PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

tberki 2025. 09. 26. 12:47

Előzmény: #257671 Törölt felhasználó

#257700

Óriásberuházás érkezik Békéscsabára, szingapúri cég épít 280 milliárd forintért gyárat | Magyar Építők
Erre gondoltam. 55.000 Bcsaba lakossága, 2500 fő komoly munkaerőpiaci tényező (lásd Kecskemét, 120.000 város, 4500an dolgoznak a Mercinél) a környéken sincs felsőoktatási intézmény, magyarul oda kell vinni munkaerőt. Azok meg lakni fognak valahol.

slash 2025. 09. 26. 11:51

Előzmény: #257693 Tibi123

#257699

Ez mind így van. Eleve csak távfűtéses lakást veszünk kiadásra. Nekünk is van egy lakásra való pénzünk asszonnyal és nem baszkodunk még egy drága lakás megvétele és mások boldoggá tétele céljából. fixmap sokkal többet hoz és végre van mozgásterünk az életben.

slash 2025. 09. 26. 11:46

Előzmény: #257684 Tibi123

#257698

Hát ilyen is van, megvette, elrakta trezornak. Sok bérlő lelakja , az enyém is. Ha otthagy az utcán évi hat millát az az ő dolga. Sztem azért termelnie kellene.

Tapasz01 2025. 09. 26. 11:40

Előzmény: #256278 Tapasz01

#257697

09.14-én feladtam a hirdetést, aznap felhívtak páran, az első vevőjelölt megnézte másnap, tegnapelőtt pedig aláírtuk a szerződést, OSP hitellel veszik meg. Sok ingatlanos keresett meg a magánszemélyeken kívül.

Törölt felhasználó 2025. 09. 26. 11:21

Előzmény: #257691 Freeshark

#257696

A Covid alatt vásárolt belvárosi lakásaink közül a legrosszabb is háromszorozott euróban. Ugyan, hol volt ehhez képest az állampapír? 🙂

Törölt felhasználó 2025. 09. 26. 11:18

Előzmény: #257693 Tibi123

#257695

Attól tartok, rosszul kezeled a bérlőidet és valószínűleg fogalmad sincs a jogi környezetről. Olvasd el a lakástörvényt, hasznos lesz.

Törölt felhasználó 2025. 09. 26. 11:11

Előzmény: #257628 tihamer

#257694

Érdekesek ezek az ingatlanbefektetések: amikor megveszed, akkor hülye vagy, amikor bejön, akkor rohadt nyerészkedő. 😂
slash
A több hónapos tartózkodás sokkal olcsóbb, mintha csak egy-két hétre érkeznél turistaként. Adott időszakra vetítve jóval olcsóbban bérelsz ingatlant, kevesebb az utazási költséged, az autóbérlés díja stb... A fogyasztásod a hely alaposabb megismerése után átalakul, ami nem csak olcsóbbá, de minőségibbé is teszi a tartózkodásod. Aki hozzánk hasonlóan életet él, az tisztában van ezzel.
Az a mai kor kollektív tévedése, hogy a gyereket vinni kell az iskolába. Nem, nem kell. Neveld önállóságra és tanítsd meg önállóan közlekedni, így is tele van a világ hópihékkel.
Iskolai időszakban a gyerek nem nyaral, hanem tanul. De a téli szünetek alatt mindig jóleső érzés volt a nyárba utazni és mivel nem munkavállalóként dolgoztunk, ezért mi nyáron sem csak egy-két hétre mehettünk el nyaralni.

Tibi123 2025. 09. 26. 10:59

Előzmény: #257691 Freeshark

#257693

én megemlíteném a diverzifikációt, ha valaki tud jó áron, jó lokációban levő lakást, akkor minden körülmények között érdemes megvenni, ha nincs túlzott súlya az ingatlannak a befektetéseiben. A gond, hogy ilyen lakás nincs vagy csak óriási szerencsével lehet ilyenre rábukkanni, leginkább valahogy ismerősökön, rokonokon keresztül. Hirdetésekkel lehet próbálkozni, de akkor ha néha fel is bukkan ilyen kégli, ott van a másik 10e ember, akik ilyenre vadásznak. kb esélytelen hirdetés útján ilyent kifogni.
Én is gondolkodom azon, hogy érdemes lenne-e nyugdíjcélra venni és akkor egy havi jövedelem jönne a lakáskiadásból. A nejemmel már többször átbeszéltük és nem egyértelmű a válasz. Ugyanis most nem probléma egy kazáncsere, kb 1,6m a kémény béleléssel együtt, de nyugdíjasként akarok még ilyent a nyakamba venni? Muszáj volt cserélni, mert egy korábbi bérlőm alacsony vízszint mellett járatta és panaszkodott, hogy hangos a kazán, engem meg az ideg majd szétb.szott, hogy így járt a kazán több hétig, akár hónapig? Sajnos nem néztem rá a kazánra alaposabban és ő meg sunyi módon, amikor ott jártam, mindig lekapcsolta a fűtést. Utána megjavíttattam, de halálos sebet kapott a kazán, cserélni kellett. Állandóan valami baja volt. 1,6m és ez 2 éve volt, huss. Elhagyja a kulcsát a bérlő, speciális zár van, zárcsere 80e forint és nem akarják kifizetni, lehetne még sorolni. A falakat összemocskolják a fejükkel, mert miért tennének oda párnát? bérletben laknak, a másik a falat rugdosta össze nagyon koszosra az íróasztalnál. ok, lefestettem, elég szép lett, mester félmillióért vállalta volna :) elküldtem a p.csába. Ennyiért megtanulok festeni, amúgy is jó móka volt.
Tegyük fel ott leszünk 70-80 évesen és akkor még a bérlők nyavajgásaival akarunk foglalkozni? Amikor vannak osztalékfizető részvények vagy az állampapír is értékelhető hozamot, kamatot ad és igen, eszi az infláció a tőkét, ha felhasználom a kamatot, de a részvénynél nem feltétlenül van így például és állampapír esetében is kb 30-40 évet kell lefednie és akkor szerintem már nagyon nagyon optimistán számoltam (sajnos, mert ennél rövidebb a várható élettartam).
Még érlelem a dolgot, most az őrületben biztosan nem veszek semmit. Később, majd meglátom, de a második kérdés, hogy érdemes-e nyugdíjra megtartani. Arra sem egyértelmű a válasz.

Goldstein17 2025. 09. 26. 10:53

Előzmény: #257690 Tibi123

#257692

Valószínűleg az az aranyár lenne az üzleti szempontból értelmezhető ár. Kialakult egy abszurd árazás, mivel a vételi erőt mesterségesen feltornázták, a bérleti erő viszont a piac által diktált szinen van ami a lakosság valós fizetőképességét tükrözi. Egyébként, ha jön valaki, esetleg már egy új kormány szakembere, aki tényleg változtatni szeretne azon a helyzeten, hogy ne álljon ennyi lakás üresen, nem lesz túl bonyolult a feladata, bár ez megint sokaknak fájdalmas lenne.

Freeshark 2025. 09. 26. 10:46

#257691

Rövid összehasonlítás.
Ha összehasonlítjuk h egy lakásra szánt 30-50m-ból mit lehet kihozni a fixmáp-al v régi bmápal az sokkal jobb hiszen nem kell foglalkozni problémás bérlőkkel és a társasházkezelőkkel.
Szóval vidéken 30-ból kijön egy lakást amit ki lehet adni 100-130e között, ezt évente átlagosan 1.5m bevétel és ebből elvileg adózni kell, számolni kell a karbantartási költségekkel és a lehetséges nemfizetés kockázata ott van tehát h kifogunk egy olyan bérlőt aki egy idő után semmit se fizet aztán ki kell tenni, vagy ha fizet viszont problémás az életmódja, pl úgy főz a konyhában h a sok zsír és olaj lecsapódik a falon amiből vita lesz egy ellenőrzés után. Tehát még az ellenőrzés felelőssége is ott van és muszáj megfelelő lakásbiztosítást is kötni.
Tehát kijelenthető h a lakáskiadás nem passzív jövedelem viszont az állampapír az, a zéró adózás és költségek is a máp mellett állnak (máp a fix b és pmáp)
P/E alapon sem éri meg a lakás ilyen mesterségesen túlárazott ingatlanok mellett hiszen 25 körüli érték jön ki ami nagyon magas. Az alacsony m2 árú ingatlanoknak pedig nem túl jó a bevétel termelő képessége, lehet 3-400e körül is lakáshoz jutni vidéken de ki akar szuterénban lakni.

Tibi123 2025. 09. 26. 10:34

Előzmény: #257687 N0MAD

#257690

Szerintem inkább az arányok tolódtak el csúnyán. Amikor kezdtem a kiadást 2014-ben még jól jött az a pénz. Meg lettünk volna nélküle, de mondjuk nyáron amikor mentünk nyaralni, volt hogy felhasználtam.
Aztán teltek az évek, a költési szokásokon is javítottunk, a gyerekeknek én raktam félre eleget és a nagyobbik amikor 18 éves lett megkapta a babakötvényt, meg elkezdhette használni a lakást és amikor másoknak jönnek a brutális kiadások, amikor a gyerek egyetemre megy, nálunk hopp, egy komoly havi kiadással kevesebb lett.
Tavaly, amikor befejeztem a kiadást, legalábbis egy időre, már elenyésző volt a kiadásból származó bevétel hatása a családi költségvetésre (szerencsére, teszem hozzá, nyilván nem mindenkinek alakul így az élete) és már gondolkodtam azon pár éve, hogy nem adom ki, hanem használjuk mi. Néha ott alszunk hétvégente, nem kell hazajönni mondjuk színház után vagy csak annyi, hogy onnan kényelmesebb lenne menni.
Csak ez így feltűnt nekem, hogy a társasházban még a nagyobb 80m2 lakásokat is megpróbálták korábban kiadni, de az utóbbi időben egyre több az üres lakás és egyre több embertől hallom, hogy túl értékes a kégli, nem hagyják lerohasztani. Az arányok durvák, mondjuk egy 70m forint lakás, szépen karban tartva és akkor ad érte havi 200-250e forintot? A lakások kb fele kiadásra van a házban, mert a korábbi lakók elköltöztek és megtartották, de sok, túl sok az üres lakás. Persze van olyan, amit állítólag aranyáron akarnának kiadni, ott racionális oka van, a többinél meg szerintem csak annyi, hogy túl értékesek és nem akarnak bele bérlőt emiatt.

Goldstein17 2025. 09. 26. 10:25

#257689

Tökéletes döntés nincs csak optimális. Nagy valószínűséggel nem követ el nagy hibát az akinek több panelja van és most elad néhányat, ha az itt emlegetett árakon azok valóban eladhatók. Én belvárosi és belső-erzsébetvárosi ingatlant adtam el, amikor az volt a sláger, akkor éppen a külföldi befektetők körében. Mindenkinek a saját helyzetét kell figyelembe venni a döntésnél, de egy nem diverzifikált portfólió, ingatlan esetében is nagyobb kockázatot rejt, a panelban pedig van bőven ilyen kockázat. Most a panel tulajdonosoknak húzták ki a lottó ötöst, kérdés ki tud élni a lehetőséggel, általában érvényes jó döntés persze nincs.

N0MAD 2025. 09. 26. 10:15

Előzmény: #257686 domdom

#257688

Ha megmondod milyen környezetben (eu integráció - távolodás/kiválás, nagyar gazdaság felfutás- ámokfutás, uniós szinthet közeledés - távolodás, világgazdasági emelkedés - bezuhanás, vagy akár mindenben változatlan feltételek) annak megfelelően tudunk értékelhető irányt mondani.
Ezek nélkül elég értelmetlen, ezek megjóslása meg nem egyszerű.
De részemről nem vagyok optimista, nem is voksolok olyanra ami bele van betonozva az anyaföldbe, jobb kicsit mobilabban tartani a nem lakhatási megélhetési vagyonkát.
Amúgy gyanítom tökmindegy, ha azt mondjuk beszakad akkor se adod el, ha azt mondjuk szárnyalni fog akkor se veszel hozzá pár négyzetmétert a szomszédtól.
Szóval ja, helyes döntést hoztál, élvezd az új ingatlant, minden rendben lesz.

N0MAD 2025. 09. 26. 10:08

Előzmény: #257684 Tibi123

#257687

Azt azért elég nehéz indokolni szerintem hogy a "nem éri meg venni kiadásra" és a "ha megvan megéri kiadni eladás helyett" (vagy akar nem kiadni) egyszerre igaz legyen.
Mégha van is még emelkedés az árakban. Egy idő után realizálni érdemes a profitot és másfelé (is) nézelődni.
Kivéve ha valaki szentül hisz a kiadási árak többszöröződésében-sokszorozódásában reálértékben. Ezzel én nem kalkuláltam, az igaz.

domdom 2025. 09. 26. 10:04

#257686

Sziasztok! Nekem nincs befektetési célú ingatlanom, viszont lakhatás céljára nem régen vásároltam Bp-en. Mivel nem befektetésre vásároltam, így ezzel az oldalával nem is foglalkoztam a dolognak, ettől függetlenül kíváncsi lennék a szubjektív véleményeitekre, hogy a folytatásban mit vártok a bp-i ingatlanpiactól és árak alakulásától? Rövidebb távon (pl. 3-5 év), illetve akár hosszabb (10 vagy több éves) távon?

N0MAD 2025. 09. 26. 10:03

Előzmény: #257682 Törölt felhasználó

#257685

" olyan nehéz soha nem volt egy fiatalnak mint nekik"
bizony, folyamatos a lecsúszás, ma már egy komfortokkal felszerelt ingatlanért egy évtizedes átlagbér is kell meg 10% önerő, és ki kell választani a bolygó mely pontján dolgozhatnak, tevékenykedhetnek kb egyenlő feltételekkel a helyiekkel. De persze a nulla pont a szülők (általuk ismert kori ) vagyoni helyzete amely színvonalhoz szoktak, nyilván az a kezdőpont ami jár induláskor és onnan egy érezhető gyarapodás ha csinálnak is valamit.
Tiszta egyenes a vonal a rendszerváltás - kommunizmus - II. világháború - első világháború skálán. Talán az utóbbi lehetett az aranykor, valahol félrecsúsztak a dolgok, egyre töketlenebbek lettünk, már sms-ben intézik az ügyeket azonnali háború indítás helyett, gyalázat! .
AKkor még férfi volt a férfi, nem öregedett meg szégyenszemre!

Tibi123 2025. 09. 26. 09:58

Előzmény: #257679 slash

#257684

A kiadási bevételt szerintem kicsit optimistára vetted :) Egyébként érdekes dolog ez, mert 2020-ban nézegettem pont paneleket 22-30m áron mentek, de már akkor is az volt a gond, hogy a kiadás
Van a társasházban egy ember, aki 2 lakást is vett és kiadta ezeket. Nézem már egy ideje, hogy nincs kiadva és kérdezem miért? Azt mondta, mert nem érdekli. A két kégli ér 120-140m forintot, nem fogják neki lelakni havi bruttó 2x250e-ért és nem akar bérlővel foglalkozni. Ezen elgondolkodtam és van benne ráció. Aránytalan a két szám és például ő valahogy úgy gondolkodhat, hogy ha lesz is visszaesés, akkor is van 100m forintos ingatlanvagyona és neki ez elég. A rezsi szerintem kb 2x20e forint neki, ha nem fűt és nem használ semmit. Alapdíjak meg a közös költség. Annyi, hogy kifogott problémás bérlőket többször. Egyszer aki kivette a lakást, főbérlőnek képzelte magát és kiadta az egyik szobát egy házaspárnak :) Nehezen tudta kirakni az egész hordát és emellett volt más problémás bérlője is, egyszerűen elege lett, de ezt csak feltételezem. Ennyit mondott, hogy nem fogja hagyni, hogy lelakják a lakásait és pont.
Már nagyon régóta nincs értelme lakást kiadásra venni, ha csak a kiadás részét nézem. Túl drágák a lakások, 2 havi kaució lassan már egy budicserét se fedez, tehát komoly kockázatot is fut a lakáskiadó, hiába tagadják le ezt sokan. A lakásár emelkedéssel együtt érte meg jól, de értelmes ember tudja, hogy ez nem mehet a végtelenségig, sőt valami történni fog. Mindig történt valami, ami megreccsentette az aktuális lufit, akár a tőzsdét, akármi mást nézek. Aki hosszú távra vesz lakást, annak kicsit helyre kell ezt tenni magában és én simán el tudom fogadni azt, hogy ilyen drága lakásokat már nem kiadásra tartják egyre többen.

N0MAD 2025. 09. 26. 09:52

Előzmény: #257681 slash

#257683

Ja, ok, félreértettelek.
Mondjuk ilyen kamatszint már euróban is célozható kötvényben ha az infláció aggaszt. Aztán nincs macera meg költség ha nem kivánja a szervezeted. De persze ha még sokszorozni fognak az árak erősödő forint mellett akkor nem szóltam, a sors ezer rejtelem, bárhogy lesz úgy lesz.
(meg viccen kívül ezer más egyéni feltétel, úgy látod gyerekek pesten fognak élni, stb, nyilván nem stratégiai tanácsadás csak sima hozamszámítás)

Törölt felhasználó 2025. 09. 26. 09:47

Előzmény: #257677 FR73

#257682

akkoriban egy hosszan tartó igazi szerencsesorozat még a puszta életben maradáshoz is kellett
ő a műegyetem kitelepítésével került a sztoriba, hogy ne nagyon tudjon kibújni a kirándulás alól SAS behívót kapott, először Breslauba vitték őket, de oda pikkpakk odaértek az oroszok, és gyalog mentek előlük Németországba mínusz 20 fokban a hóban civil felszerelésben ellátmány nélkül vagy 70 kilométert
de legalább németül elég jól tudtak
.
ez a film szól a történetről
volt amikor vonatoztak már német területen, és több kocsit is bombatalálat ért, ott lettek eltemetve
egy évvel azután halt meg, mint ahogy kész lett a film, nem szerepel benne
nekem az anyám mesélt gyerekkoromban erről,, és ő pedig az anyám halála után mesélte el részlesen
a két fiu unokáját gyakorlatilag ők nevelték fel, 27 és 23 évesek voltak mikor meghalt, nekik egy szót sem mondott erről, három éve én meséltem el nekik
és tőlük kaptam meg az anyám még gimisként a nagyapjuknak írt leveleit, abban egyszer szerepel, hogy névnapjára több csokit szeretne neki ajándékozni mikulás formájában (Miklós volt a neve) mint amennyit az amiktól kapott annaki dején
(az amik tudták hogy nem igazi katonák voltak, csak őrizetbe kerültek, kicsit felhízlalták őket és elengedték)
.
https://port.hu/adatlap/film/tv/a-menekulo-egyetem-a-menekulo-egyetem/movie-74843
.
aztán mikor átértek hazafelé az orosz megszállási területre voltak akik utaztak még tovább a gulágra
Komáromnál őt is begyűjtötték, de az első éjszaka úgy gondolta hogy inkább elpárolog onnan
.
a lakáshelyzetnél dokkal nagyobb gondjaik voltak annak idején
ő is ahhoz az egyik olyan generációhoz tartozott akinek a huszonévesen átéltek részleteiről nem tudnak azok a mai huszon-harminc évesek akik szerint olyan nehéz soha nem volt egy fiatalnak mint nekik