Lakás/Ingatlan árak topik  

Azért vagyok ingatlan  fanboy mert ehhez értek 20 éve ezt csinálom idén lett a 20.. Ezt tudom kontrollálni és ettől tudok nyugodtan aludni.. 20 éve tőzsdéztem is sajnos a 2009 es válságban egy örökölt lakás árát buktam el  semmi pénz nem ér meg a nyugtalan alvás. A lakáspiac eddig tudta hozni a tőzsdei hozamokat mindezt moderált kockázatokkal ( visszaesésekkel ) és nincsenek managerek  vezetők bónuszok amik csökkentenék a hozamom mert mindent magam intézek. Tőzsdei cégeknél  ez mind megvan ezért hoz álltalában egy osztalék részvény is 3-4 % ot és nem 7 et ami meg 7 et hoz annak az árfolyama meg lehet zakózik 15% ot  abban az évben.  Csak az tudja mi folyik a cégben aki benne ül ha lehúzzák a rollón  a céget te mint külsős befektető utoljára tudod meg a pénzednek annyi a cégvezető meg időben kiszáll a részvényeiből. Sztem jobban jár az ember azzal,. ha a saját bizniszt építi és nem másokra hagyatkozik ez a siker kulcsa. Másik az ingatlan olyan eszközosztály amire hitelt is fel  tudsz venni  ( alacsony kamatra ) és multiplikálni   tudod a hozamot viszonylag moderált kockázattal  persze kell lenni az A terv mellett B nek és C nek is  a gazdagok játékszere is a hitel és a lakás biznisz. Márton specialista szokta mondani „ Az ingatlan piac a gazdagok építőköve „ és ez igy van  a gazdagok 90 % a ingatlanból gazdagodott meg és nem tőszdéből , na meg Bitcon ból ami egyszer fent egy szer lent ha lent van éppen akkor éhen pusztulsz ha fent van meg a Maldion nyaralsz 😊    

Nem kivánok neked rosszat, csak jelzem hogy az előző évtizedben vettem én már árverésen hitelmegvásárlással lakást. Pont az volt a választási szempont hogy a nemfizető hitelesnek több ingatlanja is legyen, gondoltam könnyebb az ügymenet.
Hát nem volt mert az összes (jónéhány) lakása és a lakóháza is nyakig hitelben úszott, mind árverezés alatt volt. Nagyon ment 2008 előtt is a fórumokon hogy a bérlők veszik nekem a lakásokat, hehe.
Szóval nem árt némi óvatosság. De jöjjön be neked a terv, legyen szerencséd.
Pozición kívül, se venni se eladni nem tervezek, én kiszáltam ingatlanokból,  inkább országváltásban gondolkozom.
Csak a veszem majd a lakásokat hitelre sorba lett ismerős. De sok szerencsét hozzá.

azért kis túlzás a tőzsdei befektetést igy leirni.

Ma vettem MSCI Emerging Markets ETF-et az idei PMÁP kamatunk szinte pontosan 1/8-ad részéből. Tényleg kíváncsi leszek, hogy a Te lakásod vagy az én ETF-em fog többet hozni (eltekintek attól, hogy nekem nem kell foglalkozni vele, komplett semmittevéssel járó rendkívül unalmas befektetés).

Ezek alapján azt továbbra sem érted meg, hogy az elmúlt 2 évben volt átlag 14,5 és 17,6%-os infláció, ami kumuláltan 34,6%-os pénzromlásnak felel meg. Hiába tolódott el átlagban a bruttó bér az elmúlt 2 évben 30%-kal felfelé, és lett bruttó 621 ezer ft 2023 novemberére, mivel 2 év alatt jó ha max az inflációt lekövette az átlag, attól még sajnos a kenyér, a benzin, a szolgáltatások nagy része is legalább ennyivel lett drágább, ha nem többel. Az átlagembernek az elmúlt 2 évben semmivel nem lett több pénze kocsira, házra,lakásra, nyaralásra mint 2022 előtt. Nyilván, nem is az átlagemberek vásárolnak nagyrészben ingatlant manapság a piacon. Átlagfizetésekből nem lehet belátható időn belül összegyűjteni önerőt egy saját lakásra,házra az elmúlt 2 év áremelkedései alapján. Mitől indulna meg látványosan az ingatlanpiac? Attól,mert ma már jó esetben 6,9-es THM-re fel lehet venni 20 milliót 20 évre havi 155 ezres törlesztőre? És mire elég ma 20 millió hitel, mikor Pesten vagy környékén 80-100 millió alatt nincs érteles új épitésü lakás és ház sem?

Rég nem írtam ide srácok rég..  (Felhívom pár befektető társam figyelmét igyekezzen – iparkodjon ha valamit akar és nem arany áron akar jövőre az állampapírból vásárolni valamit  )   Úgy látom sokan kivárnak majd jövőre veszek ingatlant elven , meg hogy beomlik a piac..   ÉN megtettem a téteket most év elején is pont egy adásvételbe vagyok behúztam egy külvárosi panelt 7,3 % os bruttó  6,8 % nettó hozamért én már lenyúlok nekem a 7 % os állampapír már nem pálya 1 évig sem főleg úgy, hogy 3,8 % volt a januári infla. (motivált eladó ) Idén kb 4-5 % körül alakulhat az infla vagy alatta az PMAP ok is csak 4-5 % okat fognak hozni az smafu jövő tavasztól. Ezt mondtam srácok az infla jól be is tud esni és jó ha ott megáll, mert deflációs hatásokat is látok erősen  bár tudatos FT gyengítéssel ez megelőzhető ..   20 % önerő  + hitellel oldom meg a vásárlást az 1 évvel későbbi vásárlást hoztam  előrre most  bár lehet még jövőre is veszek 1-2 ingatlant ha lehetséges hitel kombóval. (már most valami 760 mrd ft kamat jön ki PMAP ból keresi a helyét erősen 19000 db KP 40 millás lakás vevőt jelent! Ha nem vesz fel hitelt mellé az illető persze csak akkor  de ennek töredéke harmada is megindítja a kis  jó hozamú külvárosi Pesti lakáspiacot és ezt láttam is nagyon gyorsnak kellett lennem már most is! – élelmeseknek áll a zászló 😉 ) Miért?   Mert most van fantázia a piacba jövőre már nem igen lesz! aki most kimarad lemarad ugyanis sztem   Emelni fogja most az árakat az alábbi (már most erős a piac  pedig tél közepén voltunk\vagyunk! ) : 1.  10 % os fiataloknak szóló önerő követelmény 2. várhatóan alacsonyabb kamatok 1 év múlva kb lehetséges a 4-4,5 % is  2 éves távlatban a 4 % alatti kamatok se elképzelhetetlenek. 3. CSOK plusz ( ami vissza nem téritendő pénzt is tartalmaz hitel elengedés formájában jelentőset mind babaváró mint CSOK plusz esetén) 4 Lejáró PMAP kamatok  - papírok , ( a kamatok már most brutális  pénzt hagynak  a lakosságnál 760 MRD Ft most tavasszal. )     Tervem szerint kiváltom 1-2 év múlva a hitelt 5-6  Mft al kevesebb lesz a végén a hitel kiváltás miatt a hitel visszafizetés . Ha meg nem tudom 1-2 év múlva olcsóbb hitelre leváltani kifizetem  nem gond az egész hitelt állampapír kamatokból. Tehát ezen az ágon nyerek rögtön 4,5 % os kamatkiváltással jelenlegi 5,85 ös kamat kiváltáson 5-6 mft ot. A másik 4-5 Mft ot pedig az ingatlan áremelkedésen fogom nyerni   vagyis már most 2 mft al olcsóbban sikerült a kis 1,5 szobás lakást megszerezni tippem szerint 4-5 mft al is fel fog menni ennek a külvárosi panel kategóriának az ára. (5-6 MFT önerőre 2 mft hasznon azonnan nem rossz azt hiszem +30-40% sose rosszabbat ! ) De ha csak a hitel ágon nyerek akkor sincs semmi.. Hosszútávú játékos vagyok 20-30 év  befektetési időm vagy azt is mondhatnám örök ugyanis a lakás kiadás pénztermelő gépezet nekem és a családom számára. Ha kiadja a matek  jövőre is veszek még 1-2 ingatlant (szerintem akkor már késő lesz sajnos ) ha nem akkor meg  hitelkiváltás  hitellel vagy önerőből még meglátom. De az a helyzet most az alacsony kamatra való váltással is tudok nyerni és a lakás ár emelkedéséből is tudok nyerni.. igy kell 6 mft ra 10-12 mft hozamot generálni 1-2 év alatt. (jövőre ezek a potenciálok nem lesznek ilyen kedvezőek tovább a kamat sem fog jobban csökkenni és az árak se biztos akkor már annyira megugranak ergó nincs akkora potenciál az egészben- fantázia.. most még van! ) Közben pedig sokaknak megalszik a tej a szájába óriási az érdeklődés  (már most hatalmas a verseny a jól árazott lakásokért !) amiket én figyelek külvárosi panelek piacát már decemberhez képest milliókkal ment fel az ár  sajnos én is már az utolsó darab jól árasított lakást fogtam ki  ha sokáig t@kölök ez se lett  volna meg… Most kaptam jó árasítva felújított lakást jövőre csak szutyok felújítandó lesz méregdrágán és még arra is mehet a licit ha nem túl drága az ár. (ez volt 3-4 évvel ezelőtt ) Később jön 7000 milliárd állampapír ha annak a fele köt ki  ingatlan piacon az  90000 db 40 MFt os lakásra  elegendő KP vevő! (És sok Pesten fog kikötni aki befektetni akar már most az utolsó db ot sikerült megcsipni nem több száz több ezer vevő hanem pár harcol még  a most az ingatanokért el se tudom képzelni később mi lesz )  Ha 50 % hitellel másznak a lakásvételbe bele  mert lesz hozzá alacsony kamat is az 180 e tranzakció .. ! úgy hogy 100 e tranzakciót vagy kicsit többet várnak idénre. Bele fog a sok állampapíron ülőknek lógni a bilibe a keze és nem lesz lehetőség jó áron jövőre semmit se venni.. Az pedig , hogy idén még ősszel lefoglalózol egy jó árú lakást felejtsd el senki se fog rád fél évet ( olcsó áron )  várni rád sajnos ehhez kockázatni kell és a hitelt használni előrre hozni a vásárlást. Erősen árrobbanást érzek a levegőben  de ha innen nem megy fel egy fillért se a lakás ár se érdekel nekem a 7 % körüli lakáskiadás hozam tökéletes hosszútávra ..Én nem tőzsdézek nem Bitconozok az a szerencselovagoknak való én tégláról téglára építem a birodalmam azaz panelről panelre 😊

Azt se felejtsd el Pistike, hogy a mediánbér, tehát a dolgozók fel az adott járásban ezeknek az összegeknek a kb 80%-át keresi. tehát amikor hitetlenkedsz, hogy a legputribb az nettó 230, akkor az azt jelenti, hogy az adott járásban az emberek fele nettó 185 ezer forintnál kevesebbet keres! Akkor ezek alapján megnézheted, hogy amelyik járásban nem éri el az átlag a bruttó 450 ezret, ott az emberek fele nem keres többet nettó 240 ezernél. Nos, melyik ez a járás a listából? A kisvárdai! Hanyadik ez a járások sorában? 131-edik a 197-ből. Akkor ez nem jelent mást, minthogy a járások 66,4%-ában az emberek fele nem keres nettó 240 ezernél többet! Az is nyilvánvaló egy korábbi béreket elemző NAV adatokon alapuló statisztikának, hogy ma, a felső 7-8% keres bruttó 1 millió felett, ami irreálisan felhúzza mind a nemzetgazdasági átlagot, mind a régiós, és járási statisztikákat is. Ami tény, az továbbra is az, hogy az ország 2/3-ában az emberek fele nem keres többet mint 240-250 ezer ft nettó.

Ennyit meg az alacsony 200e ftos berekrol. A legputribb 230netto...
Itt a tenyadatod...
https://www.portfolio.hu/gazdasag/20240220/van-ahol-mar-brutto-950-ezer-forintot-keresnek-a-magyarok-670005
Egyebkent eleg durva h bp ertelmes keruleteiben, ami tobb, mint Bp fele, az atlagber 2100 brutto... 811e ft brutto
Mondjuk Debrecen (568e) arai a fizetesek fuggvenyeben értelmezhetetlenek nekem... 
Mintha az infla dolgozna... 
Tovabbi arcsokkenest varok csokkeno jamatszint mellett Bpen:) :) 

Nem annyi lett a vételár amennyit akartam de 1 hónap alatt elég jó behatároltam a dolgot. Ha mindent ősszadok akkor azt mondom hogy az elképzelés alatt -6% (az első áron  elég volt pár nap hogy érezzem ha nem csörög a teló nem jó az ár) de a kezdeti befektetői ár+ 10% . A  kezdő befektetői ár viszonylag könnyen értelmezhető volt mert sorozatos ajánlatok pont ugyanarra az összegre jöttek a végén azok is nőttek. Tehát az elképzelés és realitás meg befektetői ár (talán ez nevezhető likviditási árnak is) között  elég nagyok a szórások ma. Nem mondom hogy egyszerű menet volt. Kicsit kiégtem. 

Sorry ... Veszprém vármegye :) 

Veszprém megye

Igen,ez Somogyban is így van, a 2022-es hírdetések 80%-a még megvan.

Akkugyár környék  vagy osztrák határ? 

Egy vidéki kisvárosban is figyelem az eladó családiházak alakulását. Ott az elmúlt másfél évben az eladó családiházak száma 85 darabról 190 -re csökkent. 

Látod, ez ilyen. Máshol meg baromi sokan jönnek még az ismerőshöz is. :)

Imadom a trumpi ervelesed:) vadolj meg masikat azzal, amit te kovetsz el:)

Reálisan árazott lakások hamar elkelnek. A 300M+ kategóriát nézve is látok mozgolódást. Egyik ledobott magáról közel 10%-ot, rá két hétre elkelt.

Szerintem ez nem helyi, egyre inkább általános sajátság.
Amit én figyelek, alig van forgás (kiemelt Buda), szinte ugyanaz a kínálat már régóta....

pistike amit kérdezel sem igaz, szóval hazugságokat kérlek ne adj a számba amiket soha nem mondtam. Amúgy meg további jó sakkozást galambocskám. Mivel döglött a teljes magyar ingatlanpiac 2024re ezért nem fogok annyit ide járni mert egyértelmű, szóval hajrá továbbra is hazudj csak nyugodtan mások nevében, hiszen ezért mindenkit kitiltanának, csak téged nem, szóval megteheted. 
Hajrá galambom
♟️🕊️