Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Tovabbra is varom. Vettele lakast 2018 1 feleve utan? Ha nem akarsze venni ilyen arszinten? Mit javasolsz befekteteskent a mai napon? Az albipenzt hova teszed? Tenyleg varom a valaszt.
Van benne igazságod:) De sajnos van olyan típusú ember, akit kételkedni és és folyamatos felülvizsgálatra tanítottak függetlenül a saját helyzetétől. Ez ilyen, elfogadom. De továbbra is azt mondom, hogy én ezen a helyzeten "nyerek", de nem érzem magam nyertesnek, mert csak számmisztika:) és sajnos abban nem vagyok az utolsók között:) A 3,6 nem jó, de nem is tragikus helyzetnél a tragédiát kutatom, nem bízok a szerencsében. Te Sales típusú vagy, már régebben is írtam. De az elmúlt egy-két évben a saját helyzeted is rosszabb lett, bármennyire nem úgy gondolod, mert se a realizálás, se a tartás nem igazán jó döntés most, és a gyarapodásod megállt. Ezért is kérdeztem, hova tovább?
Mert részvény és mindenki a tőzsdei hozamokon arcoskodik, mert 10
éve jó a hangulat, de azért egy lakás árát nem sokan mernének a tőzsdére
betolni. Arról beszéltem, hogy van egy réteg, akik direkt osztalék fizető részvényekre vadászik és ők elég jól behatárolják a jó részvényeket, persze ez mind speka, mert kb egy dobáló majom is hasonló hatékonysággal választaná ki a sikeres részvényeket, de legalább az illúzió megmarad, hogy milyen bölcsen választottak a nagy tőzsdések. Valószínűleg kevés nekik a Tkom osztalék nyeresége és a Tkomon nincs árfolyam nyereség. Ez így együtt meg egy mai menő tőzsdésnek, aki Gordon
Gekkonak hiszi magát, mert bármibe belevesz az jó árfolyam hasznot
csinál, hát ez a soványka osztalék nyereség kevés a részvény maga meg
unalmas. Nekem nincs tkom részvényem, de ha jól emlékszem 14-15-ben
voltak jó beszálló pontok a tkom-ba. A másik kérdésed a bérleti díjakkal kapcsolatban.
Ha visszamegyünk 10 évet, akkor a lakásárakban is vissza kéne menni 10
évet és még hozzá számolni a 2008-2018 közötti 36,5% hivatalos inflát
is. Pont azért számoltam bő nyállal és csak 4% kamattal (máp+
4,95%-t hoz most 5 évig) a következő 10 évre nézve és nem számoltam bérleti díj emelkedéssel, hogy kb
reális legyen a számolás, de legalábbis egy referenciának jó. A jövőt úgyis csak találgatja mindenki. A
következő 10 évben ugyanígy várható egy 30% körüli infláció és további
bérleti díj emelkedés, de lehet egy válság is, ami leviszi a bérleti
díjakat és hosszabb üresjáratok is lehetnek. A házban van több
olyan ember, aki eleve kiadásra vette a lakást és leellenőrizni ugyan
nem tudom, de azt mondták, hogy a válság után 2008-2013 között
minimálisan csökkent nekik a bérleti díj és nem voltak hosszú
üresjárataik sem. 13 óta alig van üresjárat és én 50%-t emeltem. Ha agresszívebb lennék, akkor meg tudtam volna oldani nulla üresjárattal, ahogy itt egy kiadó csinálja, aki szintén főleg diákoknak adja ki. 1 évre kötelező nála kivenni és ha nem hosszabítanak, akkor már augusztusban megkeresi az utódaikat. Őneki tudom konkrétan, hogy 1 másodperc üresjárata se volt 2013 óta a díjfizetésben, a lakók meg szinte egymásnak adták a kulcsot nála ebben az ő rendszerében. Nyilván egy válságban már ő se tudná ezt ilyen hatékonysággal művelni. Jó lokáció, jó közlekedés, jó alaprajz, 2 külön
bejáratú szoba, alacsony rezsi és közös költség és rendezett közös
költség, ezek azért segítik azt, hogy válság során se essen jelentősen
vissza a bérleti díj és ne legyenek hosszú üres járatok. Azért akkor megkérdezném ilyenkor, hogy a részvények mennyire szokták állni a válságot? Költői a kérdés, mindenki tudja a választ. Ha valaki válságban gondolkodik, akkor már inkább aranyba fektessen.
Mindenki osztifizeto reszvenyre vadaszik....erdekes akkor miert nem kell a magyar telekom 6,43% eves hozammal,de mivel mar csak 8 honap van az osztifizetesig kb 7% nettot hoz:) A csoda ak duplajat!
Na, elrontottam a képletet excelben és a havi nettó bevételre számoltam csak a kamatot nam az összesített tőkére :) Szóval 10 év alatt kamatos kamattal, állampapírba betolva a bevételt termel a kégli 10év 4% kamat, 17,7m-t :) Na ez még jobban hangzik. Ez a lényeg, nem az, hogyan hullámvasutaznak a kínálati árak éppen. Ez tiszta, adózott kiadás, a bruttó bevétel 10%-a félretéve szintén államapírba a belső felújításra (elég korrekt összegre jön ki az is 10 év alatt) és a bérlők fizetik a közös költségben a ház külső állagmegóvását. Ráadásul egy konzervatív megközelítés, mert nem számolok bérleti díj további növekedésésel, pedig lehet, hogy lesz, 10 év távlatában simán elképzelhető az is.
A befektetési lakásoknál sokkal érdemesebb az elérhető bérleti bevételeket nézni, mint a pillanatnyi értékét. Ahogy én hallom mindenhonnan a tulajok szépen rápakolgattak 5-10e-t a havi díjakra most nyáron és a bérlők meg kifizetik, mint a katonatiszt. Sőt ismeretségi körömben sokkal kisebb a mocorgás idén, bevavkoltak a bérlők. Igaz, a tulajok se akarják eladni, mondjuk jó áron most nem is lehet, mert kevés a vevő. A másik érdekes dolog, hogy minden drágulás ellenére a bérleti díjak nem duplázódtak 2013 óta, csak kb 50%-t mentek fel. Ezek tényleges számok, mert én igyekszem a sáv közepére belőni a díjat és ezért tájékozódom a környéken elég alaposan, meg nézem persze hirdetési oldalakat is. Azaz, ha nagy reccsenés lenne, akkor is kiadható lenne a lakás a mostani szint 2/3-án, ami még mindig korrekt pénz lenne havonta és ez a legrosszabb forgatókönyv. Ezért fontos ugyebár jó lokációnál venni (közlekedés, távolságok) és lehetőleg tégla, minél fiatalabb, alacsony rezsijű, normális közös költségű lakást választani, mert jobban állják a válságot. Egy befektetési lakást az ember akár évtizedekre vesz, de én legalábbis 10-15 év távlatában gondolkodom. Az is egészen biztosan igaz állítás, hogy 10-15 éven belül egy lakást meg lehet venni olcsóbban is a mostani áránál, de drágábban is eladható lesz ezalatt az időintervallum alatt. Csakhogy ez nem tőzsde, itt nem szükséges lekövetni a hullámokat, mert a bevétel nagy része nem az árfolyamnövekedésből jön, hanem a bérleti díjakból. Tudom, vannak osztalék fizető részvények, de mivel mindenki ilyenekre vadászik, ezért nehéz jó beszálló pontot találni. Arról nem is beszélve, hogy egy ingatlan esetében ismerem az országot, a várost, a környéket a jogszabályokat és én döntöm el, hogy kinek adom ki. Egy részvénynél meg számok alapján spekulálok, hogy mi fog velük történni a jövőben, kb a kaszinónál csak kicsit megbízhatóbb dolog ez. Ez a lakás már hozott nekem kb 6,5m forint bevételt 5 év alatt és számoljuk hozzá a kamatos kamatot is, mert ezt a pénzt berakhatom és be is raktam állampapírba. Volt egy egyszeri foglaló nyereségem, de azt nem tudom megismételni és szerencsének se hívom, ezért nem számolom hozzá a bevételekhez. 10-15 év alatt kamatos kamattal hoz nekem a lakás has per kb gyors fejszámolással, 10 év, 4% kamat, 14,5m-t. Nem rossz dolog ez.
Pénzügyi vagyont hoztad fel, arra reagáltam. Nem a kormányt okolom a helyzetemért, hanem a kormányt okolom azért, mert a maga önfényezésére használja azt, amihez semmi köze nincs, és nem is volt, ahogy nem is lesz. A bárgyú támogatóival együtt. Bármelyik kormány van a hatalmon, ugyanaz történik. Addig lesz hatalmon, amíg a teljes EU-t az EKB tartja fenn. Olyan világosan látszik a GDP adatokból, hogy a csak a vak nem látja. A pénzügyi vagyon azért nő, mert az EKB pénzt "nyomtat". Ahogy nyomtat, úgy megy fel mellékhatásként ugyanazon eszközök ára (lásd 8mos panel most 30m, de ugyanaz, nem lett több, jobb, szebb), és közben ezzel az államadósságot "inflálja" el. Nincs itt varázslat. Úgy kb mindenki tudja, hogy NCSEED vagy, újra felteszem a kérdést: mikor vettél utoljára ingatlant? és mikor tervezel? Az, hogy vettél 3 panelt 8mért, jól tetted, és nyertél vele (vagy inkább nem vesztettél). De tavaly óta nyertél valamin? Várom az ötletet, hogy a MAI nap mibe kell fektetni, és te mibe fektetsz:) csak nem államkötvénybe teszed az albi díjat:) Visszatérve: Várom a nettó pénzügyi vagyonra tett reakciódat értelmesen: 50% infla, 35% forintleértékelés. Hol a 3szoros? Kérelk, hogy a környék országainak pénzügyi vagyoni helyzetét is linkeld. Ha itt számottevően több EUR-ban a növekedés, akkor hiszek neked, ha nem akkor bullshitet nyomsz. Csak halkan jegyzem meg: 2010-ben a közép európai és balkáni gdp átlaga felett voltunk, most már kiegyenlítődött. Bukerest GDP-je nagyobb, mint Budapestté.
valamint kérlek, hogy nézd meg a 2014-es EKB lazítást, és a magyar pénzügyi vagyon megszaladásának esetleges összefügggéseit:) Pont érdekes a 2014-es GDP-vel való összehasonlítás (mert épp a magyar is elesett az ÖSSZES EU-ssal együtt), és láss csodát az EKB pénznyomtatása okán a GDP MINDENHOL ugyanolyan mértékben nött, és lám a pénznyomtatásból lett pénzügyi vagyon:) remek. Már csak az a kérdés, hogy volt-e ráhatása a csodamatolcsynak erre:)
Ez csodálatos! Már csak azt nem értem, hogy az egy főre jutó GDP USD-ben miért ugyanannyi most, mint 2008-ban:), és eddig pedig alatta.Az meg különösen érdekes, hogy ha jól emlékszem vmi 240 volt az eur 2008-ban, most 330, tehát 1,375X-öse, valamint a 11 éves imutatott infla kb 50% lehetett. Számold ki kérlek reálértéken EUR-ban, és azt követően tapsikolj:) Ja, és ehehz még jött 7000 milliárd EU-s forrás kp-ban:), valamint a pénzügyi vagyonban jelenlévő részvény árrobbanás (meglepődnék, ha teljes realizálásnál vmi maradna a pénzből:) )
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link