PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

11331
11332
11333

stock33 2015. 05. 03. 17:40

Előzmény: #958 BPartner

#960

volt ÉCS, ezért jártam utána.

a jelenlegi szabályozás is engedi, csak meg kell érteni, hogy mit jelent a szabályozás. pl. az, hogy csak 100e Ft egyedi érték alatti berendezési tárgyat enged a törvény elszámolni nem azt jelenti, hogy a drágábbat nem lehet elszámolni, mivel Te mondhatod, hogy a kiadásból csak 100E Ft költséget érvényesítesz. ezzel megfelelsz a törvényi előírásnak.

"Egy darab bútort simán elszámolhatsz 200e Ft körüli beszerzést elszámolhatsz. Léngyegtelen, hogy műszaki cikk, bútor vagy éppen karabantartás, ajtó/ablak csere, festés. "

EZ NEM ÍGY VAN!!!!!!!!!!!!! a törvény egyértelműen megkülönbözteti a felújítási/karbantartási költségektől a berendezési tárgyakat. míg mondjuk egy gázkazán csaréje felső értékhatár nélkül elszámolható (lévén az a "bérbe adott tárgyi eszköz"=lakás karbantartása), addig egy 250e Ft-ot LCD TV berendezési tárgy, amire vonatkozik a 100e Ft-os felső határ.

ezeket, az ilyen "apróságokat" hiányolom a leírásból. mert ezekben van a lényeg. ezt kell megértsék a bérbeadók, mit tehetnek meg és mit nem. ne a revizor magyarázza majd el nekik, hogy mit csináltak rosszul.

BPartner 2015. 05. 03. 17:28

Előzmény: #955 stock33

#959

Amit mondasz, az az önadózás lényege, hogy tisztában vagy a választási lehetőségeiddel. Hogy mit számmolsz el hogyan, az lehet döntés kérdése is. Maradva a létkérédésél, ahogy mi megközelítjük a lakást (víz, villany, fűtés és meleg víz szolgáltatás és ezekhezk kapcsolódó dolgok mind létszükségletek egy ingatlan szempontjából)

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

BPartner 2015. 05. 03. 17:24

Előzmény: #956 stock33

#958

Amikor azt kikérhetted, akkor ÉCS sem volt még szerintem :)

A bérbeadott-ingatlan adózása évről évre változik. A kérdőjel nálunk nem azt jelenti, hogy nem jártunk utána, hanem azt, hogy nem alkalmazod, mert a jelenelgi szabályozás egyértelműen nem engedi.

Előbb utóbb valószínűleg engedni fogja és ÉCS-vel fogod elszámolni évente, mint más országokban az EU-n belül. A jogharmonizáció folyamatos, így lehet rá számolni. Ahogy arra is, hogy a lakáshitel kamata elszámolhtó költség legyen. Jobb helyen az is része a költségnek, nálunk még nem. Pedig az inkább létkérdés lehet, mint a bútorozás :)

Egy darab bútort simán elszámolhatsz 200e Ft körüli beszerzést elszámolhatsz. Léngyegtelen, hogy műszaki cikk, bútor vagy éppen karabantartás, ajtó/ablak csere, festés.

Ha van kérdés keress meg, aztán átbeszéljük. Ha úgy gondolod, hogy valamit még bele kellene írni, mer fontos alapinformáció, akkor bele fogjuk írni, mert a téma elég végtelen. Már az is nagy dolog, ha a többség megérti, hogy a jövedelem a NAV szerint mást jelent mint szerinte :)

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

stock33 2015. 05. 03. 17:20

Előzmény: #952 BPartner

#957

"Csak félremagyarázod a törvényt. A lakás adásvételi ára után számolsz ÉCS-t, ennyi.
"

pedig az SZJA törvény is egyértelműen fogalmaz. ÉCS-t az ÉPÜLET-re engedi elszámolni, nem az ingatlanra. na de mi a telek és az épület az SZJA törvény szerint? látod, látod.... mégsem olyan egyszerű ez?

Telek: ebben az ingatlancsoportban kell kimutatni az olyan földterület szerzési értékét, amelyhez vásárlás, kisajátítás vagy egyszeri telek-igénybevételi díj fizetése révén jutott a magánszemély. A földterületen, telken helyet foglaló építmény és egyéb tárgyi eszköz a telek fogalmától elkülönül, annak értékében nem szerepelhet. Az ingatlanok ezen csoportjába tartozik a telkesítés is.

Épület: olyan szerkezetileg önálló építmény, amely a környező külső tértől épületszerkezetekkel részben vagy egészben elválasztott teret alkot és ezzel az állandó, időszakos vagy idényjellegű tartózkodás, az üzemi termelés, az anyag- és terméktárolás feltételeit biztosítja.

stock33 2015. 05. 03. 16:58

Előzmény: #953 BPartner

#956

"A nagyobb összegű bútorozás egyelőre még kérdőjel, azt mi sem tekintjük elszámolható költségnek."

nem kérdőjel, hanem nem jártatok utána a kérdésnek. én megtettem. így tudom, hogy ilyenkor mit kell tenni.
elszámolhatod költségként. a törvény valahogy úgy fogalmaz, hogy 100e Ft-ot meg nem haladó egyedi értékű berendezést enged költségként elszámolni. akkor mit tegyek a 220e Ft-ossal? na ez bennem sok évvel ezelőtt merült fel, így utána jártam. ebben az esetben azt tudom tenni, hogy a kiadásból csak a 100e alatti részt érvényesítem. pont.

van róla NAV állásfoglalásom :)

ezeket amúgy érdemes pár évente újra kikérni, hátha változott valami a megítélésükben...

stock33 2015. 05. 03. 16:54

Előzmény: #953 BPartner

#955

kizárólag valós példákat hoztam fel, amik az én bérbe adott ingatlanjaimban már előfordultak az évek során.
volt gázkazáncsere, egy összegben elszámoltam, mert így döntöttem. dönthettem volna úgy is, hogy az ingatlan értékét növelem meg vele és a 2%-os ÉCS-t alkalmazom rá, mivel a törvény ezt is lehetővé teszi, de én nem ezzel a lehetőséggel éltem.

stock33 2015. 05. 03. 16:51

Előzmény: #952 BPartner

#954

nem magyarázom félre. telekre (lakáshoz tartozó telekhányadra) NEM lehet ÉCS-t elszámolni.

van róla NAV állásfoglalásom :)

nyugi, nem vaktában lövöldözök... lehet jobban utána jártam én ennek, mint Ti. és itt jön elő az, amit az elején írtam: jön a revizor, és kikap az elszámolásodból egy párszázezres költségtételt, mivel az nem megalapozott.

BPartner 2015. 05. 03. 16:41

Előzmény: #951 stock33

#953

Az ilyen típusú költségek, mint egy komolyabb kazán beépítése és bebútorozás pont vita tárgyát képezhetik. A példában számszerűen is egy tucat költség van felsorolva. Ez lehet számodra kevés és nem elég valósághű. De sokkal hihetőbb mint azzal jönni, hogy félmilliós kazánberuházást végeznek az emberek. Ez adott esetben lehet felújítás és akkor ÉCS-vel számol el 2%-osan, évente.

A nagyobb összegű bútorozás egyelőre még kérdőjel, azt mi sem tekintjük elszámolható költségnek. De a példádban említett pl. 200e Ft körüli kanapé leírható költség lehetne, ahogy egy ilyen árú hűtú, tv vagy mosógép beszerzése is.

De ezek mind olyan kérdések, amikre külön választ lehet adni. Az írás végé nbenne van, hogy nem lehet minden esetre összefoglalást írni, ott segítséget kérni.

El kellene fogadni azt, hogy nem ért mindenki mindenhez. Ha van valaki, aki jobban ért nálad a bérbeadó lakások adózásához, akkor neki kell írni és vele kell megbeszélni a dolgokat, mert lehet, hogy időt és pénzt takaríthatsz meg vele. Ezt hívják szolgáltatásnak :)

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

BPartner 2015. 05. 03. 16:35

Előzmény: #951 stock33

#952

Csak félremagyarázod a törvényt. A lakás adásvételi ára után számolsz ÉCS-t, ennyi.

Az viszont igaz, hogy a vételárán. Tehát, ha 10 vagy 15 éve vetted, akko azon. Ezért van hangsúlyozva az adásvételi ár.

Amire Te gondolsz, az az, hogy föld és telek után nincs ÉCS, de arról nem is beszélt senki, ahogy a nem lakóingatlan ÉCS-je is máshogyan alakul %-ban.

Hidd el, hogy nem vaktába lövöldözés folyik, hanem évek óta történő adóbevallás. Ez lett most összefoglalva.

A példád is azt mutatja, hogy szeretik sokan túlbonyolítani a dolgokat, aztán pedig mindezt félremagyarázni, gátat szabva az értelmes beszélgetésnek az adózásról...amitől általában mindenki fél és tart. Így mindig el akarják hinni a legrosszabbat, amit gondolnak vagy hallanak a témáról.

Miközben, ha világos tényeken alapuló hozzáállásban történik a téma megismerése, kiderül, hogy az adó az nem valami ördögtől való valami és a törvények sem a sátán művei.

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

stock33 2015. 05. 03. 16:26

Előzmény: #945 BPartner

#951

ha lesz időm összeszedem

csak egy példa:
azt írod, hogy "A SZJA tv. 13 § (3) ab és a 11. számú melléklet szerint értékcsökkenés (ÉCS) számolható el a bérbeadott időszakra mind a lakás adásvételi szerződés szerinti vételárára"

az ingatlan esetében ÉCS csak a felépítményre számolható el, a telekre nem. minden ingatlanhoz tartozik telek, a 10 emeletes panelhez is. ha használtan veszi az ember a lakást, akkor az adásvételiben erre külön nem térnek ki (mennyi a lakásra eső telekhányad értéke), de attól még ott van. ha az adásvételi szerződés ezt nem tartalmazza (az se elég, ha az eladó és a vevő összedugják a fejüket és beírnak egy kerek számot), akkor a szerzési ár megbontását szakértővel kell elvégeztetni, ÉCS-t csak a felépítményre számolni. Mindezt a szerzési körülményekre vonatkozóan kell elvégezni, azaz ha 15 éve vettem a lakást, akkor az akkori, 15 évvel ezelőtti állapotoknak megfelelően kell a megbontást elvégezni.

a tételes költségelszámolásra valóban nem lehet minden példát összeírni, de azért legalább nagy vonalakban meg lehetne próbálni. olyasmire gondolok, hogy pl. az 500e Ft-ba kerülő gázkazáncserét az adózó döntése alapján akár egy összegben és teljesen is el lehet számolni (azaz 500e Ft költség), míg mondjuk a 220e Ft-ba kerülő új kanapéból csak 100e Ft-ot lehet érvényesíteni, a fölötte lévő rész "elvész". stb.

johai 2015. 05. 03. 16:25

Előzmény: #946 BPartner

#950

attól még nem lesznek olcsók az új lakások, mert olcsó hitelből építik. Ez elég nagy naivitásra vall."

Én sem gondoltam erre,de tényleg miért nem,hiszen 0-s hitelből épitik,nem lehet hivatkozni magas banki kölcsönökre...ellneben a végfelhasználó,mi,vehetünk fel változó banki hitelt,ami a változóságból fakadóan nem egy életbiztositás.
Ki garantálja hogy 5 év mulva ennyi lesz a kamat?

Ellenben a vállalkozó gyorsan lezavarja az egészet,0 hitelre....értelmetlen az egész,szűk kör érdeke.
Ez is.

BPartner 2015. 05. 03. 16:22

Előzmény: #947 Phylaxa

#949

Ezzel nehéz lenne vitatkozni. De mindjárt előkerülhet egy inkább elhallgatott - de semmiképpen sem kibeszélt - téma. A lakásviszonyaink olyan amilyenek. Van egy adott lakóingatlanállományunk, ami elég öreg és korszerűtlen. Az elmúlt 15 évben épült ingatlanaink többsége sem túl korszerű. A kisméretű ingatlanok dominancája országos probléma.

És az ingatlanállományon nem lehet egyik pillanatról a másikra változatatni. Ezzel a kínálat determináltságára célzom most.

Mindig előkerül a nagyobb lakásba költözés. Ami nálunk kvázi azt jelenti, hogy valki 50 nm-ből 70 nm-be költözik. Budapesten a lakott laások 80%-a 79 nm-nél nem nagyobb. Budapesten kívül ennél azért valamivel jobb a helyzet. De akkor is frusztráló a kisméretű ingatlanok ilyen arányú megléte, amiből egyelőre sem jel nem utal a kitörésre. Az új ingatlanok többsége is kicsi, ezért ez egy ördögi kör jelenleg.

Viszont nagyon jól jelképezi az életszínvonalunkat. Lehet mindenféle autóval járni az utcán, aztán hazamenni egy két vagy három szobás lakásba maximum. (a lakás alatt a házat is értem). Azért jobb helyeken a háloszobák száma több mint három...mi meg már annak is örülünk ha nappali+2 hálószábás lakásban élhetünk. Azért ez elég szomorú...A lakáspiaci hangulatot ennek be kellen árnyékolnia, de nem fogja. Jön újra a hír, hogy az 50-70 nm közötti lakások a legnépszerűbbek.

Pedig a lakáspiac igazából a kompromisszumokról szól, nem arról, hog ki miben szeretne élni...inkább arról, hogy ki mit engedhet meg magának.

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

Phylaxa 2015. 05. 03. 16:14

Előzmény: #944 johai

#948

Nyugdíjasnak? :)

Phylaxa 2015. 05. 03. 16:14

Előzmény: #946 BPartner

#947

Szerintem is több 3 szobás kellene (rendes szobák, nem tárolóhelységek), de nem tudják az emberek kitermelni, nagyon drágák a jövedelmekhez képest.

BPartner 2015. 05. 03. 16:02

Előzmény: #943 johai

#946

Attól még nem lesznek olcsók az új lakások, mert olcsó hitelből építik. Ez elég nagy naivitásra vall.

Egy új lakás mindig is sokkal drágább volt egy használtnál. Ez így volt 30-50 éve és így van ma is. Ebben semmi sem változott. A felárat megkérik érte, a piac pedig általában ki is fizeti. A használt és újlakások piaca sosem mozgott együtt és sosem fog. Ezen kár is ábrándozni.

A alacsony szabaszám és kis méret pedig "népbetegség". Oroszországban élnek hasonló körülmények között mint itt. Legalább egy szobával nagyobb lakásban kellene élni mindenkinek kb és ez a csak egy miniumum. Ahhoz, hogy valódi változás legyen, azért pont a kislakásoknak, a félszbáknak (ami KSH fogalom a 12 nm alatti szobákra, mielőtt valaki zokon venné) kellene megszűnnie a nagylakások javára. De az egyelőre még álom. És talán még elég sokáig álom is marad, ahogy a lakásviszonyokat elnézi az ember.

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

BPartner 2015. 05. 03. 15:56

Előzmény: #942 stock33

#945

Nyogodtan küldheted privátban info@bpartner.com az észrevételeket, kritikát. A pongyolát azért így látatlanban is visszautosítom (ha a linkre kattitva a blogbejegyzésen kívül oda is eljutottál - 18 oldal elmélet és gyakorlat egyben, az adóbevallás kitöltéséig), mert ilyen összeszedett, ennyire részletes áttekintést, összefoglalást, példa levezetést a témában még senki sem csinált.

A tételes költségelszomálsra nem lehet az össze példát felhozni, csak közvetlen lakással kapcsolatos költség lehet, ami a kiadást is szolgálja. Ez ugyan úgy lehet dekoráció/lakberendezés, mint karbntartás vagy éppen egy műszaki cikk.

De pl. az utazási költség az nem elszámolható, beleértve a jegyet (ha tömegközlekedés) vagy üzemnyag, ha autó.

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

johai 2015. 05. 03. 15:51

Előzmény: #932 exmnbs1

#944

12 megnézett lakásból 4-et árulnak mert külföldre mentek"

akkor lesz az igazi ingatlan boom,amikor ezek az emberek vissza akarnak jönni:)

Ne zárjuk ki ezt,akármilyen furcsának hangzik,és nem lesznek egyedül,képzeljük el hirtelen mindeni ide akar jönni!

johai 2015. 05. 03. 15:35

Előzmény: #941 BPartner

#943

" csak arról tudni, hogy vállalkozások (tehát nem magánszemélyekmek) az MNB hitelprogramja lakásépítésre is felvehető lesz, amit vagy eladnak, vagy pedig üzemeltetnek/bérbeadnak. "

Egyenlőre,a végfelhasználó vagyunk mi,akik hitelből fogunk kis lakást venni,mert azt fognak épiteni:)))

Gyakorlatilag legénylakások mennek családoknak,és ez nagy baj,a problémát nem oldja meg,csak elodázza.
Ráadásul kurva drágán akarják adni a kicsit,pesten a kinálati ár ugrott 30%-t.
panelnél.

stock33 2015. 05. 03. 15:28

Előzmény: #933 BPartner

#942

sajnos ez nagyon pongyolára sikeredett, sok a hiba benne.
illetve néhány területet (pl. tételes költségelszámolás) nem fejt ki részleteiben. gondolom nem véletlenül, lévén amit az egyik revizor elfogad költségnek, azt a másik kiveszi és adócsalóvá fokozza le az adózót. és ez a legnagyobb probléma kishazánkban a törvényes utat választóknak... a bizonytalanság, hogy mit lehet és mit nem. nem azért, mert nem ismerik a törvényt, hanem azért, mert a revizornak túlságosan nagy a "hatalma".

BPartner 2015. 05. 03. 15:19

Előzmény: #940 johai

#941

Most nem néztem utána, inkább rákérüdezek, hogy erről milyen hivatalos infó van egyébként?

Egyelőre csak arról tudni, hogy vállalkozások (tehát nem magánszemélyekmek) az MNB hitelprogramja lakásépítésre is felvehető lesz, amit vagy eladnak, vagy pedig üzemeltetnek/bérbeadnak.

A magánszemélyekre való kiterjeszstésről nincs infóm, így várok ehhez linket.

Köszönöm

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.