PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

11602
11603
11604

upgrayeddAKS 2015. 01. 22. 14:11

Előzmény: #677 xmann

#680

"Na, akkor elérkeztünk a kályhához. mindenki beszél itt a swapról, de láthatóan kevesen tudják mi az."

jogos a kritika, sztem kettőtöket kivéve mindenki elk...ta :)
én a magam részéről megköszönöm a helyreigazítást mindkettőtöknek - elb..tam, mea maxima culpa :)

upgrayeddAKS 2015. 01. 22. 14:07

Előzmény: #678 xmann

#679

engem a "lezárja az eurusd shortot, itt keletkezik egy nyerője vagy bukój" rész kavart meg, tehát hogy mégis lenne rajta árfolyamveszteség/nyereség - mert durván mondva ez illett a prekoncepciómba :)

de tény, hogy logikus és kikövetkeztethető az egész, csak nem kellene felülni a "populizmusnak" (ez most önkritika volt, bárki más is gyakorolhatja, ha akarja...)

xmann 2015. 01. 22. 13:56

Előzmény: #676 upgrayeddAKS

#678

Nem baxtam el. Én pusztán EURUSD shortot írtam, ami csak egy forward, nem swap. Sajnos az 1-es pontból valóban kihagytam azt a triviális elemet, hogy a dollárt átváltja forintra, ui. dollárra itthon nem lehet fizetni. Azt gondoltam ez magától értetődik, de ha ez kavart meg valakit, attól őszinte bocsánatkérésem

xmann 2015. 01. 22. 13:52

Előzmény: #674 upgrayeddAKS

#677

Na, akkor elérkeztünk a kályhához. mindenki beszél itt a swapról, de láthatóan kevesen tudják mi az. Itt egy rövid leírás:

link

In finance, a foreign exchange swap, forex swap, or FX swap is a simultaneous purchase and sale of identical amounts of one currency for another with two different value dates (normally spot to forward).[

A foreign exchange swap consists of two legs:
a spot foreign exchange transaction, and
a forward foreign exchange transaction.

These two legs are executed simultaneously for the same quantity, and therefore offset each other.

Tehát mondjuk én kibocsátok egy USD kötvényt, befolyik 1 mrd dollár. Kötök egy swapot, ami azt jelenti, hogy a dollárt MOST átváltom euróra, mondjuk legyen 800 millió euró, illetve 10 év múlvára van egy határidős ügyletem, miszerint a 800 millió euróért kapni fogok 1 milliárd dollárt.

Mi történik itt?

Eladtam a dollárkötvényt, a bejövő pénzt átváltom euróra, az eurót leváltja nekem az MNB forintra, neki megnő ennyivel a devizatartaléka, nekem lesz forintom és elköltöm. Mi lesz 10 év múlva? Szerzek valahonnan forintot, mondjuk kötvénykibocsátásból, bebattyogok az MNB-be, kérek érte eurót, 800 milliót, amit a megállapodás szerint átcserélnek nekem 1 milliárd dollárra, amivel kifizetem a befektetőket.

vegyük észre, hogy tök mindegy hol az EURUSD árfolyam, továbbá vegyük észre hogy az én kockázatom a mai és 10 év múlvai EURHUF árfolyam különbsége csak. Illetve költség a swapköltség (ez lehet negatív és pozitív is, a két deviza közti kamatkülönbözet nagyságától függ).

Nagyjából ennyi.

Töki

upgrayeddAKS 2015. 01. 22. 13:48

Előzmény: #639 xmann

#676

Te is elszabtad, mert:

"2. Köt egy EURUSD SHORT pozíciót
3. Amikor lejár a kötvény lezárja az eurusd shortot, itt keletkezik egy nyerője vagy bukój"

bár a swap kapcsán szoktak futures-ről is írni, a cash-flow cseréje nem egyenértékű az EURUSD SHORT pozícióval...

Törölt felhasználó 2015. 01. 22. 13:48

Előzmény: #674 upgrayeddAKS

#675

Pontosan. A swapnak (ami CSERÉT jelent) éppen ez a lényege: egy valamilyen irányú prompt és egy ellenirányú határidős ügyletből áll.

upgrayeddAKS 2015. 01. 22. 13:45

Előzmény: #662 Törölt felhasználó

#674

Ha jól értem, akkor a pénzáramlás VÉGÉT is kicserélik a swap-ot kötő partnerek. Tehát amikor ki kellene fizetni az USD kötvényeket lejáratkor, akkor az ÁKK helyett a piaci partner fizeti az USD-t, és az ÁKK meg helyette az EUR-t.

(Megj.: eddig ezek szerint rosszul gondoltam, ráadásul logikátlan is lenne, ha minden pénzáramlást kicserélnének, csak a végét nem. Sztem a futures-szel kevertük itt sokan az egészet... Mea maxima culpa. Egyébként nekem pl. utána kellett néznem, mert egy pár dologra reosszul emlékeztem...)

upgrayeddAKS 2015. 01. 22. 13:39

#673

Szevasztok!

Úgy látom, elég nagy indulatokat kavar ez a téma :)
Javaslom, maradjunk meg a tényeknél.
Kezdeném azzal: úgy látom, én is tévedtem :)
Most akkor a "pubik" és "tökik" is leírhatnák uezeket :) (az idézőjel nem véletlen...)
ne merüljünk el a személyeskedés mocsarában - ez a köv. javaslatom.

Sarpac 2015. 01. 22. 12:28

Előzmény: #671 Törölt felhasználó

#672

Államadósság Kezelő Központ és az mnb közötti devswapról beszélünk. Itt nincs biznisz, de az mnb már csak euróban tart devtartalékot én úgy tom?!

Törölt felhasználó 2015. 01. 22. 12:18

Előzmény: #670 Sarpac

#671

"A másik meg dollárkötvényt csak a dollár piaci forintra való átváltása után tudja eurora swappolni."

Miért is?

Létezik EURUSD swap, sőt annak aztán igazán van piaca. "Kicsit" nagyobb, mint bármilyen HUF-os:)

Sarpac 2015. 01. 22. 12:14

Előzmény: #669 xmann

#670

És hogyan vonja be a dollár alapú devizakötvényeit? Kibocsát újat dollárban és lefedezi a bevonás költségeit? Ok és ha nincs rá kereslet akkor mit csinál?
A másik meg dollárkötvényt csak a dollár piaci forintra való átváltása után tudja eurora swappolni.
Tehát a lejárat után forintosítódik az árfolyamtól függetlenül ez az euro forintra vonatkozik, de a dollárra ismétlem nem! A japán jennel meg a többi okossággal hiába jössz, mert mikor japán jenes volt akkoriban a forint az ÖSSZES devizával szemben erősödött évek óta.

xmann 2015. 01. 22. 08:11

Előzmény: #666 watson

#669

Ez nem magánbiznic, és nem spekuláció. Pont az a lényege, hogy euróban legyen az adósság. A swap költsége vagy nyeresége módosítja az effektív kamatot.. A kibocsátás devizája irreleváns és csakis a befektetői kereslet függvénye!

xmann 2015. 01. 22. 08:09

Előzmény: #665 watson

#668

Pubi,

Én komolyan nem tehetek róla, hogy erről nem tudtál, és moost csodálkozol, és próbálsz akadékoskodni, hogy hátha nincs így. Pedig így van. És képzeld, a jen-kötvényeinket is lefedezzük, meg a fontot is. Pedig milyen sokat kereshettünk volna a jen-gyengülésen, de nem tettük. Magyarország alappolitikája, hogy az eurón kívül nem vállal devizakockázatot. Azért bocsát ki más devizában, mert abban van kereslet. Régebben sok szamuráj-kötvény kibocsátásunk volt, mert nagy volt a japán befektetői igény ezekre. Pl. ha megnézed, 2005-ben bocsátottunk ki JPY kötvényeket 0,62 meg 0,96% kamaton, de ezek effektív kamatja annyival volt magasabb számunkra amennyi az EUR-JPY kamatkülönbözet, azaz a swapköltség. És igen, jól látod, a swapnak van költsége. Pl. ennek következtében euróra átszámítva kb 2,5-3%-ot fizettünk ezekre a JPY kötvényekre. A dollárkötvények swapolása egészen mostanáig kb. ingyenes volt ui. mindkét deviza kamata nulla volt.

Egyébként itt az összes devizakötvényünk:
link

alatta kiscsillaggal feltüntetve CSAK NEKED:

* A devizaportfólió összetételének benchmark szerinti kialakítása érdekében a nem EUR devizakötvényekre devizaswapok kerültek
megkötésre, így ezen kötelezettségek is euró kamatozásúak

Nem tudom van-e még kérdés?

Törölt felhasználó 2015. 01. 22. 08:09

Előzmény: #666 watson

#667

A konkrétumokat az MNB-től kérdezd.

watson 2015. 01. 22. 01:14

Előzmény: #662 Törölt felhasználó

#666

"Dollárkötvény + EURUSD swap = eurókötvény"

kamat? rontottak-javítottak az 5-6%-os USD kamatokon? árfolyam? mibe került a swap ügylet? mekkora az össz-kötelezettség?
MNB-nél se teszik közzé hogy pl. van-e és mennyi EURCHF swap?
vagy ez amolyan titkolt 'magán' biznic?

watson 2015. 01. 22. 00:31

Előzmény: #660 xmann

#665

töki, a prosztóságon túl lépve mégegyszer felteszem a kérdést ha elsőre nem volt érthető vagy triviális ha úgy tetszik ;)))

"Ezeket hol tartják nyilván? Ha vannak ilyenek egyáltalán. Gondolom nyilvános adat hogy az ÁKK (vagy az MNB) hogy teszi meg milliárdos fogadásait ;)"

vagy a kiadványt tegyem el a "jobban teljesít" plakát mellé? ;)

Törölt felhasználó 2015. 01. 21. 22:47

Előzmény: #663 Sarpac

#664

Nézz utána a deviza swap fogalmának.

Sarpac 2015. 01. 21. 22:44

Előzmény: #662 Törölt felhasználó

#663

Én ezt értem, de ha veszek 1000 dollár értékben kötvényt én nem euroban szeretném kamatostul visszakapni hanem dollárban. A visszaswap meg csak piacról fininszírozható ergo beleépül a devkereszt bukta is.
Eur/huf más tészta, mivel van euro tartalékunk amiről sokszor halljuk, hogy apadt vagy épp hízott pont a swapp ügyletek miatt, így a forintárfolyam esésből fakadó veszteséget a swap ügyletek kompenzálják, de dollárnál nem.

Törölt felhasználó 2015. 01. 21. 22:33

Előzmény: #661 Sarpac

#662

Dollárkötvény + EURUSD swap = eurókötvény. Ez a swap lényege.

Sarpac 2015. 01. 21. 22:23

Előzmény: #660 xmann

#661

Te töki gondolkozzál már.
Chf miért 256-on swappolták forintra? Euro/usd 1.37-1.39 között járt a legtöbb kibocsátott usd kötvény idején most jön az ekb döntés 1000mrd nyomtatásról 1.15körül jár az euro. Tisztán a swapon is van bukás kapásból több mint 20% mivel a kötvényeket dollárban kell viszavenni és nem euroban ezért dollár kötvény!