Lakás/Ingatlan árak topik  

Takarítást se felejtsük el, New Yorkban csomó olyan lakást láttam, ahol minden nap jön a bejárónő, amit a társasház biztosít. Persze, ott a közös költség havi 2500 dodó. De szerintem itthon is lenne ezekre kereslet, több értelme van, mint a klubhelyiségnek. Babysitter, iskola-taxi, takarítás, bevásárlás, concierge, fitness/wellness, teljeskörű biztosítás és műszaki karbantartói brigád - ebben van hozzáadott érték bőven.

Egyébként általánosan tényleg nincs lufi. A projektek nagy része a hazai bérekhez és a műszaki tartalomhoz képest reálisan van árazva. Viszont van pár olyan projekt, amit annak ellenére prémiumként akarnak eladni, hogy semmi prémium nincs benne (önmagában a panoráma vagy a lokáció még NEM az), és nemzetközi viszonylatban is vicces szintre árazzák. Ilyen például egy csomó budai projekt most 1,8-2 milliós m2 áron, vagy a pesti oldalon is vannak 2-3 milliós m2 árú projektek. Ennyiért már top városokban (Miami, Los Angeles...) is kapsz lakást, és ott egész más a luxus, mint itt. Nézd meg a házak építészeti kialakítását, a földtől plafonig csupa üveg falakat, a lobby-t, a kondit, medencét, szolgáltatásokat (concierge, valet parking, takarítás, baby sitting, stb), ilyen sehol nincs itthon. Ami itt luxusháznak van eladva, az az esetek 98%-ában egy sima szolgáltatás nélküli egyszerű lakóház, legtöbbször gyenge és olcsó építészeti megoldásokkal, ami így a hirdetett árnak a felét éri. Ebben azt sajnálom Budapestiként, hogy egy csomó tényleg nagyon jó adottságú telket elpazarolnak vacak társasházakra, ahová tényleg luxus társasházat lehetett volna építeni.

Ezt honnan veszed? Lehet, hogy van ilyen ház, de nem ez a jellemző. Amiket linkeltem, ott simán vehetsz ingatlant. Sőt, külföldieknek a vásárlást is gyakran ügynök intézi, a vevő már csak akkor utazik ki, amikor megy táskával a berendezett lakásba (vagy ha befektetni vette, akkor lehet hogy egyáltalán ki se megy).

csak vásárlás előtt meginterjúztatnak a már tulajdonosok, hogy odavaló vagy-e
jó lenne nálunk is 😄

Szerintem hasonló hozzászólás számban érkeztek a rakétára, meg pörgésre számítók. A valóság az, hogy aMÁP, visszaeső kereslet, tömegturizmus megszűnése stb. kapcsán csökkenni fognak az árak (számomra).
https://ingatlanhirek.hu/penz/lakasok-ezuttal-nagyot-zakoztunk/

Nagyon korrekt és részletes érvek sorozata amit leírtál.
-
Hasonlóan látom én is. Amit én figyelek egy-egy piac szinte semmi mozgás nincs egyenlőre.
-
Azt is meg tudom erősíteni, hogy pl. mi itt Tatabányán ( nem itt lakom, de itt dolgozom ) egyszerűen nem tudunk annyi embert felvenni amennyi kellene. És a környékünkön több cég is ebben a cipőben jár.
-
Amúgy engem sem viselne meg különösebben ha mondjuk esnének az ingatlan árak akár 20%-ot is, de nem fognak ennyit mostanra én is biztos vagyok ebben. És abban is, hogy 1-1,5 év múlva indul egy újabb emelkedési szakasz többek közt az általad leírt aspektudok miatt.

Nemcsak hajót meg repülőt vesznek a gazdagok. Többnyire inkább ingatlant. (Különben telelenne a Dunaprt kikötött hajókkal)
Minél egyenetlenebbül oszlik meg a többlet pénz, annál több jut olyanoknak, akiknek nem a napi kiadásokra kell. Ez is erősiti az ingatlanvételi erőt. (Nem feltétlen beruházásként, lehet az egy minőségi csre is. Nagyobb lakás jobb helyen.)

Nemhiszem, hogy én vagyok aki túldimenzionál itt valamit.
Ellentétben Veled, én nem több száz hozzászólásban irtam le az elmúlt hónapokban ugyanazt a véleményt.
És ellentétben Veled én képes vagyok arra is, hogy belássam, ha a valóság mégsem a várakozásaimhoz igazodik.

erre nem számítottam... és akkor még azt mondják, hogy nincs lufi

Akkor viszont pláne jobb lehetőségnek tűnik.

Oké, kösz, azt hittem ennél bonyolultabb, vagyis hogy nem tiszta tulajdonjogot szerzel.

Condo = Condominium
a building or complex of buildings containing a number of individually owned apartments or houses.
Magyarul társasházi saját tulajdonú lakás.

Nem, szó sincs erről, tulajdonjogot veszel, mint itthon.

Hasonlókat szoktam én is linkelni, szerintem a németvölgyis árakon már extra házat kapsz vmi portugál tengerparton. Az USA-s lakásokkal meg az a baj (bár nem tudom, hogy a valóságban számít-e), hogy amolyan bérleti jogot veszel, ha jól sejtem (=condo).

Kérni lehet akármennyit. Én nem gondolom, hogy egy ilyen lakás megérne ennyit, de még 220-at is nehezen. A hirdetési áron azon a környéken házak vannak, és nem is régiek, hanem kisebb felújítással korszerűsíthetők. Van a németvölgyi residence-ben is horror: https://ingatlan.com/29430308
Persze lehet, hogy ezt is megveszik, de nekem az a tapasztalatom, hogy akinek sok pénze van, méginkább olyan helyre teszi, ami biztonságos. Ezeket a lakásokat ennyiért megvenni életveszély, milyen értéknövekedésre lehet itt számítani??
Összevetésnek, ha valakinek van befektetni való pénze, mit vehet 20-30%-kal OLCSÓBBAN:
https://www.zillow.com/homedetails/17121-Collins-Ave-1203-Sunny-Isles-Beach-FL-33160/2133337474_zpid/
https://www.zillow.com/homedetails/4111-S-Ocean-Dr-MPH6-4006-Hollywood-FL-33019/2078633476_zpid/
Mindkettő hasonló méretű lakás, mint a németvölgyi, de a projektek és a lokáció enyhén szólva más kategóriát képviselnek. Ha valaki a budapestire bök rá, mint jobb befektetés, és abban lát nagyobb potenciált hosszú távon, hát rajta :-) Szerintem jó befektetés a budapesti lakás most is, de azért észnél kell lenni, és a németvölgyis ér kb 110-120-at maximum, amit te linkeltél, az meg 200-at.

Kissé túldimenzionálod a dolgot, itt nem seregek vannak, hanem egyéni vélemények. Az első negyedévről még annyit, ami valószínűleg még a másodikról is elmondható lesz, hogy nagyon sok tranzakció a csúszások miatt akkor realizálódott. Illetve hamár a portfoliónál és járványnál tartunk:
https://www.portfolio.hu/gazdasag/20200725/nemetorszagban-a-koronavirus-jarvany-masodik-hullamara-figyelmeztetnek-442480

Én nem igazán látok összefüggést az úniós pénzek és a lakások iránti kereslet között. Az úniós pénzek mennek a haverockhoz, akik yachtot meg röpüllőt vesznek belőle.
Abból nem lesz fizetés emelés a dolgozó embereknek.
A pénzeső is nagyon egyenetlenül esik és csak a szaporodás céljára adják és nem is mindenkinek, sőt a nagy többséget kizárták belőle (40 év felettieket).
Ha valakire ráhullik a pénzeső, akkor lesz pénze, amit elkölthet, de a fizetése nem lesz több neki sem emiatt.
Nagyon paradox az a helyzet is, hogy a több elemzés szerint a bérrobanásnak egy/két egyszerű oka volt, a több százezer nyugatra kiment gazdasági menekült és az hogy egy nagyon népes generáció ment és megy nyugdíjba.
Minimális vagy semmi köze nem volt az úniós pénznek ehhez.

"A LEGFRISSEBB, 2020 ELSŐ NEGYEDÉVÉRE VONATKOZÓ MNB ADATOK ALAPJÁN, NEGYEDÉVES VISZONYLATBAN STAGNÁLTAK BUDAPESTEN A LAKÁSÁRAK, "
(A nagybetűs kiemelés a portfoliótól van)
Márciusban abbahagytam a parttalannak tűnő vitát arról, hogy a Murdoch által vezetett fórumcsapatot meggyőzzem, hogy tévednek, ha azt gondolják, hogy egy éven belűli 20% feletti és több éves időtartamra akár 50%-os áresés jön. Leirtam akkor is, hogy ennek szinte nulla százalék az esélye.
Akkoriban leirtam, hogy én is várok egy max 10%-os áresést a 2. és 3. negyedévben. (A legújabb becslések szerint pesszimista voltam)
Leirtam azt is, hogy miért nem várok többet:
- a válságból való kilábaláshoz vártam nagy mértékű mennyiségi lazitást a jegybankoktól és nagy mértékű költségvetési kiadási többletet (új eladósodást) a kormányoktól. A soha nem látott pénzmennyiség piacra öntése mellékhatásként felértékeli az ingatlanokat. (Na nem mindenhol. Ahonnan elvándorlás folytatódik, ott továbbra is esnek az árak. Falusi CSOK ellenére is.) 
- ezen intézkedések mindenhol komoly inflációt okoznak. (Már a járvány előtt gondolkodott az EKB azon hogy a 2%-os inflációs célt megemelik a konjunktúra erősitésére. Boritékolni lehet, hogy akkor sem fognak kamatot emelni, ha az infláció eléri a 3%-ot.) Az EKB után az EU is döntött a nagy Válság Csomagról, amiből Magyarország is kapni fog plusz 1100 milliárd forintot
- az infláció növeli az épitőipari alapanyagok és a munkaerő árát. (Sokan regélnek arról, hogy majd az ingatlanfejlesztői extraprofitból engednek a fejlesztők. Nagyon amatőr az aki megvárta hogy kiderüljön, ehelyett az inditott új projektek számát csökkentik, alkalmazkodva a rövid ideig tartó kereslet csökkenéshez.) Az eddigi extraprofithoz peddig csak annyit. Mese habbal. Ha igy lett volna, akkor sokkal több fejlesztés indult volna Budapesten tavaly is.
- az egyre drágább új fejlesztésű lakások (évi 5% feletti drágulás a minimum,) persze egy ideig csökkenő kereslettel találkoznak. Budapest belvárosa AIRBNB befektetései egy csapásra megszünnek, igy ott az újlakásárak nem nőnek. De stagnálni erről a jelnlegi 2-3 milliós tényleg orbitálisan magas négyzetméterárról teszik. Minden egyéb budapesti fejlesztésnél azonban érvényesülni fog az inflációt éppen elérő árnövekedés. Minél kevesebb új fejlesztés indul be, annál magasabb lesz az inflációt meghaladó áremelkedés. Dehát jöttek akkor is az ellenérvek, hogy a rozsdaövezeti jogszabály majd tömegével növeli a kinálatot és az minden egyébb hatást ellensúlyoz. Már akkor is beirtam, hogy ennek a hatása erre az évre (és valószinűleg) 2021-re is) ellentétes lesz. Nem lehet senki sem biztos, hogy az ingatlanfejlesztés pontosan milyen területen lesz 5%-os ÁFÁs. A bizonytalanság még azokat a fejlesztőket is megakasztja legalább egy évre, akik már épitési engedéllyel az épitkezés inditását tervezték. Ennek bizony kinálatszűkités lesz a következménye. Ez pedig ismételten nem árcsökkentő hatásű.
- sokan leirták, hogy vége az évi 10% feletti bérszinvonal emelkedésnek. Csökken a bérszinvonal és nő a munkanélküliség) Nos ez igaz lesz erre az évre. De a munkaerőpiaci számok már júniusban arról árulkodtak, hogy a foglalkoztatás már szinte a tavaly júniusi szinten áll. Abból indulok ki, hogy év végére lesz vakcina, (legalább 4 lesz. Az oroszok és a kinaiak mellett  a Modena és az Oxfordi már a tömeges kipróbálási szakaszban van.) Igy nem lesz 2. hullám. Márpedig akkor a munkaerőpiaci helyzet csak javulhat. Ujra növekszik a hiányszakmák száma és javul a bértárgyalási munkavállalói pozició. Kizárt, hogy ne tudnák kiharcolni , hogy ne kapjanak legalább az inflációt elérő béremelést. Tehát a keresleti oldal már jövőre helyreáll.
- sokan leirják, hogy a használt lakások állapota siralmas. Ezért logikusan várható ezek "túlzott " árainak csökkenése. Ezek zömében tényleg régi épitésűek (részben 100 évnél öregebbek, vagy ha panel, akkor ott már az 50 év is lassan aléri a tervezett élettartamot.) Számos több ezer éves épitmény bizonyitja világszerte, hogy az ingatlanok élettartamát nem az határozza meg, hogy mennyi időre tervezték őket. Ezek nem időzitett bombák. A panelok nem esnek szét 70 évvel az épités után (ha elvégzik az állagmegővást) És a többi, téglaépitésűnél a fennmaradást nem az határozza meg hogy hány éves. Többek között pld. a Ferencvárosban már évek óta folyik a rossz állapotban lévő (elhanyagolt), de értékes területen fekvő ingatlantömbök szanálása. A keresletnek megfelelően épülnek a régi elbontottak helyén az új lakóingatlanok. A használt , de jó helyen lévő lakások árát szeintem már idén növelni fogja az újépitésűek számának folyamatos csökkenése és az a tendencia, hogy felszabadul egy épitőipari kapacitás ezen ingatlanok felújitására.
- többen leirták, hogy a NER belátja, hogy demográfiai elképzelései kudarcot vallottak. (Ez nekem már akkor is a teknős és a skorpió meséjét juttatta az eszembe) Akkor megirtam, most is leirom, hogy a ránk zúdúló következő 7 éves EU pénzek (magyar GDP 35%-a,)  egy részéből ezek növelése várható. Ez felkurblizza a keresleti oldalt. Hatása egyenlőre nehezen számszerűsithető, de jönni fog. Ez is keményen növeli majd a következő évek ingatlanárszinvonalát.

Balatonfüreden hogy lehet 60M egy 77-es évjáratú kádárkocka?