Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Tökéletesen látszik az írásaidból, hogy rövidtávban gondolkozó speki vagy aki nyakig benne van az ingatlan bizniszben és maga sem hisz a tartós csodában.
még egy apró dolog a NAV-ról, hogy helyére kerüljön a tájékoztatásként adott információ minősége: revizorokat nem fokoznak le tájékoztatási munkatárssá...
a revizor napi 8 órában ellenőriz, hibákat tár fel, a tájékoztatási munkatárs munkaideje azzal megy el, hogy
- vagy törvényi utalásokat copy-paste-el, lehetőleg minél általánosabban reagálva a feltett kérdésre (már csak azért is, mert a kérdések legtöbbjénél valószínűleg nincs rendesen megfogalmazva a kérdés, bérbeadásnál maradva nem derül ki belőle, hogy magánszemély vagy egyéni vállalkozó az illető, ha vállalkozó, akkor vállalkozói mivoltában kérdez-e, pl. a kérdéses költség konkrétan mi, felújítás vagy beszerzés, stb.)
- vagy ül a pult mögött és aznap huszadszor kell elmagyaráznia az érdeklődőnek, hogy ha készpénzben vette át a bérleti díjat, akkor arról bizonylatot kellett volna készítsen, mivel az átvett pénz az átvétel időpontjában vált bevétellé, és ezt az időpontot neki kell tudni majd igazolni, vagy hogy az ő esetében a kauciónak átvett összeg miért számít azonnal bevételnek, míg másik esetben miért csak akkor bevétel, ha felhasználásra kerül, stb.
neked az adóbevallás összeállításakor nem a tájékoztatási munkatárs kell a szemed előtt lebegjen, hanem a revizor.
a revizor jóval keményebb falat, mint a tájékoztatási munkatárs.
van köztünk egy óriási különbség: nekem az ingatlan bérbeadás adózási kérdése egy huszadrangú mellékszál. nem azért, mert felületesen kezelem, hanem azért, mert én az adórendszer más részeiben is könyökig benne vagyok, idestova 20 éve, folyamatosan. én az ingatlan bérbeadás adózási témájához komoly adójogi előélettel/tudással/ismeretekkel érkeztem.
nem csak a (céges) könyvelőmet bízom meg ezzel, hanem én magam is robotolok. jelenleg is két állásfoglalást várok a NAV-tól.
lakás ÉCS-vel kapcsolatban se tévedek.
az szja törvény se más, mint a számviteli törvény. ott is ugyanilyen elvek alapján kell kezelni az ingatlanokat. nem véletlenül emeli ki ezt az szja törvény is. felhívtad a NAV-ot és nem ezt mondták a telefon túlvégén? ez semmit se jelent, mindenhol vannak kezdők, mindenhol vannak "lesz.rom" alakok. szedjem össze, hogy az évek során hány meg hány téves tájékoztatást kaptam már NAV-ostól? RENGETEGET! nálam nem áll meg ott az ügy, hogy "a NAV-os azt mondta, akkor úgy van". nekem a NAV iránymutatás arra kell, hogy elinduljak a vizsgálódásban, kivesézzem az összeszedett információkat, sokszorosan, több esetre vonatkozóan átgondoljam, ha összeállóban van a kép, akkor esetleg újra előveszem a NAV-ot, és csak akkor mondom, hogy "tiszta a kép", amikor minden szilárdan összeállt. ez az, amit hiányolok belőletek. az alaposság. elhiszitek azt, amit elsőre hallottatok, nem néztek utána. remélem az itteni tapasztalatod alapján újraolvasod a hozzászólásaimat, és nagyon alaposan utána jársz az ügyeknek. óriási előnyben vagy velem szemben: nekem senki se mondta meg, hogy mi a helyes út, nekem kellett kiizzadnom mindent.
a bútorozásnál tett megjegyzéseddel kapcsolatban sajnos van egy rossz hírem: ennek is nagyon alaposan utána jártam... és bizony önálló tevékenységet végző magánszemély esetében nincs erre lehetőség, nincs 50%-os, 33%-os, 14,5%-os leírás. annak ellenére sincs, hogy ezt még a NAV-ban is keverik, és kaptam olyan tájékoztatást, ami szerint lehet ilyet csinálni ---- erre tudod mit tettem? nem hittem el nekik (sose hiszek nekik, amíg meg nem győződtem róla, hogy rendben van az, amit írtak), és addig ütöttem a vasat, amíg ki nem derült az igazság ---- látod, ilyen ember vagyok én, alapos. és e miatt nyugodtan alszom.
bérbeadást gazdasági tevékenységként végző egyéni vállalkozónál van ÉCS bútorokra is (őrá is az szja törvény vonatkozik, csak más lehetőségei vannak).
az ingatlan bérbeadást önálló tevékenységként végző magánszemély esetében egyedül a bérbe adott tárgyi eszköz (=lakás) esetében enged a törvény ÉCS-t elszámolni (beleértve a karbantartási költséget, ha azt az adózó saját döntése alapján nem egy összegben az adóévben, hanem a lakás értékét növelve ÉCS-ben akarja elszámolni), minden más költségre (és bevételre is) vonatkozóan SZIGORÚAN pénzforgalmi szemlélet alapján kell az adóalapot megállapítani. azaz nincs lehetőség amortizációra (ezzel "átvinni" a költség egy részét a következő adóévekre).
berendezési tárgyak beszerzése esetében az szja törvény csak 100e Ft-ot meg nem haladó egyedi értékű eszközt (pl. bútort) enged költségként elszámolni, a fölötte lévő rész elvész.
Nálunk annyival árnyaltabb a kép, hogy mi hasznosítunk, tervezünk, értékelünk és segítünk jobb döntést hozni. A jó lakásról való lecsúszás nem mai jelenség, de ezt Te is legalább annyira tudod, mint mindenki más, aki él és mozog a lakáspiacon. A jó lakás fogalma nem feltétlenül definiálható egy mondatban. De vannak típus lakások és vannak ár/érték (az érték sokkal többet jelent annál, mint amit egy értékbecslő mond) arányban csábító lakások. Hogy több érdeklődő van a piacon, az nem titok. Hogy nehéz olyat vásárolni, aminek értleme is, az már nincs olyan jól kommunikálva. Eddig sem volt könnyű és ezek után sem lesz az. A kínálati árak megbolondulása veszélyes, akkor is, ha téged ez most személyesen nem érdekel, mert a mának élsz - a szavaidból erre merek következtetni. Amivel nincs semmi gond. De amikor mi segítünk vásárolni, akkor nekünk az a lényeg, hogy a vevő, amit megvesz azzal jól is járjon. Egy klasszikus ingatlanértékesítésnél nálunk ez nem feltétlenül cél. A lényeg az eladáson van. Nálunk pedig a haszosításon. Ha nem alkalmas hasznosításra, vagy túl sok kockázatot rejt, nem jó a megtérülése (alacsony hozammkiltás), ha nem jó az ár/érték aránya (ami megint a hozamkiltásokt rontja), akkor mi az ilyen vásárást nem javasoljuk.
Vagyis mi a vevők oldalán vagyunk. Ha pedig a vevők szemével gondolkodunk, akkor nincs az a vevő, aki örül a mai piac viszonyoknak.
Nem voltam. Nekem nem kell előadás az ingatlanpiachoz.
Sajnos látom mást tapasztalsz a piacon, mint én. Rád nézve sajnos.
Valami nincs rendben nálatok, ha cikkeket kritizáltok az áremelkedesről. A piachoz mindig alkalmazkodni kell. Azt kell árulni, ami megy, es amire kereslet van. Nem azt, ami nektek a legegyszerűbb. Nekem nem kell vitaznom újságírókkal, mert ugyanazt tapasztalom a piacon, amit irnak. Folyamatosan sírnak az ügyfelek, hogy hány Ingatlanról maradtak le. Es ok nem befektetők, mint amit itt emlegetnek a kollégák.
Sok sikert, kevesebb forumozast! Hajtani! Hajtani! Hajtani!
Hamarosan megjön az infó arról is, hogy az ilyen típusú adok SZJA csökkentőek-e vagy sem. Ez már direkt nem került be a mostani munkába, mert tavaly jelentek meg tömegesen ezek az adók (jöttek az önkormányzati levelek, hogy fizetni kell évekre visszamenőleg). Így aztán komolyabban meg kell nézni, hogy mi a helyzet ezzel a kérdéssel. Ha meg lesz az infó - mert a 1453-as bevallások előkészítése már folyamatban van több ilyen esetben - akkor jelezni fogom, illetve le is írjuk természetesen, hogy minél többen tudjanak róla.
A bérlakáspiacról érdemes óvatosan fogalmazni. Egy fekete lyuk, nincsenek róla tényleges információk, hogy milyen keresleten alapul. A kínálatot ismerjük általában, de a valódi bérlői igényeket, hogy milyen árszegmensben mi történik, arról csak elmélkedünk, esetleg finoman becslünk.
Pl. 100e Ft alatt Budepesten lényegesen aktívabb a piac, mint felette. Ez egy töréspont. Vagyis ha valaki bérbe akar adni, az a lakás vételáránál azt látja, hogy a 100e Ft feletti kategiróba csúszik, az egész mást fog látni és érezni, tapasztalni, mint aki alatta lép piacon.
Ha pedig bruttó éves hozamot számolunk. Egyáltalán nem mindegy, hogy valakinek a havi 80e Ft/hó már közel bruttó 10% hozamot jelent, vagy csak 7%-ot.
Gondolkodni kell először és utána vásárolni, mert a bérlakáspiac egyáltalán nem az aminek látszik. Alul vannak értékelve a kockázatai a lehetőségeihez képest. Tiszta aknamező az egész. Ezért van baj ezzel a média által gerjesztett bullshittel. Az amúgy is rossz minőségű lakások még drágábban adni egy ostobaság. A feljútás költségét kifelejtik a történetből. Ha egy lakás vételára és felújítási költsége nem megfelelő együtt, akkor az a lakás drága. Egyre rosszabb ár/érték arány mellett egyre kockázatosabb lesz bérbeadni is, a hozamkilátások meg romlanak.
Lehet egymás alatt vágni a fát, de nem nagyon érdemes. A lakásbefektetésnek elég szigorú szabályai vannak. Aki nem tartja be, az inkább orosz rulettet játszik. Bejöhet neki, de az nem jelenti, hogy az a tuti megoldás.
A nyílt kommunikálásnak vannak előnyei és hátrányai is. Nem bánjuk a hátrányait, mert odadfigyelünk a kritikára. Az EHO számítást javítottuk, mert jelezted, hogy gond van vele. Megerősítették, ezért azonnal javításra került. Ezúton köszönöjük az észrevételt.
Az értékcsökkenésről viszont tévedsz. Sajnálom, tényleg. Láthatod, hogy a korrektség jegyében azt is javítanánk, ha lenne rá okunk. De szerencsésre nincs és ennek inkább örülj, mert az jó hír. Az EHO-nál is örültünk volna méltányosabb számításnak. Így sajnos nagyon riasztó a mértéke.
Viszont az ÉCS-nél jó hírem vannak. A bútorozás is elszámolható és mindenféle gépbeszerzés is
- adott évben teljesen elszámolható, ha van annyi bevétel
- vagy évente 14,5%-os kulccsal leírható
Ez nagyon jó hír annak, aki be szeretné rendezni a lakást, új konyhát tervez, stb.
Nyugodtan nézz utána, ahogy mi is megtettük az EHO-nál. Így ott további előnyök vannak és nincs semmilyen korlát.
Hidd el, azok vagyunk, akik együtt gondolkodunk és dolgozunk is, még ha ez néha feszültségekhez is vezet. Semmi kivetni való nincs abban, ha valaki téved, legyen az akár egy cég. A hozzáállása minősíti az embert és a céget, nem az, hogy hibázik. Ha komolyabban érdekel a dolog, mert még mindig kétségeid vannak, akkor állunk a rendelkezésedre személyesen is. De jöhet a könyvelőd is, ha az is szükséges. A lényeg, hogy Te is legyél abban biztos, hogy az ÉCS-t hogyan kell elszámolni, mert a Te érdeked.
Mi ott voltunk és örülünk annak, hogy a végére olyan címmel jelent meg, amire árnyaltan mindenki célzott - a végén mi hangosan kritizáltuk a jelenlegi média heckkapmpányt, ami rossz a vevőknek és becsapja az eladókat - és le írják. A média gerjeszti és ott volt olyan aki szerint naponta Gazdasági rádió is hülyének nézi az embereket.
Budapesten 2013-ban közel 7%-ok csökkentek az árak. 2014-ben meg közel 1%-ot nőttek. Szóval bőven van korrekció az árban.
És lehet gerjeszteni a hangulatot, de ezen a nyílt eseményen is grafikonnal ábrázolták, hogy 2000 alatti reálárakon vagyunk. Magyarul ma még ott sem tartunk mint 15 éve. Szóval a piacot ennek megfelelően is kell értékelni, a folyamatival együtt.
Felőlem vehetitek a lakást és kergethetitek föl az árakat. Majd szépen rátok rohad, ha nem lesz rájuk fizetőképes kereslet, vagy adhatjátok el legjobb esetben is nullszaldósan, vagy inkább -20-30%-os buktával. Nem először fog előállni ez a helyzet.
Az embereknek nincs pénzük lakást venni, még a korábbi nyomott árakon sem nagyon. Csak a befektetők cuppantak rá a dologra. Ezt nem én állítom, erről írnak. Ez tény.
És itt és most csak a lakás adás-vételről van szó. A bérbeadás jó üzlet lehet, mert a kereslet a bérlakások iránt ténylegesen megvan, abból valóban lehet bizniszt csinálni.
Lehet tiltakozni az áremelkedés ellen a fórumosoknak, de felesleges.
Ugyanaz, mint a részvény ár emelkedés. Tök mindegy mennyire veszteséges egy cég, ha mégis megy az ára.
Felesleges okfejtés, és szenvedés ellene harcolni, küzdeni.
"elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,"
Még ha így is van, az nem fog lépést tartani a lakásárak növekedésével. Úgyhogy ez az egész egy lufi. Befektetőként veheted a lakást, felverheted az árakat, nem lesz, aki tőled azt még emelt áron meg is veszi.
A 8. kerületi adó szerintem alkotmányellenes...
Talán úgy kell értelmezni hogyha a 8. kerületbe bárhova vagy bejelentve akkor nem fizetsz... de még nem tanulmányoztam...
" Azt, hogy a mi munkánkat nem tiszteled, a törvényt még tisztelhetnéd."
nem fogod fel, hogy én vagyok az, aki a törvény betűje szerint jár el, és te képzelsz bele olyat, ami nem úgy van?
nem zavar téged, hogy az szja törvény kifejezetten előírja, hogy az ingatlan esetében a telket és az építményt elkülönülten kell kezelni, értékük nem szerepelhet a másikéban?
nem zavar az, hogy az szja törvény csak az épületre enged ÉCS-t elszámolni?
nem, téged ez nem zavar.
az EHO-nál is ez az ignoráló hozzáállás nyilvánul meg belőled.
ott van a törvényben, hogy 2014.01.01-től az EHO már nem költség, de téged ez nem érdekel, 2011-es iránymutatásokra hivatkozva nyomod a törvénytelen sódert.
Az Szja tv. 3. számú melléklet V. A jövedelem megállapításakor költségként figyelembe nem vehető kiadások fejezete a következő 13. ponttal egészül ki:
„13. a jövedelem után a magánszemély által fizetendő 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás.”
egyszerűen döbbenet, hogy te itt mit csinálsz. ilyen negatív reklámot még életedben nem kaptál. a helyett, hogy értelmesen, tanulással álltál volna a hozzászólásaimhoz, elkezdtél okoskodni SZEREPTÉVESZTÉSBEN VAGY!!! tanítani akarsz, miközben te vagy a tanítvány. nem veszed észre, hogy olyannal futottál össze, aki konkrétan ért ahhoz, amit te művelni próbálsz? neked jó tanulóhoz méltóan kérdezni és tanulni kellene, nem okoskodni.
Ha megnézted a munkát, akkor abban a példánba 9,8% az SZJA aránya a bérleti díjhoz. Vagyis a számításod kb. helytálló. 10% körül van az ÉCS miatt az SZJA. Ez azért elég méltányos. Bármilyen furán hangzik, az adófizetési ösztönzi ez, még ha kevesen is ismerik fel.
Az EHO-ról már írtam külön. Az is elég méltányosn számolódik. De ott már egyedileg meg kell vizsgálni a helyzetet a bérbeadástól, de legalalább az adóévet követően, hogy mi a helyzet vele. Az optimalizálás ott is fontos, mert méltányosságon alapul ott is a számítása.
Vagyis egyálalán nem mindegy, hogy valaki tisztában van-e azzal, hogy valójában mennyi az adófizetési kötelezettsége a bevételei és költségei tükrébben. Lehet pont azért nem fizet, mert abban a tévhitben él, hogy sokkal több adót kellene fizetnie, ha bevallaná.
Az egész munkának ez lenne a célja, hogy felhívja a többség figyelmét, hogy először mindenki számoljon és legyen tisztában a választási lehetőségeivel és utána mérlegeljen, hogy megéri-e csallni. Szerintünk nem éri meg, mert sokkal több előnye van annak, hogy valaki tisztességes adózó mint amikor nem. Annál rosszabb pedig nincs, mint amikor valaki többet fizet, mint kellene. Ezzel pl. drágítva lakása bérleti díját. Tipikus eset a drágább lakásoknál, hogy a tulajdonosnak van egy tévképzete a bérleti díj és adó arányáról. Így magában "nettósít" és úgy adja ki, hogy "plusz adó". Aminek egyébént a valóságban semmi értelme, de még működik ez a reflex. Ez pedig piac és bérleti díj torzító. Nem jó sem a bérlőnek sem a bérbeadónak egyébként.
Ha megnézed a linket, akkor benne van, hogy az EHO alap számítása máshogyan történik. De még az SZJA-t sem a bevétel után fizted, hanem a bevétel és költség után = jövedelem.
Az EHO-t két féle képpen lehet számolni. Ez is benne van. A lényeg, hogy egyik esetben sem a jövedelem után. Ez is egy rossz tévhit és hibás információ, ami kering a neten.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link