Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
A magyar lakáspiaci statisztika katasztrófális. 1993-ig úgy rögzítettek adatokat, hogy nem volt hozzá megadva évszám! Magyarul használhatatlanok, egy ömlesztett szemét. Minden szempontból értékelhető és elemezhető adatsorok 2007-től vannak. Nem vicc sajnos, itt ismeri a KSH a riport végén a problémát link !
A KSH az utóbbi években kezdte magát összeszedni lakáspiaci kérdésekben:
'Módszertani megjegyzések
A lakáspiaci árak alakulásának megfigyelése az illetékkiszabási eljárásban rögzített adatokon alapul. Az adatokat a Nemzeti Adó- és Vámhivatal negyedévente adja át a KSH-nak. Az adatátadás minden magánszemélyek által kötött és a teljes lakás átruházásával járó adásvételre kiterjed, és tartalmazza a lakások eladási ára mellett azok legfontosabb anonimizált adatait. 2007-től kezdődően állnak rendelkezésünkre egységes szerkezetű, minden tekintetben összehasonlítható adatsorok, melyek lehetővé teszik a lakáspiaci árváltozások részletes vizsgálatát.
Arról időszakról csak a megépített ingatlanok száma árulkodik. 2012-es KSH Lakásviszonyok (szerintünk a lakáspiaci biblia) link kiadványban minden benne van. Látszik, hogy a legtermékenyebb időszak 1971 és 1980 között volt. A számok szerint akkor nagy építési boom volt. Ma is minden harmadik-negyedik ember ebben az időszakban épített lakóingatlanban él.
Érdemes elővenni ezt a KSH kiadványt és néha a kérdéseinkre megkereseni benne a válaszokat. Nagyon hasznos munka. Többet ér, mint a sok mai médiahuszár ömlengése a semmiről.
Ket kerdesem lenne.
1) Most hol a legerdemmesebb lakast venni?
Amelynel 3-5 ev tavlatban a legnagyobb ar-emelkedesre szamithat a vevo?
A Parlament melleti (KossuthL ter, Balassi, Falk, Garibaldi, Vecsey, Szabadsagter stb, utcai legjobb) hazakban?
Vagy inkabb a turista centrum Vorosmarty-JozsefNador-Deak teren? vagy mashol?
A hely optimum kivalasztasa utan, mi a masodik legfontosabb szempont? meret, allag, hazminoseg vagy mas?
2)Ezek a helyek kiadasi celbol is az optimum lehetoseget jelentik?
Maskeppen fogalmazva: amennyire az ar magasabb a legjobb helyeken, ahhoz aranyositva, joval tobbert is lehet kiadni? Es konnyebben?
Az Ön tapasztalatai alapján körülírná az a budapesti lakástípust, amelyik százalékosan a legmagasabb jövedelmezőséggel rendelkezik? Azt is mondhatnám, hogy képzeljünk el egy olyan lakást ami egy bérbeadó számára ma a number one jövedelmezőség szempontjából, ami a max cash flow-t biztosítja tulajdonosának. Hogyan nézne ki ez a lakás, milyen épületben lenne, milyen lenne az elosztása, milyen a felszereltsége stb. A bpartner.blog.hu egy igazán hasznos ingatlanműhely véleményem szerint. A maga műfajában egy hiánypótló információforrás.
Igen, a tudados ingatlanbirtoklás alapját jelenthetné az ilyen hozzáállás. De tudjuk, hogy átlalában minden másra félretesznek pénzt, csak lakásfelújításra és állagmegóvásra nem.
Pedig az ingatlan ár/érték megtartásában és akár növelésében is sokat segítne. Ez pedig végső soron az árak stabilizálódása mellett, a növekedésnek is biztos alapot nyújthatna. A romló ár/érték arány (ez csak az árak korrekcióját jelenti általában, mint ami most is zajlik) nem egészséges folyamat, ha nem váltja fel az érték alapú korrekció egy idő után.
Na ebben kivételesen teljesen egyetértünk. 10évente nagyfelújítás kb. kötelező minden lakásban. Ezt természetesen bele kell számolni előre a költségekbe. Szerintem évente a lakás árának 1%-át kell félretenni erre
valóban megfigyelhető az anyagok minőségének romlása,mert 91-ben építkeztem, 98-ban felújítottam, 2006-ban felújítottam és egyre silányabbak az anyagok, de viszont sokkal olcsóbbak is, tehát cserélhetőek sűrűbben
Ingatlan elég sokrétű mármint állapot alapján nézve. Az én tapasztalatom, hogy a legjobb legmasszívabb házak 70évek vége egészen a 90évek elejéig épültek, utána egyre silányabb minőség a jellemző, hol itt hol ott spóroltak ki dolgokat, anyagminőség beton(aljazt is) vakolat stb. terén is sokkal silányabb a 90-es évek után készült ingatlanokban. Szóval én pl. speciel korra is nézem az adott ingatlant, mert ha jó az alap, jók az anyagok akkor tutira megéri felújítani is.
én pont ezért gondolom, hogy a rossz lakás jobb és biztonságosabb vétel, persze megfelelő diszkont kell hozzá....érdekes, hogy én 98-ban egy cigány családtól tudtam így venni jó áron,mert éppen a nyomott árhoz sok köze volt a származásuknak, de onnét megváltozott a dolog, hiszen ők elköltöztek...a rossz minőséget sem firtatta a cigány, ami szintén érdekes, mert 4.45 millióért adta úgy, hogy a nem cigány 2 lépcsőházzal odébb ugyanazt 5,5 millióért, de ez is éppen olyan rossz volt, csak éppen vigyáztak a linóleumra, vagy a 30 éves konyhabútorra, tehát mindkét lakás rossz volt, de a cigány annak is örült, hogy vevőként szóba állok vele és azóta is előre köszönt az utcán vagy a boltjában járva 17 év után is féláron ad mindent nekem....na ennyit arról, hogy ki a cigány
az biztos, hogy 10 évre nem szabad üres lakást felújítani,mert minden szempontból pénzkidobás....a gépészetnek kimondottan káros, ha nincs használatban
10 évente amúgy is hozzá kellene nyúlni minden ingatlanhoz. Ez is egy elég szokatlan megközelítés lehet egy ilyen országban, ahol borzasztó állapotok uralkodnak a lakásokban. Pedig 10 évente új konyha és fürdőszoba simán szükséges lehet egy lakásban, hogy tartsa a szintet. A nyílászárók cseréje is esedékes lehet ennyi idő után (de legalább a komolyabb odafigyelés rájuk). A fűtéskorszerűsítés is fontos lehet, mert 10 év alatt ma már elég sok minden tud történni ezügyben is. Légkondik cseréje, mert az is egyre inkább alapkérdés egy lakásnál, mint a fűtés.
Elnézve a hirdetéseket, anyagi helyzet független a felújítás drámai kérdése. Nálunk az nem nagyon része az ingatlanbirtoklásnak. Ha rossz minőségű és kókány felújítás pedig leginkább csak ablakon kidobott pénz.
A felújítás hiány miatt is oka az elmúlt 15 év komoly leértékelődésének. Tegnap írtam, hogy a piac bünteti a káros folyamaotak. A felújítások hiányá és a rossz minőségű felújításokat mind beárazta a piac. Ezt összefoglalva hivhatjuk lakásviszonyoknak, amit sokan lebecsülnek és nem foglalkoznak vele. Viszont a lakáspiac alapját jelenti, a lakásvagyonhoz való viszonyunk és az ebből fakadó rossz gazda következményei.
Pont ezért mondják sokan azt, hogy súlyos károkat okozott a 90-es években lezajló lakásprivatizáció. Szinte megástuk vele a lakáspiac sírját, mert az ingatlant fenntartani nem tudó tömegek jutottak saját lakáshoz.
de van olyan hozzá nem értő ,de sok pénzért felújító ismerősöm is, aki 5 éve teljesen és tökéletesen felújított egy lakást, de nem lakja senki és 5 évig még nem is fog lakni benne senki...na most ez is egy óriási hiba,mert előre tudta, hogy 10 évig üres lesz a lakás és nem értette meg, hogy 10 év után csak max. újszerű lesz, arról nem is beszélve, hogy bizonyos gépészeti anygoknak kimondottan káros, ha 10 évig használaton kívül vannak.....a divatról meg nem is beszélve, sőt az új anyagok megjelenése miatt is kétséges, hogy ez jó döntés volt-e....nekem sem kellene egy 40 éves ,konzervált linoleumos lakás,akkori eszközökkel pedig senki nem használta
az biztos, hogy nem minden lakó egyben jó tulajdonos,mert fogalma sincs arról, hogy mit jelent ingatlant birtokolni....van egy-két példám erre az életből, mert szerintem az emberek a jövedelmi helyzetükhez mérik a felújítás fogalmát tévesen, tehát azt hiszik, ha számukra megerőltető a dolog,akkor 500 ezerből fel lehet újítani egy lakást, pedig ennyiből csak a konyhát lehet felújítan
Most egy nagyon érdekes kérdést vetettél fel. Az ingatlantulajdonosok között is folyik egyfajta piactisztulás. Ez most így elég furán hangozhat először. Viszont érdemes belegondnolni, hogy az ingatlanállományra is káros, hogy ha a tulajdonosai nem jó gazdák, nem képesek azt rendesen fenntartani.
Ez nem egy gyors folyamat, mert ma még tűzzel vassal küzd mindenki, hogy saját ingatlana legyen. Még az is akinek már rég nem kellene saját ingatlan, mert nem való neki. Ez most tudom, hogy megint nagyon fura kijelentés, hiszen a lakhatás egy fontos kérdés:
- csak a lakhatás kérdését ne keverjük össze a saját ingatlantulajdon kérdésével
Ha ketté tudjuk választani, akkor hamar kiderül, hogy jobb egy relatíve szűkebb de biztosabb és jó gazda réteg, akik ingatlanokat birtokolnak, mint ay alkalmatlan birtokosok tömege.
Ez most csak egy dilemma, amin el lehet gondolkodni. A folyamat a szemünk előtt zajlik és nem bizots, hogy minden káros, ami történik. A saját tulajdonú ingatlan vágya ma még nagyon erős, sokan mindent (szó szerint) mindent feláldoznak érte. De már most is vannak, akiknek esélyünk sincs rá, vagy kilépnek a vevők köréből (pedig anyagilag megtehetnék, hogy vásárolnak).
Nem mondom, hogy tabu kérdések ezek, de még csak tudomást sem veszünk róla, csak más aspektusban (a társadalmi rétegek közötti olló kapcsán pl.)
szerintem,aki ingatlanban spekulál annak a rossz minőség nem számít jó áron,mert abból még nagyobb haszon érhető el....tegyük fel van egy jó helyen egy rossz lakás és a környezeti árakhoz a rossz minősége miatt elérhető az 50-70 ezer ft/nm diszkont,akkor az már egy jobb vétel,mint a jó minőségű.....,mert ennyi pénzből teljesen felújítható...én pl. csak rossz lakást kerestem ,amikor 2-szer vettem és működött is a dolog
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link