Lakás/Ingatlan árak topik  

Gyerekek, megjött a jelzés, hogy itt a vége a sztorinak:):):)
"A lakosság most optimista, a lakásvásárlási szándék utoljára 2008-ban volt ilyen magas." :):):) a többit ismerjük. A magyaroknak jó érzékük van ehhez, még Fletó is megmondta, hogy nincs baj, ide az amerikai sztori nem jön be, másnap IMF hitel, mert majdnem bedőlt az ország:)
Viccet félretéve, Varga következő félévben megnézi az laáspiaci számokat az esetlges beavatkozás miatt:):)

Alkudjon már vki, csak alkudna, neki odaadom szívesen a 2,5%-ot, többet is ha ügyes, de így?????

Cyrus, Berlini, mindkettőtöknek respect jól nyomjátok, végre érdekes tanulnivalók a topikban.

ingatlanos level 600: megbízó nevében telefonálok, de ha eladom irányáron belefér Önnek, hogy fizet nekem 2,5%-ot? na itt tartunk. retek. rába...tam a telefont.

Az ingatlanpiac es a tozsde osszehasonlitasa azert erosen santit. Budapestnek es a legtobb nagyvarosnak ma is azok az igazan jo reszei, mint 1910-ben. A lakasok ara is tobbe kevesbe egyutt mozog. Ha a nemzetkozi szinten is ertelmezheto belvarosi ingatlanallomany erteke a haromszorosara emelkedik, akkor azt a tarolobol atalakitott pincelakasok es a kulvarosi panelek is tobbe-kevesbe lekovetik. Az ingatlanpiacon senki keze nem remeg meg egy rosszul sikerult negyedev utan, mert lakni kell.

Nyugodtan mondhatom, hogy te is valós, megtörtént esetekkel szemben érvelsz (mindegyik példám élő). Megint sikerült többszörösen csúsztatnod (2017-es hitelfelvételhez írtál 4%-ot, most meg hirtelen már egy hetes hitelszerződésről van szó) és személyeskedned. 
A példáimnak pedig pontosan az volt a lényegük, hogy egyik esetben sem befektetői motivációval bíró adás-vételekről beszéltem - pont úgy, ahogy az életben is történik (jelenleg BP-ről eltűntek még a "befektetők" is), továbbá ismételten kizárólag az új lakásokról beszélsz, mint egész piac, holott világosan látszik, hogy a piac tört részét adják az új lakások. Szóval kiválasztottál két részhalmaz metszetét (új lakás vásárló és befektetői motiváció), akinél valóban valószínűleg kisebb mértékű lehet az eladási kényszer, azonban a piac egészére nézve ennek a két részhalmaznak a metszete kifejezetten elenyésző mértékű.
A befektetési tippjeid pedig teljesen jók - azonban senki kérdőjelezte meg ezeket. Én csak felhívtam a figyelmedet arra, hogy az elmúlt évek kényszerbefektetői közül vannak olyanok, akik ezt végiggondolták és vannak olyanok, akik nem (tapasztalatom szerint ebből van több, pusztán az emberi természetből adódóan).

Tényszámokkal, valós megtörtént esetekkel szemben érvelsz.
Nem én tehetek arról, hogy lemaradtál a 2017-es boomról, nem én tehetek arról, hogy ma is ugyanazt a hibát követed el.
Az egyik unokaöcsém egy hete kötött egy bankkal 4% alatti THM-mel hitelszerződést. Ha ugyanannyi energiát beleölnél a hitelajánlatok összehasonlitásába mint mi, akkor neked is sikerülne.
Messziről lesz@rom az MNB statisztikáit. Én tényszámokkal ilusztráltam az eseteket.
Felesleges ezek után belemennem a részletekbe, mert itt már ismét elragadott a fantáziád.
De azért reagálnék egy pár extrémen a fantázád által félrevitt felvetésre:
A 2017-es év XIV. kerületi vásárlása 25%-os előleg befizetése melletti előszerződés volt, ahol a maradék 75%-ot ugyanúgy kp-ban fizetem majd ki az év vége felé. Nem kötök, ismétlem NEM KÖTÖK csak olyan beruházóval szerződést, akik eddig sem trükköztek, tehát bennünket nem fenyeget reálisan az a veszély, hogy  menet közben árat emelnek. Nem vagyok egyik nagy beruházónak sem ügynöke, de senkinek nem ajánlanám, hogy élete egyik nagy (ha nem a legnagyobb) pénzügyi döntésénél nálam nagyobbat kockáztasson.
De nem ajánlanék személyesen senkinek sem ingatlanbefektetést úgy hogy egy nem már meglévő könnyen likviddé tehető vagyon elemeinek a realizálásával fizetné azt ki. Extrém veszélyes, és hidd el nem sokan csinálhatták, hogy egy remélt hozamból szándékoztak volna kifizetni a lakás elkészültekor a hiányzó vétekárat. (Ez egy ismétlődő motivum, sokszor felmerült már az elmúlt egy év alatt itt a fórumon, hogy azok fogják meginditani az árakat a lejtőn, akik elspekulálták magukat. Nem látom ennek jeleit.)
Azt mint eladási kényszert felhozni, hogy sokan nem akarnak bajlódni bérlőkkel, a kiadással járó időráforditással, hát eléggé légből kapott. Hidd el, mindenki aki befektetési célból az elmúlt években lakást vásárolt  tudja, hogy az bizony munkával is jár. Nincsenek tömegével csalódott befektetők, akik belátják, hogy ez nekik bizony nem megy és meg akarnának szabadulni lakásaiktól.
Lehet ezek után azt irni, hogy a példáim és az ahogyan én kezelem a kockázatokat az nem reprezentativ, de erről ne én tehetek.
Se 2017-ben se ma nem fektetnék pénzt olyan lakásba, ami
- rossz helyen van (közlekedés, munkahelyek távolsága)
- könnyen reprodukálható (hatalmas zöldterületek körbe körbe, ahol ezrével lehet hasonló lakásokat a nyakadra épiteni,)
aminél 
- a beruházó nem 100%-ban megbizható,
- ami egy recessziós időszakban az átlaghoz képest nagyobb értékcsökkenést szenvedhet.
Nem vennék lakást úgy hogy az utolsó vasamat tolom be az önerőbe és utána reménykedem, hogy egészséges maradok, munkahelyem megmarad, sőt fizetésem nőni fog.
Ha ezeket a szabályokat betartod, akkor az ingatlanon hosszútávon nem  bukhatsz. (Ezeket a szabályokat akkor is be kell tartani, ha nem befektetési célból vásárolsz, mert előbb vagy utóbb kinövöd a lakást és akkor bizony nem mindegy, hogy nőtt-e az értéke és hogy mennyit, akkorra amikor el akarod adni.)

Sajnos azt itt nem fogom, tudom leírni, de jómagam többet nem.

Több állítást és a kiválasztott példákat is vitatnám, kezdjük sorrendben:
- 20 milliós lakásár, önerő 4 millió, törlesztés 100 ezer alatt 2017-ben:
16 milliós hitelre a törlesztőrészlet akkor van 100k alatt, ha 4%-on vesszük fel 20 évre. Mit látunk az MNB-s statisztikából? 2017-ben a folyósított lakáshitelek a kamatfixálási periódus eloszlásával súlyozott átlagkamat 5.29% volt, míg az átlag futamidő új lakásoknál 18.4 év, ebből kijön egy 2017-ben kötött átlag hitelre a fenti paraméterekkel a 113k-s törlesztőrészlet. Ez egy apró különbség, különösebben nem kellene neki jelentőséget biztosítani, de lépjünk tovább a következőre.
- 2017-ben új lakásra hitelt felvenni azt jelenti, hogy 2017-ben már megtörtént az albetétesítés. Ennek megfelelően a szerződést megkötötte valamikor 2014/15-ben a 10-20% befizetésével. És itt jön az a kérdés, amiről egyelőre csak újságcikkekben lehet olvasni: a 10/20%-os szerződéskötést követően hányszor és milyen mértékben emelt a beruházó, mi is lett a végső hitelösszeg, amibe került az ingatlan. Elég sok csúnya történetet lehetett olvasni 30-35%-os emelésekről időközben, nyilván, számításra sokkal jobb lenne valami megbízható statisztika. De ezen is lépjünk túl, hiszen erre is lehet mondani azt, hogy addig, amíg nincs erre megbízható adat, tekintsük úgy, hogy ez a jelenség nem is létezik. DE nyugodtan kiindulhatunk akár abból is, hogy a 2017 januárjában még 8.4M volt az átlagos hitelösszeg, addigra 2019.08-ra ez már 12.8M lett (50%-os növekmény, nehezen tudom elképzelni, hogy ezt a potenciális profit-növekedést a beruházó teljes egészében lenyeli)...
- Végig albérlőket és kiadást emlegetsz, vagyis elsősorban befektetési célú lakásvásárlást. Feltehetjük, hogy egy ideális világban minden ingatlanbefektető tud számolni, megfelelő tartalékkal rendelkezik a nehezebb napokra - azonban biztosak lehetünk benne, hogy ez nem általános az elmúlt pár év "kényszerbefektetői" esetén. Ez a tény, illetve az, hogy adott esetben az előző pont alapján sikerült adott esetben maxi kiterhelni a hitelképességet - nos, ez már generálhat eladási kényszert. De ettől függetlenül nem kétlem, hogy a befektetésként vásárlók nagy része hajlamos elkerülni a kényszerlikvidálást, egészen, ameddig csak tudja.
- - - - - - - - - - - 
És itt jönnek a problémáim a kiválasztott példáid kapcsán (főleg az, hogy mindig a piac elhanyagolható részét jelentő új lakás-piacról hozol példákat, kizárólag befektetői motivációval, amely két tényező együtt az egész piacon nem túl erős súllyal van jelen), kicsit mintha irányítottan mazsolázgattál volna. Pár ellenpélda:
1.
Tőkeáttéttel upgrade-elő, nem befektető, aki mondjuk 2018-ban kifizette a 20%-ot, 2020 év végén meg esedékes lenne a maradék 80%, amelyet a rakétázó használt lakás-árakból kívánt megfizetni. Időközben a lakáspiac megállt és nagyon erős likviditási problémák merültek fel. Mit fog választani az upgrade-elni kívánó? Hagyja a befizetett 20%-ot a fenébe veszni, vagy esetleg lejjebb engedi az eladási árból, sikeresen el is adja, a különbözetre meg vesz fel szabfel-t és/vagy körbekilincseli a rokonokat? Mert gyanítom, hogy inkább a lakásának árát engedi lejjebb, csak vigyék már el.
2.
Pontosan a fentinek megfelelő dilemmát generálják a különböző élethelyzet-változások által indukált adás-vételi kényszerek is (családméret változása).
3.
Örökölt ingatlanok hasznosítása kapcsán mindig felmerül a kérdés, hogy adják-e el vagy próbálják meg kiadással hasznosítani, esetleg üresen hagyni és ülni rajta. Bőven lesz olyan, aki nem akar szórakozni a bérlőkkel (esetleg már korábban is megégette magát), az nem fog különösebben szórakozni, eladja a MÁP+ hozamhoz igazított áron, csak hagyják a fenébe. Hasonló eladásokat generálhat az a tény is, hogy egy nagyobb túlkínálat esetén bőven oda kerülnek a bérleti hozamok, hogy egyre kevesebben fogják bevállalni a vele járó kockázatot.
- - - - - -
A fentiek pontosan ugyanolyan valószínűséggel és gyakorisággal előforduló példák, mint a tieid, csak éppen ellenkező előjellel. A legfontosabb igazándiból az (és erre jó ez a fórum), hogy minden álláspontot megismerjünk és mások is megismerhessék - ugyanazok az elvek, mint, amik a világ első emberi jogi "szerződésén", a Kürosz-hengeren is megjelentek.

Hát utóbbitól a büdös életben sem többet.

Emelem kalapom elotted.
Bar elsore az is eszembe juthatna, hogy nem vak ez a lo, csak bator, de egy szavam se lehet, ez az a liga lehet, amin ncseed is csak (az o szavaival elve) pisloghat.