nexthor

Regisztráció: 2018-10-08 11:23:29

Hozzászólások száma: 35

Utolsó hozzászólás: 2024-02-26 17:12


Tapasztalat: 2
Aktivitás: 2
Népszerűség: 5


utolsó 20 hozzászólás

Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 02. 26. 17:12
Az bele van számolva a módosított visszafizetett összegbe. (Ha maradunk annál a számolónál amit linkeltél, ott így szerepel: összesen fizetett, módosításokkal oszlopban.)
A két opció (20. hónap 5 millió vs 44. hónap 6,75 millió) nyereségének különbsége két részből áll:
1. A teljes módosított visszafizetett összegek különbsége (ebben minden kamateredmény benne van, az is amennyivel kevesebbet fizetsz 20-44 hónap között az 5 milliós előtörlesztés esetén és az is amennyivel kevesebbet fizetsz a 44. hónap után a nagyobb tőke előtörlesztés miatt a második esetben. Ez nettóban az a pár százezer HUF a PMÁP verzió javára.
2. Lent mutatja a számoló, illetve ki is tudod exportálni a törlesztőrészlet táblázatot. A tőketörlesztések összege nyilván egyenlő lesz mindkét esetben mert a teljes felvett tőke nem változik, csak a visszafizetés ütemezése tér el, így könnyű belátni hogy a tőketörlesztés összege ugyan annyi marad (amennyi a teljes hiteled tőkéje volt), csak az egyik esetben 1,75 millió Ft-ot nem saját pénzből fizetsz, így ez is a szumma nyereséged része.
Az előtörlesztési díj 1,75 millió Ft-ra jutó része még csökkenti ezt a teljes nyereséget, ennyivel többe kerül a magasabb összegű előtörlesztés.
Amit kaptam ajánlatot abban is "szemléltető törlesztési táblázatként" hivatkoztak rá, elvileg így hívja az MBH is. :)
Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 02. 26. 15:38
Ez a futamidő csökkentés még egy kicsit összekavarja a dolgokat, nem tudom hogy magyarázzam el érthetően anélkül hogy a teljes kalkulációt látom a törlesztőkkel együtt de megpróbálom.
A lényeg: arra jutottál hogy a teljes visszafizetendő összeg változásában a különbség pár százezer Ft. Ok, ezt most hagyjuk is, vegyük úgy hogy nem tér el jelentősen a két eset ebből a szempontból, legyen ugyan annyi a teljes visszafizetendő összeg (kamat tőke minden).
Nézz rá az összes cash flow-ra a törlesztőrészlet táblában és abba gondolj bele hogy a visszafizetett összegeknek mi a forrása a két esetben.
Az egyik esetben esetben azt fogod látni hogy: 5 millió Ft előtörlesztés önerőből, X Ft tőketörlesztés részletekben önerőből + Y Forint kamat törlesztés részletekben önerőből = Z teljes visszafizetendő összeg
A másik esetben azt fogod látni hogy: 5 millió Ft előtörlesztés önerőből + 1,75 millió Ft törlesztés PMÁP kamatból, + X - 1,75 millió Ft tőketörlesztés részletekben önerőből + Y Forint kamat törlesztés önberőből = Z teljes visszafizetendő összeg.
Annyi a hiba a logikádban hogy minden cash flow-t úgy veszel, mintha te fizetnéd ki, de az egyik esetben 1,75 millió Ft-ot kaptál, így ennyivel jobban jártál (azon felül amennyi különbség van a kamatmegtakarításban amitől most ebben az esetben eltekintettünk).
Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 02. 26. 14:54
A visszaforgatott PMÁP kamattól eltekinthetünk.
Arra gondolok hogy ha megnézed a két esetet ebben a kalkulátorban és egyszerűen azt nézed hogy az "összesen fizetett összeg" (tőke + kamat) a teljes hitelre "módosításokkal" nem tér el jelentősen a két eset között, akkor nem számolsz azzal hogy az egyik esetben 1 750 000 Ft-tal többet törlesztettél elő a tőkéből (amit nem neked kellett kifizetni, hanem PMÁP kamat volt), ami azt jelenti hogy az előtörlesztés utáni törlesztőrészletek tőketartalma a teljes futamidő alatt ennyivel alacsonyabb lesz a PMÁP-os esetben, mintha egyből előtörleszted az 5 millió Ft-ot, mert abban az esetben ezt a a különbözetet a törlesztőrészletekkel együtt megfizeted a futamidő alatt. Lényeg a lényeg hogy úgy lesz nagyságrendileg azonos (PMÁP-os esetben kicsit jobb) a teljes visszafizetésed, hogy 1 750 000 Ft-ot kvázi ajándékba kaptál és nem munkabérből törlesztettél, ennyivel kevesebbet fizetsz vissza a törlesztőkben (ezt úgy tudod ellenőrizni ha megnézed hogy milyen törlesztőrészletek merülnek fel a két esetben előtörlesztések után, és a PMÁP-os előtörlesztés esetében a törlesztők tőkerésze is alacsonyabb kell hogy legyen összességében).
Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 02. 26. 14:20
Ezt most csak a teljes kamatos kamat megtakarításra vonatkozóan számoltad és nem a teljes visszafizetendő összegre ugye? Mert közben történik egy 1 750 000 Ft-os plusz tőketörlesztés, amennyivel még kevesebb tőkét fizetsz vissza a PMÁP-os esetben, úgy lesz igazán jelentős a különbség.
A bizalom része érthető, ha változnak a visszaváltási feltételek akkor változik a matek.
Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 02. 26. 13:48
"Sógór 5M nagyságrenre mondta hogy húúú ezt most ő jól berakja PMÁP-ba és nem törleszt bele a hitelbe... Mondom üsd be egy kalkulátorba mennyit csökkent a teljes visszafizetendőn, ha azt mégis betolod... Nem hallgatott rám.. kamatos kamat --> idő tényező... józan analitikus gondolkodás."
Pedig ő gondolkodott jól ha 2 évre PMÁPba rakta és utána törleszt elő. 
Az a hiba a logikádban hogy a kamatos kamatot akkor is ugyan úgy lecsökkenti majd, ha 2 év múlva törleszt elő, csak két évvel rövidebb futamidőre vonatkozóan. Máshogy megfogalmazva azzal hogy 2 évig nem törleszt elő, azzal csak az abban a két évben fizetett, 5 millió Ft-os részre vonatkozó kamatráfordítás merül fel mint negatív cash-flow (ez könnyen kiszámolható ha megnézi az adott hitel annuitásos törlesztés táblázatát és összeadja hogy abban a két évben mennyi a törlesztőrészletek kamattartalma), nem a teljes időtávra vonatkozó kamatos kamat. 
Ezzel szemben PMÁP-ban kamatozik a pénz két év alatt 35%-ot, így két év múlva előtörleszthet a kamattal együtt 6 750 000 Ft-ot (azzal nem is számolva hogy az első éves PMÁP kamatot korábban is betörlesztheti vagy újra befektetheti), és az erre az összegre jutó kamatos kamatot ugyan úgy megnyeri a hátralévő futamidőre (ami már 2 évvel rövidebb, a betörlesztett összeg viszont jóval magasabb), így lényegesen jobban jár, mintha a PMÁP helyett egyből előtörlesztette volna az 5 millió Ft-ot. 
Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 02. 20. 14:02
Lakás/Ingatlan árak topik 2024. 01. 05. 10:51
Vakon van az ügyvezető úr, de legalább is erős csőlátásra vallanak a megállapításai. Erre utal az hogy a saját 10 fős buborékjából indul ki, illetve az a megállapítás is hogy a Hays adataiban ne lenne benne külföldi cég magyar leányvállalatának (külföldre) dolgozó munkavállalója (mint ahogy magát is definiálta). Nyilván ilyen lehet benne a Hays statisztikában, amennyiben az adott cég fejvadászt bíz meg a toborzással (van ilyen). A Hays adatai inkább annyiban torzítanak, hogy mindig egy évvel késleltetett piaci állapotot mutat, ami a jelenlegi inflációs helyzetben mutathat alacsonyabb bérszintet a jelenleginél.
Lakás/Ingatlan árak topik 2023. 11. 06. 09:30
A bank hitelbiztosítéki értéket állapít meg, ez az esetek nagy részében alacsonyabb mint a vételár , kb. 80%-a szokott lenni (óvatosságból természetesen, zálogjog bejegyzését pedig jóval magasabb összegre, akár a vételárat meghaladó összegre kérik, szintén óvatosságból). 
Ebben így semmi rendhagyó nincs, 2019-es új építésű 9. kerületi lakásnál is a vételár 80%-a került a szerződésbe mint hitelbiztosítéki érték, pedig akkor még mások voltak a várakozások és az óta kb. 100%-ot nőtt ott az új építésű ingatlanok ára.
Lakás/Ingatlan árak topik 2023. 10. 30. 14:40
A párhuzam csak annyi hogy mindkét esetben a mérleg egyik serpenyője az államháztartás, a másik a politikai haszon. A többi már csak kommunikáció. A morális szempontok a populista politikában sajnos másodlagosak.
A deviza hitel károsultak felelőtlen tücskök voltak akik olcsóbb hitelt akartak nem törődve a kockázatokkal és viseljék a következményeket? Avagy szerencsétlen jóhiszemű polgárok akiket átvertek a bankok, elsodort a válság és az adófizetők pénzéből meg kell őket segíteni (azok adójából is akik fizették a Ft alapú hitelek magas kamatát mert előrelátóak voltak)? 
Néhány trükközőről beszélünk akik előre tudták hogy nem teljesítik a feltételeket vagy jóhiszemű párokról akiknek tönkrement a kapcsolata?
A kérdések persze költőiek, lényeg hogy semmi sem fekete fehér, lényeg a kommikáció, na meg a politikai haszonszerzés. 
Lakás/Ingatlan árak topik 2023. 10. 30. 14:19
Ezek szimbolikus ügyek, amiknek nagyon is van jelentősége a nap végén. Ebben jók a kormánypártok, szondázzák a közvéleményt, mérlegelnek és döntenek hogy megéri-e politikailag vagy sem. Lásd napelem szaldós elszámolás, amit először be akartak szántani teljesen, le is kommunikálták, aztán mikor látszott az elégedetlenség akkor osztottak szoroztak és rájöttek hogy inkább benyelik azt az X milliárd Ft veszteséget ami a szaldón keletkezik még 10 évig, ami nem annyira jelentős. Majd beszedik a MOL-tól, bankoktól stb., (ahol jött a különadó szabályozás további módosítása) az látszólag nem zavar senkit, le lehet kommunikálni hogy fizessenek a multik, pedig a végén ugyan úgy meg kell fizetni az árát az embereknek.
Lakás/Ingatlan árak topik 2023. 10. 30. 12:54
Itt inkább arról van szó hogy nem hoz annyi hasznot a késedelmi kamat emelése, mint amennyi politikai tőkét kockáztatnak vele. A kamattámogatás már bele lett kalkulálva a költségvetésbe, ebből ha bármekkora összeg visszajön az plusz bevétel, talált pénz. De ezen nem lehet annyit fogni mint a különadókon például, és az sokkal jobban kommunikálható. Így kevésbé tartom valószínűleg hogy hozzányúljanak, mint azt hogy nem, de az elvi lehetősége megvan, pláne amíg rendeleti kormányzás van, addig semmit nem lehet biztosra venni.
Lakás/Ingatlan árak topik 2023. 10. 30. 11:16
Csökken az alapkamat, szóval valószínűleg marad / csökken tovább. MBH, de van máshol is hasonló szinten.
Az 5%-os CSOK büntetőkamatotról egyszerűen kiadtak egy rendeletet, ami nem csak az új szerződésekre vonatkozott, hanem visszamenőleg mindenre.
Gondolom egy hasonló rendeletet bármikor hozhatnak, így nem biztos hogy megéri erre építeni. Bár nyilván népszerűség szempontjából ebbe negatív irányba belenyúlni problémás lehet, így ki tudja...
Lakás/Ingatlan árak topik 2023. 10. 30. 10:09
Van már piaci hitel 7%-os THM-el (friss tapasztalat). 600K jóváírás kell hozzá (nem munkabér, bármilyen jóváírás), más különösebb feltétel nincs, de ha abban gondolkodsz hogy maxolod a hitelt és befekteted inkább a saját forrást, akkor úgyis jelentősebb összeget kell odautalni.
Lakás/Ingatlan árak topik 2023. 10. 16. 14:15
Látom sikerült megragadni a lényeget. :D Legyen 150, nem tudom hogy mekkora panelban lakik, milyen állapot, hol stb. ez a lényegen nem változtat semmit.
Lakás/Ingatlan árak topik 2023. 10. 16. 13:59
PMÁP-ot csökkenő inflációs környezetben nem zabálja az infláció hanem szemmel látható reálhozamot termel.
Pont ezért éri meg pusztán anyagi szempontból a bérlés ebben a helyzetben. Egy egyszerű példa:
Scenario 1: 75 millió Ft-ért lakhatási célú ingatlan vásárlás 60 milla kp plusz 15 millió Ft hitel. Panel kiadva mondjuk 250K-ért, ebből kijön a hitelkamat plusz marad bevétel a befektetési célú panelból mondjuk havi 200K, évi 2,4 millió.
Scenario 2: bérlés évi 4,8 millió Ft (havi 400K), PMÁP bevétel évi 9 milla (kamatforduló után még több), 1,5 éves távra lehet így tervezni. Panel kiadva 250K-ért, az évi 3 millió. 12 - 4,8 = 7,2 millió vagyon gyarapodás 1 év alatt, miközben egy jobb minőségű ingatlanban laksz így is mint a panel. Akár bérelhetsz ott ahol lakni szeretnél hogy megnézd tényleg bejön-e a környék. Plusz ha az áhított ingatlan olcsóbb lesz 5 millióval akkor nyertél 10+ milliót egy év alatt, másfél év alatt még többet.
Az hogy valaki irtózik a bérléstől mert így más kutyájának érzi magát az más kérdés, ezek szubjektív szempontok, mindenki mérlegel hogy mi a preferencia.
Lakás/Ingatlan árak topik 2023. 10. 16. 13:33
Ez nem egy általános érvényű igazság. Függ attól hogy mennyi a rendelkezésre álló tőke, mi az alternatív befektetések hozama. A jelenlegi konkrét helyzetben pont nem igaz. 
Nyilván amikor a hitelkamatok alacsonyak, állampapír kamatok szintén és egy önerőnyi megtakarítása van valakinek, akkor pénzkidobás a bérlés.
Lakás/Ingatlan árak topik 2023. 10. 16. 13:03
Miért nem béreltek 1-2 évre? Kiadod a panelt 200-300K (nem tudom mekkora, milyen állapotú a lakás), a megtakarításod kamata PMÁP-ban havi 900K, ezeknek a bevételeknek a feléből már elég jó helyen tudsz bérelni.
Marad havi 500-600K kamatbevétel miközben az árak stagnálnak vagy akár eshetnek is.
Ha jön egy nagyon jó vételi lehetőség közben akkor ugyan úgy tudsz venni. Nincs értelme belekényszeríteni magadat egy rossz vételbe.
Lakás/Ingatlan árak topik 2023. 09. 15. 10:50
Az Eurostat adatai alapján 21,2% volt a lakossági finanszírozírozás aránya 2022-ben, ami arányaiban a legmagasabb az EU-ban.
A jövő évi kamatterheket nem próbálom megtippelni, gondolom van rá előrejelzés. Miért fontos ez a téma szempontjából?
Lakás/Ingatlan árak topik 2023. 09. 15. 09:57
Én is éppen ebben a helyzetben vagyok, jelenleg a kivitelező kiválasztása zajlik, a terveim szerint idén elkezdődik az építkezés.
Az én megoldásom: májusban beraktam a teljes összeget PMÁP-ba (2031/I), ez már 4 hónap alatt behozta az 1 százalékos visszaváltási díjat és már többet hoz mint ha DKJ-t vettem volna. Megjegyzés: tudtam hogy ősznél előbb nem kezdődik az építkezés, sőt valószínűleg később, illetve ilyen távon nem láttam esélyt a visszaváltási díj módosítására. Több 10 millió Ft esetén ez innentől kezdve szemmel látható többletet termel.
Más aspektus: fix hitelek 7%-os THM-el már elérhetőek egyedi ajánlattal, így az önerő szándékosan minimális lesz és marad a pénz PMÁP-ban. Idén 15,5% jövőre 20% körüli kamattal. A kamat megy tőketörlesztésre. Ha 5% lenne a jövőben a visszaváltási díj, még úgy is bőven megéri. A papír likviditását nem fogják korlátozni, az túl nagy bizalomvesztés lenne és ellehetetlenítené a stratégiai célt hogy a lakosság finanszírozza az államadósság jelentős részét (emiatt őszintén szólva én a visszaváltási díj jelentős emelésére sem számítok).
Kicsit agresszívabb stratégia mint a DKJ vétel és annak beleforgatása az építkezésbe, de azt gondolom hogy a kockázathoz mérten jelentős a hozam.

friss hírek További hírek