Lakás/Ingatlan árak topik  

Lehel tér mögött (Szabolcs u.) frissen átadott projektben az építtető 8% akcióval próbálja eladni a nem kevés maradék lakást. Ennyire nincs kereslet? Pedig nem rossz lokáció, egy vilimegálló a metró. Vagy kis séta.

Nem szabad elfelejteni az ingatlan / tőzsdei részvény, kötvény összehasonlításnál azt sem mennyire likvid a befektetésed. 

6 év után volt most szigoruan ha a lakás állagának lelakására gondolunk 300 e ft anyagköltség hogy nekem mennyi am unkaórám nem tudom megmondani. jellemzően  lakás piaci árához képest  6 % nettó hozam (leadózva) körül adtam mindig ki nyilván mivel beker áram 15 mft  ezért még több volt a haszon rajta részletes számolást ne várjatok tőlem. most ez a lakás ér 32 körül ablak  ajtót már 6 éve is meg kellett volna csináltatnom benne akkor is vacak volt.  részletesebb számolást nem tudok adni megbecsülni menyi a munka órám és a lakó kiválasztásra ráfordított idő stb de azért nem egy full munkának felel meg még így sem, hogy 5 lakással büvészkedek kb heti 2 órámba van maximum ha valamit intézni kell valamikor kicsit több valamikor kevesebb nyilván ha 5-8 évente még egy nagy újítás is van benne a kkor több. álltalában egy lakó 2-3 évig van  valamelyik a jobbja húzza vagy akit nem tudok kitenni 5 évig   ez ilyen 

Ha otthagynád a munka helyed, akkor is olyan messze lennél a FIRE-től, mint Makó-Jeruzsálemtől.
Ez robot. Amikor az elméleti ( mint kiderült nem is létező 6-7%-ot) bizonygatod ingatlan megtérülésnél vszámold a bele tett időd és munkád is.
Legalább azért, hogy a fórumon olvasókat ne vezesd félre.
Amúgy azt és úgy csinálsz, számolsz amit akarsz.
Én senki vagyok, hogy ebbe bele szóljak.
Csak az itt olvasók (esetleg kezdők) miatt, kérem.
Légyszíves.

 ajtó ablak fa volt  ezeket cseréltem múanyagra tudtam nem kapok érte 160 at ( ez egy másik 1,5 szobás havannai lakásom ) szóval nem kapok érte többet vacak régi faablakkal és fa bejárati ajtóval fejlesztenem is kellett rajta valamicskét.. tudjátok ha vacak a minőség vacak lakó lesz . Most jött ez az IT kis csaj van pénze debrecenbe még lakása is autója is tökéletes. De sajnos nem mindenkivfel van ilyen szerencsém pedig gondosan 1-2 hétig csak telefonos előszúrést végzek lakó jelöltek esetén is akárki meg se tudja nézni a lakást. de minen körültekintés ellenére is nagy számok törvénye alapján egy egy hülye be fog esni  sajnos erre fel kell készülnöm .. ez ilyen.  2 év múlva ha vissza vonulok majd kirándulok eleget most sajnos egy évet be kellett  áldoznom.

1,5 mft  ból csak az ablak és a bejárati ajtó 1,1 mft volt.  fejlesztés volt az ajtót ablakot nem tették tönkre.
Egy tisztasági festés kellett  mindenütt amit magam végeztem és az összes csapot stb nekem kellett megcsinálni padlót javítani kb 2-3 száz ezer anyag költség 8 év alatt ez elmegy ennyire nem rossz a helyzet azért.  De nyilván kárt hagytak és csináltak nem kellett volna vissza adnom a kauciót de hát ugye romák örül az ember ha elmegy ( félroma fehér bőrű is van ) Ok kicsit lehet érződik mostanság  rajtam, kicsit ez már sok a mostani őszi vételt ki is hagytam elég volt a hiteles lakásokból , de ennek az is oka válságot várok aztán lehet nem  is lesz.  Igen ez baj hogy le kellett mondanom a romák miatt a nyaralást , de 5 éve húztam, hogy elmenjen  fizetni fizetett de szépen lassan lakta le megmutatni nem akarta a lakást  és most jött el az idő amikor küldenem kellett , mert tudtam a következő bérleti emelést ( infláció 17 % volt ) szóval azt nem fogja már ugysem kifizetni és télen befürdök velük.  így is lett volna mert mikor meginderjúvoltam, hogy októberben emelés amit most nyár közepére előrre hozzunk kifizeted e azt mondta erre a vacakra ő többet nem fizet.. mondom nem  akkor tipli  búcsú jobb hogy most derült ki nem a kilakoltatási moratórium előtt tél előtt .  Sajnos viszont lehet buta voltam, hogy a kauciót nem tartotam meg volt kár amit nem is fedezett volna 2 hónap de így meg pláne nem.  Nem könnyü ez a szakma sem sajnos a másik  házamban lent egy IT volt  kifestette belül újra, de kívül a házam fa részét nem akarta hagyni lefestetni mert ette a szu és mondtam lemegyek festeni 2 hónap múlva kaptam volna időpontot így elzavartam mondom nem rohadhat szét a ház  hála istennek lekopogom most jötttek nyugat eu ból a nyugdíjasok remélem ők már normálisak leszenk és vigyázni fognak az ingatlanra. Nem egyszerű, de részvény portfólió kutya macska vacsorája ehhez ok ez se könnyú és sok a meló vele ezért mondom aki nem akar lakókkal bajlódni és újítani annak nem való szerintem mert akkor a végén nem sok marad.  Ez az egy esélyem , hogy FIRE legyek a lakások semmi más  . Relative egyébként a panelre nem kell annyira sokat költeni és azt tudod magad megcsinálni ha ügyes vagy . Nincs tető ami tönkre menne társasház többit rendben tartja  nagy lakóközösség nincs fűtés rendszer ami tönkre menne nincs amit szét tudna barmolni a lakó  mármint a burkolatokon kívül.  Hülye biztos egy kazános lakással több a gond ezért vannak panelek na meg azért, mert pofon egyszerű nem vernek át a vételével egység egyen lakás majdnem mindegyik Kisbefeketőknek kiadó kaptárnak tökéletesek. 

Véletlen sem kekeckedni akarok, de ember!
Pár napja itt bizonygattad, hogy 6-7% megtérülés van az ingatlanon.
Most meg kiderül 1,5 milla is lehet a kár?
Sőt. Lett is neked.
Nem érzed az ellentmondást?
Meg a FIRE a cél, de 2-3 lakást fel kell újítani + még a meló hely?
3 hét kihagyott nyaralás a kecók miatt.
Ha 41 éves vagy mennyi nyarad van még ebben az élet minőségben amiben most vagy?
Talán 20? 
Ebből kidobtál 1-et most. 
Neked is csak 1 életed van. ( tudom nem kérted, de szólok, talán leesik).

Persze érdemesebb 10 % al vagy 15 el olcsóbbra venni a bérletit és akkor jobban megbecsülik a lakást  kevesbb a fluktuáció.. Most idén eléggé kimaxoltam mindennek a hozamát . Legközelebb inkább jó párnak de állat nélkül adom ki olcsóbban én is.. A nagy ingatlan kezelőkenk is ez a titka kicsit olcsóbban kell adni a jól  jövedelmileg megszúrt lakónak. ha azt akarod vigyázzon a lakásra ha nem hiába kapsz kicsit többet több a gond vele sajnos és az a plusz pénz bőven rámegy felújításra..
3 hónap kaución én is gondokodtam, de mivel a piac 90 % a így hirdet nehéz  így jó albérlőt találni.. aki meg sok hónapot ad az jellemzően  kissebbségi akinek minden áron kellene lakás csak adjon már valaki

Köszi szépen a "nem nagy" titkokról a részleteket:)) Ez számomra egy nagyon hasznos hozzászólás.
Az első esettel szerintem még nem volt tapasztalatom, erről tudsz írni példát hogy mi számít ide pl.? 
A többiről: Bevallom, volt olyan, hogy ÉN csúsztattam el a fizetési határidőt folyamatosan, mert annyira elfoglalt voltam más dolgokkal, de szerencsére a bérlő megbízható maradt... Egyébként igazi fekete afrikai bérlők (pár) voltak, de rendesek voltak nagyon:) Fontos volt számukra, hogy én elfogadom őket, mint bérbeadó (tehát nem éreztek rasszista hozzáállást, lenézést részemről), ezt a végén mondták el nekem, meglepődtem.
(Utána azért eldöntöttem, hogy többet nem csúsztatom így, mert már kínos volt számomra is. Akkor nem voltam még olyan tapasztalt, utána esett le, hogy ez kockázatos lehetett volna.)
Olyanom volt még, hogy le akarta a bérlő az első hónap után alkudni a bérleti díjat, meg abban az első hónapban - az alkut megelőzően - volt rakás kifogása, hogy ez nem tetszik neki, az nem tetszik neki:) persze nem mentem bele az alkuba.
Meg az életemben a legelső bérlőm az 8 hónap után megírta (email), hogy ő szeretne másnap elköltözni:))))))) mert lett egy csaja... fiatal srác volt. Visszaírtam neki, kedvesen, türelmesen elmagyaráztam, hogy a szerződésben van egy felmondási idő a következő hónap végére:) aztán nem volt gond. Addigra lett másik bérlő simán. Igazából a szerződés 1 éves határozott volt, amit nem lehetett volna megszakítani csak úgy, de nagyon tapasztalatlan voltam, belementem:) De legalább a következő bérlő többet fizetett.
Mire gondolsz azzal, hogy "itt már érdemes beszélni vele, hogy hogyan lesz a folytatás, csak a folyamat elharapózását megakadályozandó", a konkrétumot jobban érteném itt is. ? Annyi, hogy megmondod neki, neked nem fér bele az, hogy lemondja az időpontokat, felmondod a szerződést ha folytatja. Vagy...?
A legérdekesebbnek azt találom, hogy szerinted túl magas bérleti díjat jelent az, ha csak zűrös érdeklődők jönnek. Ezt kifejted kicsit még? Most nekem csak a kisállatos, kisgyerekes bérlők jutnak eszembe, de szerintem te nem biztos, hogy erre gondoltál.

"Friss: XI. Grét, panel 54nm (1+2fél) / 57 mill, állapot felújítandó." --- Biztosan az nyomja meg az árát, hogy történelmi épület, mert régen a híres Mágenheim meg a neves Vágási család lakta.

Ezek durva sztorik... Köszi hogy leírtad.
Amit én már megtanultam az az, hogy abszolút nem lehet megjósolni tutira ezeket a dolgokat, amikor kiválasztod a bérlőt az elején. Bármi lehet később, és nem minden látszik az emberből első blikkre. A kockázatokat csökkenteni tudod de ennyi. Jó környéken is lehet rossz a bérlő, csak ritkábban. A rejtett alkoholistáról se látod elsőre, dolgozhat akár IT-ben, akár szenior munkakörben stb.
A másik amit hozzáfűznék, hogy felesleges a szép szövegeknek, ígérgetéseknek bedőlni, a bérlő lelkivilágát elemezgetni vele. A rendkívüli felmondás és a többi jog amit a szerződés alapján neked jár, arra való, hogy használd. Nem kell halogatni. Egy jól kiadható lakást úgyis azonnal kiadsz újra másnak aki remélhetőleg jobb bérlő lesz. 
Aztán ha megtaláltad a jó bérlőt, igyekezz a kedvére tenni kicsit;) hogy maradjon hosszú távon:) (Megéri a mindenkori piaci árnál 5%-kal olcsóbban adni neki a lakást hosszú távon. Ha meg egy megbízható ismerős a családból, baráti körből akkor 10% is lehet a kedvezmény)
A jobb környékről meg drágább/minőségibb lakásról: az egyensúlyt kell megtalálni szerintem. Kockázat vs várható hozam vs mi az amit te elvársz és bírsz.
Több szerencsét tényleg a jövőben!!

Ahogy a mondás tartja, a kisujjadat nyújtod, és a végén a karod kellene neki. Végső soron a bérlő nem a barátod. Részemről egy üzleti partner, akivel törekszek a kölcsönösen gyümölcsöző viszonyra. Megelőlegezem a bizalmat, és figyelem a viszonzást. Ha viszonozzák, akkor folytatjuk, ha egyoldalú, akkor visszamegyünk az alapvonalra… 
 Nincsenek nagy titkok: 
 - ellentételezés nélkül el akar térni a szerződésben rögzített feltételektől, saját javára, természetesen. Ezt mondjuk sokan megpróbálják, nem annyira vészes. Az ember nemet mond rá, a szerződést ritkán kell elővenni, elég ha mondom, hogy szerencsére erre a kérésére már van megállapodásunk (a szerződésben). Akkor elcsitul szépen. 
 - nehézkessé váló kommunikáció (nem éred el, nem válaszol, nehezen tudsz időpontot egyeztetni vele, lemondja az időpontot, stb.) 
– itt már érdemes beszélni vele, hogy hogyan lesz a folytatás, csak a folyamat elharapózását megakadályozandó. 
 - kísérletek az előre megállapodott fizetési határidő elcsúsztatására = nincs tartalék, hónapról hónapra él, de még kijön belőle: ha nem rendeződik 2-3 hónap alatt, akkor szerződés megszüntetés, mert az ilyenből lesz a nagyobb gond. Volt bérlőm, aki maga észlelte, hogy a lakás amit bérel nem neki való (egyedülállóként), és szépen elbúcsúztunk. 
 - hónapról hónapra késés a fizetésben, több részletben fizetne, kamu indokokkal fizetés / megtekintés lemondás: gondban van a bérlő, tartalék nincs, a bevételei nem fedezik a kiadásait: itt azonnali szerződés megszüntetés kell, de eddig nem szabad eljutni. 
 Félreértés ne legyen, van olyan sok éves bérlőm, aki kért már fizetési határidő halasztást (pár napokat) kapott, helyrejött, azóta is bérel. Emberfüggő. 
 Az első bérlőmmel fürödtem be már majd 10 éve, de nála is csak egy, max két hetes késés volt vagy három alkalom. A végén mondjuk be akart zsarolni, ügyvéd spanjával íratott mindenféle ostobaságot (nem adok számlát !wtf!), de mivel az adózás teljesen rendben volt (azt se tudták, mi az a számviteli bizonylat :-)), a képébe nevettem. Közös megegyezéssel szűnt meg a bérlés. A végén még egy kicsit mintha maradni akart volna. De pont abban az egy lakásomban van feltöltős villany. Mikor mondtam neki, hogy még kb két hétre való kWh van a feltöltős órában, akkor meghallotta a vízesés hangját… Mivel a végén már éreztem, hogy baj lesz, csak a minimummal töltöttem a villanyórát. Jó lecke volt elsőre. 
 Annyi, hogy nekem nincs panelem, 2008 körüli lakásaim vannak (újszerűnek mondják), és nem maxolom a bérleti díjat. Így a bérlői kör ha nem is ezüstkanál szettel és eltartott kisujjal érkezik, de megfelelő munkával, bevétellel rendelkeznek. Ha egy meghirdetett áron csak zűrös érdeklődők jelentkeznek, akkor inkább lentebb visszük az árat… 
 Alapból a kp-ra szerződünk, az utalást teszteltük és utóbbi nem jött be, pedig jól szituált bérlőnél teszteltük.

Ha csak pl a vagyon 50%-a, akkor pár db is rendben van szerintem.
Olyan ez, mint egy osztalékfizető részvény, ami általában jó, de előfordulhat egyedi probléma.

18- 21 be ténykedem tudom alja kerületek , de erre futotta örültem, hogy itt össze dutok ennyi lakást ollózni.

Annyit nem tervezek venni:))) inkább másba is fektetek és nem költök el minden jövedelmet

Ti hányat adtok ki? Tapasztalataid szerint mivel megy el leginkább az idő, ha már minimum 4 lakással foglalkoztok? Milyen tippjeid vannak az ingatlanportfólió összeállítására? Miért csak 3 vagy 2,5%-kal számolsz hosszú távon, ezt le tudod részletesen írni azon túl, hogy alapból van adó és amortizáció? És mennyire hosszú távra gondoltál itt?
Bocsi a sok kérdésért:) Nagyon megköszönném, ha tudsz írni egy kicsit erről.

MIkor kiadtam az anyja lányának nem láttam félroma.  Láttam egyszer egy ordas romával állt össze és kapcsolatban van gyanakodtam beköltözhetett. és igen beköltözött ott várt a palija szerződést pedig tiltja ( közjegyzői ) nem érdkelte nem tudod bebizonyítani ott él vagy csak vendég pont mikor én nézem meg a lakást de még arra a látszatra sem adtak, hogy addig lelépjen.
Igen drágább lakásra jobb lenne jobb környéken a portfólio , de azok súlyos 10 milliók lennének csökkene az ingatlan szám  előbb utóbb lehet lesz ilyen cserélésem   lehetséges.
Macskás lakóim voltak jók vannak most is jók és vannak nagyon rosszak most kifogtam egyet.
Tavasszal a váalsztás az volt gyerekes 160 ért vagy macskás gondoltam azzal nem lesz annyi gond.. Tévedtem lehet a gyerekes jobb lett volna.
Minden esetre most kicsit azon vagyok legközelebb se kiskutya se macska  inkább jöjjön gyerek de állat nem. ( Befogadóval és közjegyzővel)   Rossz tapasztalatom volt már kutyással és macskással is  sajnos  nem ér annyit az a kicsit több pénz, hogy szétsz@arassa a padlót meg szétpisiltesse.. kockázat sajnos
Van egy elképzelésem ki tud és akar vigyázni kutyával is macskával is az ingatlanra. Az aki otthon van vele van egy kutyásom  mikor megláttam öröm volt nézni nyugdíjas anyjával él ( lány dogozik) szuperül rendbe tették megmondták  úgy fog vigyázni mint a sajátja lenne és tényleg még fejleszti is a lakást le a kalappal. Meg is fogom sokáig becsülni őket. Előtte  egy másik nyugdíjas volt az erkélyre pisiltette a kutyát  szóval hiába van otthon egy nyugdíjas van hogy tojnak a lakás állapotára nem kímélik nagyon voltozó.
Gondoltam a macska a macska alomba piszkít nem annyira rossz mint a kutya frászt ha sok napig otthagyod bezárva őket csinálnak  a macskák is baj.  Megjegyzem ennek a csajnak is csak 1 db macskát engedtem meg erre 2 őt hozott nagyvonalú voltam megengedtem a 2 őt is neki  , de láthatólag anyagi nehézségei vannak vagy nem tud bánni a  pénzzel  mondtam adja le a macskákat legalább havi 50 e ft ha ugyse tud akar foglalkozni velük ( ha elmegy több napra vigye magával mert jellemzően olyankor otthon hagyja stb) Kisregényt tudnék erről is írni sokat dolgozik nem vigyáz rájuk késő estig dolgozik elvileg ez is a baj. Ha otthon lenne egy nyugdíjas anya vagy valaki máris jobban vigyáznának a macskára.  De többet 1 szereplős főleg étteremben dolgozó eladónak nem adom ki a lakást tavasszal zavarom el ha  a telet át bírom vészelni vele és letelik a 12 hónap .  Nagyon nagyon oda kell figyelni kit engedsz be  és a poén az , hogy ez a kiscsaj azt se tudja mi ez a közjegyzői szerződés 25 évesen.  pedig a közjegyző ovasta fel a dolgokat benne mintha nem is értené az anyja rimánkodott ne lakoltassam ki legközelebb fizetni fog  ( kikapcsolrta a telefonját nem küldte az óra állásokat és nem fizetett azt mondta elhagyta a telefont mondom ok gyere át itt lakom 500 méterre mond nem tudsz felhívni nem tudsz utalni itt van KP ban a pénz mit fizessek ) nem jött direkt csinálta mire az anyját kínomba megtaláltam facen ráírtam mi a helyzet átküldtem neki a szerződést és hogy tényleg végrehajtós életet akar a lányának mire küldte a pénzt szerencsémre. Ha nem írok rá ( anyja külön él tőle) szerintem nem fizet és bebukik az egész. Most ott tartunk, hogy az anyjával beszéltem , kértem tőle mérje fel a lányával tudja e akarja e a fizetni a lakást ha igen maradhat ha nem búcsuzzunk el béreljen egy kis lakást költözzön az anyjához bánom is én vissza kapja a kauciót  ( -120 e ft közjegyzői díj ) és húzzon ahova akar. Egyenlőre azt mondták maradna és fizet meglátjuk. Ha  még egy késés van ( aláírattam a papírt vele ) azonnal megy a rendkívüli felmondás már nem kell felszólítanom, hogy fizessen újra... Újra és újra 8 napos fizetési felszólítást megmondtam neki nem fogom megcsinálni  ( ez kell a rendkívüli felmondáshoz  ) ha nem fizet egyből mondom fel és adom végrehajtónak az esetet. Talán nem fog hibázni . De tavasszal küldöm el normállal nekem ilyen ember nem kell oda  ráadásul ruhák összedobálva macska sz@r a padlón hagyva wc ben  is  sz@r hagyva a függöny karnis letépve a ruhák az ágyon kitépkedve ( dührohama lehetett hogy nem tud fizetni nem tudom ) előrre egyeztetett időpontban megjelentem megtekintem a lakást erre fel!  nem volt ott közjegyző mondta van kulcsom bemehetek ha nem akar fogadni sem gond bementem tárva nyitva a lakást minden szétdobálva és ezek az állapotok. utána ajánlott levél papírok otthagyva neki  felszólításokkal . Írja az anyja ne zavarjam el mindjárt ott a alakáson közbe már eljöttem. aznap este 1 napot csuszva fizetett az anyja 2 napot kapott a helyre hozatalra a lakásnak kimentem megcsinálta aláírattam vele ha még egyszer nem rendeltetés szerüen használja a lakást ha még egyszer késve fizet instant rendkívüli felmondás  megértette reméljük a legjobbakat fog fizetni.. Ilyen esetem sem volt még a romákkal gondoltam volna ez lesz erre a kis fehér törékeny lány játszik velem.  Romáknak is vissza adtam a kauciot csak huzzon el hála ég elment  de ott közjegyzői felmondást is élesítettem , mert fel voltam készülve a teljes eljárást végig kell tolnom ellenük.  Na ez hosszura sikerült  mindenkinek a legjobakat a kiadás nem fenékig tejfel a pénzt nem adják és a sikert ingyen

10+

Értem, szerinted mi számít sok lakásnak ilyen értelemben?

Bocs persze kimaradt a kanizsai ház a felsorolásból