Topiknyitó: Hathor 2014. 04. 09. 17:46

Lakás/Ingatlan árak topik  

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.



Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.



Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)



Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:



soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.



Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.



link
Rendezés:
Hozzászólások oldalanként:
CyrusTheGreat 2020. 10. 25. 10:22
Előzmény: #98811  Murdoch
#98820
Inkább valami hitelesebb forrást javasolnék:
https://www.mnb.hu/letoltes/hitelezesi-folyamatok-2020-szeptember-hu.pdf
21. oldal, a Babaváró hiteladósok jellemzői és céljai keretes írás, ingatlanhoz kapcsolódó felhasználás kb. 80% (vásárlás, felújítás-berendezés, hitelkiváltás).
acdik 2020. 10. 25. 10:19
Előzmény: #98806  tihamer
#98819
Maximum egy-két beszarit találsz, akinek megremeg a keze. Tavasszal sem lett világvége, aki akkor nem ijedt meg, miért tenné jövőre év elején? De ahogy itt néhány hozzászólással lejjebb valaki kifejtette, a jól árazott lakásokat elkapkodják, és így lesz ez jövőre év elején. Rengeteg pénz keresi most a helyét, és nem volt olyan régen az ingatlan boom.. sokan kimaradtak az első körből és várják a másodikat. Ugyanúgy, mint a tőzsdén tavasszal. Aki kimaradt a zakó utáni bikából nyár közepe óta várja a következő összeomlást... 
Murdoch 2020. 10. 25. 10:11
Előzmény: #98816  elemerorsos
#98818
Vevői kényszer sincs, jó a bérleti piac is...
pitcairn2 2020. 10. 25. 10:09
Előzmény: #98814  elemerorsos
#98817
ilyen pontosan tudod a jegybankok valódi terveit?
ennyire kiismerhetőek lennének?:)
elemerorsos 2020. 10. 25. 10:08
Előzmény: #98815  CyrusTheGreat
#98816
Értem én, ilyen "bizalmi válság" már most is van. De ez nem fog áresést okozni. Igen, befagy a használt lakás piac, de árcsökkenés nem lesz, mert nincs eladási kényszer. Ez van tavaly nyár óta, és ez még erősebben így lesz jövőre.
CyrusTheGreat 2020. 10. 25. 10:02
Előzmény: #98814  elemerorsos
#98815
Nem eladói részről mondom a bizalmi válságot, hanem vevőiről. 
elemerorsos 2020. 10. 25. 09:59
Előzmény: #98812  CyrusTheGreat
#98814
Az emberek 99%-a nem befektetői fejjel gondolkozik. Nem csinál olyat, hogy most oldalazik a piac, eladom a lakásom, három év MÁP+ és majd visszaveszem ugyanannyiért, nyertem 15%-ot... Ha csak olcsóbban tudja kiadni, akkor sem számol hozamot és nem fogja eladni, pláne nem olcsóbban. Szorítják magukhoz az ingatlant, esetleg meghirdetik olyan áron, amennyit az álmaikban ér. Ilyen most a hirdetések 99%-a. Ahhoz, hogy ez megváltozzon, nem bizalmi probléma kell, az kevés. Ahhoz ELADÁSI KÉNYSZER kellene. Ilyen meg nem lesz, mert a jegybankok nem engedik. Emiatt nem lesz esés.
elemerorsos 2020. 10. 25. 09:55
Előzmény: #98808  CyrusTheGreat
#98813

Ez a Keleti Károly utcai nem rossz, 30M biztos nem kell rá, mert házközpontis a fűtés és a külső nyílászárókhoz se nyúlhatsz, úgy tudom helyi védett az épület. Ez a környék erős közepes, ez a ház (épület, udvar) meg eléggé le van pukkanva, és mivel költséges a felújítása, valószínűleg soha sem fog normális szinten megtörténni, ezzel számolni kell. Parkolás lehetetlen. Akkor érdemes belenyúlni, ha sokáig akarsz benne LAKNI.
CyrusTheGreat 2020. 10. 25. 09:51
Előzmény: #98810  CyrusTheGreat
#98812
És bocsánat, visszatérve az eredeti témára: ha nem hitelválság, akkor milyen válság lehet? Én egyelőre úgy látom, hogy az árcsökkenéshez leginkább egy tartós bizalmi válság adhat alapot: ugyanúgy, ahogy az ingatlanmánia jött, mert milyen jó biznisz, illetve nem volt máshová tenni a pénzt, ha ezek a külső körülmények megváltoznak, akkor jöhet a bizalmatlanságból fakadó árcsökkenés és a kereslet drasztikus elfordulása a piactól. Vannak bizonyos "hard" tényezők, azonban ahogy felfelé, úgy lefelé sem becsülhetjük alá a "soft" tényezőket, ezért véleményem szerint leginkább a hangulaton múlik a helyzet:
- mennyire lesz tartós a magas inflációs környezet?
- mennyire beszélhetünk egyáltalán a lakásárak inflációjáról?
- meddig tart az a helyzet, hogy lényegében most olcsóbban veszed meg ugyanazt az új lakást, mint tavaly, illetve a tervek szerint jövőre még olcsóbban veszed meg?
- meddig tart az albérleti piac hozamcsökkenése, mikor lesznek újra turisták?
- mikor fognak az emberek megint annyira bátrak lenni, hogy simán ráöntenek a piacra 50-60-70M-kat?
Murdoch 2020. 10. 25. 09:49
Előzmény: #98810  CyrusTheGreat
#98811
Lakásvásárlásra nem annyira megy a babaváró, ez még tavalyi:
https://uzletem.hu/hitel/megjottek-a-babavaro-felhasznalasnak-elso-statisztikai
CyrusTheGreat 2020. 10. 25. 09:44
Előzmény: #98770  siemens
#98810
Nem teljesen értem, hogy milyen emlékezetre gondolsz itt, ugyanis soha még olyan állapot nem volt, mint most, ti. az adósság nagy része nem piaci szereplők felé áll fenn, hanem az állam atyuska felé. A Babaváró kapcsán nem tudom, honnan jön a 30%-os ingatlan-felhasználás, az MNB felmérései alapján kb a 3/4-e valamilyen lakáscélra ment (ebben akár egy előtörlesztés is benne van).
- - -
Jogi szempontból én a következőket ajánlom figyelembe. A szocpol rendelet (Lakástám. r. 12/2001. (I. 31)) 18. paragrafusa a következőt tartalmazza:
"
(16) *  A kormányhivatal hatósági jogkörében eljárva méltányossági eljárást nem folytathat le, kivéve a részletfizetés engedélyezését. A lakáscélú állami támogatás és az ahhoz járuló kamat és költség részletekben történő visszafizetése akkor engedélyezhető, ha a kérelmező igazolja, hogy a támogatás azonnali és egyösszegű megfizetése családi, jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire is tekintettel aránytalanul súlyos terhelést jelent.
"
- - -
Ezzel szemben a CSOK-rendeletben nagyon részletesen szabályozza a méltányossági eljárást, amelynek lehetséges végkimenetele a visszafizetési kötelezettség elengedése is. A szocpol rendelet erre nem ad lehetőséget, a CSOK pedig igen. Ezért ettől nem különösebben félnék, nem egy klasszikus hitelválságról beszélünk, ha beszélhetünk egyáltalán a következő években.
elemerorsos 2020. 10. 25. 09:36
Előzmény: #98806  tihamer
#98809
Én pont nem ezt várom. Már most is az a helyzet, mint 2009-ben volt, és ez így is marad. 3 féle ingatlan lesz a piacon:
1) Szabadulni akar tőle, tényleg olcsó, de gyenge adottságú lakás. Ilyet se lakni se befektetésnek nem érdemes megvenni. (hirdetések kb. 20%-a)
2) Jó adottságú lakás 30-50%-os túlárazással. Nem fogja tudni eladni, de nem is csökkent az áron, árulni fogja évekig. (hirdetések kb. 80%-a)
3) Reálisan árazott jó lakás. Az ilyenre hajt mindenki, ritka, ha néha felkerül egy ilyen, azt elviszik pár napon belül. Nagy mázlival és gyorsasággal le lehet csapni egy ilyenre. Alku kizárt. (hirdetések ---
Én is folyamatosan vadászok 3-as kategóriásra. Két hete a hirdetés másnapján hívtam egyet, el volt adva (!). Múlt héten feltűnt egy újabb jó vétel (kicsi alkuval lett volna az), ott kb 3 napos hirdetést hívtam, mondta az eladó, hogy kb 40-50-en hívták, már licit van, a hirdetési ár fölött kb 20%-al beállhatok a licitbe. Csalóka a piac, a hirdetések 80%-a túlárazott, de közben a normális vételekre brutális kereslet van!! Ahogy az elmúlt években leírtam, először a kínálatnak (3-as kategória) kellene nőnie, de még ettől is évekre vagyunk. Utána lehet árcsökkenésről beszélni. Ehhez komoly recesszió kellene, és akkor talán 2023-2024 körül elkezd korrigálni a piac.
CyrusTheGreat 2020. 10. 25. 09:13
Előzmény: #98801  acdik
#98808
Ha már így sztorizgatunk, akkor még egy pár tapasztalat:
- Bajcsy-Zsilinszkyn eladó nagy lakás, hellyel-közzel felújított, speciális ízlésre valló beépített konyhabútorral, új cirkóval 850k körüli áron ment el, külföldi vette meg. Ennyit szerintem nem ért meg, 800k körül lett volna reális.
- Lőportár-Újlipótváros a felújítottaknál erős csökkenést várok. A lőportári újlakás-dömping miatt eleve rohadt nagy a verseny a felújított kategóriában, az illetékkedvezmény és ÁFA-visszaigénylés bejelentését követően több felújított lakás is ledobott 5%-ot egyik napról a másikra.
- Keleti Károly utca, full felújítandó, ámde házközponti fűtés és melegvizes lakás: https://ingatlan.com/ii-ker/elado+lakas/tegla-epitesu-lakas/31750350
30M-et benyel, 1M-ós nm-áron lenne egy felújított lakásod ténylegesen kiemelt környéken, de nem megy el, tavaly még látatlanban vitték az ilyeneket.
- volt egy olyan hét, amikor a megtekintett lakások 80%-a örökölt lakás volt, ennek megfelelő állapotban. Volt olyan, ahol a tulajnak arra sem volt pénze, hogy egy csőtörést normálisan megcsináltasson, inkább kikapcsoltatta a vizet a fürdőben, majd az új tulaj megcsinálja címszóval. Nagyjából 20%-os túlárazással hirdeti, de még fogja vagy másfél-két évig. Hasonló problémákat láttam szinte minden örökölt lakásban.
- néztem full felújítottakat Újlipótban és a Belvárosban. A legtöbb felújítás átfutási ideje 9 és 16 hónap között ment, de a 9 hónaposban inkább csak felületi változtatások voltak, az igazán combos felújításokat még 2019 év elején vagy tavaszán kezdték el a kedves tulajok, annak megfelelő árazással, amit most próbálnak érvényesíteni - nagy valószínűség szerint nem fog menni, lsd. lőportári komment.
- Gyakori hiba, hogy úgy vágtak bele a tulajdonosok a felújításba, hogy nulla felügyelettel futtatták a projektet (effektíve zérus projektmenedzsmenttel), ez a legtöbb esetben meglátszik a végeredményen is, illetve sokan egyetlen egy kérdésre sem tudnak válaszolni a felújítás kapcsán, sok esetben be is vallják, hogy hónapokig magára hagyták a mestert és a brigádot.
- FŐKÉTÜSZ-engedélyek jellemzően rendben vannak, azokkal nem szokott probléma lenni, ellenben láttam már olyan lakásokat, ahol a szobaszámok pl drasztikusan különböztek a tullaptól.
tihamer
tihamer 2020. 10. 25. 08:50
Előzmény: #98801  acdik
#98807
"banki 3% körüli THM-es, fix kamatozású hitelek befektetéséhez más, likvid eszközbe, nagyobb hozzammal sok fantázia ugye nem kell. '
Pl. MAP+ 👍
tihamer
tihamer 2020. 10. 25. 08:45
Előzmény: #98798  Murdoch
#98806
Egyre több európai országban újra - a tavaszi hoz hasonló - korlátozásokat vezetnek be. Ezek a korlátozások (bezarasok, kijárási tilalom) befognak gyuruzni Mo-ra is .
És mikor a félelem válik úrrá a társadalmon, akkor dobják piacra az ingatlanokat a megremegett kezüek.
Szvsz januar-februar környékén lesznek jó alkalmi vételek.
Mikor a többségén a félelem válik úrrá,
Akkor kell mohónak lenni. 🤑🤑🤑
Törölt felhasználó 2020. 10. 25. 08:41
Törölt hozzászólás
#98805
Alexander_Greybeard 2020. 10. 25. 08:27
Előzmény: #98802  acdik
#98804
Miből gondolod, hogy a magyar piac/forint alulértékelt?
Murdoch 2020. 10. 25. 08:27
Előzmény: #98802  acdik
#98803
Már nem azért de Budapesten összeomlott a piac. Vagyis inkább nincs piac. Tizedannyi tranzakció van, mint két éve és egyre nő a kínálat.
acdik 2020. 10. 25. 08:20
Előzmény: törölt hozzászólás
#98802
Nincs itt semmilyen kártyavár. Túlhevült a piac, 2020 eleje óta lassan megfordult a trend, a válság most nyakon baszta az egészet, de felesleges arra várni, hogy összeomlik a piac. Pár évig most oldalazás, aztán a történelem ismétli önmagát. Emlékeztetnék mindenkit, hogy sokan itt már őszre kataklizmát vártak, ahhoz képest picit oldalazott a piac lefelé. Most éppen tavaszra megy a csodavárás, utána majd jön az, hogy de őszre már tuti beesnek az árak. A gyakorlatban meg egy év múlva kb. ugyanitt fogunk tartani, +-5%. Lemegy a vírus, jövő nyárra mindenki (akinek van esze) beoltatja magát, aztán meglódulnak a gazdaságok. 2-3 év és elfelejtük ezt az egészet. Közben persze átrendeződik a világgazdaság (USA- EU - Kína bulika), de addigra az lesz az új normális. A forint meg tart a süllyesztőbe, hacsak 2022-ben nincs egy kormányváltás... addig maradunk brutálisan alulértékeltek, amíg Orbánékat nem takarítja el a nép. 
acdik 2020. 10. 25. 08:13
Előzmény: #98791  CyrusTheGreat
#98801
Hasonlókat nézegetünk szerintem, meg tudom erősíteni a tapasztalataidat. A nagyobb méretű lakásoknál egyértelműen megfigyelhető egy 10% - 20% közötti áresés. De inkább a felújítandó kategória az, ami kezd a "helyére kerülni". A felújított, belvárosi lakások továbbra is milliós vagy afeletti négyzetméteráron kerülnek ki az ingatlan.com-ra. Kivételt képeznek ez alól az utóbbi években egyértelműen AirBNB-s célra felújított lakások (én legalábbis az összes olyan lakást, ahol minden létező sarokba leraktak egy ágyat vagy kihúzható kanapét, ide sorolok). Az "AirBNB" szegmensben 600-700 ezer körül is találsz felújítottat, csak általában lift nélküli 3. emeleti -, vagy földszinti sötétebb lakások, esetleg hangos utca mellett, amit sajátnak, lakni én sem szívesen vennék meg. A VI. kerület belső részén nem látok komolyabb áresőt, a Szondi-Aradi rész eleve 10-20%-al lejjebb volt, mint mondjuk az Eötvös, Jókai utca, Ó utca, stb. Külső Terézvárosról nem beszélve...A XIII. kerület jól tartja magát, gondolok itt főleg az újlipóti részre, egy-egy felújítandó már ott is megjelent 800 ezer körül, de a jobbak jól tartják az árukat, és el is tűnögetnek.. 
Én egyébként azt látom, hogy a 130-150 négyzetméter körüli, felújított, jó adottságokkal rendelkező, ezért tipikusan 150M+ kategóriában lévő kecók most nem nagyon mennek el. Van több a figyelőmbe 6-9 hónapja. Árat nem csökkentenek, néha leveszik a hirdetést, felteszik, de semmi komolyabb változás.
Szóval igazából nekem egyelőre úgy tűnik, hogy csak a helyére kerülnek az árak, a rosszabb állapotú, felújítandó lakásokat 2019 óta olyan négyzetméter árakon próbálták meg eladni, ami mellett nem érte meg felújítani. Míg korábban volt egy egyértelmű árrés a felújított és a felújítandó között, ez 2019-re zárulni látszott, ami teljesen nonszensz. Közben meg a felújítási költségek csak egyre mentek fel, egy 50 négyzetméteres lakásban egy fullos felújítást 10, de bútorokkal, gépekkel együtt 15 millió alatt nehezen úsztál meg, ha igényesen akartad megcsinálni. 
A bérleti piacot nem figyelem, de néha ránéztem, a lakások esnek az irodák jól tartják magukat. Szintén ezen a környéken. 
Szerintem ennél egyébként komolyabb áresésre felesleges várni. A bankok úgy osztják a hitelt, mintha nem lenne holnap, én például most veszek fel sima arbitrázs miatt lakáshitelt. Családon belül adjuk-vesszük az ingatlant, így nincs illeték. A banki 3% körüli THM-es, fix kamatozású hitelek befektetéséhez más, likvid eszközbe, nagyobb hozzammal sok fantázia ugye nem kell.