Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Tudtam, hogy ezt mondod. De attól, mert akkor nem volt lehetőség erre a fajta diverzifikációra, attól még a cikk tanulságai helyesek és manapság lehet is használni.
Lehet, hogy ugyanazt a családot ismerjük, mert hasonló történet, és a rendszerváltás után a kárpótlásból és saját erejükből még vissza is vásároltak néhány lakást a saját házukban.
Ismerek egy családot, 1934-ben építettek társas házat jó lokációban, Budán. Természetesen államosították, de megtarthattak benne két (tanácsi) lakást, amit gombokért megvehettek rendszerváltáskor. Így a végén nem jártak olyan rosszul, szép lakásban laktak több mint 60 éven át, életük végéig. A részvényesek tulajdonát leginkább lebombázták vagy ellopták, nem tudom kaptak-e egyáltalán kárpótlási jegyet.
Bemutatod az elméletet, amit egészen pontosan senki se tudott megvásárolni. 1910-ben nem sok magyar vett nemzetközi részvényeket. Nem voltak részvény alapok sem.
"Pedig de. Pl Budai vár 500 éve jó lokáció" Igen, csak aztán pár évvel később megszállták a törökök úgy 145 évre. Kurvajó lokáció. "500 év múlva is az lesz" Ha lakik ott még valaki addigra. Már az évszázad végére is csak 8 millió lakó lesz Magyarországon, nemhogy 500 év múlva.
Legalább mostanra definiáltad, mi szerinted a "jó" részvény. Az, ami benne van bármelyik ETF indexében nagy súllyal, mindegy, hogy milyen ETF. Small Cap, momentum, value stb... Kezdjük ott, hogy nem azon részvények súlya nő meg bármelyik indexben, amik sikeresek LESZNEK, hanem azoké, amik sikeresek voltak a MÚLTBAN. Ezzel az infóval nem sokra mégy. Igen, tök jól hozott a Tesla eddig, de semmi garancia, hogy ez így is marad. Ingatlanoknál is azzal jössz, mennyit hoztak a közelmúltban, csak hát erre nem lehet befektetési döntést alapozni, ugyanis a jövőre nézve ez nem garancia. Ami "jó lokáció" volt a múltban, az egyáltalán nem biztos, hogy így is marad.
Az ingatlan alapok marketingje egy megtévesztő bullshit. A pénz jelentős része állt negatív hozamú pénzpiaci alapban a likviditás miatt, a többi pedig 6% körüli hozamot adó ker ingatlanokban. Aztán Mari néni csodálkozhat, hogy nem részesült a csodás ingatlanpiaci ralliból. Nem, mert a marketingesek átb@szták.
""Miközben a jó lokációjú ingatlanok ára az elmúlt években 2-4 szereződött, addig az ingatlanalaphozamok legtöbbször az inflációt sem hozták." Lásd Erste ingatlan alap, 3-4% Versus Lakások, garázsok, 20 % / év. Elmúlt 6-7 év
Irtad: "A "jó lokációjú" ingatlan, az pont olyan, mint a "jó részvény". A "jóság" már be van árazva, ergo a várható hozam nem lesz túl jó.Ezért kell a diverzifikáció,...." tehát azt állitod, hogy az ETF-eknek nincs közük a legjobb részvényekhez. Hogy az ETF-ek egy index minden részvényébe fektetve a kockázatokat kiegyensúlyozzák és igy hozzák a hosszútávon szép indexhozamokat minimális költségekkel. Nos az ETF.ek pont az ellenkezőjét csinálják. Miután az indexekben a hosszútávon sikeres részvények súllya egyre nagyobb, a sikerteleneké pedig kisebb (sokszor el is tünnek), az ETF menedzsere a sikeresek arányát folyamatosan növeli (pénzt tesz bele) és a sikertelenek (ahogy csökken a súlyuk) eladja. Aki 10 évvel ezelőtt az MSCI World indexbe fektetett az ma nem az akkori részvényeket birtokolja az ETF-en keresztül, hanem az akkori részvényekből a sikereseket és azokat amelyek a sikertelenek helyét átvették az indexekben. leforditva az ingatlanpiacra. Ugyanazt teszed az ETF vétellel mint egy jó lokációjú ingatlanvétellel. A sikeresekre teszel és a sikerteleneket kirostálod.
És melyek a "legjobb" részvények? Te tudod? Nem hiszem, akkor nem ide irogatnál. De megsúgom, az alapkezelők sem tudják. Indítanak 20 alapot, aztán mindig lesz 1-2, ami jól fog teljesíteni és lehet mutogatni a prospektusban. Ingatlan ugyanez. Mindenki azt hiszi, ért hozzá, de nem kell hozzá kevesebb szakértelem, mint a részvényekhez. Ugyanolyan nehéz kitalálni, melyik a "jó" ingatlan.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link