Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
A topiknak nem portfóliótanácsadás a célja, legalábbis szerintem(sok minden nem utal erre, ncseed hozzászólásait se muszáj így értelmezni), hanem az ingatlanpiacot vesézi ki.
Senki se mondta, hogy minden vagyonát ingatlanba fektesse, aki csak tudja.
A 60-as években épültek az első panelok, és azoknál sem látni még az életciklus végét.
Építeni sosem érte meg házat, mert felépíted, és egyből kevesebbet fog érni, mint amennyiért a telket vetted, plusz az építkezés költsége. Minél kiljebb építed, annál inkább igaz ez. És akkor a rá fordított időről, utánajárásról, idegességről még nem is beszéltem.
Ezért is írtam, hogy privilegizált az eseted. Az emberek 99%-a nem így gondolkozik a lakás kiadásban, mint Te. Ehhez agy és nagyon megfelelő anyagi háttér kell.
Van egy jelentős réteg azért, aki a párnacihából kihúzott (Questor, EUS pénz stb) 20 milla alatti összeget, és bevásárol, mert a jofogason 150 az albi+12=1.800.000. kontra 20 milla évi 9% hozam mamadejóleszmegvesszükbecsukottszemmel. Oszt 3-4 év múlva padló, mert már 5%-ot hoz Questor2:)
Abszolút nem irreleváns, hogy miből van :), de nem is írtam, hogy ez számítana egy befektetésnél.
Abból már igen, hogy milyen szemszögből közelíti meg a befektetés időtávját jellegét és árazását.
100 millás C bugyorban található "talált" pénzt természetes, hogy berakom ingatlanba, és hosszútávon kiadom, mert a bérleti díjak biztos, hogy növekednek nominálisan, ahogy az ingatlanárak is, és nem kell gondolnom arra, hogy nem likvid.
De egy 10 millás kp ás hitel kombó esetén nem egy Budapesti panel a legjobb portfolio:)
Panelokról írtam jelentős amortizációnál. Ott bizony van kifutási idő. Ezért kell kerülni túlárazva (BPn 300Ft felett venni vétek).
"De ismerek olyanokat, akik 30-as években épült, de rendben tartott vályogházban laknak"
Én is, de nem nevezném normális életkörülménynek. Szintén saját példa 50-es években épült ház. 2004-bane felújítva (tető, nyilászárók, vakolás kívűl belül stb). 12 év telt el, telekként hirdetem. Még az ingatlanos is csodálkozik, de hát kívűlről egy szép állapotú ház. Mondom fáradjon be:) és megértette. Ezeket a régi házakat nem érdemes felújítani 50 évesen bontani kell. Már régóta az a trend, hogy 1 nm újépítésű ház felépítése kb egyhavi átlagbér. A falazásig felhúzni (mert kb ennyit lehet a régiekből talán felhasználni jó esetben) a költségek 20-30%-a. (100nm esetén 4-6 milla, és akkor új alapod van új téglákkal, ami még 50-et bír)
Szinte elenyésző költség.
Félre ne értsd. A Te helyzeted az volt, hogy volt egy "valag" pénzed, és jó időben vettél lakás(ok)t. Mellette jól kerestél/keresel és volt még vagyon is.
De itt a fórumon kb úgy van kezelve ez a lakáskiadás még most is, mintha tejjel mézzel folyó kánaán lenne MINDENKINEK. Ez téves, és félrevezető. Egy "szerencsétlen", akinek van össz 24 milliója az be ne rakja egy 60nm panelbe a havi 100.000.-as bevételért, mert egy nagyon kicsi 40.000/nm áras elmozdulásnál lefele már elvett 36 hónap albérleti pénzt... +tőkehasználati díjat (3 évnél ez 2% kamattal 720. ezer). Csak az ügyvédi költség és az illeték 1.100.000...
Rövid távon lehet vele nyerni a mai hozamokhoz képest, ha olcsó a bekerülési értéked, így egy csökkenésnél nem buksz vele.
De, és ezek tények, mert a piac mutatja meg igazán, hogy nem a lakáskiadás a kasza, hanem az építés és eladás. ha nem az lenne, akkor nem épülnének.
1. Házat Budapesten nem venni kell, hanem építeni. És a beker költséged, ha ügyesen csinálod 350Ft/nm és új. Hidd el nekem, most építetek. A telek megszerzése rázós téma egyedül. Kiadni nem érdemes házat ebben igazad van.
2. Itt nem rád értem személy szerint, hanem egy átlagra.
3. Jól teszed:)
4. A legrégebbi lakáskiadásod 7 éves. gyakorlatilag fél áron vagy alatta vetted a mai árához képest feltehetően. :) Én is vettem 7.8 milláért 2,5 éve 53-as panelt Békáson. AZ bizony jó hozamokat érne el, de én kpsítettem azonnal (1 nap alatt) 4 milla pluszért (3-ba lett volna a felújítás), tehát 70 hónapnyi kiadást realizáltam 1 nap alatt. Az értéknövekedéssel itt nem számolok, mert az olyan mint a részvény, épp hol áll. Az ingataln nem likvid. Ha likvidként kezeled, akkor alá kell menned az épp aktuális piaci árnak. De ezeket ahogy látom jól tudod:)
Látod, Te is 10-15 évenként fogod felújítani.
5. Az, hogy mennyit ér, az akkori kereslet dönti el, amit nem tudsz előre Te és én sem.
Ha egyszer kiszámolod majd, hogy ha most kiszállnál feltehetően a csúcson a kéglikból és kicsit befektetnéd részvényekbe, kb ugyanott állnál hidd el:)
És csak ismételni tudom magam: Vagyonból vagyont csinálni sokkal egyszerűbb, mint, ha kevés lenne. És úgy illik tanácsot adni, hogy ezt mindig mellé rakod, hogy jelentős VAGYONBÓL teszed.
Ahogy néztem a fórumozók nagy százaléka, csak venni akar kis hitelből és/vagy befektetési célból, vidékről és olyan tanácsokat kapnak, hogy a hajam égnek áll.
Az ide költözőknek is olyan tanácsok vannak, hogy az eszem megáll:) Jó kis panel a XV-ben 22 milláért hielre:), mert anyagilag megéri, közben 4-5 évre tervez, és egy kis kereslet csappanás és kezdeti költségek a 4-5 év alatt nem térülnek meg egy bérleti díjhoz képest sem. És egy peremkerületben a lakóközösség nem egy 13 és 11...
Csak jelzem tavaly márciusban reális árban 12,8-ért vettem a 15-ben lakást, amit 1 hónappal később adtam el 1 nap alatt 16.2-ért, most ugyanolyan állapotút egy évvel később 20 milláért árulnak.
Szerinted reális? Én kerestem rajta így leszarom, de a pofátlanságnak is van határa utána meg a sírás rívás egy hanyatlásnál (ami szerintem nem mostanában lesz, de mindegy). Budapest így öli meg magát, de nagyon-nagyon
Irrevelans valoban hogy midol vetted,de hogy mennyiert,es milyen parameterekkel tudod kiadni,mar egyaltalan nem irrevelanas.Az se hogy mennyit keresnek manapsag az epitok egy lakason,es egpedig azert mert a lakas ertekebe nem tarozik bele az epito ceg haszna,ami ugye meredeken emekedik.Nem 10-20% ahogy ov akarta,afa kedvezmenyt adva ezert!
Meg ahogy glala írta, teljesen irreleváns, miből vetted. Ahogy részvénynél sem illik azt firtatni egy befektetésekkel foglalkozó fórumon, hogy honnan van az alaptőke.
Hozzáteszem, nyilván a műemlékeknél időnként majdnem teljesen újraépítik a házat, az ok. De ettől még az 50 éved inkább 100 év, egy jól megépült háznak ennyi ideig nem kell szerkezeti felújítás. Nyilván egy 50 éves ház amúgy gépészetileg felújítva és szigetelve sem olyan jó, mint egy nem kispórolva épült új, de nem igaz, hogy az életciklusa végén lenne. Ha hagyják szétrohadni, akkor igen, de ha karbantartják, akkor nem.
"Alaptények: 30 éve van hátra egy 70-80 között épültnek!! jelentős kockázat!"
50-es évek elején épült társasházban lakok. Akkor ennek ugyanezen logika alapján már legfeljebb 10 éve lehet? Meneküljek, mert rám dől? De ismerek olyanokat, akik 30-as években épült, de rendben tartott vályogházban laknak. És akkor nem beszéltem a 100 éves belvárosi házakról, vagy esetleg a barokk műemlék épületekről, akár Budapesten, akár Sopronban, Győrben.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link