Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Több (nem 1-2-3) kiadó ingatlan menedzselése minden, csak nem FIRE, a szó szoros értelmében. 4-5 ingatlan fölött már lassan kitesz egy 4órás munkakört, még ha nem is klasszikus munkábajárás is. Tudom, mert mi is adunk ki. Van vele meló, vesződség még több. Minden az, csak nem a klasszikus "meló nélküli" pénz. De én is ebben látom idővel az EXIT lehetőséget, csak jól sikerüljön összeállítani a kiadásra szánt portfoliót ... Véleményem szerint 3% fölötti tényleges hozammal (adó, amortizáció,stb után) ne számolj hosszú távon, én 2,5%-al kalkulálok (általában pesszimistán), és inkább pozitívan szeretek csalódni a végén ...
Nem kell feltétlen némettudás hozzá, a 32.ik percnél kb látszik milyen kaliberű emberek (nem minősítésképpen) kb milyen ingatlanokat néznek és vesznek a 41.ik perc környékén. Kb akiket én is említettem, az a pár perc elmond mindent a videóból. De amúgy jó hogy jönnek, én örülök neki személy szerint, költsék itt el a pénzüket nálunk :)
Akkor nagyon gazdag lehetsz, ugyanis Svájcban a topvárosokban olyan 900k CHF-től indulnak az egyszerűbb 60m2-es lakások. Nyilván a jövedelem + kamatláb szépíti a dolgot, de ne kanizsai viszonyokba gondolkodj. Bár amilyen ütemben kalkuláljátok a hazai rakétázást, lehet Svájc lesz majd olcsó...
Néztem még Máltát ( angol nyelvterület ) szuper lenne szuper iskolák. Egy a gond az ingatlan ár 220 ezer eurótól kezdődik kb . 100 millió ft.. ( és még nem is jó házról ott ne álmondj) Bérlési hozam ha kiadod 2-3 % ! hosszu távra ha AIRBNB teted dalán kijön a 6-7 % . Több az adó. Az élelmiszer drágább ok fűtés talán kevesebb mint idehaza. Kihagyom brutál felverték az árakat kint az orosz gazdagok. Max bérelni lehetne ott és repjegy elég olcsó , de én mint FIRE es kapnék 3 gyerekkel lakcímes lakást ott? vannak kétségeim. ráadásul repügetni haza ha valami gond valan valamelyik kecóval? Inkább ne még ezt se merem bevállalni ráadásul ismerős volt kint pár évet azt mondta marha kicsi a sziget ugye nagyon gyorsan megunod ha vége a nyárnak baromi unalmas az egész nem sok mindent tudsz szezonon kívül csinálni ott. Nincs nagy hegy nem tudsz mondjuk motorozni raftingolni ( Szlovén) sielni télen stb.
Angol állami iskola hiánya miatt és mert nem tudom külföldön menedzselni a befektetésem azért nem vágtam bele a tegnerparti ház project be. Kacérkodtam horvát ingatlannal is de horvátul megtanulni? Ne viccelj. Göröggel is Észak Görög -- szintén a nyelv a gond. Onnan járjak haza Pestre menedzselni a lakásokat 12 óra kocsiút? Kanári Szigetek szitén nyelv és repülő út vár rám. Lakás üzemeletők nem játszik lecsíp annyit az üzemeltető, hogy már nem marad a kényelmes életre magam kell megoldanom. Részvény ingdex ETF meg osztalék portfólió? Hogy a jelenleg i6-7 % os hozam fele annyi legyen? Dupla tőke kell szintén. Drágább Országba kiköltözni Svájcba? Minek? Hogy majdnem előlről kezdjem az életem , mert fél vagyonom elmegy egy lakásra mégcsak nem is egy szép házra? Marad Kanizsa onnan eljárok akár Pestre ( kérdés menni fog e ha ügyes vagyok igen. ) Kijárok az Olaszokhoz 2-3 óra kocsira lesznek Szlovén Horváth a Balaton fél órára stb és még oktatást is kapnak ha nem is angolul de magyarul a gyerekek ( A poén pont olyan iskolába fognak 2 év múlva tartozni a gyerekek ami állami és két tannyelvű lesz angol- magyar oktatást fognak kapni ) Utolsó gondolat : Pedig a legnagyobb vágyam az lenne, hogy valami tengerparton éljek a családdal .. sajnos ahhoz még én is kis pont vagyok hogy kint a tengerparton FIRE eskedjek. akkor még vagy 10-20 évet nyugodtan lehet melózni ...
Nem akartam senkit megbántani, de valóban inkább a legalsó, alsó, max alsó közép réteg az aki ide költözik az esetek nagy részében. Persze a nagy sztori meg az 5 éves autó megvan hozzá, +20-30-50e EUR, de ez az illető országában szegényház kategória, itt meg még sokan felnéznek rá. Ugyanez a 800 - 1000 EUR-s nyugdijjakkal. De aláírom, hogy lehet jobb itt közepesen éldegélni, mint nyugatabbra legalul és akár racionális döntés is lehet az illető szemszögéből. Az olcsó lakbérű helyek nyugaton is lecsúszott helyek (akárcsak itthon), simán lehet hogy néha neccesek is. De ezt beállítani úgy hogy egész Németország retteg, vagy az egész Nyugat retteg, meg lecsúszik, durva torzítása a valóságnak.
Olasz- és Németországban is vannak gondok, ez nem vitás. Mindkét ország legalább annyira (vagy még jobban) megosztott területileg mint Magyarország. Olaszország déli része jóval olcsóbb ingatlan szempontból mint az északi és a frekventált lokációk. A kis zsákfalvak mindentől távol, kb az a kategória mint itthon 10-20-30e Eur-s, futottak még kategória. Németországnak a keleti része bajosabb. Ami hasonló minden esetben, hogy a leszakadó régiókat egyik ország sem bírja felzárkóztatni, sem olasz, sem német, sem magyar földön. Viszont arra "tökéletesek" úgymond, hogy a statisztikákat teljesen eltorzítsák, kvázi használhatatlanná tegyék, mert ezekből milyen "átlag" meg "tendencia" látszik? Nekem szemre nagyobbnak tűnik az itthoni visszaesés (Balaton esetén) mint a tengerparti forgalom visszaesése. De bejön ugye az ingatlanbefektetés egyik alapszabálya, hogy ingatlant hosszú távra veszünk ... néhány évből levonni messzemenő következtetéseket, illetve Covid-os éveket báziséveknek tekinteni ... háát nem tudom mennyire helytálló ... Minden esetre szerintem 10-20-30 éves távlatban jobb értékmegőrző egy tengerközeli nyaraló ingatlan mint egy kültelki pince-présház-nyaraló vagy akár újépítésű appartman a Balaton vagy Velencei tó partján. Szigorúan szerintem persze ...
Inkább a csórók, saját ingatlan nélkül jönnek, kis félretett pénzből vesznek egy kádárkockát Balatontól nemm messze és tényleg jobban járnak, ha a német nyugdíjból nem kell német lakbért fizetni, nameg a kannásbor is olcsóbb. Aztán megideologizálják menekültekkel meg akármivel.
Mindeközben a helvéteknél: "The risk of a real estate bubble remains high in Zurich, with the Swiss city now ranked third in the global index compiled by UBS.UBS defines a housing bubble as a significant overvaluation of real estate and the likelihood of an imminent price drop." Ezzel egyidejüleg viszont lakáshiány van, azon törpölnek, hogy a parlagon heverő irodaházakat átalakítják lakhatásra. + Kissé patthelyzet van, nagyon sokan eladnának, de a bérleti piac pörög, vevőből nincs túl sok. De azért hozzátenném, hogy itt 5 év alatt ugrottak 25%-ot az árak. De pl. a franciáknál már teljesen vállalható árak vannak, ha vki átjár Svájcba dolgozni, a vétel sima ügy.
A linkelt helyre félóránként jár az SBahn a Hauptbanhhoftól, közte regional vonatok, Stuttgart 2-es zóna, költsége lényegtelen. Olyan borzalmas cégek központja/irodái vannak kényelmes közelségben, mint Mercedes, Porsche és Bosch. Itt egy másik Frankfurt közeléből, Mainz városa, mélygarázs parkolóval együtt. Néhány megálló SBahn-nal vagy regionalzug-gal a rüsselsheimi Opelwerk. Wohnung 113 m² 398000 € zum Kauf Hechtsheim, Mainz (55129) (immowelt.de)
Hibás a számolás szerintem is nem vagyok az ingatlan piaccal kapcsolatban ennyire pesszimista. De tény ha nincs pénz kevesebbet mennek az emberek a tengerre most recessziós időket élünk luxus a nyaralás és inkább az emberek az olcsóbb desztinációkat célozzák meg. Olaszország is beteg Németország mellett , de nálunk is gondok vannak ( EU pénzek hiánya ) Nem vagyok én sem optimista , idehaza még viszont van potenciál felfele.
Az 1200 EUR-tól lehet hogy hasraesnek itt sokan, de az jobb helyeken 1-2 heti bér, tévútra visz ha ugrálsz országok között. Nem mondta szerintem senki hogy kolbászból van bárhol is a kerítés, ez sok embernek évtizedes becsípődése itthon. Még az alapfelvetést se értem amúgy, hogy görög vagy spanyol vagy akármilyen nem angol országban állami angol nyelvű oktatást hiányolsz (pláné kis településen vagy nyaraló övezetben, húha). Miért, Magyarországon van államilag angol nyelvű általános vagy középsuli, minden településen? Ne már ... Kb mindenkinek egyértelmű szerintem, hogy minden ország a saját hivatalos nyelvén kommunikál és azon a nyelven zajlik az ügyintézés, oktatás, stb. A túlzott elvárások vezetnek a csalódáshoz és koppanáshoz a végén ...
A pali a videóban (első videó) totál dilettánsan beszél akkora tévedésekkel, hogy fájt végighallgatnom. A 27.ik és 29.ik perc között volt az a rész, hogy gondoltam már végig se hallgatom, mert totál vakvágány. Az önmagában egy baromság, ahogy levezeti, hogy a 100e Eur-s lakás valójában majdnem 150e Eur-ba kerül, de aztán már 180e Eurba, és 30 év múlva 30e Eur-t fog érni. Ki számolja így az ingatlan árát? 100 ezerért veszem, 10e a mellékköltség (ez még OK), és 30e a kamat 30 évre a hitelre, + 10e a felújítás, + 30 évre az amortizáció (30x1%x100e vételár), vagyis 180e Euroba kerül, jaj mennyit buktam. Nem számol semmi (totál 0?) bérleti díjjal?? Még ő maga se megy oda nyaralni egyszer se? És a 30 év múlva 30e EUR-t érő leamortizált lakást 30e EUR -ért felújítja, hogy érjen 30e EUR-t? Hogy mi van?? A 15-20-40-60%-ok úgy repkednek, hogy csak kapkodtam a fejem, szerintem ez a videó kb semmire sem alkalmas. Ha te elhiszed hogy az 500e-1M euros ingatlanokból elmenekülnek magyar zsákfalvakba, és 10-20e euros régi falusi házakban élnek tovább tömegesen nyugat európai családok tömegei, azt szintén inkább nem kommentálnám ... Az angliai kislány videóját inkább nem kommentálnám, azt nem tudom megítélni.
OK vonatot írtál annak is van költsége nem tudom mennyi. Aki külföldre költözik azzal is számoljon az áram és a gáz ára 3-5 ször többe kerül főleg nyugat EU ban. A rezsik ott nem laza 20-30 e ft ok havonta hanem inkább 120-150 e ft havonta. LEAN FIRE re semmi képpen sem alkalmas max ha dolgozni megy ki az ember akkor van értelme. Kanizsa egy jó célpont NYugat EU állampolgároknak FIRE eskedni jó kirándulási lehetőség olcsó rezsi szép nyugodt élet ( közbiztonság ) De ismerek olyan németet is a családba nősült bele aki Borsodba találta meg a boldogságát bár ő tényleg LEAN FIRE még annyi pénze sem volt mint egy átlag nyugdíjasnak hogy Balaton körül vegyen valamit.
120 millió FT ért nem is rossz ha dolgozni készülnék ki (ingázás hoz üzemanyag költség sem lehet kevés az ottani árakhoz képest ) talán még jó is lenne. Visszavonulni nem igazán se tenger se semmi max magas hegyek.
Ráadásul úgy tudom FT bevételt fizetést hitelképességként Kanári szigeten se fogadják el mint hitelezhető jövedelmet.. Itt bukik meg másodjára az ingatanos álmok külföldön. Ami még nagyobb akadály , hogy nem ismered a helyi törvényeket több az adó kiadásra és ugyanazt a panel hozamot csak AIRBNB vel tudod elérni, de ott úgy tudom két ingatlan piac van van egy a helyieknek északon ahol fél áron van minden de hosszú távra tudod kiadni és van délen a turista piac ahol egyes lakásokban ( mert tiltott az AIRBNB ) ki tudod adni rövid távra ha a ház is megengedi. Számoltam adók minden után jó ha ( magad kezelve ) 7 % os hozam maradna Most a panelek után is marad ha nem is 7 de 6 biztos mostani árakhoz viszonyítva is.
A nyugdíjasaim is csak képről látták a lakást ugy utalta be az 1200 euró feletti összeget, hogy még csak nem is látta és fizetett ki olyan házra 1 hónap plusz bérletit amiben még csak 1 hónap múlva fog lakni .. Kicsit vicces volt de ők is így költöztek csak biztosan meglegyen a ház ..(Nyilván szép és jó garázsos elvégre magamnak készíttettem... ) Ok Borsodban is van itthon is van kétes alak de ők fényes nappali helyzertet festették le már mindegy én ebben nem akarok igazságot tenni nem is az én keresztem. CSak fel akartam vázolni a képet, hogy nem biztos még mindig kolbászból van kint a kerítés és csúnya ráfaragás is lehet egy külföldi ingatlannak és most nem csak a migrációs helyzetre értem a gondot . Ahhoz kint kell élni. Valaki meg tudná mondani, hogy Kanári szigeteken vagy Görögországban kap e egy EU állampolgár a gyekeinek mondjuk angol nyelvű állami iskolát? mert én nekem a külföldre költözés mindig itt bukik meg. Görögül és Spanyolul nem szívesen akarnék én sem és a gyerekeim sem tanulni.(Ez van úgy tudom állami iskolában csak a helyi nyelven folyik az oktatás ) Angol tannyelvú iskola pedig több száz ezer gyerekenként mert az mind magán ugye? (Ahhoz még mindig csóró vagyok ) Ha ki sem tudok költözni értelmetlen kint bármit is venni.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link