Lakás/Ingatlan árak topik  

BPpartner, budapesti jobb egyetemekhez közel hol vennél zöldövezeti lakást?

Örülök is :-)

A körfolyosók tipusai szerintem :
1. O vagy [] alakú ZÁRT.
2. C vagy U alakú nyitott,ezek általában más épületekkel együtt alkotnak egy belső parkot.
Alapvetően más a kettő élhetőségben : zaj, fény, szag tekintetében (ki kell próbálni).

Egy nagy belmagasság azért igencsak távolítja a zajokat,ezt is ki kell próbálni. A régi épületeknél pedig a falak vastagabbak,mint a moderneknél (kivétel ez alól a szobák közti falak lakáson belül).
Ezt is érdemes kipróbálni. Laktam én már panelban is és lakok most egy régi épületben. Ég és föld a különbség.

Persze az más tészta,ha egy lakásból csinálnak kettőt..

Ha sikerült és meglett végül a lakás, akkor örülni kell :)

A rászánt idő egyáltalán nem irreális. Ha valakinek tényleg konkrét elképzelése van egy szűkebb területen, akkor a megvalósítást bizony sok ideig eltarthat.

Annyit tennék csak hozzá, hogy a körfolyosó általában mindig nyitott. Létezik az a fogalom, hogy zártlépcsőház. De az sosem körfolyosós. Mind a kettőnek van előnye és hátránya. A szagok szempontjából egy nyitott körfolyosós házban is jól érezhető, hogy mit főz a szomszéd:)

Az pedig, hogy a belvárosi, nagy belmagasságú lakásokban nem jön át a zaj, az elég idealisztikus. Átjön az minden irányból. Ez pedig még attól is független, hogy mennyire leválasztott az adott lakás - mert a belvárosi lakásokat úgy szétdarabolták, hogy aztán akad egy két vékony válaszfal is. De attól pont ugyan úgy lehet hallani a felső és alsó szomszédokat, a kopogást, a hangosabb tévézést a "hálószobai" magánéletet, esetleg családi veszekedéseket. Szóval kb. mindent.

Hangszigetelt átlag társasházi lakóingatlan nem létezik Magyarországon. Még a nagyon drága új lakások is elvéreznek. Hőszigetelésben már egész jók vagyunk, de a hangszigetelésre nem költ senki, max. azt hazudja a kivitelező :)

Aztán lehet venni sok szezezer forint, akár milliós nm áron is budapesti társasháhzi lakást, ami pont annyira hangszigetelt, mint egy panellakás :)

Ja,kihagytam 2 kapcsolódó dolgot :

1. nyitott körfolyosó + belső parkosított udvar
2. fűtés = egyéni legyen, ne már központilag szabályozzanak,hová így a szabadság?? Az már ízlés dolga,h konvektor v cirkó.

Mi kb. 2 évig keresgéltünk magunknak ingatlant,amíg sikerült találnunk egyet. Nem is olyan könnyű,ha kis pénzzel és nagy igényekkel indul neki az ember. Szóval,első kézből tudom mondani a keresési szempontjainkat :-)

- téglalakás (új építésű kiütve,ha olcsót akar az ember)
- magasabb beltér (egy 3,5 M magas szobába, vastag falakkal semmi hang nem szűrődik át, szemben az újépítésűekkel és a panelokkal), az élhető légtérről már nem is beszélek
- belváros,jó közlekedés(=nem buszozás a 15 és 16.kerből..), de mégsem forgalmas (pl sétálóutca)
- 2 gyerekhez legalább 70m2 és 3 szoba kell
- különbejáratú szobák (hacsak nem akar később költözgetni az ember)
- ne földszint, ne tetőtér (ismert okok)
- lift alapfelszereltség (ezt megtanulja az ember pár év lépcsőzés után)
- utcai kilátás
- NEM ZÁRT körfolyosós ház (ki kell próbáni, h milyen a különbség : zaj, szag, szellőzés, fény tekintetében)
- napfényes szobák
- stabil, nem omladozó épület (ellentétben a 6 és 7 kerület sok épületével)

Ez mind fontos szempont, de hogy milyen a nyílászáró (pl.friss ropogós proli műanyag= szánalmas a polgári házakban) vagy milyen szép leértékelt csempét raktak fel vagy épp milyen a fűtés (alakítható) az kevésbé számít.

Bpartner! Ha kuldenel egy emailt a kassai816@freemail.hu-ra, szivesen ertekeznek veled a tarsashazi lakasok rezsi-koltsegeirol

Az a baj, hogy a fiatalabb társasházakban is átjön nem csak a zaj, de a sima tévé hangja is. Ezért hasonlítottam hozzájuk, mert erről sem szívesen beszél senki. A társasházi léthez nálunk hozzátartozik, hogy halljuk a szomszédot építés évétől és építőanyag típusától függetlenül.

A lakások rezsi meg egyébként tényleg egy érdekes kérdés. Mondhatnám azt is, hogy elég nehezen összehasonlítható a hőérzet egy távfűtéses lakásban egy gázkonvektoros lakáshoz képest. A távfűtésben mindenképpen komofortosabb a fűtési időszak. A gázkovenktoros lakásban fázni fogsz. Az olcsósága inkább abból fakad, hogy nem kell fűteni. Aki megteheti, hogy nem fűt, mert bírja, annak "olcsó". Ha meg meleget szeretnél a lakában, akkor meg elég drága.

Visszatérve az új társasházakra, ahol a közös költségek igen irreálisak lehetnek és néha önmagukban magasabb költséget jelentenek, mint a többi összes fogyasztás alapú rezsi költség. Szóval a társasházak költség megítélése tényleg jó téma. A panel egyáltalán nem jelent drágább összrezsi költséget egy újabb építésű lakással szemben. Sőt, sőt...Pont az a poén, hogy a sokáig drágának nevezett panellakás rezsi a valóságban nem is olyan drága.

A mi környékünkön nagyjából a szigetelt, hőmennyiség mérős, 4 emeletes tömbökben lévő panellakások (ebből van erre a legtöbb) egy árban vannak a szintén távfűtéses, hőmennyiség mérős, de szigeteletlen (ezekre nem volt pályázat) hasonló korú tégla lakásokkal, mert nagyjából hasonló a rezsi a kettőre. Szóval szó sincs lejárató kampányról, egyszerűen a rezsiköltség alapján árazódnak hasonló környék és hasonló paraméterek esetén. És nyilván a konvektoros fűtésű, hasonló korú téglalakások bizony drágábbak errefelé, egyszerűen mert fele annyi a fűtésköltségük, és egyébként is kevesebb van belőle a környékünkön. A 10 emeletes panelházakban meg drágábbak a lakások, mint a 4 emeletes panelekben, mert nyilván a lift miatt magasabb a közös költség.

Szóval szerintem reálisan vannak árazva a panellakások.

Az új lakásokkal meg ne hasonlítsd, nálunk a hatvanas években épült téglaházban szintén átjönnek a szomszédból a zajok a 6 centis válaszfalakon, pont olyan, mint egy panelházban, de az új társasházakban már vastagabbak a falak.

2008 után az első év, hogy "nem csökkentek" az árak és már mindjárt teli torokból megy a hangosbemondózás. Ez azért még nem látványos, de legalább megnyugtatató, hogy az eszközérték csökkenésének a veszélye valamilyen szinten mérséklődik. Aztán tudjuk, hogy az ördög a részletkeben lakozik. És nem lehet mindneki és mindenhol nyugodt, hogy akkor most nálunk az ingatlan az értéktartó vagyon.

A KSH 3. negyedéves jelentése link már mutatta, hogy a budapesti lakáspiac is ketté szakadt, nem csak az országos. Tehát még az sem mondható, hogy itt mindenki nyugodt lehetne. Mégis, ezt kommunikálják, mert a lakáspiac is féligazságok világára épül. A lényeg, hogy kattintsanak rá, a többi nem számít.

Látványosan drágulhatnak az idén a lakások
2015. február 17. 11:05


Sorra érkeznek a fellendülés tényét alátámasztó hírek a lakáspiacról. A KSH után az FHB is megerősítette, hogy 2014-ben emelkedésnek indultak a használt lakások árai, a harmadik negyedévben több mint 4%-kal. 2014 egészét nézve pedig - öt évnyi árzuhanás után - közel 2%-os áremelkedésről beszélhetünk, igaz ez elsősorban az ország fejlettebb régióiban tapasztalt fellendülésnek köszönhető. Bár az év második felében induló új támogatási rendszer jelentősen befolyásolhatja a piac és az árak alakulását, 2015-ben akár 3%-os növekedés is elképzelhető.

link

Amikor hozamot számolgatnak - legyen az teljesen amatőr vagy vérprofi - sem adót nem számolnak sem, sem üresen állást, sem pedig egy-egy problémásabb bérlőt. Az ingatlanból szerzhető jövedelem le van egyszerűsítve és ez még széles körben kommunikálva is van. Hogy még félrevezetőbb legyen, mindezt azonnal a bankbetétekkel állítják szembe, ami egy teljesen biztonságos és fix jövedelem tud lenni egy teljesen bizonytalan és igen kockázatos bérleti díjjal szemben.

A lakáspiac viszont mindig a tudatlan és kockázatokat nem (fel és el)ismerő tömegekből élt. A kockázatkezelés meg egyenesen ismeretlen fogalom a lakásvárálók körében, már csak azért is, mert még mindig "biztonságosnak" hiszik. A hit meg tudjuk, hogy nagy úr!

Ez a cikk olvasható volt. Ott is megjegyztem több fura gondolatot ebből.

Pl. azt, hogy talán most kezdődik az alkuk kora, mert elkezdődik egy fura árfelhajtás, aminek semmilyen más alapja nincs, csak az, hogy "van érdeklődés". Az érdeklődés jó, nagyon fontos, abból lesz a vásárló. De a vevőket nem kellene hülyének nézni, hogy minden meg vesznek, csak azért, mert most azt hallják, hogy a nap süt. Ez eléggé leegyszerűsétése az egész piacnak, ahol eddig is azért volt mozgás, mert az árak motiválták a vevőket. Ha az ár nem motiváló tényező, akkor ott minden vevőnek komolyan el kell gondolkodnia, mielőtt dönt, mert a felértékelődés a magyar lakáspiacon elég érdekes múlttal rendelkezik.

A piacról pedig általánosságban elmondható, hogy mindig kínálathiányos. Nem az élénkülő érdeklődéstől lesz a piac keresleti. Ez is olyan fura gondolkodásra vall, ami mögött kevés szakmaiság látható. A magyar lakáspiacra jellemző, hogy sok a rosszminőségű vételre nem ajánlott ingatlan. A zavarosban halászás mindennapos gond, függetlenül attól, hogy süt a nap vagy éppen be van borúlva. Mindegy ki mikor lép piacra, azzal szembesül, hogy nem könnyű megtalálni azt, amit keres. Sőt, annál nehezebb, minél borúsabb az idő, mert az a minőségi kínálat szűkűléséhez vezet. A jelenlegi helyzet miatt, ezért az élénkülő kereslet mellett élénkülő kínálatra is számítani kell, mert különben hiába akarnak egyre többen vásárolni, ha nem lesz mit megvenni. Örök hiba azt hinni, hogy valami eladó, akkor azt is meg is kell venni. Nem, nem kell!

Ugyan olyan fura gondolat, hogy a garzonokra nincs kereslet. Ez egy olyan durva általánosítás, ami nem hogy nem igaz, de már szándékos félrevezetésnek is nevezhető. Egy jó házban egy jó adottságú garzon ma is ajánlott. Azt is mondhatnánk, hogy egy örökzöld. Sosem megy ki a divatból. Kicsit déja vu érzésünk lehet, mint amikor a panelt temették, hogy mindenki meneküljön belőle. Most meg hirtelen feleszmélnek, hogy a panelnek van létjogosultsága.

A budapesti lakáspiac pedig történjen bármi is, mindig 15 millió Ft körüli szintig aktív. Ez egy állandó piac, ahol hirtelen ketté is szakad minden. Felfedezni ezt ma, hogy ez egy vízválasztó, ismét érthetetlen. Ahogy az is nehezen felfogható, hogy VII. és VIII. kerület miatti érdeklődés mögött valamilyen komoly "népszerűség" lenne. A képlet ennél jóval egyszerűbb. Belvárosias elhelyezkedés ellenére olcsóbb kerületkeről beszélünk. A belvárosban való lakásvárásrlás meg egy állandó jelenség. A sok laikus vásárló elsődleges célpontja. Majd megnézve az árakat meglátja, hogy ez a két kerület elérhető. A népszerűség mögött inkább kompromisszumkészséget kellene keresni. De a Corvin negyed lakásait is a kerület legnépszerűbbjeinek nevezni is igen bátor dolog. Aztán ezt mihez képest gondolja így valaki, aki le is merte ezt írni? Elég nagy zagyvaságnak tűnik és felelőtlenségnek, nem beszélve a nem is nagyon búrkolt marketing szagától. A VIII. kerület sok szempontból alulértékelt és meg is vannak ennek a racionális okai is. Ebből a szempontból a Corvin negyed tényleg tűnhet egy izgalmas szigetnek, de VIII. kerület vonzerejét csak ebben látni és láttatni ismét nagy butaság - belemagyarázva a jó tömegközlekedést. A VIII. kerület elég sok részén jó a tömegközlekedés. Ebből a szempontból a Corvin negyed semmilyen újdonságot nem hordoz. De az egyszerű laikus nem budapesti vásárlónak be lehet ezt magyarázni, aki azt sem tudja, hogy egész Budapestne jó a tömegközlekedés, nem csak a "belvárosban".

A panellakások jó ideje már alulértékeltek. Volt egy nagy lejárató kampány ellenük. Társadalmilag lett elítélve ez a típusú ingatlan. Majd kiderült, hogy ár/értékben igen is jó alternatíva.

Felújítva és modernizálva, pedig felveszi a versenyt a téglaépítésű társaival. Az a sok ostobaság, hogy "magas emelet, drága rezsi, zajos szomszédok", meg mind kiderültek, hogy szinte minden társasházi formára igaz, beleértve az új társasházakat is. Az elmúlt bő tíz év házközponti fűztés rendszere, a magas közös költségek és teljesen hangszitelelés nélkül építkezés miatt kiderült, hogy egy nagyon drága új lakás és egy panellakás között életminőségben nem nagyon van különbség. Ez most erős sarkítás, tudom, de pont a panel hibáinak nevezett dolgok mind jelen vannak a "modern társasházakban" is. Emiatt egy panellakás lebecsülése és egy modern lakás felbecsülése egyformán ostobaságnak tűnik.

"Véget ért a hatalmas alkuk kora - ingatlanpiaci helyzet a VII.-VIII. kerületben

A tavalyi év végén a fővárosból sok helyről ingatlanpiaci fellendülésről számoltak be a közvetítők, mely elsősorban a panellakásokat érintette. Kíváncsiak voltunk arra, hogy vajon ez a jelenség elérte-e a VII.-VIII. kerületet, ahol panelek helyett jellemzően a régi polgári lakások és az újszerű lakások adják a kínálatot.

Míg egy éve talán még senki nem számított rá, mára szinte megfordult a kínálat-kereslet aránya a hazai ingatlanpiacon. Körülbelül egy fél éve a korábbi években megszokottnál nagyobb igény mutatkozik a belvárosi lakások iránt, a piac kínálatiból keresletivé alakult át - mondta Hart Erzsébet, a Balla Ingatlanirodák VII. és VIII. kerülettel foglalkozó irodájának vezetője.

Mérséklődő alku, emelkedő árak

Egy-egy ingatlaneladásra most leginkább az jellemző, hogy a tulajdonosok több ajánlatot kapnak, mint akár egy éve, és látva az érdeklődők számát, nem is engednek annyit az árból, mint korábban. Vagy legalábbis nem olyan gyorsan és eredményesen zajlik egy-egy alku, így a forgalomnövekedés által kiváltott áremelkedésről beszélhetünk.

Az is közrejátszik ebben, hogy a sok évvel ezelőtti folyamatoktól eltérően az emberek most már egy ideje egyáltalán nem menekülnek a belvárosból, így a VII.-VIII. kerületből sem. Sokkal inkább a bevándorlás jellemző, bár jellemzően vidékről érkeznek a vevők. Két csoportot lehet körülhatárolni: az egyik munkalehetőséget keres, vagy már talált is Budapesten, a másik pedig a felsőoktatás miatt érkezik, de utóbbi inkább csak a nyári hónapokra, július-augusztusra jellemző - mondta Hart Erzsébet.

Külföldi vevők ugyanakkor hiányoznak a két kerületből, és a befektetők jelenléte sem mondható különösen markánsnak. Kis százalékban fordul elő, hogy megjelennek olyan vállalkozók, akik eladhatatlannak tűnő, nagyméretű lakásokat vesznek meg, majd két, külön bejáratú lakást alakítanak ki belőlük. Ehhez persze kell egy legalább 120 négyzetméteres, négyszobás ingatlan, ami méreténél fogva nem igazán adható most el, mert az emberek a kis-közepes méreteket keresik - jelezte Hart Erzsébet. Megjegyezte, hogy változatlanul sok a készpénzes vevő, és ezekhez képest elhanyagolható a hitelre vásárlók száma.

Elvárják a felújítottat, a garzon már nem kell

A vásárlók az elmúlt években igényesebbek lettek, keresik a felújított lakásokat, vagy legalábbis elvárják, hogy ki legyen cserélve az ablak, esetleg a radiátorok vagy a vezetékek. Ugyanakkor az is érzékelhető, hogy egyre többen olyan lakást keresnek, mely teljes mértékben fel van újítva. Ezt az "extrát" most már hajlandóak is megfizetni, ráadásul sokkal könnyebb eladni a felújításon átesett lakásokat, különösen, amikor vidéki vevőkről van szó, mert ők távolról nehezen tudják ezeket a munkálatokat levezényelni. A gyakorlatban egy felújított, kétszobás, belvárosi lakásért akár kétmillió forinttal többet is hajlandóak fizetni - jegyezte meg Hart Erzsébet.

Az átalakuló vevői igények közé tartozik az is, hogy egyre kevésbé keresik a garzonlakásokat. Akármilyen kicsi is legyen egy ingatlan, alapkövetelmény, hogy legalább másfél szobás vagy legalább hálófülkés legyen. Garzonokat legfeljebb csak az újépítésű épületekben lehet eladni, ilyen azonban nagyon kevés van - magyarázta az ingatlanközvetítő. És mint már említettük, nincs túl nagy kereslet a nagyméretű lakások iránt, a vevők a három szobánál általában megállnak.

A 13-16 milliósra van kereslet

Ami az átlagos árakat illeti, 13-16 millió forint között keresnek most a vevők lakást ebben a két kerületben. Ennyiért szeretnének kapni egy jobb másfélszobást, vagy egy átlagos állapotú 2-3 szobás ingatlant. Mindez négyzetméterárra átszámítva 200 ezer forint körüli, vagy az alatti árakat jelent. Ráadásul azzal is sokszor lehet találkozni, hogy a vevők megejtik a négyzetméterárak kiszámítását a tájékozódás során, és igyekeznek a 200 ezres összeg környékén maradni - tette hozzá Hart Erzsébet. Egy konkrét példát is említett az árakra: a VII. kerületben, a Peterdy utcában, a Városligethez közel egy 64 négyzetméteres, megkímélt állapotú lakást adtak el nemrég 14 millió forintért.

A VII. kerületben egyébként ezt a részt - ahol a Peterdy utcai is található -, tehát a Dózsa György útról nyíló utcákat, a Városliget környékét keresik talán a leginkább. Ami nagyon számít ugyanakkor a vevőknek, hogy csendes utcában legyen az ingatlan. De akad olyan is, aki leméri, hogy milyen közel esik a kiszemelt ingatlant a Városligethez - tette hozzá Hart Erzsébet, aki szerint nagyobb igény még a Belső-Erzsébetváros, az úgynevezett bulinegyed ingatlanai iránt mutatkozik.

A VIII. kerületben ugyanakkor a legfelkapottabb résznek most a Corvin negyed lakásai számítanak. Azért is, mert az elsődleges szempont az ingatlanvásárlók körében, hogy mennyire jó a közlekedés, mennyire közel van a metró a lakáshoz. "Még az öt percek is számítanak" - fogalmazott Hart Erzsébet. Az ezekben a kerületekben lakást keresők elvárják, hogy néhány perc alatt elérjék valamelyik metróvonal megállóját, vagy a 4-6-os villamosét, és lehetőleg nem plusz egy járművel, átszállással.

És, hogy mit hozhat az előttünk álló év? A Balla Ingatlanirodák szakembere szerint biztató jel, hogy míg a korábbi években a december hónap a pangásról szólt, addig most nem volt megállás az év utolsó hónapjában sem. Ez a folyamat kitartott januárban is, és remélhetőleg nem szakad meg az elkövetkező hónapokban sem."

forrás: ballaingatlan

Én tudom, már akkor is helyeseltem.
Hasonló cipőben vagyok, így tudom

Korábban itt a fórumon már írtam, hogy én is 7 millió körül vettem Zuglóban kétszobás panel lakást és most 9-nél olcsóbban max. nagyon lelakottat lehetne venni valahol a 10 emeleten és kínálat se nagyon van. Lehet, hogy az alább idézet cikk szerint már túlértékeltek ezek az ingatlanok, de ez egy kereslet vezérelt piaci közegben még tovább is fokozódhat és jó esetben még fenn maradhat több éven át.

Belső levlistas elemzés Balla Ingatlantol:

Részlet:

Túlárazottá váltak a panellakások?

Olyannyira a fellendülés jellemezte az elmúlt hónapokban az ingatlanpiacot, hogy az ingatlanközvetítők már átbillenésről beszélnek, azaz, hogy az eddigi kínálati piac átalakult keresletivé. Legalábbis a XIII. és a XIV. kerület esetében, melyet most nagyító alá tettünk. Azt már talán mondani sem kell, hogy errefelé is a kis lakások, azokon belül pedig a panellakás a favorit.

Nem először hangzik el az elmúlt hónapok során, hogy rendkívül keresetté váltak ismét a panellakások, különösen pedig akkor, ha panelprogramon átesett, egyedi mérős ingatlanokról van szó. Most azonban eljutottunk oda, hogy Zugló esetében azt mondja egy szakértő, hogy túlárazottá váltak a panellakások, ami a kínálati hiánynak tudható be.
Az egy évvel korábban jellemzően 7 millió forintért elkelő panelekért ma már 9-10 millió forintot is kifizetnek a vevők - jelezte Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlanirodák Zuglói irodájának vezetője.

Felkúszó panelárak

De ugyanígy a XIII. kerület esetében is érzékelhető volt a panellakások iránti kereslet növekedése, ami mellett a téglaépítésű, egy-másfél, kétszobás lakások iránti érdeklődés növekedése is egyértelműen kirajzolódott az elmúlt pár hónap során - derült ki Tóth Viktória, a Balla Ingatlanirodák XIII. kerületi irodája vezetőjének szavaiból. Ezek mellett a legalább háromszobás új és újszerű lakások iránt éreztek a kerületben megnövekedett igényt.

Panelekből a másfél-kétszobást vagy egy plusz két félszobást keresik a leginkább a XIII. kerületben, ahogy Zuglóban is. A XIV. kerületben már
10 millió forintig felkúszó árakra számíthatunk, míg a nagyobb, két plusz félszobás lakások 12-14 millió forintért kelnek el - például a Füredi úti lakótelepen, mely Sebestyén Tamás szerint a legfelkapottabb résznek számít most, de itt a legkisebb a kínálat is. Ha valaki panellakást keres Zuglóban, akkor az egy éve még jellemző 160-180 ezres négyzetméterárak helyett már 190-240 ezer forint közötti árakra számíthat, az átlagár valahol 200-220 ezer forint között alakul - tette hozzá Sebestyén Tamás. Eközben a XIII. kerületben 190-225 ezer forint között alakul a panellakások átlagára Tóth Viktória szerint.

Amennyiben a korábban jobban megbecsült csúsztatott zsalus ingatlanok között nézünk körül, akkor is hasonló, talán egy egészen kicsit magasabb négyzetméterárakra számíthatunk. De természetesen több tízezer forintos különbséget jelenthet a négyzetméterárakban az, hogy milyenek a lakás
adottságai: azaz mennyire zajos az utca, mi a helyzet a fűtéskorszerűsítéssel, milyen a lakás állapota, és melyik szinten helyezkedik el.

A téglaépítésű lakások

A felkúszó panelárak ellenére a téglaépítésű lakások átlagosan még mindig drágábbak, habár nem minden esetben. A XIII. kerület esetében a régi téglalakásoknál 200-300 ezer forintos átlagokkal számolhatunk, az új vagy újszerűeknél 300-490 ezer között alakuló árakkal. A két szélsőérték között az állapot és az elhelyezkedés szórja az árakat - jegyezte meg Tóth Viktória.

A XIII. kerületen belül a legkeresettebb környéknek számító Újlipótvárosban ennél magasabb négyzetméterárakkal találkozhatunk, mely annak Duna-parti részén már 500-700 ezer forintig is felkúszik. Ezt a Budára nyíló panoráma és a közeli Szent István Park indokolják, de az is felfelé hajtja az árakat, hogy errefelé a külföldi vevők is aktívak - fűzte hozzá Tóth Viktória.

Ami zuglói téglaépítésű lakások árait illeti: a kevésbé kedvelt környékeken, így a zajos Hungária körúton vagy Nagy Lajos király útján, esetleg az Ilka utcában és környékén akár panelárakon, azaz 180-220 ezer forintos négyzetméterárakon is könnyedén vehetünk most lakást. A jobb környékeken, például a Herminamezőn ennél magasabbra kúsznak az árak, különösen az arrafelé felbukkanó villalakások esetében.

Ezeknek a villalakásoknak sajátos vevői köre van, hiszen nem mindenki szereti vagy engedheti meg magának a sokszor 100-120 négyzetméteres, nagy belmagasságú otthonokat. Ilyen méret mellett az árak már magasra kúsznak, 25-30 millió forint egyáltalán nem számít soknak egy ekkora lakásért, mely mondjuk a patinás Laky Adolf utcában vagy az Amerikai úton található.

A lakások mellett családi házak is a kínálat részét képezik mindkét kerületben. Tóth Viktória szerint a XIII. kerületben ezek átlagára reálisan 340 ezer forint környékén alakul. Sebestyén Tamás ugyanakkor arra hívta fel a figyelmet, hogy Zuglóban ezekre most nem annyira van kereslet, hiszen akár egy 10x10-es, régi kockaház esetében is már 30-35 milliós árról beszélhetünk, míg a valóban igényes, jó minőségű családi házakért 50-60 millió forintot is elkérnek, de a határ a csillagos ég.

Változó vevői hozzáállás

Márpedig “luxusra” most nincs igény - jegyezte meg Tóth Viktória. A vevők tudatossá és takarékossá váltak az elmúlt évek alatt, a fő szempont az ingatlan rezsiköltsége, a belváros közelsége - vagyis az utazási költségek és idő csökkentése -, és az ingatlan állapota lett. Ma már nem jellemző a hitel, melyből korábban a nagyobb, kényelmesebb ingatlant finanszírozták a vevők. Ha fel is vesznek kölcsönt, akkor annak mértékét és futamidejét igyekeznek minimalizálni.

Sebestyén Tamás szerint az élethelyzetük változása miatt lakást váltók mellett a piacon találkozhatunk jócskán befektetőkkel is. Így továbbra is jelen vannak azok a vállalkozók, akik olcsón megvesznek egy egy- vagy másfélszobás lakást, majd azt átalakítják, felújítják, kialakítanak benne egy amerikai konyhás nappalit és így egy plusz szobát, majd túladnak rajta. Emellett persze ott vannak azok is, akik a gyermekük vagy a maguk részére vesznek ingatlant, de azt a hasznosításig bérlakásnak adják ki, mivel az albérletek iránt most is jelentős

az átlagember jelenleg meg sem él, nemhogy lakást fog venni....az ismerősöm osztrák bérből retteg, hogy mi lesz vele, ha az albérlő nem fizet vagy elmegy tőle....nála havi fél millió a bevétel és 76 ezer a havi törlesztő.....csak azért írom, hogy kb. mindenki a helyén legyen fejben ,hogy mi mennyi

Szerintem az átlagember nem fog hitelt felvenni bérbe adandó lakásra.
100eFt bevételre 90E törlesztő? Mennyi is most (100eFt) az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem adója?

50%-OS ÁREMELKEDÉS JÖHET! DE MÉGIS HOL?
2015. FEBRUÁR 13. PÉNTEK | 17:35 | ALAPBLOG

Részlet:

A következő lépcső az ingatlanbefektetés, viszont az már kockázatnövekedéssel jár…

Természetesen, de az embereknek nem nagyon lesz más lehetőségük. Azt látják, hogy kapnak 1%-ot a bankban, és a nem-lakossági államkötvényeken pedig nincs nagyon lehetősége reálhozam elérésének. Mivel a pénz a legjobb alternatívát keresi, ezért elkezd az ingatlanokba áramlani, amit az olcsó hitelek is támogatnak.

A tavaly áprilisi MNB Stabilitási jelentéséből 20 százalékos áremelkedés rajzolódott ki, ez az érték reális?

Szerintem 5 év alatt jó esetben akár 50%-ot is emelkedhetnek az ingatlanárak Budapesten. Az ország nagy részére ez persze nem lesz igaz, de Budapest frekventáltabb területein ez mindenféle feszültség nélkül megvalósulhat. A bérleti díjak emelkedése már az elmúlt 1-2 évben is megfigyelhető, és ezt követve meg fognak indulni a lakásárak is. Jelenleg 7%-os ingatlankiadási hozammal lehet számolni, és ha figyelembe vesszük a lakáshitelek rendkívül kedvező THM szintjét (4,5-6%), akkor ez egyértelműen afelé tereli a megtakarítókat, hogyha megvan az önerő, akkor vegyenek hitelre egy lakást és adják ki, vagy ha eddig béreltek, akkor inkább vegyék meg a bérleményüket, akár hitelből is.

Ennek azért megvan a veszélye, a lakáshitelek kamatai megemelkedhetnek.

Egyszerűen kevés az alternatív befektetési lehetőség. Azt tapasztalom, hogy az átlagemberek azt figyelik, hogy a kiadásból származó bevétel mikor haladja a törlesztőrészletet. Ha azt látja, hogy 100 ezer forintért lehet kiadni a lakást és a hitel törlesztőrészlete 90 ezer forint, addig neki megéri. A kamatkockázat, a kamatemelkedés kockázata természetesen jelen van, jelen lesz, de úgy vélem, hogy az MNB ezt is figyelembe véve fogja alakítani a kamatpolitikáját a jövőben.

link