Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Ez érdekes, mert nekem épp ezzel ellenkező tapasztalatim vannak - de mindenben. Több garázsom van XIII. kerületben. 15 éve vannak kiadva és még egy bérlővel sem volt problémám. Volt olyan aki 6 évig folyamatosan bérelte és mindig időben fizetett. Szinte mindenki hosszú távon bérli a garázsokat. Igyekszem mindig olyanoknak kiadni akik abban a társasházban laknak ahol a garázs van. Lehet hogy ez a különbség. A 15 év alatt egy alkalom volt, hogy beálltak az egyik helyre. Ezt sikerült azonnal tisztázni és azóta sem fordult elő. Ha kirakom a társasház hirdetőtábláira a "garázskiadó" hirdetést, akkor egy órán belül kb. öt telefon - és első körben el is viszik. Ezért az idén vettem még két teremgarázst, nagyon jó áron egy új építésű tömbben. Csak a nyitóra kérek kauciót, amit letiltani elég egyszerű. Úgyhogy én csak pozitív tapasztalatokról tudok beszámolni.
Nekem belvárosban van, ott más a tapasztalatom, felteszem a netre és 1 órán belül 3-an hívnak. Rövid távúzók is viszik, mert napi 12-15 euróért adják a vendégnek, nekik havi 100 euró semmi. De magánszemély is, mert nagyon kevés a garázs, a parkolóház meg horror áron van. Alkudozásról szó sem lehet. (Próbálkozók persze vannak.) XIII-ban is volt garázsom pár éve, ott teljesen másként ment, sok volt az üresjárat (akár 2 hónap is!), és ment az alkudozás állandóan pofátlanul. Ott túl sok garázs van, nagyon sok az új építésű és mind alatt van 50-100-150 hely. El is adtam, különösen mivel trehány volt a ház.
A felállítható oszloppal az a baj hogy a bérlőnek macera és nem akar ilyennel foglalkozni. Ezt a háznak kell(ene) megoldania de sok helyen tesznek rá. Normális helyen olyan kártya van ami egyenként tiltható, és kamera alapján visszakeresik, ki állt be és már tiltják is a kártyát. Időnként meg az összeset tiltják és csak a tulajoknak aktiválják vissza. Nagyon sok helyen trehány a közös képviselet, itt nem sokat lehet tenni. Nálam aki beállt nem rosszindulatból tette hanem rövidtávúznak is a házban és azt mondták álljon bárhova, ami üres, vagy elnézte a beálló számát. Én papírt teszek a hely mögé rendszámmal, ez elég egyértelmű és nagyon ritkán áll oda valaki.
Nem vitatom a jelenlegi hozamot. Én csak azt állitom, hogy ahogyan a 2 kocsis lakások "szaporodnak" úgy nő majd a garázsok hozama. Ahhoz, hogy egy garázs hirtelen kapós legyen nem kell több lakás a környéken. Csupán életszinvonal emelkedés és több kocsi mint azelőtt a házakban. Az üres beállók elfoglalása elleni legegyszerübb módszer egy feállitható oszlop azelején. Egyszeri olcsó beruházás, már ha tényleg kell. (Mert ha csak annyi a kényelmetlenség, hogy mindenki a másik helyén áll, akkor persze felesleges.)
A garázzsal az a gond, hogy nagyon nagy a jövés menés és állandóan bérlőt kell rá vadászni, ami ráadásul nem is egyszerű, mert leginkább a környéken lakók vették ki akár a saját háztömbben lakók. Őket meg ilyen cetli a postaládába módszerekkel a nálam agresszívebb kiadók jobban elérik. Nekem ehhez nincs pofám, mert akkor valami ürüggyel be kell kéretőzzek a többi háztömbbe. Nem tudom, hogy mások ezt hogy csinálják. Esetleg a postást kenik meg? A fizetési hajlandóság mélygarázs esetében a béka feneke alatt van. 1 havi kaució se sokat segít, mert nekem 2 távirányítót nyúltak le és nem adtak vissza. A távirányító pótlása kb a havi bérleti díjjal egyelő. Gyanús, hogy azóta is azzal járnak be és állnak be az üres helyekre. A másik gond pont ez, a potyautasok. Hihetetlen mi megy. Pofátlan bunkók beállnak az üres helyekre és több bérlőm megelégelte, hogy a helyért veszekedjen én meg hogy a francba derítsem ki hogy ki áll ott? Egyszer hívtam rendőrt, csak röhögtek, hogy csörgessem fel a lakókat. Ők erre nem érnek rá, gondolom mennek vissza traffipaxozni meg fánkot enni. Aztán gondolkodtam ezen, hogy mi van ha kiderítem? Lehet, sőt biztos, hogy nem a házban lakik, hanem vagy bérelt régen és nem adta vissza a távirányítót vagy valamelyik szemét lakó beengedi. Vannak modernebb megoldások a kapunyitásra, de mennyi az esélye, hogy a társasház megszavazza ennek a költségét? kb 3 évig küzdöttem a mélygarázskiadással, aztán feladtam. Rengeteg üres járat, a bérlők nagyon hamar lelépnek, 9 hónapnál tovább nem volt senki, ő azért lépett le, mert szemben lakott és felszabadult az ő házában egy hely. Nem szólt semmit, csak nem jött az átutalás egyik hónapban, de legalább visszaadta a kérésemre a nyitót. Pereljem be 12e forintért? A saját társasházban meg ment a harc bérlőkért, mert többen is adtak és adnak ki mélygarázst. Ha valaki egyedül ad ki, talán jobbak az esélyek. Aki ügyesebb és teleszórja a környék postaládáit az hatékonyabb. Ingatlanos oldalon hirdetni lehet, csak sokára jön onnan bérlő. A legtöbb bérlő a saját házunkban az üzenőfalra felrakott hirdetésre jött saját házból vagy olyan, aki már itt bérelt és kellett neki még egy. Ráadásul 3 milla itt egy garázs most. 15-20e forintért lehet most kiadni (én 10-12-ért próbálkoztam 2016-ig) és ha teljesen szabályosan akarja az ember, akkor ugye adószámmal lehet csak és nekem nagyon nem volt egyszerű az adózás része, lehet, hogy el is b.sztam az adózást, de lassan elévül :) Bonyolultabb jóval, mint a lakásé, az űrlapok miatt. Ha valaki talál egy hosszú távú bérlőt, akkor jó lehet, hiszen rá se kell nézni. Utalja a pénz havonta és jóccakát. Nade én ilyen bérlőt nem találtam a mélygarázsra. Egyébként társasházakban hihetetlenül pofátlanul foglalják el az üres helyeket. Több bérlőmnek is abból lett elege, hogy bérelte a mélygarázs helyet és mehetett az utcára megállni mert valaki ott állt. Napközben is ott áll egy csomó ismeretlen kocsi, gondolom ingyen parkolónak használják és valaki haver beengedi őket. Ha valaki haza akar ugrani napközben, akkor meg megy a szentségelés, hogy állnak a helyén. Mivel a lakók is vastagon benne vannak, ezért nem érdekeltek a helyzet rendezésében.
Most már a garázsokon sincs hozam. Körúton belül 30K egy garázs, de 7 millió alatt nem nagyon kapsz. Körúton kívül 20K egy garázs, és 5 körül van. Külsőbb részeken, pl. IX vagy XIII középső-külsőbb részein 15K havonta és 3-3,5 körül van. Ez nem valami erős hozam.
Én is a garázsokban látok most még nagy fantáziát. Egyre több a kocsi, a foghijjak beépitését sajnos nem arra használják, hogy több garázs épüljön mint lakás, (pedig a társasházakban a nagyobb lakásokban sokszor 2 kocsi is van) Igy a környék parkolási helyzete romlik. A statisztikák szerint a lakásokon a bérbeadásból számitott hozam feleződött az elmúlt 4 évben, de a garázsoknál én hozam emelkedésre számitok Budapest belső és jónéhány külsőbb kerületében is. Igen, még a paneles lakótelepeken is. Amikor ezek épültek az egy lakásra jutó parkolóhelyek száma jóval kevesebb volt mint 1.
Ritka ilyen őszinte beírásokat olvasni a fórumban, a lakáskiadás nem fenékig tejfel, hiába állítják itt azt sokan. A garázsokkal mi a baj? Azon túl persze, hogy aprópénz. Szerintem az egyik legstabilabb szegmens, gyorsan kiveszik, fizetnek. Ha meg nem fizet, a távirányítót/kártyát egy telefonnal tilthatom. Egy baj szokott lenni csak, hogy társasházban mindig van pár pofátlan, aki beáll a másik helyére, és nem érti a bérlő, hogy mi van, ha áll valaki a helyén (helyemen).
ha mindig le tudnák nyomni, akkor nem ment volna pl. 1932 és 1980 között 20 centről 50 USD-re az ára... ez 25000%-os rali volt... az ezüst árfolyammozgása pontosan a brutális ármanipulálás miatt ilyen szélsőséges...
Törölt felhasználó2019. 06. 11. 21:33
Előzmény:
törölt hozzászólás
#41887
Nyilván én az egyik olyan lúzer vagyok, aki nem tudja kimaxolni az ingatlanos üzletet :) Értem a szarkazmusod, de nem is nagyon lőttél mellé egyébként. Akinek van ehhez gyomra, csinálja. A lakáskiadás gyomorforgató néha, mikor elvált nő rimánkodik, hogy költözhessen 3 gyerekkel és nemet kell mondanom, mert csak romok maradnának egy ekkora lakásból 4 ember után, meg aztán gondolom jönne a barátja is, akkor meg ott lennének 5-en. Nemet kell mondani az ilyeneknek, de nem könnyű ez emberileg. A garázskiadás még inkább gyomorforgató, az állandó konfliktusok és nemfizetések miatt és az állandó bérlő vadászat miatt. Engem ami most meggyőzőtt, hogy most érkeztek el a lakásárak egy kritikus ponthoz, amikor kamatból ugyanazt a bevételt be lehet gyűjteni, mint amennyit egy hozzám hasonló nem túlságosan cápa típusú ember ki tudott hozni a kiadásból és stressz mentesen. Ez is nagyon fontos nekem, hogy nincs stressz többet, mert akárhogy is de a konfliktusokat egyszerűen nem lehet elkerülni a bérlőkkel. Nem nekem való ez a kiadás na, de eddig jelentősen több befolyt kiadásból, mint amennyi a kamatokból jött volna. 36m-ért viszont el kell adnom és én biztos vagyok abban, hogy az életem legjobb 2 döntése volt ezt, amikor beforgattam az örökségem 2013-ban (kalandvágyból leginkább, mert még soha nem volt kiadó ingatlanom és ki akartam próbálni azt is) és most, amikor eladom és megszabadulok egy csomó stressztől.
Én most kaptam több ajánlatot is egy 43nm2 + mélygarázsra XIII. kerület, Angyalföld. Egy srác a szomszéd háztömbben 2 hete adott el 40m-ért 53nm2-t. Nekem a legmagasabb ajánlat 36m ft most. 14,5m volt a vásárlási ár 2013-ban és az akkor sem számított a legolcsóbbnak, mert hiába kis alapterület, de 1+2 félszobás, ami miatt sorban állás volt érte, de én kp-s vevő voltam. Lehet, hogy kicsit feljebb tudnám tornászni az árat, de soha nem voltam telhetetlen ember és szimpatikus ember a vevő is, tehát ő nyert. A vevőm már a babavárót akarja beletolni, meg elad egy ennél kisebb és rosszabb helyen levő garzont. Megvan a vevője neki is. Szerencsére hitelem nincs rajta, az bonyolítaná a kalkulációt. 36m ha csak 4% nettó kamattal számolok, ami nem nagy bűvészmutatvány, akkor is hoz 1,4m-t. Jelenleg a kiadással ennél 10e ft-al kevesebb a nettóm (igen, olyan hülye vagyok, hogy adót is fizetek). A garázst nem adtam ki, mert néha ott parkoltam és nem fogok belehalni abba a havi párszáz forint parkolási díjba. A precíz számolás miatt ha hozzá is adom, akkor is egálban vagyok. Ráadásul most került a kazán felújítás 100e forintomba. Gyakran voltak üresjáratok, mert diákoknak adtam ki leginkább, de volt, hogy március közepén megunta az egyik és a másikat nem akartam már kirakni arra a pár hónapra, ha bevállalja a teljes rezsit, de a fele lakbért buktam. A kb 6 év alatt, amíg kiadtam egyszer volt csak teljes évem, amikor végig volt albérlő, általában 2-2,5 hónap kiesett. Rengeteg váratlan kiadás volt, összeadva kb félmilliót elvitt. Innentől nulla energia befektetéssel ugyanaz a bevételem megvan, sőt szerintem több lesz. Persze, ha felhasználom a kamatot, akkor az infláció megeszi a lakás árát, de most is kopott rendesen, csak senki nem számol a folyamatos javítgatásokkal meg pl ki kéne festetni is és kaptam egy olyan ajálatot festőtől, hogy kiestem a székemből és inkább magam megcsináltam volna ahogy tudom. A legfontosabb meg az, hogy nincs különösebb idegeskedés, hogy milyen bérlőt találok, fizet-e, nem ront-e el valamit, nem romlik-e el valami, nem megy-e el túl hamar és akkor keressek 1-2 bérlőt tanév közepén. Elköltöm vagy újra beforgatom a kamatot és számomra lezárult az ingatlanos üzlet. Ha tovább mennek feljebb az ingatlan árak, engem az se érdekel innentől, nem kell telhetetlennek lenni. Nagyon súlyos nyereséggel szállok ki és szállok át egy másik vonatra, amelyik kevesebb idegeskedéssel jár. Nekem ennyi elég. Azt megígérem, ha mégis bezuhannak az árak, akkor se kárörvendek majd senkin. Amúgy is mindenki csak a ködöt szurkálja, mert fogalma nincs arról, hogy 1 év múlva milyen árak lesznek.
A befektetőknek ha már nem éri meg akkor majd a CSOK dob a lakáspiacon. Az ingatlanosok őket várják már tárt karokkal, pár hét és majd meglátod mi lesz!
Hát ezt valamelyik itteni huhogó irthatta a kiszámolóban. Hihetetlen, hogy mennyire eltorzitja a tudatot az, ha valaki nem tudja elkönyvelni hogy valamiről lemaradt. Mindig van új, más befektetés. Ha valaki a régin bánkódik és görcsösen azt reméli, hogy amig ő durcásan nemzeti kötvényben tartja a pénzét, addig a jobb belátásra térő ingatlanpiac bocsánatot kérve visszajön érte (azaz a 2015-ös árakig lemegy legalább pár napig) addig a megállapitás inkább forditva igaz. Álomvilágban él. Egyfajta Mátrixban. Nehezebb felfogásuak kedvéért megismétlem. Én sem vagyok a bölcsek köve gazdája, de egy további általános ingatlanpiaci emelkedésben már én sem bizom. Csupán azokban a szegmensekben, ahol az uj állami stimulusok tovább növelik a keresletet, miközben a kinálati piac szűkül az ÁFA visszaemelés miatt az uj épitési engedélyes projekteknél. Ezért adok el nyaralót. De veszek éppen abból részben ingatlant (garázst.)
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link