Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Egy ideje nézegetem a topikot, de most már nem bírom magamba tartani:)
Eléggé szűk a látókör és felülés van a hype vonatra.
A lakásárrobbanás már megtörtént. Ami köszönhető az alacsony jegybanki alapkamatnak, a FIDESZ áldásos tevékenységének (értsd pozíciókat helyeztek el a saját garnitúrának) és az EKB okozta pénzbőségnek, és a ki nem mutatott inflációnak (a termelékenység nem követi a béremelést). Pont, pont vesszőcske. Ennyi és nem tovább.
Lakáskiadás: ennyi baromságot még nem nagyon olvastam össze-vissza. Pár hangadó nyomja a 2-3 év alatt összegyűjtött tapasztalatát, mintha szentírás lenne.
15 évig adtunk házat/lakás. 15 év tapasztalata az, hogy a ház életciklusának felén túllévő ház kiadása színtiszta semmi. Egy lakáskiadásnál sokan számolják a hozamot, de elfelejtik az amortizációt/bérlő problémát/váratlan kiadásokat/beszedési költségeket.
Amortizáció:
Egy ház életciklusa kb 50 év 15 évente felújítva (időközit is beleszámítva)= a felújítás jelenleg 50k/nm= 100 nm-nél 5 millió forint havonta= 25k/hó
A házbekerülési költsége jelenleg 220k/nm 22 milla, tehát van két felújításod 10m+22m újjáépítés= 32 milla/600 hó, tehát 53k havonta a házad beker költsége egy 50 évnyi kiadásnál (kizárólag hosszútávról beszélek).
Lakás jelenleg: még sokkal durvább 24 milla egy 60nm-es panel (sok okos ajánlgatja...):
Alaptények: 30 éve van hátra egy 70-80 között épültnek!! jelentős kockázat!
Felújítás 10 évente 2 milla összesen 6 milla, hogy mi marad a végén a tököm tudja, de nem sok:) valószínű állami mentőcsomag, hogy rohadjanak meg...
Ugye nem is kevés az amortizáció:)
Bérlőkockázat:
Na, átlagban 10 hóval számolhatsz évente hosszútávon, ami fix bevétel. Ezek nemzetközi tapasztalatok is. Tehát itt már a 100%-os bevételből le is vonhatsz-16%-ot...
Váratlan kiadás: Tönkremegy ez-az-amaz. Jó esetben lámpa rossz esetben kazán... éjjel csörög a bérlő, nyüszít stb
Elég kellemes:)
Beszedési költségek
Nem nagy tétel, de mégis, minden hónapban kirongyolni, egyeztetni, időt szakítani stb. Próbáljátok ki, ez is király.
És kis segítség azoknak, akik bálványként tekintenek egy két fórumozóra:
Van egy fórumozó, akit nem nevesítek, mert nem lényeg. Saját elmondása szerint 3-4 lakást vett és egy családi házat hitel nélkül Budapesten az elmúlt 4 évben, ha jól emlékszem. Itt négy opció van:
1. Vagy nem igaz
2. Vagy annyira van tele, hogy azt se tudja mibe rakja a lóvéját (sok ilyen van/EU-s támogatások megcsapolása, pár tízmillió ölébe hullása). Ebben az esetben igaza van, mert el kell rejteni a pénzt, ami fial, mindegy, hogy meikor és mennyit:) De ez egy privilegizált eset
3. Vagy annyira jól keres, hogy 4 év alatt összeszedett egy 100 millát, na ez sem kevés
4. Vagy banki ingatlanokat vett jó időben 30-40%-os áron, (ehhez is kellett lóvé) és osztja az észt. Ez is privilegizált eset.
Csak óvatosan a prókátorokkal - bár én is az vagyok :) - , mert nem minden úgy igaz, ahogy van.
Ui.:
A fizetett cikkek pedig eléggé feltűnőek. Pl a mai. Duplájára emelkedik az újépítésűek ára, most kell venni:)
Már kezdtem mosolyogni, amikor végre leírták, hogy egy újépítésű kégli 2015-ben 165k/nm árral készült, de akkor már a mosolyom inkább cinikus lett, amikor levezették, hogy lett 253k majd 361k:)
Mivel személyes tapasztalatom van elmondom, hogyan. Ennyit írnak rá:) Aki kicsit is tisztában van az árakkal, az tudja, hogy max egy 20-30k-t ment fel/nm.
Ezt a cikkírót kapásból 20 év letöltendőre ítélném, mert része a következő lufinak, mint anno a 2008-asnak:)
Megsúgom. Volt szerencsém látni egy 2005/6-os józsefvárosi lakásberuházás nm árait telekárral.
1 nm lakásár: 85.000.-Ft volt!!!, a telekarány: 20.000.-Ft. volt. Tehát 105k/nm volt a lakás nm ára. Megsúgom 295k-ért árulták, tehát 50 nm esetén kb 5 milla befektetésre volt 10 milla haszon. A hasznot a delikvens kifizette hitelre, a többit ismerjük:)
Csak óvatosan a lakással BUDAPESTEN!!! Vidék más tészta
Pontosan ezért nem lehet pusztán a kamateséssel magyarázni az áremelkedést, hiszen ez esetben ez az arány is változott volna. A befektetők, akik lakásokat vettek, nem alaptalanul vették, hiszen arányaiban jól ki tudják adni még most is.
23-24e magyar diák és 4-4,2e külföldi diák.
Azért épül még pár társasház a Nagyerdőn, csak nem azon a részen. Mondjuk szerintem a Dóczy még pont nem a Nagyerdő, mert akkor nem lehetne beépíteni ennyire.
A külföldiek főleg a villamos vonalát preferálják és az egyetemsugárutat, mert így könnyen megközelíthető nekik az orvosi és a főépület (régi Kossuth egyetem) is, meg a belvárosba is könnyen bejutnak.
Szerintem ez inkább a felső szegmensben lehet jellemző, a kis lakások többségét bérbeadják, hacsak nem időszakos laknak használják. Legalábbis én csupa ilyen háziúr befektetőt ismerek a kislakás piacon, a prémium lakás szektor meg inkább a műkincs piacra hasonlít, ott arra várnak, hogy valaki még többet ad érte, mert ő még annál is többet fizető balekra vár.
"De a befektetőknek csak addig kedvező, amíg a bérleti díj/lakásár arány az adott kamatkörnyezet mellett kedvező."
De a válság óta gyakorlatilag semmit nem változott a bérleti díj/lakásár hányados... jó adottságú panelt kb. 150 havi aktuális bérleti díjon tudsz eladni/megvenni, mint 2012-ben 6-7% kamat mellett.
A különbség csak annyi, hogy akkor 9M-ért tudtad megvenni és 60e-ért bérelni, most meg ugyanazt a lakást 18M-ért veszed és 120e-ért adod bérbe.
Young City-t én is néztem, de a telek nem a legjobb: közvetlen környéken meglehetősen lepusztult panelek (és lakóik), és valószínűleg a Róbert Károly zaja is eléggé be fog hallatszani. De cserébe minimálisan olcsóbb, mint a környékbeli projektek.
Környéken van még bőven kínálat, érdemes körülnézni:
link - ár-érték arányban jelenleg talán legjobb
link - jó referenciák, mégis sok hónapos csúszással kezdődött az építkezés. Tavaly kértem tőlük ajánlatot, sajnos szintenként meredeken emelkedik az ár, a ránézésre jó árú alsó szintek viszont a forgalmas utcafrontok miatt zajosak-büdösek lesznek.
link - extra csendes zsákutcai telek, elsőprojektes (csak kivitelezésben jártas) beruházó, viszont a penthouse lakásba ő maga fog beköltözni
link - előző utcafronti szomszédja, leírásból szimpatikus projekt lenne, csak ahhoz képest, hogy bő egy év múlva átadást ígérnek, még a bontást sem kezdték el...
link - Sasad Liget beruházója, 90% fölötti előértékesítés, maradékból 3 szobás a legkisebb. Váci úthoz szerintem túl közel van, a telekre inkább irodaházat tudnék elképzelni.
link - ezt nem ismerem, a 3 szobásnál kisebbeket el is vitték már
Ezek csak a metróközeliek, ha nem szempont, hogy ki tudsz sétálni az M3-hoz, a kerületben szinte végtelen a kínálat. :)
a 0,9%-os alapkamat mindent eltorzít...
link
a parti azonban nem fog örökké menni
az "alkoholizmusból" nem a megemelt rövidital adag jelenti a kivezető utat hanem az absztinencia és az elvonókúra
ha bor helyett - hej de "okosan":) - vodkával tüzeled magad akkor lehet hogy egy ideig "pokolian jó" lesz a hangulatod de aztán jón a májzsugor, a demencia és a delirium tremens...
te "háziúr" vagy, de az un. "befektetők" döntő többsége nem adja ki a befektetési céllal megvett ingatlanját...
szimplán azért teszi bele a pénzt mert nincs jobb ötlete...
De a befektetőknek csak addig kedvező, amíg a bérleti díj/lakásár arány az adott kamatkörnyezet mellett kedvező. Ahhoz, hogy ez az arány ne essen durván, kellettek a bérlők is. A potenciális lakni akarók ha szerinted a devizás múlt miatt inkább bérelnek, mint hogy maguk vegyenek akár hitelre, akkor azzal nem változott semmi lényeges, csak a tulajdonviszonyok rendeződnek át, immár befektetők vesznek, és nem a lakók. Az meg, hogy szerinted az igények csökkenése nyomja fel a bérleti díjakat, azt kellene eredményezze, hogy nagyobb lakásoknál meg esnie kellene a bérleti díjaknál, ez nem tapasztalható.
Én nem azt mondom, hogy nincs lufi. De a befektetők tömeges megjelenése ezt önmagában nem magyarázza, mert le kellene verniük azzal, hogy túl sokan rendezkednek be erre, a bérleti díjakat. Vagy nincs lufi, vagy 2 párhuzamos lufi van, amiből a bérleti díjas sokkal erősebb kell legyen, mivel a másik lufi azt leverné, ha nem lenne ott még durvább lufi.
Szvsz nincs még lufi, egy enyhébb esésre viszont számítok, miközben fokozatosan 2-3%-ra fognak visszamenni a kamato.
Pár hónapja követem csak a topikot, nagyon tetszenek a bejegyzéseid, az ingatlanbiznisszel kapcsolatos gondolkodásmódod, meglátásaid ; melyekből látszik, hogy valóban benne vagy a bizniszben.Bp.-en szerintem már nagyon elszálltak az árak, nehéz elfogadható hozammal kecsegtető befektetésre szánt ingatlant találni. (legalábbis sok időt és hozzáértést igényel ) Emiatt Debrecenben néztem körül :Helyi ingatlanos szerint , 30 ezer diák, ebből 6000 ezer külföldi tanul Debrecenben, akiknek lakni kell valahol (albérlet )Az egyetemek közelében, a Nagyerdőn, viszonylag sok eladó használt lakást találtam, jellemzően 300-330 eFt/nm áron kínálják az azonnal kiadható 40-65nm közötti 1,5-2 szobás lakásokat , nem panelban.Egyetlen új építésű projekt van a Nagyerdőn (nem is lesz több, mert nincs szabad, engedélyes építési terület ) , a szeptemberben átadásra kerülő Dóczy-park kb. 220 lakással , 450-500eFt /nm árakon.
Mi a véleményed a Bp.-en kívüli ingatlan befektetésekről, elsősorban a fent vázolt debreceni lehetőségekről ?Várható, hogy Bp. után a befektetők felfedezik pl. Debrecent, és ez jelentősebb áremelkedést generál ?
Törölt felhasználó2017. 06. 19. 18:28
Előzmény:
törölt hozzászólás
#15362
Pedig könnyű, a kolléga(settevoltesette) a 14 évvel ezelőtti(2003) árakat óhajtja viszontlátni ismét, az szerinte a valós, gondolom még 30 év múlva is :)
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link