PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

9392
9393
9394

sakal83 2019. 09. 03. 12:23

Előzmény: #47939 sakal83

#47940

+ a vételek 99%-a a bp-i ingatlanoknak nem a mai árszinten született meg. NCSEED-é sem:) Tehát a 99%-nak (a befektetőknek is) teljesen mindegy menni az ára az ingatlannak. A környékünkön épült 50nm-es újépítésüek 25m-ért mentek 2 éve. Most 45-ért próbálják eladni. Még a feleződésnél!! sincs érdemleges vesztesége senkinek, csak aki az elmúlt 1,5 évben vett. Akik egy ilyet beszívhatnak, azok az építtetők a mai árszintre tervezve...Ugyanez a paneloknél. 1,5 éve a 15-ben még kényelmesen vettél 70-es 20m-ért, ma 35m... ez is egy feleződésnél -2,5m, amit gyakorlatilag "lelaktál. Olyan gyors ütemű volt a növekedés, hogy nagyon kis volumenű a " valódi túlárazottság". Illetve aki ilyen áron vett, jelentős számban volt miből:) tehát nem a kiflipénz bukna

sakal83 2019. 09. 03. 12:14

Előzmény: #47934 impudent

#47939

az eladási hullámra várhatunk... az ilyen elhitelesedési mutató mellett nem lesz. Ha még 4-5 évig ez a trend lesz, akkor van reális esélye egy brutál recessziónál erre. Egyébként nincs.

impudent 2019. 09. 03. 12:12

Előzmény: #47923 johai

#47938

az is érdekes hogy Orbán miért kezdett ebbe az ámokfutásszerű és teljesen ésszerűtlen és igazságtalan pénzosztogatásba.
azon felül ,hogy kiszórt a haveri fideszes családoknak pénzt erős üzenetet küldött a "családoknak" meg "a gyerek a legfontosabb" hablatyot azért hogy a plebs Őt támogassa.
De egyre brutálisabban osztogat.
még a nyögdíjasnak is odavetett 9 ezret

Gaguse 2019. 09. 03. 12:08

Előzmény: #47935 Törölt felhasználó

#47937

így van, bár az üres járat Tbányán nem valószínű, konkrétan nincs lakás kiadó. Bár ilyen lakást nem kiadásra vennék, olyan van bőven 16-20 millió között itt ami arra jó...

Gaguse 2019. 09. 03. 12:05

Előzmény: #47934 impudent

#47936

így van, mint a média marktban az LG tv-ért! :D

Törölt felhasználó 2019. 09. 03. 12:05

Előzmény: #47929 Gaguse

#47935

Az én móricka kalkulációm alapján, ahol a bruttó bevétel 80%-t veszem nettónak és 5% hozamot kéne elérni a lakással, mert én a map+ átlagát veszem referenciának, na szóval 100e ft havi bruttó bevétel mellett 19,2m-t ér a lakás. 120e bevétel mellett 23,2m.
Mondjuk ezt még árnyalhatja az üresen állás, ami vidéken lehet, hogy probléma. Nekem itt lőportáron nincs különösebb gondom ezzel, csak akkor üres a lakás, ha éppen valami felújítást tervezek, egyébként pikk pakk kiadom, sőt volt hogy régi bérlőm bejelentkezett újra, amikor visszajött külföldről vagy olyan is, hogy aki elment beajánlotta az ismerősét. Hirdetnem kétszer kellett egyszer fél napot hirdettem és 1 héten belül költöztek, másodszor meg 4 napot, de ott a csúszás fő oka annyi volt, hogy az első bérlő jelölt végül is trükközni akart, pontosabban hazudott a kérdésemre, mert hárman jöttek volna, ami csak aláíráskor derült ki és amit nem engedtem meg.
Számoljunk még -10%-t a vidéki üresjáratokra, tehát ha a bruttó bevétel 70%-t veszem nettónak, akkor 100e forint kiadás esetén 16,8m és 120e kiadás esetén 20,16m kb a lakás befektetési szempontból reális ára. Áremelkedés vagy netán csökkenés meg olyan dolog, hogy épeszű befektető azt nem teszi bele a kalkulációjába, merthogy úgyse tudja mi lesz és úgyse lesz rá hatása. Ha nem várható nagy mértékű, 10% feletti esés ezekről a bázis árakról és nem sürgős az eladás sem, akkor simán kiseggel egy hullámvölgyet és majd eladja áron később. A bérleti díjak nem követik le teljes mértékben se a lakás árak csökkenését de az emelkedését sem.
Az ingatlan biznic, azon belül is a lakáskiadás nem a kapkodós természetűeknek való.

impudent 2019. 09. 03. 12:04

Előzmény: #47933 johai

#47934

ha egyszer megindul az eladási hullám itt egymást fogják taposni

johai 2019. 09. 03. 11:59

Előzmény: törölt hozzászólás

#47933

Pont az a lenyeg hogy nem lesztek igy ahogy vagytok most elvagytok,ha beut a krach nyakatokba szakad egy csomo nem vart baj.....es nem feltetlenul az infla,lehet a cash az ur.:)
Nem lehet kiszamitani ezt amint irtad.
Akkor aztan szanjatok banjatok miert nem adtam el jo aron amikor meg lehetett....

Gaguse 2019. 09. 03. 11:51

Előzmény: törölt hozzászólás

#47932

te összetévesztesz valamelyik haveroddal barátom! én nem mondom 2 éve hogy válság lesz, én kb 2 hónapja mondtam elöször hogy lassul az ipar és ennek oka van! de menj vegyél panelt 1 milla/nm áron, hátha belenyúlsz Bélám!

lakni_kell_valahol 2019. 09. 03. 11:47

Törölt hozzászólás

#47931

Gaguse 2019. 09. 03. 11:40

#47930

küldeném lakni kell valahol NCSEED barátunknak! a lényeg a lényeg! A Media Marktban tombolnak és csak 2 eladó van :D
https://www.portfolio.hu/gazdasag/bejeleztek-a-rettegett-valsagmutatok-keszulhetunk-az-osszeomlasra.336193.html

Gaguse 2019. 09. 03. 11:29

Előzmény: #47928 Criscito

#47929

Számoljátok ki, 25 m adja a lakást de fel kell újítani, legyen mondjuk 22 amiért elhozod. Alaphangon ráköltesz 4 m és kb havi 100-120 ért tudod kiadni/hó szóval nem sokat...

Criscito 2019. 09. 03. 11:21

Előzmény: #47926 Gaguse

#47928

Ezekkel a lakásokkal kb. milyen bruttó hozamot lehet most elérni?

Törölt felhasználó 2019. 09. 03. 11:12

Előzmény: #47925 sakal83

#47927

Ez tényleg igaz. Engem őszintén szólva soha nem érdekeltek a perem kerületi panelok, mert egyrészt nem akartam ott venni, másrészt a kiadásnál sem konkurrencia, maximum nagyon átvitt értelemben konkurrens csak egy belvárosközeli (10 perc villamossal + kis gyaloglással a nyugati) jó közlekedésnél levő téglalakásnak.
Nem vagyok a panel ellen és voltak olyan életszakaszaim, amikor béreltem is panel lakást, de úgy gondolom, hogy vannak előnyei a tovább lépésnek. Elég csak annyit néznem, hogy ez a lakás nyáron is 24 fok körül marad, mert árnyékos helyen van. Légkondi nélkül is kibírható.
A lakásom virtuális ára meg igazából akkor lesz érdekes, ha mégis el akarom adni, de én is tudom, hogy az általam elképzelt áron nem nagyon lesz vevő rá, de amíg ilyen jól kiadható, addig nem különösebben zavar ez.
Valahol érdekes a helyzetem és biztos nem egyedi, mert mivel tervezem, hogy nagyobb lakásra szeretnék váltani, ami 3 különnyíló szobás lesz és akkor egy általános árcsökkentéssel jobban járnék, de erre nem sok esélyt látok, csak elméletileg mondtam ezt.

Gaguse 2019. 09. 03. 11:07

Előzmény: #47924 Törölt felhasználó

#47926

Ez mondjuk egy jobb környék, de én 10,1 m ért vettem az enyémet 2014 ben. őőőőő most 25 m De vettem én 2016 ban még 6.2 ért garzon ami 12 m szóval sok embernek nincs esze. Én úgy gondolom, hogy a reális ár ezért amit nálunk árulnak az olyan 18 kb, de még azt is sokallom...

sakal83 2019. 09. 03. 11:01

Előzmény: #47921 Törölt felhasználó

#47925

Sajnos itt sokan azt hiszik, hogy az áremelkedés jó. Pedig hoszútávon nem. Nagyon nem. A jó minőségű élhető ingatlanok egyre kevesebben lesznek. Tragédia, hogy ilyen drágán, sőt megfizethetelenül drágán épülnek za újak. Jelentős életszínvonál csökkenést fog eredményezni a Bp-i piacon ez. Jó része már most is romhalmaz. Ha az eddigi megújulási ütem is lentebb kerül, az maga lesz a tragédia a lakásállomány vonatkozásában. A legnagyobb baj valójában nem az, hogy NCSEED örömködik a panel 4X-ződésén, hanem az, hogy az újak bekerülési költsége brutál lett=csórósodás van itt kérem szépen:) Mert NCSEED az elfelejti, hogy a 3 paneljéből a XI-ben épp, hogy kap EGY!! 90nm-es újat a piac aljából. A közép és felső kínálatból már egy 30-40m-val meg is dobhatja:)

Törölt felhasználó 2019. 09. 03. 11:00

Előzmény: #47922 Gaguse

#47924

Egy távoli rokonom örökölt pár éve Tatabányán egy kis lakást óvárosban (ha jól emlékszem a részletekre) és pánik módban eladta 4m forintért 2016-ban, mert az ingatlanos rádumálta, hogy most van vevő és lehet utána, 1 évet kell rá várni. A vevő az ingatlanos rokona volt :)
Most hogy így mondtad, mennyit érhet az a lakás ma? nm-t nem tudok, de 1 szoba, külön konyha volt egy kisebb házban, amiről csak képet láttam, ha jól emlékszem 4 emeletes volt.
Szerintem durván átb&szták a fejét, de mindegy most már.
A te eladód meg könnyen lehet, hogy ennyiért nem mostanában adja el azt a lakást, de hidd el, ha el akarja adni, akkor majd lemegy árban is. Ha nem muszáj neki eladni, akkor meg mindegy neki végül is, hogy tesztelget vagy sem. Játszadozik, hátha szerencséje lesz.

johai 2019. 09. 03. 10:52

Előzmény: #47918 impudent

#47923

Igen az infla mindenhova begyuruzik.
Aztan a bizalomvesztes is amikor 98%-ra csokentettek az inflakoveto ak visszavaltasi arat....ilyen csak krach kozeli allapotban volt regebben!
En eddig hajlottam arra hogy kezben tartjak a dolgokat,mostmat alternativ befekteteseket nezek,na nem lakast:)

Gaguse 2019. 09. 03. 10:50

Előzmény: #47921 Törölt felhasználó

#47922

tesztelgehet egy darabig. Amúgy a kecó jó, én is ott vettem :D Viszont garázzsal együtt 30 ért adja a 72 nm-t amire 5 gurigát rá kell verni alapból. Bolond ez :D

Törölt felhasználó 2019. 09. 03. 10:35

Előzmény: #47917 Gaguse

#47921

Valószínűleg nem sürgős neki eladni és csak teszteli a piacot. Amibe kevesen gondolnak bele, hogy a szűkös kínálat miatt a vásárlás sem egyszerű mostanában. Vannak túlárazott lakások meg vannak elfogadható árúnak tűnő, amikről a végén mindig kiderül, hogy valamiért hendikepes lakások. Mondjuk egy egyszerű példa, hogy a szomszédság miatt eladhatlanok vagy a tulajdonosi szerkezet zavaros.
Jó lokációjú, jó alaprajzú lakás rendezett társasházban ritkán eladó elfogadható áron.
Emiatt lehet ugyan arra számítani, hogy az eladók egy idő után eladási kényszerbe kerülnek, de azt miért felejti el mindenki, hogy a vevők is vételi kényszerbe kerülhetnek ahogy telik az idő?
Mondjuk fizetik a bérleti díjat ami hónapról hónapra idegesíti őket. A tulaj beemel nekik és lehet új lakást keresni vagy szívni a fogukat és fizetni.
Vagy csak egyszerűen elegük, hogy az 1 szoba-konyha-nappali minden egyben kis lakásból szeretnének már elköltözni. Vagy a gyerekeknek marha szűk már a lakás. Váláskor is lehet olyan, hogy az egyik fél kifizeti a másikat és akkor takarodni kell a korábbi közös lakásból záros határidőn belül drága bérleménybe vagy venni egyet.
Érdekes lesz az ingatlanpiac. A vevők képzelik most magukat pozícióban, mert a map+ nekik kamatozik. Csakhogy a map+ az első 3 évben infla alatti kamatot ad, miközben ha elkezdenek felfele araszolni az értlemes lakások árai, akkor a vevőjelöltek a végén csak ráeszmélnek valamikor, hogy mennyivel jobban jártak volna, ha rögzítik hosszú távra a mostani alacsony kamatokat és vettek volna.
Ennek legalább annyi, ha nem több esélye van, mint az, hogy majd az eladók pánikba esnek és ár alatt elkezdenek lakásokat piacra dobni.