteszi ezt is az ügyfelei jobb kiszolgálása érdekében, nemde?

Ez amúgy építő jellegű kritika volt - remélem, észrevetted.
Amúgy most nincs kedvem utánanézni, mikortól létezik (a 85-ös és) a 86-os paragrafus az ÁFA-törvényben a jelenlegi formájában, de úgy emlékszem, hogy már a bevezetése óta. Mert akkor már 2007-ben tudni lehetett, hogy 2008. január 1. után nincs TAM.
Amiben egyetértek (többek közt), az az, hogy érdemesebb "nem félni" az adminisztratív lépésektől (számlaadás ill. adószám kérése, ha muszáj), mint tagadni. A NAV határozatai ellen amúgy sincs igazi "ellenszer", mert ha peres eljárásban nyersz is ellenük, az akkor is csak új eljárásra kényszeríti a NAV-ot. Úgy meg eleve nehéz nyerni, hogy a NAV de facto mindent vélelmezhet, amit az Art. neki megenged - még akkor is, ha 0 a realitása a becslésének. Jobb az ilyet elkerülni úgy, hogy az ember maximálisan betart mindent, amit lehet. De a PDF "brosúrátok" ehhez nem elég jó (kiindulási pontként persze több a semminél...), viszont igyekezetből jeles! :)

Tibi0002 2015. 05. 05. 19:42

Előzmény: #1031 BPartner

#1033

Néztem Bács-Kiskun és Csongrád megyét. Képbe jött még Békés is, mert az otthontérkép szerint nagyon tré a vándorlási statisztikát illetően, de azt még nem fedeztem fel. Feltűnő (és persze logikus) volt, hogy Kecskemét 20-30 km-es körzetében kevésbé szakadtak az árak. Az ezen kívül eső területeken főbb célponttá válhatnak a biztonságosnak, rendesnek mondható települések, helyi ismeretség megszerzésével.

gyula1971 2015. 05. 05. 19:28

Előzmény: #1031 BPartner

#1032

Így van, egy vidéki lakóingatlan elemzést szívesen megnéznék!!

Vidék csak a megyeszékhelyek, nagyobb városok, üdülőövezetek és 10 km körzete forog.

BPartner 2015. 05. 05. 18:57

Előzmény: #1024 Tibi0002

#1031

Tegnap a portfolio.hu lakásfórumán esett erről szó. Elég tragikus a kép, mert a 3200 település felén nincs olyan ingatlanpiac, de igazából csak csend és hullaszag van. Az elnéptelendő vidéki részek komoly leértékelődési folyamat alatt vannak, aminek a végét egyelőre senki sem meri megjósolni.

De sokkal jobb lenne neked is hely specifikusan nézelődni és érdeklődni. Ha jól gondolom, akkor Bács-Kiskun megye lenne elsősorban a célpont. Azon belül is meg kellene határoznod, hogy mire gondolsz pontosan.

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

Törölt felhasználó 2015. 05. 05. 18:50

Előzmény: #1026 exmnbs1

#1030

belső de ennél többet nem szívese írnék róla, mert a hivatali titoktartás kötelez

gyula1971 2015. 05. 05. 18:22

Előzmény: #1028 BPartner

#1029

Budapest: még csak most kezdődik az áremelkedés

Budapesten szerényebb növekedést láthatunk, a fővárosban a kínálati árak 2,7, míg az értékesítési árak 0,8 százalékkal nőttek, de mivel a főváros piaca nagyon heterogén, érdemes kerületenként nézni az eredményeket. Jól látszik, hogy a leginkább prosperáló 2. és 5. kerületekben a kínálati árak már csökkentek tavaly, ám a kereskedelmi árak közben mégis nőttek. Ez azért van, mert itt az árak már egy ideje nőnek, és elértek egy olyan szintre, ahol az eladók már nem mernek tovább emelni. Az alku mértéke ugyanakkor mind kisebb, így a vevők végül mégis többet fizetnek.

BPartner 2015. 05. 05. 13:03

Előzmény: #1025 Törölt felhasználó

#1028

Gondolom EU-n kívüli vásárlókra gondolsz, akiknek még kell hozzá "engedély" ?

Ha igen, akkor az azért elég hiányos információ, mert az EU-n belüli vásárlók aránya valószínűleg jelentősebb, de azt meg az önkormányzat nem látja, csak a Földhivatal és a NAV.

BPartner 2015. 05. 05. 13:00

Előzmény: #1023 Törölt felhasználó

#1027

Jogos a kérdés, de azért árnyalja egy kicsit a kép, hogy az adóalapot pont az újra értelmezett ÉCS számítás viszont durván csökkentheti. Ennek megfelelően, akinek lehet előtte még volt EHO kötelezettsége most már nincs. Ezt azért vedd figyelembe.

Másik oldalról nézve egyelőre a kezelt lakásoknál nagyon kevés érintett az EHO-val.

Kárt pedig nem tudsz utazni, mert adóról beszélünk. Ha valaki kevesebb adót fizet be valamilyen hibából, akkor azt később pótolni kell. Ha többet fizettél be, azt is lehet jelezni, önellenőrzést kell kérni. Egyébként a 2014-es év bevallásai folyamatban vannak, így azonnal korrigálva is lett annál a pár esetnél és jelezni is kell ilyenkor, hogy az EHO mennyi lesz. Az EHO befizetése mindig utólag történik egyébként. Az szjanál van előleg befizetés. De az EHOnál nincs, pont az adóalap számítás miatt. Ettől függetlenül törvény szerint arra is előleget kellene fizteni, ha 100%-osan biztos vagy benne, hogy az adóalap átlépi az adott évben az 1 milliót.

Az adó kérdése nincs eléggé körbe járva, ebben igazad van. Ezen kell váloztatni és többet beszélni róla. A tévedés lehetősége benne van. Ha valaki több adót fizet az úgy látom kevésbé zavar, mint az aki véletlenül kevesebbet törvény szerint. Pedig az ÉCS helyes és jó alkalmazása sokkal több bérbeadónak lenne létkérdés.

Egyébként meg azt is megtehettük volna, hogy visszajelzés nélkül marad a téma és a háttérben megváltoztatjuk.

Ruszik Dezső
BPartner Zrt.

exmnbs1 2015. 05. 05. 12:51

Előzmény: #1025 Törölt felhasználó

#1026

ez melyik kerület?
véletlen pont oroszé az a lakás pl amely tavaly óta emelkedett és a piacon van, benne lakik

Törölt felhasználó 2015. 05. 05. 12:49

Előzmény: #1021 exmnbs1

#1025

Na azért ezzel vitatkoznék! Önkormányzatnál dolgozok, minden külföldi lakásvásárlónak átmegy a papírja a kezemen (aki a kerületben vesz). Pár hónapja elvétve volt egy-kettő/hó (egy kínai meg egy mongol vett lakást)Most havi 40 db van, többnyire oroszok, akik úgy veszik, hogy ide sem jönnek megnézni és kp-ben fizetnek. Az ár is rajta van, durva az áremelkedés, átlagban 50%-os. Gondolom, az oroszoknál néhány ingatlanos elkezdte felverni az árakat, hogy mekkora ingatlanbumm van a piacban, ezért beindult a "csak le ne maradjak róla" típusú pánik. Ez egy öngerjesztő folyamat, pozitív visszacsatolással. Buborék vagy nem, mindegy, mert mennek fel az árak durván. Hogy mennyi a valódi értéke egy lakásnak, arra millió módszer van (pl. összehasonlító, vagy az újraépítem és amortizálom fajtájú), de egy nagyobb fejlesztés a környéken durván átrajzolhatja az ártérképet.

Tibi0002 2015. 05. 05. 12:45

#1024

Mi a véleményetek a néptelenedő régiók ingatlanárairól, azon belül is a falusi, de jó minőségűnek mondható ingatlanokról? Természetesen ezt nem jövedelemszerzésre, hanem saját használatra lehet csak használni. Tudom, inkább Bp-re fókuszáltok, de biztosan van észrevételetek ez ügyben is. A vevő számíthat arra, hogy tovább esnek az árak?