Topiknyitó: Hathor 2014. 04. 09. 17:46

Lakás/Ingatlan árak topik  

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.



Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.



Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)



Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:



soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.



Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.



link
Rendezés:
Hozzászólások oldalanként:
Tibor78 2020. 01. 30. 14:41
Előzmény: #58555  sakal83
#58560

A felújításra adott pénz amiről Varga beszélt is érdekes lesz sok szempontból. Egyszerűen fel nem fogom miben gondolkodik. Elég sok helyet ismerek pesten, de csak iszonyatosan lepra szellemházakról tudok olyan helyen, hogy az ellenségemnek se kívánnám, amit végülis meg lehetne menteni és lakhatóvá tenni, de a várható költségek közelítenek majd egy új lakáshoz, de feltétlenül elérnék egy használt lakás árát. Kínálat bővítés, elmebeteg módon, jó szokás szerint.
Most ha még hozzájön ez a szempont is, amit írtál, hogy meg kell felelni az aktuális energetikai szabánynak, hát egyre kevésbé értem az egésznek az értelmét.
Ház eladásoknál aglóban amúgy is nagyon kell vigyázni, mert sok ügyes tulaj sok mindent toldott-foldott a házán és persze mindenféle engedély nélkül. Egyik ügyeskének például akit ismerek nagyobb/hosszabb eresze volt, ami kocsibeállónak használt. Aztán gondolt egyet és saját kezűleg felfalazta garázsnak. A régi kerti ajtaja lett a garázskapcsolat. Az egyik ablakjánál meg fogta és kibontotta teljes magasságra és ajtót rakott be helyette. Drónnal meg a műholdas képeken nézik néha az illegális hozzáépítéseket, de ezzel nem tud megbukni, mert fentről az ereszt látják továbbra is.
Eladásnál meg házacska + garázs lenne természetesen, de már abba is bele lehetne kötni, hogy ablak helyett ajtó van, ha valahogy észrevenné a hatóság.
CyrusTheGreat 2020. 01. 30. 14:40
Előzmény: #58558  RealistaPista
#58559
"...talán ezért sem volt jelentős felújítást támogató lakossági program."
Ez azért így ebben a formában nem igaz, az MFB-s energetikai korszerűsítési program kifejezetten lakosságnak ment, homlokzati szigeteléssel, napelemmel, mindennel. VEKOP-régióban 9.41 MRD HUF-os kerettel (elfogyott), GINOP-régióban 100MRD-os keretösszeggel.
RealistaPista 2020. 01. 30. 14:34
Előzmény: #58556  sakal83
#58558
Szerintem ne terheljük ezzel a fórumot tovább. De szánj rá 10 perc googlizást. Csináltam pár éve tanúsítást, ismerem a szabályokat. A felújításra és az új építésére különböző szabályok vonatkoznak. A felújításra 2018 óta van költségoptimum követelmény, ez nem fog változni 2021-ben.
Nem akarom relativizálni sem. Reálisan, épeszű ember saját pénzből nem fog olyan ház/lakás felújításába kezdeni, amit ésszerű ráfordítással nem lehet költségoptimum követelménynek megfeleltetni. Ahogy írod, az ilyet egyszerűbb bontani és a helyére újat.
Ahol ez releváns lehet az a pályázatból megvalósuló jelentős felújítások. Ha bejönne valami komplex program az eddigi látszatintézkedések helyett, pl. a kádár-kockára, akkor ott problémás lesz ezt teljesíteni. Magyarul teljesen ésszerűtlenül égetve lesz a közpénz/eu-pénz olyan abszurd felújításokra, amit saját zsebből senki nem vállalna. Egyébként hogy még szebb legyen, pályázati forrásból megvalósuló jelentős felújításra megint csak más határidő van, ott már 2015 óta van költségoptimum követelmény, talán ezért sem volt jelentős felújítást támogató lakossági program.
Törölt felhasználó 2020. 01. 30. 14:29
Törölt hozzászólás
#58557
sakal83 2020. 01. 30. 14:25
Előzmény: #58555  sakal83
#58556
Ezért is írtam, hogy aki akar venni, az tavaly tegye meg és újítsa fel, ha bővíteni akarja.
sakal83 2020. 01. 30. 14:24
Előzmény: #58552  terelemel
#58555
Nem tévedsz,. Már tavaly is írtam erről. A kollega próbálja relaitvizálni a dolgot, amit nem kellene. Már több energetikai szakértővel beszéltem erről, és fogták a fejüket, mert a szabályozás ellentmondó, illetve irtózatos költségeket jelent egy a jelentős felújítás alá eső kivitelezés esetén. Szinte egyszerűbb és olcsóbb egy újat felhúzni sok esetben.
RealistaPista 2020. 01. 30. 14:23
Előzmény: #58552  terelemel
#58554
Vonatkoznak felújításra is 2018 jan 1 óta, csak nem ugyanazok a szabályok. Egyébként a lakossági szektort ez nem fogja érinteni, mert nem jelentik be, másrészt ahogy írtam, sokkal megengedőbb a követelményrendszer (https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a0600007.tnm 5.melléklet). 
 
sakal83 2020. 01. 30. 14:22
Előzmény: #58551  RealistaPista
#58553
Naszóval... Egy kádárkockát bővíteni szoktak és tetőt bontani. Ez jelentős felújítás. Tehát itt meg kel feleni a 2021-es szabványnak. Nem az energetikai tanúsítvány a fontos... Az ezt szokták már felejtős, mert pár éve ott vannak azok a csúnya műholdak/repülők, és simán kiszúrják, és feladatuk is az ilegális hozzáépítést. A fekete meló már nem megy, ha eltérsz, mehet a hecehurca. Több ingatlannál már érdeklődtem, és az építőügyis szépen mondta a területen elhelyezett eltéréséeket..
terelemel 2020. 01. 30. 14:20
Előzmény: #58551  RealistaPista
#58552

PF ezt irja: "...az energetikai követelmények nemcsak új építésre, hanem meglévő épületek jelentős felújítása esetén is alkalmazandók...."   
---- 
Tehat itt nem a 2021-esre gondol, vagy szimplan tevednek szerinted?
RealistaPista 2020. 01. 30. 14:17
Előzmény: #58545  sakal83
#58551
Minden értékesített ingatlanra kell, de itt nincs minimum követelmény, szimplán meg kell csináltatni. Egyedül újnál van minimum, ott viszont a használatba vételi engedély számít, így ha valaki átcsúszik 2021-re, akkor már közel nulla energiaigényt kell teljesíteni.
Felújítást nyilván általában be sem jelentik, de ott az ún. költség-optimális követlémenyszint van 2018 óta, ebben nem is lesz szigorítás.   
sakal83 2020. 01. 30. 14:14
Előzmény: #58546  CyrusTheGreat
#58550
kíváncsi vagyok. elég nagy volumenűnek kell lennie annak a programnak. Minimum a 10m ft-os csok. Ettől Bp peremkerületei is dugába dőlnek... nagyrészt egy lehetőség lesz jelentős felújításnál, az a dózer
terelemel 2020. 01. 30. 14:13
Előzmény: #58545  sakal83
#58549

"a határoló szerkezetek összes felületének legalább a 25 százalékát érintő felújítás." 
--- 
Ez mit jelent emberi nyelven? Fal felujitas? Mi az? festes? Szigeteles?
yooio 2020. 01. 30. 14:06
Előzmény: #58539  berlini
#58548
Hagyjuk már ezt, rövidtávon nem nyekken meg a lakáspiac, legtöbben max stagnalast realértéken maradást jósolunk, de azért rengeteg dolgot nem veszel figyelembe, pl a külföld elszívó hatását, a 10 % realként jó ha 0-2 a bevallott infláció 4, amugy mindenki látja hogy 8-10 % a reális. Nem veszed figyelembe, hogy terjed a home office, még nem most, a mostani árak stabilak, de egy hosszútávú folyamatként az emberek kivándorolnak a városból, amint otthon tudsz dolgozni, jó bérért.ez az internet dolog még nem forrta ki magat teljesen.  :) családosként amugy is ki akar mocsok panelban élni 60 nm-en osztozva a szomszéddal a balhén, tudja mikor főz, mos, vagy éppen szarik... 
yooio 2020. 01. 30. 14:00
Előzmény: törölt hozzászólás
#58547
Pont ezt szamoltam ki en is panelre, nettó jelenérték szamítással. kb 24-25 M az NPV 0, ha vmi hozamot is akarsz az elvárt hozamon felül, akkor ilyen 20-22 körül kell megvedd. 25 millan keresed a MÁP+t és felette meg vicc. Annyi, hogy én euro bevetelre szamoltam ft helyett mert ugyis inflálják, növekedésnek meg 1 %-t tettem be bérleti díjban euroban. (igazából lehetne 2 de az amortizációt ott szamoltam bele, évi 11 havi kiadással, és 0,85s szorzóval adózás után)
CyrusTheGreat 2020. 01. 30. 13:56
Előzmény: #58545  sakal83
#58546
Ezt (is) fogják kezelni a várható felújítási programmal. A vidéki Kádár-kockákban lakó potenciális szavazóréteget eddig is iszonyatosan hátrányosan érintette a munkaerőhiány és a vidéki vásárlóerő inflációja, erre még rápakoljuk az új energetikai követelményeket - a vidék teljesen szétrohad.
sakal83 2020. 01. 30. 13:53
#58545
Végre valaki kiemelte a legnagyobb szopót jövőre. Ez megborítja a családi ház paicot:
"Sokan nem tudják, hogy az energetikai tanúsítványokat nem csak új építésű ingatlanokra kell kiállítani, hanem minden ingatlanra, amelyet értékesítenek, a szerződés megkötéséhez ugyanis szükség van a szakvéleményre. Illetve az energetikai követelmények nemcsak új építésre, hanem meglévő épületek jelentős felújítása esetén is alkalmazandók. Jelentős felújításnak minősül például a határoló szerkezetek összes felületének legalább a 25 százalékát érintő felújítás.""
Batiszkáf
Batiszkáf 2020. 01. 30. 13:51
Előzmény: #58541  berlini
#58544
"De a NER ingatlanspekulációban érdekelt többségének ez nem érdeke."
Azt gondolod hogy a másik oldal nem érdekelt a jelenlegi helyzet fenntartásában? Olyan szinten leszarják a problémát, hogy még ígéretekkel sem fárasztják magukat. A képzeletbeli tematizálási listán valahol a Pride-kordon után 60 hellyel található a hangzatos "lakhatási válság".
Törölt felhasználó 2020. 01. 30. 13:32
Törölt hozzászólás
#58543
CyrusTheGreat 2020. 01. 30. 13:31
Előzmény: #58539  berlini
#58542
Mindössze realizálni nem tudsz semmilyen profitot a lakásból, nagyjából 2019 második félévtől. Tegnap is láthattad a ferencvárosi lakás példáján, 2015-ös bekerülés, elég könnyen meg lehetett határozni azt az árat, amin el is menne, ki is jött az évi 5% alatti növekedés... Nyugodtan csináld végig a matekot az átlagárakra (illetékkel és valamekkora állagmegóvással/felújítással) bármilyen kategóriára.
Ahol a növekedés praktikusan megöli a likviditást, azt nagyon nehéz jó befektetésként látni. A tranzakciók számával pedig különösen nehéz vitatkozni, ha van is pénzük az embereknek (mert vagy olcsó a hitel, vagy mert emel a munkáltató) - azt érezhetően nem a budapesti piacon költik el.
berlini
berlini 2020. 01. 30. 13:25
Előzmény: #58538  johai
#58541
A hozzászólásodra:
ne haragudj. Én nem akarok rosszat neked és a többieknek.
 Itt nem arról szól a dolog, hogy azt szeretném, ha az emberek lehetőleg minél kevésbé tudjanak összespórolt önerejükből és egy életre szóló eladósodottsággal maguknak lakást venni.
Én csupán a realitásokra hivom itt fel már több éve a figyelmet.
A lakásárak alakulását nem a vágyak határozzák meg.
Azt a kereslet-kinálat határozza meg, ahol az alsó sáv a bekerülési költség és a felső a csillagos ég.
A kettő között bizony, olyan körülmények között ahol az állam a keresletet mesterségesen kurblizza, bizony az árak továbbra is fe fognak menni. Valszeg nem évi 10-20%-kal, de bizony legalább az (valós) infláció ütemével.
Ezt a tendenciát megállitani csak a kinálati oldal erősitésével lehetne.
De a NER ingatlanspekulációban érdekelt többségének ez nem érdeke.