Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
A cikkekben már 200-250 nél eljött a világvége. Ezt kombinálva, hogy itt az embereknek milyen nagy részük lakik saját ingatlanban valamint milyen ingatlan árak vannak... és miyen anyagi összetételő a bérlő szektor, itt egyre rosszabb hozamok lesznek a kiadáson. Lassan úgy jön ki tényleg valami, ha visszatekintő beker árat vesszük figyelembe 😃
Ha megfelelne az igényeknek akkor nincsen mese meg kell venni, inkább előbb mint később (saját lakhatásról van szó). Gyerekek beilleszkednek a suliba/oviba később úgy sem akartok (mi nem akartunk és elnézve mások is általában így járnak) iskolát/ovit váltani (ha mindenki elégedett akkor miért váltana az ember).
Ezt a projektet neztem mert eleg olcso lefele, bar nem 950e/nm, a bayer trukkozik a nm kimutatasokkal, de jo aron van. Ami necces: - 1000 lakasos... - barnamezos teljesen - fizetesi utem erdekes. Ha jol emlekszem 60% kezdo - pont feletted szallnak fel le a repulok De aki szeret kockaztatni, annak ez lehetoseg, csak ne legyen kormany valtas...
Hol latok 3%ot? Nemeteknel, ausztria, ott ahol jelentos a berlakasrendszer es kozponti elhelyezkedes van. De tudom, 8-10% az alap, ami szinte realhozam minusz amortizacio... Es mindezt azert, mert hitelkepes az ember:) Az ugye megvan, hogy ott a legmagasabb a berleti dij hozam, ahol nehezebb a penzhez jutas? Tantan van osszefugges a mindenkinek ingyenpenz idoszaka es az arak novekedese valamint a berleti hozamok csokkenese között. Talan tevedek? Valamint abban is tevedek, hogy a berleti dijakat inkabb hatarozza, meg berloi fizetes es kereslet, mint a berbeado hozamelvarasa? Ha tevedek ebben, mivel magyarazod, hogy a, berleti dijak jobban nottek, mint az arak? Illetve mivel magyarazod, hogy a covid idejen ment az ajvekolas a kiadok reszerol es a berleti dij csokkenes? De kerdezek meg egyet: az uj marinan 3m ft/nm az ertekesitesi ar. Ugy gondolod, hogy kiadhato lesz egy n+2es lakas 800e ft/hoert? Ez 5%os brutto hozam... De ugyanez igaz a vagohid kornyekere. https://metrodom.hu/lakasok/3e08db2a-5f54-46a4-a6e1-676137a55020 500e ft/ho realis? https://ingatlan.com/lista/kiado+lakas+3-szoba-felett+epitve-2011-utan+ix-ker+ar-szerint A fentiek szerint nem eppen...
Rosszul emlékszel, 120-at akart mindig is. Wekerlé öreg házak vannak, de a miénk tök jó. Nem vizes. Hűvös légkondi nélkül is, júliusban 28 fok volt a max, de csak pár napig volt annyi. A stabil 26-27 nekünk tök jó. Jól szigetel, télen se volt gond. Most két kicsi gyerekkel pont jó, később kicsi lesz. Van szép kert, mindenhol régi magas fák, árnyékos minden, jó érzés sétálgatni. Van garázsunk, minden szar elfér: felnőtt biciklik, babakocsik, Hamax utánfutó, strandkocsi, mindenféle egyéb cucc. A kertben a gyerekeknek közepes medence, kis csúszda, homokozó. A fiam segít öntözni és szedi a paradicsomokat. És mindez úgy, hogy boltba, orvoshoz, oviba tudunk gyalog vagy biciklivel menni. Nekem biciklivel 25-30 perc a melóhely, vidáman érkezek be minden nap, jót tesz a lelki állapotnak. Szóval ez így nekünk fasza. ---- Csak a 120M-t sokallom, a helyi árakhoz viszonyítva. 100 a reális, esetleg 110. De 130-ért már tetőtérbeépítésest adnak full felújítva, nálunk az meg csak el van kezdve, de valójában ez még ki tudja mennyi lóvé, mire ennek lenne tetőtere.
A valóságot ismerjük.. de van talán egy fejlesztési irány.. nem azt mondom hogy holnapra ez ok lesz. Évek. fél évtizedek, évtizedek. Mi itt a jövőt kutatjuk mert abból lehet pénzt csinálni. Az hogy a jövő valósága mit hoz.. az majd kiderül. Írhattam volna, hogy mindenki meg fogja unni az aggloból való ingázást és vissza fog költözni. Az is egy opció.
Megint a bérlet hozamnál tartunk.. .Pistike te hol látsz bruttó 2-3% hozamot? Multis olasz ismerős (ingatlanos) pl Olaszo 4-5% között. A nyilvános adatok Madrid 5-6%, Berlin 3-4%. USA 6%. Szvsz ott lenne indokolt a nagyon alacsony hozam ahol van realitása egy durva tartós jövőbeni áremelkedésnek és sokan hisznek benne. Itt vagyunk-e?
Most gyorsan ránéztem (8:27, google maps), 12 perc szszmk -> m0 OMV irányba. Az is sok, persze, de nem fél óra. Szakértők ezt már kivesézték, a várakozás (dugóban ülés) mindig többnek tűnik, mint valójában. 6 perc várakozás a postán az maga a halálsor, őrület, min. egy FB poszt. Ettől még persze van mit fejleszteni a déli szektorban, lehet dönteni a pénzt a közlekedésbe (hév, metró, gyorsforgalmi :-) A ráckevei héven volna mit gyorsítani. Ide pálya kellene + szerelvény. A csepeli hévvel 15 perc a Boráros. Itt a szerelvény kellene nagyon. Csak pénz nem erre van... Jó lenne, ha Lázár nem a Fantával foglalkozna, hanem azzal, ami a dolga.
Tegnap délután tettem egy kalandtúrát a ráckevei héven. Szauna hőmérséklet, napsütéssel kombinálva. Inkább felálltam és az ajtónál állva utaztam, ahol legalább a megállókban megcsapott a fagyos kinti 36 fok. Leszállni 36 fokban a forró aszfltra felüdülés volt, sétálva meg is száradt a ronggyá ázott pólóm. Húsz km per háromnegyed óra, menetszél sincs. Nők legyezővel, férfiak törülközővel utaztak. Kiskosztüm meg öltöny, my ass. Ha azt hiszed túlzok és szarkasztikus vagyok akkor nem, szó szerint. Valami oka van hogy a miklós :M0 6km távot inkább félőra autós dugóban állással abszolvállják a szigetlakók. Vonatközlekedés meg mostanában oroszrulett. Tele tárral. Az hogy olcsö az inkább baj, mert egyre szarabb. A cég meg eddig is állta annak aki akarta.
Attól tartok, túlságosan rövid időszakra tekintesz vissza. Úgy emlékszem pár hónapja linkeltem egy tanulmányt, a boldog békeidőkben viszonylag stabil hazai deviza mellett 6-7% volt a kiadási hozam. Akkoriban, amikor a lacibá által imádott körfolyosósok egy része piaci alapon épült. 2-3%-os kiadási hozam mellett a piaci alapú bérlakás szegmens nem értelmezhető (igazából 5-6%-nál se mozdulnak rá a nagyok). 2-3% kiadási hozam az gyakorlatilag szociális árazás, és a rendszer is alapvetően (hogy divatos legyek) közösségi finanszírozásból megy, csak nem önkéntes alapon (értsd: adóból), fejlesztés meg szociális alapon: nincs. Erre a legutóbbi példa a Gránit által menedzselt lakásalap lakásvásárlása volt. Támogatott hitelből; azaz közös finanszírozással. Mehetünk ebbe az irányba, csak akkor a kövi kommentben nem kell pattogni, hogy miért finanszírozná Lakatos Márió miskolci hegesztő az adóján keresztül Rákay Philips aki Kálmán spanjának a zsírúj IX. kerületi lakásban való kedvezményes bérleti díjon való lakhatását. Szóval ez nem olyan egyszerű kérdés, amit sok ingatlanos saját érdekből a saját zsebére dalol, hogy lakhatási válság, meg tilcsák be, hogy lentebb menjen a vételár és bérleti díj (értelemszerűen alacsonyabb árazás mellett több a tranzakció, több a zseton). Ezt értjük, ez tiszta.
Tudom, ne nekem mondd.. 100 éves öreg házak. De neki az kell. Én is szar öreg házat vettem a maximálisab elérhető környéken. Sajnos tudja hogy ez kell.
Mi az ami még kicsit hosszabb távon Bp ellen dolgozik: Az agglomeráció tömegközlekedésének fejlesztése kombinálva az olcsó vármegye bérlettel. Ha gyorsabb a közlekedés és azért csak filléreket kell fizetned hogy hipp hopp a belvárosban találd magad akkor miért akarnál 30-40-50-60 nm en lakni a városban? Csak meg kell tanulnunk, hogy nem a dugóban ülünk a munkába menet, hanem öltönyben, kiskosztümben sem ciki vonaton, utazni. Bevásárolni meg ott a net. Minek menni kocsival a hipebe ha kihozzák amit rendelünk. Sok minden változik.. változhat. Lehet hogy most Bp ellen beszélek.. de az is lehet korábban volt túlfújva Bp és most csak egy természetes korrekció zajlik.
Bp kapott nagy ütéseket az emúlt pár évben. Covid, rezsicsökkentet gázár. Az utóbbi miért ütés? Hát mert ha az nem lett volna akkor hatalmas tömeg áramolhatott volna vissza a városba. Szerintem simán benne van, hogy a rövidtávú kiadás kemény szabályozást fog kapni.. Ha nem is most majd később.. Ugye az irodapiac is szenved egy ideje. Ha jönne majd a rövid táv tiltása.. akkor nekem kézenfekvő, hogy ha kell.. akkor ott az a sok irodaház, ami akár át is akítható rövid kiadásra. Nagy pénzek, nagy mozgások, nagy profit.
Igen én is így kalkulálgattam Bp-en élve de közben meg Bp lakossága mélyponton mint köztudott. https://forbes.hu/uzlet/becs-lakossag-2-millio/ Valójában nem annyira trendi Bp. Pest megye trendi egy ideje.. csak találomra szúrok egy linkeket.. https://ripost.hu/https://ripost.hu/insider/2024/04/ide-erdemes-kikoltozni-budapestrol https://divany.hu/vilagom/budapest-koltozes/ Azért ha nyugati mércével nézzük az egész agglo a sarkon van... pár utcával arrébb mint a belváros.. ha nagyon úgy vesszük az agglo lett a főváros kertes övezete. Ennek ellenére én hiszek a városban hosszabb távon.. viszont a leginkább már a Bp-i házakban.. ugyanis lakásból annyi van mint égen a csillag... Ha belegondolunk a régmúltba... ami nem is volt annyira rég.. ha nem csak a mi életünket vesszük alapul, a város szempontjából még a közelmúltban húzták fel azt a nagy hatalmas tömegben épült panelrengeteget.... Ami nem hogy életciklusa végén áll.. hanem mint ahogy külföldön látjuk.. ágyú és földrengés álló cucc. Az előtt nem volt elég lakás Bp-en. Most mondhatni kvázi túlkínálatos a város lakásokkal. ha belegondolunk mennyi üres lakás is van akkor meg pláne.. és nem mellesleg... Azért ha akarat van annyi lakást húznak fel amennyit akarnak... ha csinálunk.pár felhőkarcolót 😃 nagyon pici alapterületen elfér... de igazából népesedési oldalról nézve talán nincs rá igény, hisz folyamatos a városban élők létszámának csökkenése.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link