PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

8736
8737
8738

teglaherceg 2020. 03. 03. 11:38

Törölt hozzászólás

#61740

sakal83 2020. 03. 03. 11:30

Előzmény: törölt hozzászólás

#61739

Szerencse, hogy a Te szavad ebben nem számít, Lőrincék már oda is szóltak, hogy qva nagy fizuemelésket kérnek a dolgozóink, mert qva drága lett a Garancsiék ingatlanja. Csinálj vmit, mert ezt már mi fizetjük:) és mint tudjuk, a NAGYVEZÍR nem szeret fizetni:) Ezt érdemes szem előtt tartani:)
Már csak az a kérdés, hogy elégnek ítélik-e, hogy bezúzzák a piacot, vagy ősszel még egy kicsit alávágnak az áraknak. Eddig sikerült megállítani, az már biztos.

teglaherceg 2020. 03. 03. 11:25

Törölt hozzászólás

#61738

CyrusTheGreat 2020. 03. 03. 11:18

Előzmény: törölt hozzászólás

#61737

Hercegem, kezded elveszíteni a dolgokat. :-)
De itt a lehetőség, mutasd meg, mennyire hiszel a PIACban, vegyél szépen. Ja, hogy eddig sem tetted? A kiszámolós fazon legalább tartja magát ahhoz, amit mondott - te pedig bort iszol és vizet prédikálsz.
Továbbra is várom a válaszod: szerinted, hány budapesten dolgozó évfolyam kiárazódása az elfogadható a budapesti ingatlanpiacról?

teglaherceg 2020. 03. 03. 11:15

Törölt hozzászólás

#61736

teglaherceg 2020. 03. 03. 11:13

Törölt hozzászólás

#61735

teglaherceg 2020. 03. 03. 11:12

Törölt hozzászólás

#61734

hétszilvafás 2020. 03. 03. 11:12

#61733

Tégla, bocsáss meg, a szorításból már nem engedhetlek el. Ugyan nem tudok mindig ennyit kommentelni, de a tegnap elkezdett gondolatmenetet végigviszem, bebizonyítom a lakásár-buborékot.
A vagdalkozásokra közben nem válaszolok (pl. menjél falura lakni, vesztes vagy, stb.) mert itt nem ez a lényeg, hanem hogy reálisak -e a budapesti lakásárak. Az sem érdekel, hogy ha X Ft-ért megveszik, akkor X Ft az ára, mert sok mindent megvesznek ideig-óráig túlárazva. Hanem hogy fundamentálisan helyén vannak -e az árak, tekintettel az elmúlt 6 év prosperitására is.
És ugyan Budapesttel (plusz agglo) szeretnék foglalkozni, de megkövetem a vidékieket: tegnap a lakásárindexből ránézésre megtippelem a vidéki "felárat" (buborékrészt), hát az sem 10 - 30 %, mert ugye egyenlőtlenül oszlik el. Agglo, Balaton, Közép-Dunántúl megyeszékhelyei, Debrecen, pár frekventált város simán hozza az 50 % buborékot, míg vonzáskörzetük, egyéb nyugati városok, kisvárosok 30 % pluszban vannak, az említett régiók többi része, illetve Kelet-Mo ez alatt van, akár "csak" inflációkövető (0 %).

hétszilvafás 2020. 03. 03. 10:53

Előzmény: #61727 szabla

#61732

Köszönöm. Hát ezért kell egyes statisztikákat árnyalni, ha a személyes tapasztalat mást mond. Persze nem vagyunk statisztikai sokaság, nem minősül elégséges mintának, de az általad írt 90, a tanár 70, az én kezdő 85 jól elhelyezi a KSH 2001-es 55 értékét. Hatalmas KSH-kamu, ha nem akarok finomkodni - persze nem direkt elszámolás, hanem a minimálbére torzítás eredője. Így még inkább alátámasztva látom a változást (250 e / 83 e), azaz 200 % bérnövekedés történt.
Végső célom az irreális lakásárak alátámasztása, a buborékképződés propagálása. A továbbiakban a 200 %-ból indulok ki.

CyrusTheGreat 2020. 03. 03. 10:49

Előzmény: törölt hozzászólás

#61731

Másik meg, hogy megint csak saját balgaságod csapdájába esel: a számítások budapesti nettó átlagbérrel készültek, Budapestre vonatkozó lakásárindex-szel és országos inflációs kimutatással (ez alapvetően alulbecsli a budapesti szolgáltatások inflációját). Szóval, nem a borsodi átlagfizetésből akar az ember Budapesten élni, hanem budapesti átlagbérrel.
És az is beszédes, hogy a 2001-es évkezdetet leszámítva mindenhol az jön ki, hogy bizony, nem lehetett tartani a tempót az ingatlanárlufival.
Tagadhatod a helyzetet, amennyire csak szeretnéd, azonban ne aggódj, leszel te még bőven bűnbak a kormány kommunikációjában, hiába nyalsz és hajbókolsz - CSOK ide, CSOK oda. Ezt a hozzászólásodat azért lementem.

teglaherceg 2020. 03. 03. 10:47

Törölt hozzászólás

#61730

CyrusTheGreat 2020. 03. 03. 10:42

Előzmény: törölt hozzászólás

#61729

Jó lesz ez, nyomjad csak, ezeket a mondatokat még kék hátterű óriásplakáton fogják mutogatni a főutak mellett, mint amitől majd a kormányzat "megvédi" az embereket. Készült Magyarország kormánya megbízásából. ;-)

CyrusTheGreat 2020. 03. 03. 10:40

Előzmény: #61723 CyrusTheGreat

#61728

Hercegem, itt van a teljes táblázat, ha esetleg szeretnéd megmagyarázni a bizonyítványt:

Munkábaállás éve	Nettó reálbér index 2019 Q3-ig	Aktuális Q4-es MNB reál lakásárindex
2001	189.7	99.5
2002	163.4	107.9
2003	150.4	131.4
2004	157.8	125.5
2005	146.8	114.9
2006	149.8	114.6
2007	160.2	113.6
2008	156.1	112
2009	155.1	92.7
2010	150	89.7
2011	142.99	82.3
2012	143.8	73.2
2013	141.1	73.5
2014	136.5	83.7
2015	131.4	105.7
2016	121.1	129

Jelenleg (2019 Q3) az MNB reál lakásárindex 196-on áll.

szabla 2020. 03. 03. 10:39

Előzmény: #61725 hétszilvafás

#61727

99-ben kezdtem egy gyárban, 3 műszakos munkarend és hétvége is volt.
Nettó 90-100 között kaptam érettségim volt.
Abból akkoriban szülők mellett elég jól tudtam éldegélni.
Ezzel egyidőben középsulis történelem tanárom fizetése 70e körül mozgott elmondása szerint.

teglaherceg 2020. 03. 03. 10:38

Törölt hozzászólás

#61726

hétszilvafás 2020. 03. 03. 10:18

Előzmény: #61723 CyrusTheGreat

#61725

Igen, jól mutatja a kiárazódást. De ennél rosszabb a helyzet (2008-as, de a 2001-es még inkább), mert pont lentebb írtam, hogy a lakásárindex tiszta adat, az infláció már zárójeles a módszertan miatt, a bérindex pedig igen fals a statisztikában szűrtnél jóval magasabb minimálbéres réteg miatt. Ez folyamatosan tisztult, de így jóval kisebb bázishoz viszonyítunk.
Jó lenne, ha pár fórumtárs beírná, aki már dolgozott 2000-től, és nagyjából átlagos keresőnek érezte magát (pl. diplomás pályakezdő, alacsonyabb végzettségű, de több éve dolgozó, stb.), hogy tényleg 50 nettót keresett -e. Én diplomás pályakezdőként pont 2000-től álltam munkába (véletlen egybeesés), és 90 nettót kerestem. Kutya kevés pénz volt, emlékszem rá, a vonatbérlet elvitte a negyedét (munkáltató nem állta, pedig köteles térítenie). A KSH 50 e-ből éhen haltam volna.

hétszilvafás 2020. 03. 03. 10:03

Előzmény: törölt hozzászólás

#61724

Na, haladunk, ez jót jelent, hogy mindig eggyel tovább ugrasz, ha valamit alátámasztok. A realitásoktól elszakadó árnövekedés okairól később szólok, de nagyrészt itt többen leírták.A béreknél kénytelen voltam korrekciókat alkalmazni, mert a lakásár-index megvalósult tranzakciókon alapul, hiteles adat. Az infláció is az, mármint Eurostat-nomenklatúra szerint, mert a megélhetési költségek ennél jobban emelkedtek (lásd Zsiday írása blogján). A bérnövekedést viszont torzítja kis mértékben a mediántól való eltérés, igen jelentősen az időben visszafele haladva egyre nagyobb minimálbéres hányad. Ha jól tudom, a KSH ezzel is korrigált valamit, de olyat kell elképzelni, hogy 1 m minimálbérest kamunak feltételez, de közben 2 m minimálbéres volt. A pontos számítási mechanizmust nem tudom, ezért engedelmeddel empirikus adatokra (is) támaszkodtam. Persze, benne van, hogy a 200 % talán 225 %, de több biztos nincs.
Azaz 2001-től a három adatsor korrigált növekedésének mértéke (kerekítve):
INFLÁCIÓ 100 %, BÉREK 200 %, LAKÁSÁRAK BP 300 %

CyrusTheGreat 2020. 03. 03. 10:03

Előzmény: törölt hozzászólás

#61723

Na hercegem, megkapod a te számaidat. Budapesti nettó átlagbérek korrigálva az éves inflációval és a reál MNB lakásárindex értékei:
- 2001-et tekintve 100-nak reálbér-indexnek, 2019-ben a reálbérindex 189,7, a reál lakásárindex pedig 196. Itt nincs probléma.
- Ha valaki 2008-ban kezdett el dolgozni (2008-at 100-nak véve), akkor jelenleg a reálbérindexe 156-on áll, míg az mnb reál lakásárindex 112-ről 196-ra nőtt (75%-ös növekmény). Itt is azért vannak problémák.
- Azonban ha valaki 2011-ben kezdett dolgozni (2011-et 100-nak tekintve), akkor jelenleg a reálbérindexe 143-on áll, míg 2011 és 2019 között az MNB reál lakásárindex 82-ről 196-ra nőtt. Itt azért már érzek "némi" problémát.
- Ha valaki volt olyan szerencsétlen, hogy 2014-ben kezdett el dolgozni (2014-et 100-nak tekintve), akkor jelenleg a reálbérindexe 136,5-ön áll, míg az MNB reál lakásárindex 83,7-ről 196-ra nőtt. Itt azért már jóval több problémát látok.
- - - - - - --
Válaszolj kérlek őszintén: hány "évfolyam" kiárazódását gondolod normálisnak a budapesti piacról?